2026년 10월 13일 7층이 7억 5,000만원에 손바뀜했고, 나흘 뒤인 10월 17일 1층이 6억 9,000만원에 계약됐습니다. 같은 단지, 같은 전용 59.95㎡입니다.
경기도 용인시 수지구 죽전동 1329 성현마을우미이노스빌2차의 이번 거래는 가격 자체보다 이 6,000만원의 간격이 핵심입니다. 이 글이 확인할 질문은 하나입니다 — 이 차이는 '1층 할인'으로 설명이 끝나는가, 아니면 시장이 이미 한 단계 올라선 뒤의 눈치 보기인가.
■ 준공 23년차 소형, 그 단지의 1층이었습니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
이번 거래의 기본 정보부터 정리하면 이렇습니다. 2004년 준공, 입주 23년차에 접어든 구축 단지이고, 계약일은 2026년 10월 17일, 가격은 6억 9,000만원, 층은 1층, 중개거래입니다.
세대수와 시공사는 이번 조사에서 확인하지 못했습니다. 참고한 시세 페이지에도 세대수는 'NA'로 표시돼 있었는데요. 도로명 주소도 자료에 따라 죽전로 141, 143으로 엇갈립니다. 지번 1329만큼은 어디서나 같았습니다.
그래서 이 가격은 연식으로 읽기 어렵습니다. 23년차 구축이라는 조건은 이미 전제이고, 가격을 가르는 건 입지와 수급, 그리고 '1층'이라는 한 단어입니다.
■ 열 건을 줄 세우면 선이 한 번 꺾입니다
최근 6개월, 같은 면적의 실거래는 10건입니다. 4월 28일 13층 5억 8,000만원에서 시작해 5월에 6억대 초중반, 7월에 7억 2,000만~7억 3,000만원, 10월 13일 7억 5,000만원까지 올라왔습니다. 이 면적의 신고가입니다.
13층 5.8억에서 7층 7.5억까지 1억 7,000만원, 약 29% 상승입니다. 6개월치 변화로는 가파릅니다.
다만 표본이 월 1~3건입니다. 한 건이 선을 크게 흔들 수 있는 규모라서, 이 29%를 '시장 전체의 29%'로 읽는 건 무리가 있습니다.
긴 시계로 보면 위치가 더 또렷해집니다. 이 자료 기준 60㎡ 연도별 평균은 2021년 5억 9,600만원, 2022년 5억 8,100만원, 2023년 4억 9,600만원(12월 기준)입니다. 이번 6억 9,000만원은 2023년 저점보다 약 39% 높고, 2021년 평균도 넘어섰습니다.
다만 이 연도별 수치는 회귀식 기반으로 자동 생성된 참고 자료입니다. 국토교통부 원자료가 최종 기준이라는 점은 짚어두겠습니다.
■ 같은 1층끼리 놓으면 이야기가 달라집니다
1층만 골라 보겠습니다. 6월 8일 1층이 6억 4,000만원이었고, 이번 10월 1층이 6억 9,000만원입니다. 4개월 만에 5,000만원, 약 7.8% 올랐습니다.
상층부 흐름과 비교하면 완만합니다. 위쪽이 29% 뛰는 동안 저층은 8% 안팎이었다는 뜻인데요. 오른 건 맞지만 오른 폭은 층에 따라 달랐습니다.
솔직히 말씀드리면, 6,000만원 격차의 상당 부분은 층 조건으로 설명됩니다. 같은 달 안에서도 층에 따라 이만큼 벌어지는 단지입니다. 이번 거래를 '시세가 내려간 신호'로 읽을 근거는 이 데이터에서 보이지 않습니다.
그렇다고 1층이라서 싸게 샀다고 단정할 수도 없습니다. 1층의 가치는 같은 동의 앞뒤 배치, 채광, 전용 마당 여부 같은 개별 조건에 따라 달라지는데, 이번 조사에서는 해당 세대의 조건까지 확인하지 못했습니다.
■ 6억 9,000만원 중 현금이 4억 원을 넘습니다
수지구는 2025년 10월 대책으로 투기과열지구·조정대상지역에 지정됐고, LTV 40%가 적용됩니다. 토지거래허가구역 규제도 함께 걸려 있습니다.
