2026년 7월 말, 수원 권선구에서 입주를 앞둔 2,178세대 가운데 약 2,000세대가 잔금대출을 확정하지 못했다는 보도가 나왔습니다. 총량 규제가 실수요자의 자금 조달을 직접 가로막는 장면이었는데요. 같은 수원 안에서, 이번엔 장안구 파장동의 준신축 단지에서 실거래 한 건이 확인됐습니다.
2026년 10월 21일, 경기도 수원시 장안구 파장동 포레나북수원 전용 84.97㎡(시세 플랫폼에서는 '33평형'으로 표기되는 타입) 20층이 8억 7,500만원에 매매 계약됐습니다. 계약일은 이 글을 쓰는 시점보다 5일 앞선 가장 최근 거래입니다.
핵심은 이 8억 7,500만원이 현재 호가 지형 안에서 어디쯤인지입니다.
■ 1,063세대 중 741세대가 같은 84㎡ 계열입니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
포레나북수원은 파장동 640번지에 2023년 9월 입주한 단지입니다. 11개 동, 지하 2층~지상 27층(플랫폼에 따라 14~27층으로 적기도 합니다), 총 1,063세대이고 시공은 한화건설입니다.
평형 구성은 분양 당시 기사 기준으로 64㎡A 158세대, 64㎡B 164세대, 84㎡A 482세대, 84㎡B 259세대입니다. 전 가구가 중소형입니다.
84㎡ 계열이 약 70%입니다. 이번 거래는 단지의 '주력 타입' 한가운데서 나온 값이라, 가격 기준점으로 읽기에 무리가 없습니다.
주차는 1,503대로 세대당 약 1.41대, 개별난방(도시가스)입니다. 2023년 입주 단지치고 주차가 빠듯하지 않은 편입니다.
한 가지 짚어둘 점이 있습니다. 분양 당시 기사는 이곳을 '파장동 193번지 일원'(옛 국세공무원교육원 부지)으로 소개했고, 거래 DB의 지번은 640입니다. 어느 쪽이 맞는지는 확인하지 못했고, 이 글은 거래 근거인 640을 따랐습니다.
■ 8억 7,500만원은 호가 평균과 거의 같은 자리입니다
시세 플랫폼(2026년 10월 25일 기준)이 집계한 33평형 호가를 놓고 보면 위치가 분명해집니다.
- 현재 최저 매물은 8억 3,000만원(고층)
- 시장 호가 평균은 약 8억 7,260만원
- 적정 호가 추정 범위는 8.8~9.4억
체결가는 호가 평균과 거의 같고, 최저 매물보다는 4,500만원 높습니다. 같은 20층이라는 점을 감안하면, 호가 하단에서 값을 깎아 잡은 거래라기보다 '층 프리미엄이 붙은 평균가'에 가깝습니다.
8월 기준 시세 8.9억과 비교하면 약 1.7%, 1,500만원 낮습니다. 숫자만 보면 시세 아래에서 체결된 셈인데요. 다만 이 시세는 같은 플랫폼의 평형 단위 추정치라, 층·향에 따른 차이까지 걸러낸 값은 아닙니다.
솔직히 이 가격대의 거래 이력은 더 길게 보고 싶었습니다. 12개월 전체 실거래 이력은 이번에 확보하지 못했습니다. 한 자동 생성 통계 페이지가 2026년 7월 같은 면적 9.25억 계약을 언급했지만, 원문을 직접 열람하지 못해 이 글에서는 근거로 쓰지 않았습니다.
■ 지하철은 아직 '예정'입니다
파장역(인덕원동탄선) 기준 직선거리는 플랫폼별로 약 408~506m로 소개됩니다. 가까워 보이지만 현재 지하철 접근은 사실상 어렵습니다.
분양 당시 기사는 '북수원역(가칭) 단지 바로 앞, 2026년 예정'이라고 소개했습니다. 최근 플랫폼은 '2029년 개통 예정'이라고 적습니다.
개통 시점이 3년 뒤로 밀린 것입니다. 철도 호재는 아직 현실이 되지 않았고, 지금 값에 얼마나 담겼는지 가늠하기도 어렵습니다.
도로는 사정이 낫습니다. 수원북부순환로 파장IC, 영동고속도로 북수원IC, 경수대로(1번 국도)가 가깝습니다. 판교행 직행버스(9100번)를 이용한다는 이용자 후기도 있지만 공식 확인은 하지 못했습니다.
북수원 테크노밸리(약 7,000개 일자리 계획)는 2026년 착공 예정으로 소개되는데요. 실제 착공 여부는 확인하지 못했습니다.
