"수지구 동천동 써니벨리 84㎡, 10억 중반대에 거래됐다는데 이 가격이 맞을까?" — 이 단지를 검색하시는 분이라면 가장 먼저 궁금해하실 부분입니다.
2026년 10월 22일, 경기도 용인시 수지구 동천동 864 수진마을1단지 써니벨리 전용 84.85㎡(공급 약 33평형) 6층이 10억 9,500만원에 중개거래로 계약됐습니다. 같은 달 2일에는 18층이 약 11.9억에 거래돼, 한 달 안에 1억 가까운 간격이 벌어졌는데요.
2004년 1월 사용승인, 23년차 구축입니다. 그래서 이 글은 가격표 하나만 보지 않고, 연식을 감수할 이유가 있는지 세 가지 조건으로 나눠 따져봅니다.
■ 먼저, 이 단지가 어떤 곳인지부터
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
정식 이름은 수진마을1단지 써니벨리입니다. 도로명 주소는 손곡로 82, 7개 동 627세대의 계단식 단지이고 지역난방을 씁니다.
용적률은 219%, 주차는 세대당 1.2대(756대)입니다. 평형은 28평형과 33평형 두 가지뿐이라, 이번에 거래된 전용 84.85㎡가 단지의 주력 타입입니다. 84㎡ 누적 거래만 556건으로 단지 안에서 가장 많습니다.
한 가지 짚을 점이 있습니다. 한 시세 플랫폼은 이 단지를 '리모델링 연한 도래'로 표시하는데요. 실제로 추진 중인지는 조합이나 시 공고로 확인되지 않았습니다. 연식이 약점이면서 먼 훗날의 재료일 수도 있다는 정도로만 받아들이시길 권해 드립니다.
■ 다섯 건의 거래 속에서 10.95억은 어디쯤일까
최근 다섯 건을 늘어놓으면 10.6억에서 11.9억 사이입니다. 이번 10.95억은 그중 두 번째로 낮은 값입니다.
눈여겨볼 대목은 10월입니다. 같은 달에 18층 약 11.9억과 6층 10.95억이 함께 있었다는 사실 — 여기까지만 확인됩니다. 층이나 동 차이가 이 간격의 원인이라고 단정할 근거는 지금 자료에 없습니다.
리치고가 산출한 33평형 시세는 약 11억 6,500만원, 매물 최저가는 11억 5,000만원입니다. 이번 거래는 시세보다 약 6,000만원, 호가 최저가보다 약 5,500만원 낮습니다.
다만 시세는 플랫폼이 계산한 값입니다. 실제로 체결된 가격과는 성격이 다르니, 같은 저울에 올리지 않는 편이 안전합니다.
거래량 이야기도 엇갈립니다. 디아파트는 최근 1년 거래가 24건, 회전율 3.83%로 직전 1년(6.70%)보다 약 43% 줄었다고 보는데요. 리치고는 매물 7건이 약 3개월이면 소화돼 수지구 평균(5.7개월)보다 빠르다고 말합니다. 두 수치가 서로 다른 질문에 답하고 있어서, 어느 한쪽만 믿기는 어렵습니다.
■ 역까지 걸어서, 학교까지는 더 가깝게
첫 번째 조건은 생활권입니다.
신분당선 동천역까지 도보 8~9분이라는 후기와 플랫폼 설명이 있습니다. 거주자 후기로는 강남역까지 전철로 약 20분이고, 마을버스가 자주 다니며 서울 직행버스도 탈 수 있다고 합니다.
다만 이 도보 시간은 단지 안 동별 편차까지 반영한 값이 아닙니다. 한 커뮤니티 글은 인근 다른 단지 기준으로 동천역까지 1.1km, 18분이라고 적었는데요. 위치에 따라 체감이 달라질 수 있으니 현장에서 직접 걸어보시는 게 정확합니다.
학교는 이 단지의 가장 분명한 장점입니다. 손곡초가 바로 옆에 붙은 '초품아' 단지이고, 수지중·수지고도 가까운 거리입니다. 학원가와 상가, 카페 같은 편의시설이 가깝다는 후기도 많았습니다.
배정 학교는 학구도로 다시 확인하셔야 합니다. 학군 순위는 플랫폼마다 산출 기준이 달라서, 숫자보다 '초중고 도보권'이라는 정성적 사실에 무게를 두는 편이 낫습니다.
■ 15년 어린 이웃과는 얼마나 벌어질까
두 번째 조건은 비교입니다.
같은 동천동의 동천센트럴자이는 2019년 입주, 1,057세대입니다. 2026년 9월 기준 33평형 매매 시세는 14.1억, 40평형은 14.8억이었습니다.
이번 써니벨리 거래가 10.95억과 견주면 약 3억 1,500만원 차이입니다. 다만 한쪽은 시세, 한쪽은 실제 체결가라는 점은 감안하셔야 합니다.
