[부동산] 신정마을우성 84㎡ 13억, 12억대 박스권을 뚫은 값일까

2026년 10월 24일, 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 신정마을우성6단지 전용 84.90㎡(공급 약 34평형) 14층이 13억원에 중개거래로 계약됐습니다. 8월 11일 12억 4,000만원보다 6,000만원 높고, 같은 14층의 2025년 12월 거래(10억 5,000만원)와 비교하면 2억 5,000만원 오른 값입니다.

2000년 5월 준공, 27년차 구축 단지가 13억대에 들어선 것인데요. 기준금리가 3.00%까지 오른 뒤에 나온 거래라는 점도 눈에 띕니다.

핵심은 이 13억이 단지 전체의 새 기준가인지, 14층 중층이 만든 상단인지입니다.

■ 443세대 전부 같은 34평 — 그래서 가격 비교가 단순합니다

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

신정마을우성6단지는 443세대, 6개 동, 최고 19층 규모입니다. 평형이 전용 84.9㎡ 하나뿐이라 타입이 섞일 일이 없습니다.

그래서 이 단지의 거래가는 곧 '34평 시세'이고, 층과 수리 상태만 변수가 됩니다.

주소는 정평로 41(풍덕천동 1025)인데요. 같은 6단지 안에 우성·상록·진흥이 따로 지번을 갖고 있어서, 검색할 때 단지명만 보면 옆 단지 거래가 섞이기 쉽습니다.

관리비는 2026년 5월 기준 약 24.7만원, 연평균으로는 33만원대로 추정됩니다. 주차는 총 489대, 세대당 약 1.1대입니다. 2000년식으로는 여유 있는 편입니다.

■ 10개월 만에 9.9억에서 13억 — 두 구간을 넘었습니다

2026년 1월 9일 9억 9,000만원(3층)이던 값이 10월 24일 13억이 됐습니다. 3억 1,000만원, 31.3% 차이입니다.

숫자만 보면 큰 폭인데요. 층이 다르면 비교가 흐려지니까, 같은 14층끼리 다시 봤습니다.

2025년 12월 18일 14층이 10억 5,000만원이었으니, 층 효과를 걷어낸 상승분은 2억 5,000만원(+23.8%)입니다. 이 단지의 시세 재평가가 실제였다는 쪽에 힘이 실리는 대목입니다.

평당가로 환산하면 공급 112.36㎡ 기준 약 3,825만원입니다. 풍덕천동 2025년 평균 평당가 4,037만원에 가까워졌다는 뜻인데요. 27년차 구축이 동 평균 근처까지 올라온 셈입니다.

한 가지 짚어둘 점이 있습니다. 8월 11일과 10월 21일 사이의 개별 거래는 이번 조회에서 확인되지 않았습니다. 민간 플랫폼은 8월 이후 11억 5,000만~13억원 사이에서 거래됐다고 요약합니다. 그리고 10월 24일 13억 건은 조회 시점(10월 27일)에 아직 플랫폼에 반영되지 않았습니다.

■ 사흘 전 2층은 12억 1,000만원이었습니다

이 13억을 곧바로 새 기준가로 읽기 어려운 이유가 바로 이것입니다.

10월 21일에 2층이 12억 1,000만원에 거래됐고, 사흘 뒤 14층이 13억이었습니다. 차이 9,000만원은 시간이 아니라 '층'에서 나왔다고 보는 편이 자연스럽습니다.

저층과 중층이 같은 시세 안의 양 끝에 있다는 뜻인데요. 13억은 이 단지의 천장에 가까운 값이고, 12억 초반은 바닥에 가까운 값일 수 있습니다.

반대로 불리한 조건도 분명합니다.

• 역세권 판정: 시세 플랫폼은 '근처 지하철역 없음'으로 분류합니다. 입주민은 신분당선 수지구청역·성복역을 걸어 7~10분 정도로 씁니다. 초역세권은 아니고 도보권입니다.
• 27년차 건물: 후기에 층간·옆집 소음, 외벽 단열로 추운 방, 헬스장 같은 편의시설 부재, 지하주차장 직접 연결 불편이 반복해서 나옵니다.
• 정비 호재 부재: 용인시 리모델링 조합 목록(직전 조회 기준)에 이 단지는 없습니다. 같은 신정마을 9단지(933세대)가 공동위원회 심의를 마친 것과 대비됩니다.

솔직히 말씀드리면, 13억을 낸 분이 산 것은 건물이 아닙니다. 아래에서 보듯 학군과 생활권입니다.

■ 정평초 도보 4분 — 값의 절반은 여기서 나옵니다

초등학교는 정평초(도보 4분)이고, 중학교는 정평중·성복중·문정중·수지중, 고등학교는 용인홍천고·풍덕고·수지고 배정권으로 안내됩니다. 같은 6단지 권역 기준 정성 지표로는 정평초 경기 상위 4%, 정평중 상위 7%, 풍덕고 상위 17%입니다. 다만 이 백분위는 같은 6단지 상록을 기준으로 한 수치입니다.

