2026년 10월 20일, 경기도 용인시 수지구 상현동 30(진산로 24)의 전용 59.99㎡(공급 약 24평형) 8층이 9억 6,000만원에 중개거래로 계약됐습니다. 같은 시점 리치고가 이 평형에 매긴 매매 시세 추정치는 약 8.89억, 매물 최저가는 9억입니다.
거래가는 시세 추정치보다 약 0.7억 높고, 올해 이 면적대 연평균(약 7.9억)과는 1.7억 가까이 벌어집니다. 한쪽에는 9억대 중반이, 다른 쪽에는 7억대 후반이 놓여 있는 셈인데요.
핵심은 이 격차가 '오른 시장'을 뜻하는지, '8층이라는 조건'을 뜻하는지입니다.
■ 1,744세대 대단지, 1997년생 24평형이라는 출발점
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
이 단지는 1997년 12월 사용승인을 받은 1,744세대, 19개동, 최고 20층 규모입니다. 용적률 238%, 건폐율 17%이고 건설사는 성원건설입니다.
준공연도는 DB 기준 1997년인데요, 한 시세 사이트는 1998년으로 적습니다. 입주 시기를 어디에 맞추느냐의 차이로 보입니다. 주차 대수도 1,741대(세대당 0.99대)와 1,888대(세대당 1.08대)로 출처가 갈려서, 어느 쪽도 확정하지 않고 둘 다 적어 둡니다.
대단지의 장점은 분명합니다. 거래 표본이 많아 가격을 비교할 근거가 풍부하다는 점입니다. 최근 1년 매매가 38건 집계된 것도 같은 맥락입니다.
반대로 30년차라는 사실은 가격 이야기에서 빠질 수 없습니다. 층별 수리 상태와 일조 차이가 곧 값의 차이로 이어진다는 지적이 있습니다.
참고로 이 평형(59.99㎡)의 세대수는 출처의 평형 표기 단위가 엇갈려 확인하지 못했습니다.
■ 5.93억에서 7.9억까지 — 1년 사이 올라선 가격 레벨
시세 사이트가 집계한 60㎡ 기준 연평균 매매가는 2025년 5.93억에서 2026년 7.9억으로 올랐습니다. 약 33% 오른 값입니다.
2023년 5.21억과 비교하면 3년 만에 2억 원 넘게 움직인 셈이고요. 리치고 기준 1년 시세 상승률은 +37.8%, 3년 +66.4%입니다. 10년 기준으로는 +211.7%로 표시됩니다.
다만 이 수치들은 모두 자동 집계라 오차가 있을 수 있다는 고지가 붙어 있습니다. '방향'은 믿되 '소수점'은 믿지 않는 편이 안전합니다.
더 눈여겨볼 대목은 같은 단지 안의 편차입니다.
올해 단지 내 건별 거래를 훑어보면 7월 14층 9.1억, 8월 8층 9.38억, 9월 10층 9.35억처럼 9억대 초반이 이어집니다. 반면 9월 19일 1층은 7.5억에 거래됐습니다. 이 목록은 전용면적이 적혀 있지 않아 59.99㎡ 거래로 단정할 수는 없습니다. 1층 7.5억은 커뮤니티에서 32평형 1층으로 소개된 거래입니다.
그래서 이 목록으로 말할 수 있는 건 하나입니다. 이 단지는 층과 동에 따라 값이 크게 갈린다는 점입니다. 8월 8층 9.38억과 비교하면 1층 7.5억은 약 20% 낮습니다.
이번 9.6억은 그 위쪽, 8층의 상단에 놓인 거래입니다.
■ 역세권은 아닙니다 — 대단지·학군·생활권이 받치는 값
입지 평가부터 솔직히 말씀드리면, 지하철 도보 거리는 이번 조사에서 확인하지 못했습니다. 단지 페이지에 지하철 정보가 제공되지 않았습니다. 리치고도 교통 점수는 '보통'으로 봅니다.
대신 교육·생활 점수는 '높음'입니다. 학군은 이현초(경기 상위 3%), 이현중(상위 8%), 용인홍천고(상위 12%)가 거론됩니다.
주의할 점이 있습니다. 출처마다 학교 표기가 엇갈려서 실제 배정 학교는 확정할 수 없습니다. '학군이 좋은 단지'라는 정도로만 읽으시길 권해 드립니다.
가까운 곳에서는 용인 플랫폼시티(산업단지 약 112m, 도시개발구역 약 126m로 표기)가 호재로 소개됩니다. 리치고가 같은 평형 기준 라이벌로 꼽은 단지는 성복역리버파크, 만현마을9단지 엘지자이, 만현마을쌍용1차입니다. 개별 가격과 연식은 확인하지 못했지만 '비슷한 시세대'라는 평가입니다.
상현동 아파트 43곳 중 평당 시세는 4위(평당 3,704만원)입니다. 단가는 상위권, 연식은 오래된 축 — 이 조합이 '연식 대비 가격' 논쟁의 출발점입니다.
