2026년 10월 20일, 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 1065 신정마을주공1 전용 59.39㎡(단지 유일 평형, 공급 기준 약 25평형) 13층이 13억 1,000만원에 중개거래로 계약됐습니다. 같은 시점 이 단지의 전세 시세는 5억 2,575만원입니다.
매매가와 전세가가 7억 8,000만원 넘게 벌어져 있다는 뜻인데요. 2000년 입주한 26년차 구축 소형이 이 가격표를 달고 있습니다.
그래서 이 글이 확인할 것은 하나입니다. 13.1억이 시세 안의 정상 거래인지, 그리고 이 값을 받치는 것이 무엇인지입니다.
■ 1,044세대가 전부 같은 평형인 단지
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
먼저 단지 조건부터 짚겠습니다. 1,044세대, 12개동, 최고 20층에 용적률 214%, 건폐율 17%입니다.
핵심은 평형이 하나뿐이라는 점입니다. 같은 단지 안에서 비교할 평형이 없으니, 가격 차이는 층과 집 상태에서만 생깁니다. 거래 간 비교가 깔끔하다는 얘기입니다.
단점도 분명합니다. 세대당 주차가 1.00대입니다. 26년차 단지에서 흔한 조건이지만, 실거주를 생각하면 가볍게 넘길 항목은 아닙니다.
반대로 보유 부담은 가벼운 편입니다. 공시가격이 5억 9,907만원이라 1주택 기준 재산세가 연 60만원 안팎이고, 종합부동산세 대상도 아닙니다. 실거래가 대비 공시가가 약 46% 수준인 셈입니다.
■ 13.1억은 비싼 걸까 — 기준선 네 개
기준선부터 놓겠습니다. 리치고가 잡은 매매 시세는 13억 620만원이고, 이번 거래는 그보다 약 400만원 높습니다. 사실상 시세와 겹칩니다. 튄 거래가 아니라 '시세 수준의 정상 거래'라는 뜻입니다.
다만 2025년 집계 최고가는 12억 9,000만원이었습니다. 이번 값은 그 선을 넘었습니다. 신고가를 새로 쓴 것인지는 단정하기 어려운데요 — 집계 사이트마다 기준이 달라서, 이 부분은 '넘는 수준'이라고만 적어 두겠습니다.
층 차이도 있습니다. 현재 나와 있는 매물 중 최저가는 1층 12억원입니다. 13층 거래와 1억 원 안팎의 간격이 있는 셈이죠.
거래량은 표본이 풍부한 편입니다. 2025년 119건, 2026년에는 10월까지 47건이 집계됐습니다. 최근 12개월 개별 거래의 층과 가격은 열람 가능한 소스에서 확인하지 못했습니다.
인근 단지와 놓으면 위치가 더 분명해집니다.
| 비교 단지 | 확인된 가격대 | 참고 |
|---|---|---|
| 신정7단지상록 (24평대) | 6층 12.65억 (2026년 10월 초) | 현재 호가 12.2~13.4억 |
| 신정9단지주공 | 21평 최고 10.9억 · 26평 최고 12.2억 | 리모델링 추진 중 |
| 신정2단지현대프라임 | — | 462세대, 42·50평대 위주라 직접 비교 어려움 |
같은 생활권의 소형 평형이 12~13억대로 모이고 있고, 이 단지는 그 상단에 놓입니다.
■ 수지구청역 도보 3분 — 값을 받치는 첫 번째 이유
가격을 받치는 1순위는 역세권입니다. 플랫폼 기재 기준으로 신분당선 수지구청역까지 도보 3분이고, 플랫폼시티까지는 904m입니다. 리치고 교통 점수는 73점입니다.
다만 이 도보 시간은 플랫폼 기재치입니다. 직접 걸어서 실측한 값은 아닙니다.
학군도 수요를 받칩니다. 배정 후보로 신월초(경기 상위 4%), 문정중(상위 1%), 용인홍천고(상위 12%, 서울대 12명 합격)가 거론됩니다. 리치고 교육 점수는 95점입니다.
