2026년 10월 27일, 풍덕천동 수지삼성4차 전용 59.76㎡ 4층이 9억 4,800만원에 중개거래로 계약됐습니다. 같은 면적의 리치고 추정 호가대는 저층 기준 10.3억~10.8억인데요. 실제 체결가와 호가 사이에 0.8억~1.3억 원의 간격이 벌어져 있는 셈입니다.
다만 호가는 모델이 추정한 값이고, 9.48억은 신고된 실거래입니다. 두 숫자 중 어느 쪽이 이 단지의 현재 가격인지가 이번 글의 질문입니다.
6월 8억대였던 구축 소형이 10월에 9억 중반대로 올라선 과정을, 최근 실거래 10건으로 따라가 보겠습니다.
■ 1994년 입주, 1,137세대 — 어떤 단지인가
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
경기도 용인시 수지구 풍덕천동 663-1에 있는 단지입니다. 1994년 12월 입주해 올해로 33년차이고, 1,137세대 규모에 지역난방을 씁니다.
숫자로 보면 아쉬운 부분이 먼저 눈에 들어옵니다. 주차는 671대로 세대당 0.6대 수준이고, 지하주차장은 없습니다. 관리비는 전용 60㎡ 기준 월 11만원 안팎으로 알려져 있습니다.
참고로 도로명주소는 수풍로 64와 수풍로 90으로 자료마다 갈리고, 세대수도 1,210세대로 적은 페이지가 있어 확정하지 못했습니다. 이 글에서는 지번(663-1)과 1,137세대를 기준으로 삼았습니다.
33년차에 세대당 0.6대라는 주차 조건은 뒤에서 다시 나오는데요. 재건축을 지지하는 가장 현실적인 이유이면서, 지금 사는 분들에게는 매일의 불편이기도 합니다.
■ 두 달간 10건 — 9.48억은 어디쯤인가
같은 전용 59.76㎡의 최근 거래를 날짜순으로 놓으면 흐름이 보입니다. 8월 초 9.1억(14층)과 9.2억(8층)에서 시작해 9월 1일 1층 8.9억으로 잠깐 내려왔다가, 9월 5일 11층 9.5억, 9월 17일 3층 9.3억, 9월 23일 9층 9.5억·9.6억(2건)으로 오르내렸고 10월 2일 7층이 최고가 9.65억을 찍었습니다. 10월 10일 2층이 9.6억에 거래된 뒤 이번 4층 9.48억이 나왔습니다.
이 그래프에서 눈여겨볼 점이 둘 있습니다.
첫째, 이번 거래는 최고가보다 1,700만원 낮습니다. '신고가 경신'이라기보다 최근 한 달 범위(9.3억~9.65억)의 가운데입니다.
둘째, 층 순서가 가격 순서와 딱 맞지 않습니다. 3층이 9.3억, 2층이 9.6억이었으니 4층 9.48억은 그 사이에 자리 잡았고, 층보다 매물 상태와 협상의 영향이 더 크다고 읽는 편이 자연스럽습니다.
한 가지 더 있습니다. 같은 집계 사이트가 6월 거래를 8.3억~8.9억(1·7·15층)으로, 올해 1월을 7억으로 기록하고 있습니다. 6월에서 10월까지 4개월 새 약 1억이 올랐다는 계산이 나옵니다.
다만 이 사이트는 최근 10건만 보여주기 때문에 12개월 전체 목록은 확인하지 못했습니다. 중간 구간의 변동은 빠져 있을 수 있습니다.
시세 쪽 숫자도 정리해 두겠습니다. 리치고 시세는 매매 9.68억이고, 이번 거래가는 그보다 약 2% 낮습니다. 호가 추정치와 비교하면 간격은 더 커지는데요. 이 간격은 '매도자가 부르는 값'과 '매수자가 받아들이는 값'의 차이로 읽는 것이 정확합니다.
■ 입지와 학군 — 가까운 중·고, 먼 초등학교
평지 대단지에 버스 노선이 많고 서울행 버스도 있다는 거주 후기가 있습니다. 동천도서관, 병원, 학원, 마트가 가깝다는 평도 같은 곳에서 확인됩니다.
신분당선 수지구청역 생활권으로 볼 수 있지만, 이 단지에서 역까지의 도보 거리는 확인하지 못했습니다. 그래서 '역세권'이라고 단정하지는 않겠습니다.
학교는 거리 차이가 뚜렷합니다.
| 학교 | 도보 거리 | 참고 |
|---|---|---|
| 수지고 | 2분 | 2024학년도 서울대 12명 |
| 수지중 | 4분 | 리치고 기준 상위 8% |
| 풍덕초 | 18분 | 리치고 기준 상위 4% |
중·고등학교는 코앞이고 초등학교는 18분입니다. 초등 자녀를 둔 가구라면 통학길을 직접 걸어보고 판단하시길 권해 드립니다.
■ 재건축 기대는 얼마나 반영됐을까
이 단지는 재건축 연한이 도래했고 GS건설이 시공사로 선정된 상태입니다. 다음 단계는 통합심의입니다.