교육점수가 95점으로 거주점수 90점보다 높다는 점은 의미가 있습니다. 이 단지의 값이 건물이 아니라 학군과 입지에서 나온다는 신호이기 때문입니다.

443세대가 전부 34평이라 초등 자녀를 둔 실수요가 구조적으로 들어옵니다. 후기에서도 '초품아·중품아'가 가장 자주 나오는 장점이고, 집품 거주자 평점은 4.2점(후기 13건)입니다.

공급 쪽도 봐야 합니다. 2026~2028년 성남 분당구와 용인 수지구의 신규 입주는 837~873가구 수준인데요. 경기도 전체 공급의 0.41%인 반면 인구 비중은 16.26%입니다. 신축이 없으니 구축이 수지 진입의 사실상 유일한 선택지가 되는 구조입니다.

■ 옆 단지와 1억 안쪽, 신축과는 3억대 격차

조회 시점이 서로 달라 같은 날 기준 비교는 아닙니다. 참고치로만 보셔야 합니다.

그래도 읽을 수 있는 방향은 있습니다. 같은 6단지 안에서 우성 13억이 가장 높은 기록이 됐고, 성복역롯데캐슬골드타운과의 격차는 8월 12.4억 때 4억 1,000만원(33%)에서 3억 5,000만원(약 21%)으로 줄었습니다.

구축이 신축 대비 격차를 6,000만원 좁혔다는 뜻입니다. 수지파크푸르지오 14억대와는 1억대 차이인데, 이쪽은 평균값이라 층과 시점이 다릅니다.

■ 13억의 병목은 대출이 아니라 현금입니다

용인시 수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구에 지정됐고, 같은 범위로 토지거래허가구역이 됐습니다. 2025년 10월 20일 계약분부터 적용되고, 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다.

이번 거래는 허가 대상입니다. 매수자는 허가를 받아야 하고 2년 실거주 의무를 집니다.

자금 구조는 단순합니다. 규제지역 무주택자 LTV 40%를 적용하면 13억의 40%인 5억 2,000만원이 한도입니다. 15억 이하 구간의 6억 한도보다 LTV가 먼저 걸리는 구조입니다.

그러면 자기자본은 7억 8,000만원 이상이 필요합니다. 유주택자는 대출이 0원입니다.

전세가율은 약 49.6%입니다. 8월 12.4억 기준 47.4%에서 전세가 5,700만원 오르며 격차가 좁혀졌습니다. 그래도 전세를 끼고 사기엔 필요 자금이 크고, 허가구역이라 갭투자 자체가 막혀 있습니다. 13억은 실거주 자금으로 만들어진 가격입니다.

변수는 두 가지입니다.

• 한국은행 기준금리가 7월과 8월 각 0.25%p 인상되어 3.00%가 됐습니다. 10월 금통위 결과는 이번 조회에서 확인되지 않았습니다.
• 토지거래허가구역 지정 만료일이 2026년 12월 31일입니다. 연장이든 해제든 2027년 초 수요 구조가 바뀔 수 있습니다. 연장 여부는 확인되지 않았습니다.

■ 종합 판단 — 이 13억을 어떻게 읽을 것인가

13억은 '14층 중층의 상단 거래'이면서 동시에 '10개월간 같은 층 기준 2억 5,000만원 오른 재평가의 결과'입니다. 둘 다 사실입니다.

다만 같은 주 2층 12억 1,000만원이 있었으니 단지 전체가 13억으로 올라섰다고 단정하기는 이릅니다. 다음 거래가 나와야 박스권이 위로 이동했는지, 층 차이였는지 가려집니다.

• 자녀가 초등 저학년이고 현금 7억 8,000만원 이상을 준비한 실거주자라면, 이 값은 건물이 아니라 정평초 배정권과 신분당선 도보권을 사는 가격입니다. 소음·단열은 감수할 항목입니다.
• 유주택자이거나 대출 의존도가 높다면, 허가 요건과 LTV 때문에 이 거래의 문은 사실상 닫혀 있습니다.
• 신축급 컨디션과 정비 기대를 원한다면, 이 단지는 리모델링 목록에 없고, 성복역 신축과는 여전히 3억대 차이가 납니다.

지켜볼 것은 결국 비슷한 층의 다음 거래와 12월 31일의 허가구역 결정입니다. 숫자 하나보다 흐름이 답을 주니까요.

#신정마을우성 #신정마을우성13억 #신정마을우성84㎡ #정평초등학교 #풍덕천동34평 #12억대박스권 #수지구토지거래허가구역 #신정마을우성층별시세