■ 향후 2~3년 신축이 없습니다 — 수급이 받치는 구간
수지구는 빈 땅이 거의 없어서 정비사업 외에는 공급이 어렵습니다. 부동산R114 집계(2025년 12월 보도)로는 분당·수지의 2028년까지 신규 입주가 2027년 더샵 분당티에르원(873가구) 하나뿐입니다. 경기도 입주 예정 물량 대비 0.41%에 불과합니다.
수지자이 에디시온(480가구)은 2029년 상반기 입주 예정입니다.
신축 대기 수요가 기축 소형으로 눈을 돌릴 수 있다는 구조입니다. 다만 이 보도는 2025년 말 기준이고, 2026년 10월 기준으로 갱신된 수치는 찾지 못했습니다.
기준금리와 최근 거래량 수치도 이번 조사에서는 확인하지 못했습니다. 리치고의 3개월 뒤 예측치(약 9.24억, +3.9%)는 통계 모델 추정일 뿐, 가격을 보장하는 숫자가 아닙니다.
■ 9억을 넘으면 자금 계산이 달라집니다 — 규제와 대출
부동산위키 정리표에 따르면 수지구는 2026년 7월 1일 기준 투기과열지구·조정대상지역에 포함됩니다. 동탄·기흥·구리 등과 함께 추가 지정된 것으로 기록되어 있는데요, 1차 공식 공고는 이번 검색에서 확인하지 못했습니다. 용인 지역 매체도 수지구의 '3년7개월 만의 부동산 규제'를 다뤘지만 본문은 확인하지 못했습니다.
대출 한도는 출처마다 설명이 갈립니다. 조정대상지역 LTV 40%(생애최초 70%)라는 설명이 있는가 하면 2주택 이상은 0이라는 설명도 있어서, 정확한 적용치는 금융위·은행 공지로 직접 확인하셔야 합니다.
토지거래허가구역 여부와 범위도 신뢰할 만한 수치를 찾지 못했습니다.
규제지역 편입이 사실이라면 9억을 넘는 주택은 대출 여력이 제한됩니다. 이번 거래가 어떤 자금 구조로 이뤄졌는지는 중개거래라는 정보 외에는 알 수 없습니다.
보유 비용은 가벼운 편입니다. 리치고는 공시가격을 4억 739만원으로 보고, 2026년 보유세를 약 36만원(1주택 가정, 종부세 없음)으로 계산합니다. 다른 목록은 2.9억으로 적어 값이 다르지만, 어느 쪽이든 실거래 9.6억과의 괴리는 큽니다.
| 수요자 유형 | 볼 만한 지점 | 걸리는 지점 |
|---|---|---|
| 실거주 | 대단지·학군·생활 인프라 | 역세권 아님, 30년차 노후 |
| 리모델링 기대 수요 | 인근 단지 추진 사례 | 이 단지 방향·분담금 미정 |
| 매도자 | 매물 최저가 9억, 매물 13건 | 호가와 실거래 사이 조율 |
■ 호가 10억대, 실거래 7억대 — 반대편의 목소리
반대 의견도 만만치 않습니다.
리치고 커뮤니티에는 32평 1층 7.5억 거래를 두고 의견이 갈렸습니다. 호가(10~10.8억)와 실거래 차이가 약 3억이라 당분간 관망하겠다는 쪽, 1층은 따로 봐야 한다는 쪽, 일시적 2주택 처분 급매라 하락 신호로 보기 어렵다는 쪽이 공존합니다.
리치고는 지금을 10년간 +211.7% 상승한 끝의 시세 최고점으로 표시합니다. 고점에서 사는 부담이 논점이 되는 이유입니다.
시세 추정치 8.89억보다 높은 9.6억에 계약된 점, 오른 가격의 상당 부분이 리모델링·플랫폼시티 같은 앞으로의 이벤트에 걸려 있다는 점도 함께 짚어야 합니다. 인근 성복역리버파크 등은 리모델링을 추진 중이지만, 이 단지의 방향은 정해진 바가 없습니다. 그 기대가 이미 가격에 반영됐는지가 쟁점입니다.
이번 거래에 대한 직접적인 커뮤니티 반응은 검색되지 않았습니다.
■ 종합 판단 — 9.6억은 '8층의 상단', 시장 전체의 평균은 아닙니다
정리해 보겠습니다.
이번 9.6억은 시세 추정치(8.89억)보다 높고, 올해 평균(7.9억)보다 훨씬 높습니다. 같은 단지의 1층 7.5억이라는 거래와 견주면 층별 분화가 가격 해석의 열쇠라는 점이 분명해집니다. 이 거래를 단지 전체의 새 기준으로 삼기에는 근거가 부족합니다.
받치는 요인은 대단지, 학군, 향후 신축 공백입니다. 누르는 요인은 역세권이 아니라는 점, 30년차 노후, 규제 편입, 고점이라는 표시입니다.
다음 거래를 보실 때는 두 가지만 확인하시길 권해 드립니다. 같은 59.99㎡에서 비슷한 층이 9억대 중반에 이어지는지, 그리고 매물 13건이 호가 9억 선에서 얼마나 움직이는지입니다.
한 번의 거래는 점이지만, 이어지는 거래가 선이 되니까요.