2026년 10월 2일 경기도 용인시 수지구 성복동 성동마을엘지빌리지1차 전용 161.52㎡ 14층이 12억 5,000만원에 팔렸습니다. 일주일 뒤인 10월 9일, 같은 면적 13층은 13억 4,000만원에 매매 계약됐습니다.
숫자 두 개 사이의 간격은 9,000만원입니다. 6월 거래가 11억 2,000만원~12억 2,000만원대에 머물렀다는 점까지 겹치면 간격은 더 벌어집니다.
그래서 이 글이 따져볼 질문은 하나입니다. 일주일 만에 올라선 이 가격이 단지의 새 수준인지, 아니면 층과 동이 만든 한 번의 편차인지입니다.
2001년생 1,164세대, 대형 평형 위주 단지입니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
성동마을엘지빌리지1차는 성복동 155(도로명 성복2로 86)에 있는 2001년 2월 입주 단지입니다. 17개 동, 1,164세대이고 시공은 LG건설, 용적률은 229%입니다. 올해로 26년차에 접어든 구축이죠.
이번 거래 면적은 전용 161.52㎡입니다. 공급면적은 소스에 명시돼 있지 않아 확인되지 않았고, 이 단지의 평형 구성이 공급 기준 61·72·81·92평으로 알려져 있다는 정도만 말씀드릴 수 있습니다. 161.52㎡가 이 중 어느 평형에 해당하는지는 확인 불가입니다. 그래서 이 글에서는 면적을 끝까지 전용면적으로만 부르겠습니다.
대형 평형 위주의 구축이라는 점은 장단점이 분명합니다.
- 주차 3,277대, 세대당 약 2.81대입니다. 대형 구축에서는 흔치 않은 여건입니다.
- 반대로 26년차라는 연식은 리모델링·재건축 논의의 배경인데요, 리모델링 추진이 멈춰 있다는 점이 남은 과제로 거론됩니다.
주차는 '체감'으로 바로 느껴지는 장점이고, 연식은 시간이 갈수록 무게가 커지는 단점입니다.
일주일 새 12.5억에서 13.4억으로 — 거래가 그린 계단
같은 면적의 최근 거래 10건을 시간순으로 놓고 보면 흐름이 뚜렷합니다.
10월 2일 12억 5,000만원, 3일 13억, 9일 13억 4,000만원. 일주일 사이 5,000만원과 4,000만원이 차례로 올랐습니다.
여기서 눈여겨볼 대목이 두 가지 있습니다.
첫째, 층이 값을 정하지 않았습니다. 14층이 12억 5,000만원이었고 11층이 13억, 13층이 13억 4,000만원입니다. 6월에는 15층이 11억 2,000만원, 10층과 14층이 12억 2,000만원이었으니 한 달 안에서도 편차가 1억 안팎이었습니다. 동과 집 상태, 매도 사정이 값에 더 크게 얹혔다는 뜻일 수 있습니다.
둘째, 10월 3건 모두 6월 거래보다 높습니다. 6월 최고가(12억 2,000만원)와 비교해도 이번 거래는 1억 2,000만원 위입니다. '한 건이 튄 것'이라기보다 가격대가 한 칸 올라선 모양에 가깝다고 읽힙니다.
다만 표본이 3건뿐이라는 한계는 분명합니다.
환금성은 이 단지의 장점으로 거론되는데요. 시세 플랫폼 리치고 집계로 매물은 19건, 최근 6개월 거래 속도 기준 소진까지 약 2.8개월이 걸린다고 합니다. 수지구 평균 5.7개월의 절반 수준입니다.
대형 평형치고 손바뀜이 빠르다는 건 팔고 싶을 때 팔릴 가능성이 상대적으로 높다는 이야기입니다. 단, 이 수치는 플랫폼의 추정입니다.
성복역 도보 5~8분, 그리고 성복중 학군
이 가격을 받쳐 주는 축은 교통과 학군, 둘로 정리됩니다.