한 가지 주의할 점이 있습니다. 같은 페이지 안에서 고교가 '수지고'와 '풍덕고'로 섞여 표기돼 있어, 배정 학교는 확정할 수 없습니다. 문정중 배정 가능 단지라는 점이 수요를 받친다고 보되, 고교는 교육청 배정 기준으로 따로 확인하셔야 합니다.
■ 리모델링이라는 기대 — 그리고 아직 없는 확정
이 단지는 재건축 대신 리모델링 쪽입니다. 용적률을 214%에서 299%로 올리고, 1,044세대를 1,200세대로 늘려 156가구를 일반분양하는 구상이 알려져 있습니다.
솔직히 말씀드리면 이 부분은 조심해서 읽으셔야 합니다. 조합설립 인가 전이라 진행 단계도, 분담금도 정해진 것이 없고, 위 내용은 민간 사이트의 설명입니다.
그래서 이번 가격에 사업 기대감이 일부 들어 있을 수는 있지만, 지연되거나 분담금이 커질 위험도 같이 있습니다. 확정 사실처럼 받아들이실 일이 아닙니다. 조합이나 구청 자료로 직접 확인하는 것이 먼저입니다.
■ 현금 7억 8,600만원이 먼저 필요합니다
수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구에 묶였고, 토지거래허가구역(2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)에도 포함됐습니다. 구청 허가를 받아야 하고 2년 실거주 의무가 따릅니다.
대출은 이렇게 걸립니다. 규제지역 LTV는 40%, 15억 이하 주택담보대출 한도는 6억원입니다.
13.1억의 40%는 5억 2,400만원이라, 한도 6억원에 닿기 전에 LTV에서 먼저 막힙니다. 나머지 약 7억 8,600만원은 현금으로 채워야 합니다. 스트레스 금리 3%도 적용되니 상환 여력 심사는 더 빠듯해집니다.
여기서 갈리는 수요가 분명합니다. 실거주 여력이 있는 분만 진입할 수 있고, 갭 투자는 구조상 막혀 있습니다. 토허구역 만료일도 출처마다 '2026년 말'로만 적혀 있어서, 연장될지는 확인되지 않습니다.
■ 이 가격이 부담스러운 이유
반대편 논리도 같이 보셔야 균형이 맞습니다.
첫째는 전세가율입니다. 약 40%로 낮아서, 전세를 끼고도 메워야 할 돈이 큽니다. 이 가격을 전세 수요가 뒷받침해 주는 구조는 아닙니다.
둘째는 연식입니다. 26년차 구축이라 수리 상태에 따라 같은 평형도 값 편차가 큽니다. 이번 거래가 지지선인지 일시적인 고점인지는 아직 가늠하기 어렵다는 시각이 있습니다.
셋째는 리모델링입니다. 구체화되기 전에는 가격을 끌어올릴 동력이 약하다는 의견도 있습니다.
현장 반응은 엇갈립니다. 인근 신정7단지의 급등에 놀랐다는 글이 올라왔지만, '과하게 튄 수준은 아니다'라는 의견도 나왔습니다. 댓글이 한 개도 없던 글이라 표본으로 삼기에는 너무 작습니다.
리치고는 3개월 뒤 예측가를 13억 7,456만원(+5.2%)으로 제시하지만, 통계 추정일 뿐입니다. 보장되는 숫자가 아닙니다.
■ 종합 판단
정리하면 이렇습니다. 이 거래는 시세와 거의 겹치는 정상 거래이고, 그 값을 받치는 것은 수지구청역 도보권과 문정중 학군입니다.
반면 전세가율 약 40%, 현금 7억 8,600만원 이상의 진입 장벽, 확정되지 않은 리모델링이 같은 저울의 반대편에 놓여 있습니다. 수지구 소형이 12~13억대로 수렴하는 흐름 속에서 이 단지는 상단에 서 있는 셈이죠.
그래서 이 글을 읽고 이어서 확인하실 것은 두 가지입니다. 하나는 조합설립 인가가 실제로 났는지, 분담금 추정치가 나왔는지입니다. 다른 하나는 토지거래허가구역이 2026년 말 이후에도 이어지는지입니다.
둘 다 이 가격의 다음 방향을 좌우하는 변수니까요.