이 간격을 '비싸다, 싸다'로 읽기보다 연식 15년의 값으로 읽으면 이해가 쉽습니다. 신축의 쾌적함에 3억을 더 낼지, 구축을 택하고 그 차액을 다른 곳에 둘지 — 선택은 결국 이 지점에서 갈립니다.
동천마을현대홈타운 등 다른 단지는 수치를 확보하지 못해, 비교 대상은 이 한 곳뿐입니다.
■ 구축이라 더 꼼꼼히 봐야 할 대출과 규제
세 번째 조건은 자금 계획입니다. 이 부분은 리스크이기도 합니다.
수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구에 지정돼 있습니다. 이번 거래가는 15억 이하 구간이라 주택담보대출 한도가 최대 6억입니다.
| 주택 가격 구간 | 주택담보대출 한도 |
|---|---|
| 15억 이하 | 6억 |
| 15억 초과~25억 이하 | 4억 |
| 25억 초과 | 2억 |
10.95억 거래라면 최대 6억을 빌려도 나머지 5억 가까이는 자기자금이나 기존 주택을 판 돈으로 채워야 합니다. 구체적인 LTV 비율과 DSR 적용은 확인하지 못했으니, 실제 한도는 은행 상담으로 확인하셔야 합니다.
금리 환경도 가볍지 않습니다. 한국은행 기준금리는 7월과 8월 각 0.25%p 인상으로 3.00%가 됐고, 10월 추가 인상 여부는 이 글을 쓰는 시점에 결과를 확인하지 못했습니다. 금리 부담과 대출 상한이 겹치면 거래가 움츠러드는 건 자연스러운데요. 이번 거래가 직전 최고가보다 낮게 체결된 배경으로 거론할 수는 있지만, 원인이라고 단정하지는 않겠습니다.
수지구 토지거래허가구역 적용 여부와 범위는 공식 고시를 확인하지 못했습니다. 계약 전에 용인시 고시를 꼭 직접 보셔야 합니다.
보유세 쪽은 리치고 추정으로 1주택 기준 재산세가 약 67만원, 종부세는 없는 수준입니다.
신축 공급 이야기도 남깁니다. 2025년 8월 보도로는 분당·수지에 신축 입주가 최소 3년 비어 있다고 했습니다. 구축을 대체할 신축이 당분간 적다는 뜻이지만, 2027~2028년 수지구 입주 물량은 확인하지 못했고 보도 자체도 1년 넘은 자료입니다.
■ 살아본 분들은 이렇게 말합니다
후기 27건 중 확인할 수 있었던 11건을 정리하면 장단이 뚜렷합니다.
좋다는 쪽은 아이 키우는 집이 많습니다. 초중고를 걸어서 다니고, 남향이라 해가 잘 들며, 난방비가 저렴하다는 얘기입니다. 2026년 7월에는 엘리베이터와 주차장 차단기를 바꿔 '신축 같은 느낌'이 난다는 글도 있었습니다.
아쉬운 쪽은 주차가 가장 큽니다. 오후 6시 이후에는 자리가 없고 이중주차 공간마저 부족하다는 글(2026년 9월)이 있는데요. 반면 '여유 있다'는 평가도 있어서 시간대와 동에 따라 체감이 갈립니다. 세대당 1.2대라는 객관 수치를 생각하면 저녁 시간대 부족은 충분히 가능한 일입니다.
분리수거가 요일제라는 점, 현관 앞 전실이 없다는 점도 구축 계단식의 한계로 꼽혔습니다. 후기는 개인 경험이니 참고만 하시길 바랍니다.
■ 종합 판단 — 연식을 값으로 치르는 선택
세 가지 조건을 한 번에 놓고 보면 이렇게 정리됩니다.
- 생활권 : 초품아와 역세권 도보권은 확실한 장점입니다. 대신 역까지의 실제 거리는 동별로 직접 걸어봐야 합니다.
- 비교 : 신축 이웃과 약 3억 원대 간격이 있습니다. 이 간격이 연식의 값입니다.
- 자금 : 규제지역이라 대출은 최대 6억에 묶입니다. 나머지 자금 계획이 먼저입니다.
10.95억은 최근 다섯 건 가운데 낮은 쪽, 시세와 호가보다도 낮은 쪽에 놓인 값입니다. 하지만 그것이 곧 '싸다'는 뜻은 아닙니다. 23년차 구축이라는 사실은 그대로니까요.
주차와 현관 구조 같은 불편을 감수할 수 있고, 학교와 역 접근성을 최우선으로 두는 실거주자라면 검토할 이유가 충분합니다.
다음 84㎡ 거래가 어느 층에서 어떤 가격에 나오는지, 금리와 규제가 어디까지 이어지는지 — 이 단지의 가격표는 그 두 가지를 따라 조금씩 다시 쓰일 테니까요.