■ 초등학교는 강점, 커뮤니티는 아쉬움
배정 후보는 수일초(플랫폼 A등급, 경기 상위 42%), 수일중, 동원고(S등급, 경기 상위 13%)입니다. 분양 기사는 수일초·중, 이목중, 동원고, 동우여고, 경기과학고가 반경 약 1km라고 전합니다.
초등학교 접근성이 가장 큰 장점이라는 평가는 이용자 댓글에서도 같았습니다. 등하교 부담이 적다는 후기가 이어집니다.
중학교 배정은 플랫폼마다 수일중과 송원중으로 엇갈려, '수일중 인근, 배정은 교육청 확인 필요'로만 적어 둡니다.
현장 반응은 이렇게 갈립니다.
- 긍정 — 관리 상태 양호, 조경과 단지 분위기가 밝다
- 부정 — 1,000세대 규모에 비해 커뮤니티 시설이 부족하다(골프센터 정도), 가격이 비싸다
댓글 표본이 적어 대표성은 낮습니다. 분위기를 참고하는 정도로만 보시길 권해 드립니다.
■ 이 가격이 부담스러운 이유
반대편 근거도 분명합니다.
- 한 플랫폼은 이 단지를 '고평가'로 판정했습니다. KB시세 7.6억 대비라는 근거인데, 평형 표기가 달라 직접 비교는 부정확합니다.
- 매물 소진 기간이 장안구 평균의 4배 이상이라는 분석이 있습니다. 팔리는 속도가 느리다는 뜻입니다.
- 같은 장안구 화서역 파크푸르지오는 30평대 최고 매매가가 15억(2026년 6월)으로 정리돼 있습니다. 6억 이상 벌어진 격차인데요. 연식·세대수를 확인하지 못한 블로그 정리본이라 직접 비교는 조심해야 합니다.
종합하면 호가 평균과 겹친 가격은 '합리적'이라기보다 '매도·매수 양쪽이 버티는 선'에 가깝습니다. 매수자에게는 호가 하단과의 협상 여지가, 매도자에게는 철도 지연과 매물 적체가 부담입니다.
■ 대출이 변수가 되는 가격대입니다
8억대 중반 이상이면 자금 조달이 거래의 조건이 됩니다. 앞서 본 권선구 입주 단지의 잔금대출 보도가 보여주듯, 총량 규제는 실수요 거래의 변수입니다.
보도는 수원을 비규제지역으로 설명하지만, 장안구의 현재 조정대상지역 여부와 구체적 LTV·DSR 적용치는 공식 고시를 확인하지 못했습니다. 한도는 단정하지 않겠습니다. 계약 전 은행에서 직접 확인하시길 권해 드립니다.
공급 쪽도 비슷합니다. 장안구의 향후 2~3년 입주물량은 수치를 찾지 못했습니다. 다만 같은 시기 권선구에 대단지 입주가 몰려 있어 인근 전세·매물에 간접 영향을 줄 수는 있습니다.
보유세는 공시가격 5.655억 기준 단독 보유 시 연 약 68만원(플랫폼 추정, 공제 미반영)입니다.
전세가율은 약 54%입니다. 전세 실거래는 2026년 1월 84.96㎡ 18층 5.2억이었습니다. 매수 시 필요한 자기자금 규모를 가늠할 때 갭이 3억 5,000만원대라는 점이 출발점이 됩니다.
■ 정리하면, 가격은 '설명되지만 서두를 이유는 없습니다'
8억 7,500만원은 호가 평균과 겹치고, 8월 시세보다는 약간 낮으며, 최저 매물보다 높습니다. 이 가격이 이상치가 아니라는 점은 확인됩니다.
다만 지하철은 2029년 예정이고 매물은 쌓여 있습니다. 가격을 밀어 올릴 재료와 눌러 둘 재료가 함께 놓인 상태입니다.
| 유형 | 볼 만한 점 | 걸리는 점 |
|---|---|---|
| 실거주 | 2023년 입주, 수일초 접근성, 주차 여유 | 지하철 도보 접근 불가, 커뮤니티 아쉬움 |
| 갈아타기 | 84㎡가 단지 주력 타입이라 거래 기준점이 분명 | 매물 소진이 느려 매도 기간 변수 |
| 호가 협상 | 최저 매물 8.3억과의 4,500만원 간격 | 층·향별 차이를 시세 평균이 가리지 못함 |
결국 이 거래는 '지금 시세를 확인한 한 점'이지 방향을 알려주는 신호는 아닙니다.
이어서 확인하실 만한 항목은 두 가지입니다. 첫째, 다음 달 같은 면적 실거래가 8.3억대 매물 쪽으로 붙는지 8.9억 쪽으로 붙는지 보시길 권합니다. 둘째, 북수원역 개통 일정과 테크노밸리 착공 소식이 공식 발표로 확정되는지입니다. 그 두 가지가 이 가격의 다음 근거가 될 테니까요.