신분당선 성복역까지는 도보 5~8분으로 알려져 있습니다. 커뮤니티 글에서는 102동 기준 약 5분이라고 서술했는데요, 도보 실측 거리(m)는 확인되지 않았습니다. 같은 글에서는 경기남부광역철도 호재도 언급됐지만 작성자 주장이고 일정은 확인 불가입니다.
학군은 리치고 집계 기준으로 성복초 경기 상위 2%, 성복중 상위 5%, 용인홍천고 상위 12%(서울대 합격 12명)입니다. 커뮤니티에서도 성복중 학군을 실거주 장점으로 꼽았습니다.
솔직히 학군 순위는 집계 방식에 따라 달라지는 값입니다. 그래도 '성복중에 보내려면 이 단지'라는 선호가 반복해서 등장한다는 사실 자체가 실수요 하방을 받치는 근거로 읽힙니다.
같은 성복동 안에서 보면 — 신축급과 구축 사이
단지 안에서 가격이 높은지만 보면 판단이 좁아집니다. 인근 대형 평형과 나란히 놓아 보겠습니다.
| 단지 | 면적(소스 표기) | 가격 | ㎡당 단순 환산 | 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 성동마을엘지빌리지1차 | 전용 161.52㎡ | 13억 4,000만원 | 약 830만원 | 2026-10-09 거래 |
| 성복동 푸른마을푸르지오 | 120㎡ | 11억 8,100만원 | 약 984만원 | 2026년 평균 |
| 성복동 푸른마을푸르지오 | 145㎡ | 12억 9,100만원 | 약 890만원 | 2026년 평균 |
| 성복역롯데캐슬골드타운 | 100㎡ | 17억 9,300만원 | 약 1,793만원 | 2026년 평균(최고 18.8억, 6월 27일) |
롯데캐슬골드타운은 85㎡ 평균이 16억 2,000만원인데요. 면적이 더 작은데도 이 단지 13.4억보다 비쌉니다. 같은 성복동에서도 신축급과 구축 사이의 격차가 이만큼 크다는 뜻입니다.
단, 표의 면적은 소스마다 전용인지 공급인지 기준이 같지 않을 수 있어 ㎡당 환산은 참고용입니다. 커뮤니티에서는 진산마을5차(수지구청역)의 대형 평수를 16~17억대로 언급했는데, 이 역시 서술 수준이라 표에는 넣지 않았습니다.
이 단지는 같은 성복동 안에서 상대적으로 낮은 구간에 서 있습니다. '구축이라 싸다'로도, '신축 대비 여전히 낮다'로도 읽히는 자리입니다.
이 가격이 부담스러운 이유 — 2022년의 기억
반대편 논리도 정리해야 균형이 맞습니다.
2022년 평균이 12억 3,700만원이었고, 2023년에는 9억 5,300만원으로 약 23% 내려앉았습니다. 이번 13억 4,000만원은 2022년 평균보다 1억 300만원 높습니다. 올해 평균 11억 5,300만원과 비교하면 1억 8,700만원이 위입니다.
연평균과 단건 거래를 직접 비교할 수는 없다는 점은 짚어 두어야 합니다. 그래도 직전 정점을 한 건이 넘어섰다는 사실은 부담스러운 대목입니다.
장기 흐름도 마음에 걸립니다. 2006년 8억 2,900만원이던 평균이 2013년 5억 1,500만원까지 7년 가까이 내려갔다가 반등했습니다. 대형 평형의 사이클이 길다는 이야기입니다.
커뮤니티에서도 "수지 대형 평수에 16억 이상은 의문"이라는 회의론과 분당 정자동 구축, 광교 신축을 대안으로 드는 의견이 나왔습니다. 연식 26년에 리모델링이 정체된 상황까지 더하면, 실거주 목적이라 해도 이 가격에 선뜻 나서기 어려운 분들이 계실 겁니다.