이웃한 수지삼성2차는 2026년 6월 29일 SK에코플랜트가 수주했습니다. 풍덕천동 692-1에서 지하 3층~지상 29층, 4개 동 479가구로 계획됐고, 총도급액은 약 2,048억원입니다. 수지구청역에서 도보 약 7분이라고 합니다.
바로 옆 단지가 먼저 속도를 내고 있다는 사실은 이 단지 가격에도 영향을 줬을 가능성이 큽니다. 다만 그 영향이 얼마인지는 숫자로 분리해 볼 방법이 없습니다.
리모델링 쪽도 있습니다. 풍덕천동의 보원·동부·한국·동아삼익풍림 4곳이 사업 승인이나 인가를 받았고, 일부 조합원 분담금으로 3.5억원이 제시됐다는 보도가 있습니다. 일반분양이 적어 사업성이 낮고 반대 소유자 때문에 지연될 수 있다는 지적도 함께 나옵니다.
솔직히 말씀드리면, 재건축 속도는 조합이나 용인시 공식 자료로 확인하지 못했습니다. 통합심의 이후 일정이 늦어지거나 분담금이 커지면 지금 가격에 들어 있는 기대가 꺾일 수 있습니다.
공사비와 분담금, 그리고 이주 전까지 노후 주택에서 살아야 한다는 점이 이 단지의 핵심 리스크입니다.
참고로 조정대상지역 지정 여부와 LTV·DSR 적용치, 향후 2~3년 입주물량도 공식 자료를 확보하지 못했습니다. 대출 한도는 매수 전에 금융기관에서 반드시 직접 확인해 보셔야 합니다.
■ 반대 관점 — 9.48억이 부담스러운 이유
가장 큰 부담은 속도입니다. 1월 7억에서 10월 9.5억 안팎까지, 9개월 만에 35% 정도 올랐습니다. 집계 사이트는 연평균이 2025년 5.86억에서 2026년 8.32억이 됐다고 정리하고, 리치고는 최근 1년 +57.2%를 제시합니다.
빠르게 오른 가격은 조정이 올 때 내려오는 폭도 클 수 있습니다. 이 반대 시각은 충분히 성립합니다.
두 번째는 자금 구조입니다.
전세가가 3.7억~3.8억대라 전세가율이 약 40%에 그칩니다. 매매가에서 전세가를 뺀 갭은 약 5.7억입니다.
전세를 끼고 사는 방식으로는 자금 부담이 크다는 뜻이고, 결국 실거주나 재건축을 보고 들어오는 수요 비중이 높다는 이야기가 됩니다. 전세가가 매매가를 받쳐주는 힘은 크지 않다는 점은 기억해 둘 만합니다.
한 가지 위안은 보유세입니다. 공시가 3억 8,427만원 기준으로 1주택 재산세가 약 35만원 수준이라고 하니(종부세 없음, 공제 미반영) 보유 부담은 가벼운 편입니다.
■ 살아본 분들은 뭐라고 할까
당근 부동산 후기 57건의 분포는 이렇습니다.
가장 많이 언급된 것은 주차입니다. "매일 전쟁"이라는 표현이 나올 정도이고, 일렬주차와 방음 약함, 건물 관리가 아쉽다는 평도 있습니다.
반대로 초·중·고가 가깝고 버스 노선이 많으며, 평지와 산책로, 넓은 동 간격 덕에 조용하다는 칭찬도 분명합니다.
흥미로운 지점은 가장 큰 불만(주차)이 재건축의 가장 직접적인 해법이라는 점입니다. 불편을 감수하는 분들의 이해관계가 재건축과 같은 방향을 보고 있으니, 사업이 진행되는 한 거주 만족도와 가격 기대가 같이 움직일 가능성이 있습니다.
■ 종합 판단 — 수요자별로 읽으면
9.48억은 최근 한 달 거래(9.3억~9.65억)의 가운데이고, 리치고 시세보다 약 2% 낮은 값입니다. 무리하게 튄 가격은 아닙니다.
다만 이 가격에는 이미 재건축 기대가 상당 부분 들어 있습니다. 풍덕천동 평당 시세는 3,872만원으로 35곳 중 14위, 중위권이라 같은 동에서 유독 과열된 수준은 아니라는 점은 참고가 됩니다.
실거주가 목적이라면 학교와 평지는 확실한 장점이지만, 주차와 방음은 감수해야 합니다.
재건축 기대가 목적이라면 통합심의 이후의 일정과 분담금이 관건이고, 전세가율이 낮아 자금 부담이 큽니다.
매도자는 최근 1년 +57% 구간이라 10억대 호가를 형성하고 있고, 매물은 12건입니다.
앞으로 확인할 것은 두 가지입니다. 하나는 통합심의 결과가 언제 나오는지, 다른 하나는 11월에 신고되는 같은 면적 거래가 9.5억 안팎을 지켜내는지입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 며칠만 기다리면 확인할 수 있는 숫자니까요.