수지구 아파트 평당가는 2025년 3,314만원으로 전년 대비 8.8% 올랐고, 경기도 평균보다 33.6% 높게 집계됐습니다. 이미 오름세에 있던 지역에서 나온 거래입니다.
2026년 10월 21일, 용인시 수지구 상현동 만현마을3단지성원쌍떼빌 전용 84.97㎡ 3층이 10억 5,000만원에 중개거래로 계약됐습니다. 같은 면적의 최근 거래 가운데 가장 높은 값이고, 18층(10월 4일, 10.3억)보다도 비쌉니다.
길 건너 만현마을쌍용1차의 최근 실거래는 10억 1,000만원이었는데요. 그래서 이 글이 따져볼 것은 하나입니다. 저층 최고가가 단지의 새 기준인지, 한 건의 예외인지입니다.
■ 2002년 준공, 554세대 — 어떤 단지인가
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
경기도 용인시 수지구 상현동 864, 도로명으로는 만현로67번길 19에 있는 단지입니다. 554세대, 8개 동, 계단식에 지역난방이고 시공은 성원건설입니다. 사용승인은 2002년 8월 30일입니다.
준공 24년차입니다. 재건축 연한 30년까지는 6년이 남아 있어, 당장의 사업 기대보다는 '실거주하면서 오래 들고 가는' 단지로 읽힙니다.
참고로 공급면적은 확인한 자료에 표기가 없어, 이 글은 전용 84.97㎡ 기준으로만 서술합니다.
■ 7개월 만에 1.9억 — 거래 흐름부터
3월 20일 8.6억, 5월 17일 8.9억(2층), 9월 1일 8.9억(5층). 올해 중반까지는 8억대 후반~9억대 초반에서 움직였습니다.
그런데 9월 19일 2층이 9.7억, 10월 4일 18층이 10.3억, 그리고 이번 10.5억입니다. 3월 대비 약 1.9억, 비율로는 22% 안팎 오른 셈입니다.
소형도 같은 방향이었습니다. 전용 59.85㎡ 1층은 2025년 12월 6.2억에서 2026년 9월 8억이 됐는데요. 오름세가 84㎡에만 몰린 현상은 아니라는 뜻입니다.
■ 그래도 한 건이 시세는 아닙니다 — 같은 달의 9.6억
이번 거래를 '새 시세'라고 부르기 전에 확인할 숫자가 있습니다.
10월 13일에는 10층이 9.6억에 거래됐습니다. 8일 뒤 3층은 10.5억. 한 달 안에서 0.9억 차이가 났습니다.
솔직히 말씀드리면, 이 편차의 이유는 자료로 확인되지 않습니다. 향, 내부 수리 상태, 매도자의 사정 같은 것들이 가격에 얹혔을 수 있는데요. 저층이 고층보다 비싼 것은 보통의 순서가 아니라서, 오히려 '층 말고 다른 변수가 컸다'는 쪽에 무게가 실립니다.
중개거래라 가격이 왜곡됐을 가능성은 낮습니다. 다만 그 사실이 이 가격을 대표 시세로 만들어주지는 않습니다.
■ 길 건너 쌍용1차와 놓고 보면
가장 가까운 비교 대상은 2001년 입주한 만현마을쌍용1차입니다. 평형이 정확히 같지는 않아서, 직접 비교가 아니라 '가격대 확인용'으로만 봐야 합니다.
| 구분 | 만현마을3단지성원쌍떼빌 | 만현마을쌍용1차 |
|---|---|---|
| 입주 | 2002년 (554세대) | 2001년 (992세대) |
| 최근 실거래 | 10.5억 (84.97㎡, 3층, 10/21) | 10.1억 (32평, 20층, 9/28) |
| 위치 정보 | 이 단지 도보 거리는 확인 불가 | 플랫폼시티 약 575m 생활권, 도보 13분 역 거리로 표기 |
| 학교 | 배정 여부 확인 불가 | 상현초·상현중 S등급 표기 |
쌍용1차 자료는 GTX-A 구성역 개통 기대와 플랫폼시티 생활권을 상승 요인으로, 설비 노후화와 미정인 리모델링을 과제로 적고 있습니다. 같은 연식대 단지이니 과제도 크게 다르지 않을 가능성이 큽니다.
한편 같은 자료의 상현동 내 평당 시세 순위는 43개 단지 중 16위였고, 이웃 벽산블루밍은 84㎡ 반기 중간값이 더 높다고 서술돼 있습니다. 10.5억은 인근 상단과 같은 선이지, 그 위가 아닙니다.
이 단지의 학교 배정은 여기서 확정할 수 없습니다. 용인교육지원청과 학교알리미에서 직접 확인해 보시길 권해 드립니다.
■ 10억 5천이면 자기 돈이 얼마나 필요한가 — 규제·금리
가격이 10억을 넘으면 대출 한도가 먼저 문제가 됩니다. 일반론으로는 은행권 DSR 40%, 비은행권 50%에 스트레스 DSR이 적용된다고 소개됩니다.
다만 이 단지의 조정대상지역·토지거래허가 여부와 LTV 적용치는 공식 근거를 확보하지 못했습니다. 숫자를 단정하지 않겠습니다.
금리 정보도 엇갈립니다. 한 블로그는 한국은행이 7·8월 연속 인상해 연 3.00%라고 쓰고, 다른 글은 동결이라고 씁니다. 10월 금통위 결과는 확인되지 않았습니다.
그래서 이 구간에서는 계약 전에 은행과 지자체에서 직접 확인하는 것이 순서입니다. 블로그 수치로 자금 계획을 짜기에는 불확실성이 큽니다.
■ 누가 이 가격을 볼 것인가 — 수요자별 시사점
실수요자라면 10.5억은 자기자본 비중이 커지는 가격대입니다. 24년차 구축이니 설비 상태와 수리 비용까지 계산에 넣어야 합니다.
매도자 입장에서는 이번 신고가가 호가의 기준점이 되기 쉽습니다. 3월 대비 22% 오른 구간이라 기준점이 높아졌다는 점이 매수자에게는 부담이 됩니다.
장기 보유를 보는 분이라면 재건축 연한까지 6년이라는 시간표를 보게 되는데요. 다만 리모델링이든 재건축이든 사업이 논의 단계에 있다는 서술만 확인될 뿐, 일정은 정해진 것이 없습니다.
현장 후기 같은 목소리는 검색에서 찾지 못했습니다. 이 단지 주민의 평가는 직접 방문해서 확인하는 수밖에 없습니다.
■ 종합 판단 — 10.5억은 상단이지 기준선이 아닙니다
정리하면 이렇습니다.
오름세는 사실입니다. 3월 이후 22% 가까이 올랐고, 지역 전체와 소형 평형까지 같은 방향이었습니다.
하지만 이 한 건은 같은 달 9.6억 거래와 0.9억 차이가 납니다. 인근 쌍용1차도 10억 초반이라 위로 튀어나온 가격이라기보다 '상단에 닿은 가격'에 가깝습니다. 금리와 대출 규제는 공식 확인이 끝나지 않았고요.
딱 한 줄로 정리하면 — 10.5억은 이 단지가 닿은 위쪽 끝이고, 앞으로 비슷한 가격이 반복되는지가 기준선을 결정한다는 것입니다. 거래 한 건은 방향을 알려줄 뿐 도착지를 알려주지는 않으니까요.