한편 반대의 반대 논리도 있습니다. 분당·수지는 2025년 7월 입주 이후 최소 3년간 신축 입주가 없다는 보도가 있었고, 수지구에서 최근 3년간 100가구 이상 입주한 단지는 2024년 한 곳뿐이라는 보도도 있었습니다. 신축이 비어 있으니 구축 대형으로 눈을 돌리는 수요가 생긴다는 논리인데요. 2027~2028년 단지별 입주 수치는 확인되지 않아 이 논리는 방향만 참고할 수 있습니다.
규제지역 LTV 40%를 적용해 보면
수지구는 2025년 10월 정부 발표에서 투기과열지구·조정대상지역으로 지정된 경기 지역에 포함됐습니다(소스에 따라 지정일 표기가 15일과 16일로 다릅니다). 2026년 6월 30일에는 동탄·용인 기흥구·구리가 추가 지정되어 7월 1일부터 시행됐고, 이들 지역의 토지거래허가구역은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다.
수지구가 토지거래허가구역인지는 확인된 바 없습니다. 기흥구·동탄·구리만 확인됩니다.
규제지역에서는 무주택자 기준 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 이 기준을 13억 4,000만원에 단순 대입해 보겠습니다.
LTV 40%라면 대출은 5억 3,600만원, 자기자금은 8억 400만원입니다. LTV 70%였다면 자기자금은 4억 200만원이었을 테니 차이는 4억 200만원입니다.
다만 수지구 단지에 적용되는 구체적인 LTV·DSR 세부는 소스로 확인되지 않았습니다. 개인의 보유 주택 수, 소득, 기존 대출에 따라 실제 한도가 달라지므로 금융기관 안내를 직접 확인하셔야 합니다.
금리도 변수입니다. 기준금리는 5월 2.50% 유지라는 서술과 7·8월 연속 인상으로 3.00%라는 서술이 상충하는데요, 공식 확인이 되지 않아 양쪽을 모두 적습니다. 주담대 금리는 9월 전후 블로그 기준으로 혼합형 4%대 후반~7%대 초반, 변동형 4%대 초반~6%대 후반이라는 정도이고 신뢰도가 낮은 자료입니다.
보유세는 한결 부담이 작은 편입니다. 1주택 실거주 가정 시 2026년 약 99만원, 종부세는 없는 것으로 집계됩니다(공시가격 6억 9,303만원, 이번 거래가의 약 52%). 커뮤니티 글은 비거주 1주택자 공제가 9억으로 줄어드는 세제 변화를 언급했지만 개정 내용의 원문은 확인되지 않았습니다.
종합 판단 — 올라선 가격, 확인할 것은 두 가지
한 줄로 정리하면 이렇습니다. 13억 4,000만원은 2022년 평균을 넘어섰지만, 10월 초 3건의 흐름과 성복역·성복중 수요가 받쳐 주는 가격대입니다.
- 받치는 쪽: 일주일 새 3건 연속 상승, 소진 약 2.8개월의 거래 속도, 성복역 도보권과 성복중 학군, 신축 입주가 비어 있는 수지 공급 환경.
- 누르는 쪽: 2022년 정점 평균을 넘은 가격, 2023년 약 23% 하락 전례, 26년차 구축과 정체된 리모델링, 규제지역 LTV 40%가 만드는 자기자금 8억대 부담.
이 가격이 새 수준으로 굳어지는지는 지금으로선 알 수 없습니다. 판단을 미루고 확인할 항목이 두 가지 있습니다.
- 다음 거래가 13억대에 붙는지 12억대로 내려오는지 — 3건 연속 상승이 4건, 5건째로 이어지는지가 가장 확실한 신호입니다.
- 금융기관의 실제 LTV·DSR 적용 — 내 조건에서 대출이 얼마나 나오는지에 따라 같은 13.4억이 전혀 다른 숫자가 되니까요.