산술로 환산하면 6억 9,000만원의 40%, 최대 약 2억 7,600만원이 대출 한도입니다. 나머지 약 4억 1,400만원은 현금으로 마련해야 한다는 계산이 나옵니다.
실제 한도는 DSR과 개인 조건에 따라 달라집니다. 이 숫자는 어디까지나 출발선입니다.
기준금리는 자료마다 수치가 엇갈려서 이 글에서는 값을 쓰지 않았습니다. 확정 수치가 없는 변수를 계산에 넣는 것보다, 모르는 건 모른다고 적는 편이 낫다고 판단했습니다.
■ 올라간 이유를 알면 식을 이유도 보입니다
수지구가 오른 배경으로 기사들이 꼽은 건 강남권 규제에 따른 풍선효과, 신분당선 접근성, 반도체 클러스터 기대, 높은 전세가율입니다. 2025년 11월 첫째 주부터 2026년 1월 둘째 주까지 누적 상승률은 4.25%로 전국 최고였습니다.
반대쪽 목소리도 분명합니다. 한 전문위원은 강남 3구 하락 전환이 수지에 연쇄적으로 번질 수 있다고 봤고, 다른 전문가는 단기 급등 피로감과 추가 금융 규제를 변수로 꼽았습니다. 토허제 이후 거래량이 크게 줄었다는 점, 가격대가 한 단계씩 올라간 것을 과열 신호로 보는 시각도 있습니다.
그런데 이 기사들이 다룬 건 주로 84㎡ 중대형입니다. 죽전 구축 소형이 직접 등장하는 분석은 찾지 못했습니다.
그래서 이 반론을 이번 거래에 그대로 가져오면 안 됩니다. 다만 4월 5억 8,000만원에서 10월 7억 5,000만원까지 올라온 단지이니, 속도가 빨랐다는 점은 부담으로 남습니다.
■ 비교할 이웃은 있는데, 비교할 가격이 없습니다
같은 죽전 생활권에는 성현마을반도유보라(2004년 6월 입주, 637세대)와 성현마을광명샤인빌(2005년 2월 입주, 192세대)이 있습니다. 비슷한 시기에 입주한 단지들이 모여 있어 비교군이 만들어지는 곳입니다. 이름이 비슷한 도담마을우미이노스빌은 별개의 단지니 혼동하지 않으셔야 합니다.
아쉽게도 이 이웃 단지들의 최근 가격은 확보하지 못했습니다. 죽전역 도보 거리, 배정 초·중학교도 단지 기준 자료를 찾지 못해 적지 않습니다.
공급 쪽에서는 2025년 보도 기준, 수지구에 3년간 100가구 이상 신규 입주가 거의 없다고 했습니다. 신축을 기다리던 수요가 구축으로 내려오는 구조적 배경입니다. 수지구 매물은 2026년 1월 2,983건으로 전년 10월 15일(5,639건)의 절반 수준이었다는 자료도 있습니다. 매물이 잠기면 가격이 받쳐지는 한편, 이번처럼 조건이 불리한 매물이 낮은 값에 체결되는 배경도 됩니다.
주민 반응은 평점 정도만 확인됩니다. 한 순위 페이지에 이 단지가 두 항목으로 올라 4.0과 3.7이 표시돼 있었는데, 산정 기준과 후기 내용이 없어 '참고용' 이상으로 쓰지는 않겠습니다.
■ 종합 판단 — 6,000만원은 '층값'이고, 방향은 아직 모릅니다
세 줄로 정리하겠습니다.
첫째, 나흘 사이 6,000만원 차이는 1층이라는 조건이 만든 값으로 보는 쪽이 자연스럽습니다.
둘째, 같은 1층끼리는 4개월 만에 5,000만원 올랐습니다. 방향은 위였지만 속도는 상층보다 느렸습니다.
셋째, 표본이 적고 자료 일부가 자동 생성이라는 한계가 있습니다. 이 한 건으로 단지 전체 시세를 단정하기는 이릅니다.
앞으로 확인할 건 두 가지입니다. 하나는 다음 1층·저층 거래가 6억 9,000만원 안팎에서 이어지는지, 다른 하나는 국토교통부 원자료에서 이번 거래 신고 내용이 같은지입니다. 이 두 칸이 채워져야 오늘의 숫자가 '기준점'인지 '예외'인지 가려지니까요.