2026년 10월 20일, 경기도 화성시 동탄구 장지동 금호어울림레이크 전용 59.93㎡(공급 기준 '24평형'으로 불리는 타입) 22층이 9억 500만원에 매매 계약됐습니다. 중개를 거친 거래입니다.
같은 단지의 같은 타입이 6월 25일에는 1층 7억 5,000만원에 거래됐는데요. 4개월 사이 1억 5,500만원 차이입니다. 다만 이 숫자를 그대로 '상승폭'이라고 읽으면 틀립니다 — 층이 다르기 때문입니다.
이 글은 층 효과를 걷어낸 뒤, 9억대 안착이라는 말이 어디까지 맞는지 따져봅니다. 참고로 이 단지는 서울 송파구 위례의 장지동이 아니라, 동탄2신도시 안의 장지동입니다.
812세대, 호수공원 옆 저밀 단지
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
금호어울림레이크(A91블록)는 동탄대로4길 17에 있는 812세대 단지입니다. 2018년 6월 입주했고 올해로 9년차에 들어섰습니다.
용적률은 174%, 건폐율은 14%입니다. 숫자만 봐도 동 사이가 넓게 벌어진 저밀 단지라는 뜻인데요. 실제로 입주민 후기에도 앞동 간격이 넓다는 이야기가 반복됩니다.
평형은 전용 59.93~59.96㎡, 74.97㎡, 84.96㎡ 세 가지입니다. 이후 글에서는 전용면적 기준으로만 부르겠습니다.
단점도 있습니다. 주차는 882대, 세대당 1.08대입니다. 여유가 크지 않은 수준이라, 뒤에서 볼 후기의 이중주차 불만과 같은 맥락에서 읽힙니다.
참고로 바로 옆 '금호어울림레이크2차'는 681세대, 2019년 사용승인의 별개 단지입니다. 시세와 후기를 섞어 보면 안 되기 때문에 본문에서도 구분해서 쓰겠습니다. 시공사와 동 수는 확인한 자료에 명시가 없어 적지 않습니다.
10건의 거래, 층을 맞추면 3~4%
최근 59㎡대 거래를 시간순으로 놓으면 흐름이 보입니다. 6월 말에는 1층이 7억 5,000만원, 5층이 8억 3,000만원이었습니다. 10월에는 7층이 9억, 16층이 9억, 22층이 9억 500만원입니다.
저층끼리 비교할 수도 있고, 층을 전부 무시하고 평균을 낼 수도 있는데요. 어느 쪽이든 층이 섞여 있어 상승폭이 부풀려집니다.
그래서 중고층만 따로 봤습니다.
- 6월 30일 18층: 8억 7,000만원
- 8월 13일 20층: 8억 6,000만원, 8월 20일 23층: 8억 8,000만원
- 10월 8일 16층: 9억원, 10월 20일 22층: 9억 500만원
8억 6,000만~8억 8,000만원 구간에서 9억~9억 500만원 구간으로 올라왔습니다. 18층 기준으로 보면 약 3.9%, 16층과 비교해도 3.4% 정도입니다.
'4개월에 3~4%' — 이 정도가 층을 걷어낸 뒤의 실제 속도입니다. 1억 5,500만원이라는 숫자보다 훨씬 조용한 흐름입니다.
한 가지 더 있습니다. 10월 17일에는 59.96㎡ 19층이 8억 7,000만원에 거래됐습니다. 같은 시기 59.93㎡ 거래들보다 낮은데요. 타입 차이 때문일 수 있다고 추정할 수 있지만, 이를 뒷받침하는 자료는 확인하지 못했습니다.
시세와 나란히 놓아도 이번 거래는 한 칸 위에 있습니다. 시세 사이트의 24평 시세(10월 24일 기준)는 8억 9,396만원, 이번 거래는 그보다 약 1,100만원 높습니다. 같은 사이트의 24평 최저 매물 8억 5,000만원과는 5,500만원 차이입니다.
높은 층이나 상태 덕분일 수 있다는 추측은 가능하지만, 근거 자료는 없습니다. 그래서 '시세 위쪽의 체결'이라는 사실까지만 적어두겠습니다.
동탄역은 버스로, 학교는 단지 안에
이 단지는 '역세권 프리미엄'으로 값을 설명하기 어렵습니다. 동탄역까지는 버스를 타야 한다는 점이 시세 사이트가 꼽은 과제입니다.
대신 가진 것이 분명합니다. 이솔초등학교가 단지 안에 있고(약 0.2km), 호수공원까지는 도보 5~10분입니다. 59㎡ 수요가 신혼·영유아 가구 위주라는 점을 떠올리면, 초등학교가 단지 안에 있다는 건 가장 직접적인 장점입니다.
학군 정보에는 주의할 점이 있습니다. 이솔초는 경기 상위 29%, 청림중은 상위 13%(약 1.0km)로 집계됩니다. 그런데 중·고등학교 배정은 소스마다 다릅니다. 한 곳은 방교중·정현고를, 다른 표는 서연중·청림중·서연고·이솔고를 말합니다.
중·고 배정은 교육청에서 확인하셔야 합니다.
광역 교통은 GTX-A가 변수입니다. 수서~동탄 구간이 2024년 3월 개통해 1년간 약 410만 명이 이용했다고 합니다. 다만 단지에서 동탄역까지의 도보 실측 거리는 확인하지 못했고, 도보권은 아닙니다.
트램 1·2호선 교차 계획도 거론되지만 아직 예정 사업입니다. 확정된 호재처럼 가격에 얹어 읽으시면 안 됩니다.
살아본 사람들은 무엇을 말하나
먼저 밝혀둘 점이 있습니다. 확보한 후기는 1차가 아니라 바로 옆 2차 단지의 것입니다. 같은 생활권을 보는 참고용이지, 1차 입주민의 목소리는 아닙니다.
긍정 쪽은 환경과 학교입니다. 호수공원과 장지천, 송동공원 산책, 조용한 분위기, 넓은 앞동 간격, 학교가 가깝다는 점이 반복됩니다. 채광과 단열, 가성비를 칭찬하는 글도 있었습니다.
부정 쪽은 생활 편의입니다. 층간소음과 방음, 관리사무소 응대, 이중주차, 마트나 정육점 같은 상권 부족, 대중교통 불편이 꼽힙니다. 같은 후기 안에서도 "동탄 끝자락이라 불편하다"는 의견과 "버스로 동탄역·공항·고속버스 접근이 괜찮다"는 의견이 갈립니다.
관리비는 단정하기 어렵습니다. 여름 28만원·겨울 37만원이라는 후기도, 10만원대라는 정보도 있어 편차가 큽니다.
정리하면 환경과 학교는 '좋다', 상권과 교통은 '아쉽다'로 나뉩니다. 59㎡ 수요층이 중시하는 생활 편의 항목이 약점이라는 점은 균형 있게 짚어둘 필요가 있습니다.
이 가격이 부담스러운 이유
먼저 호가와 실거래의 간격입니다. 거래 표본이 많지 않은 구간에서는 호가가 실거래보다 빠르게 움직일 수 있습니다. 한 건의 신고가를 동탄 전체 가격으로 읽으면 안 된다는 경고는, 동탄 아파트를 다룬 기사에서도 반복됩니다. 기사는 지속성의 조건으로 매도·매수 호가의 괴리와 전세가의 동행 여부를 들었습니다.
두 번째는 전세입니다. 24평 전세 시세는 3억 9,513만원입니다. 시세 8억 9,396만원 대비 약 44%(계산값)이니, 매매가 전세의 2.3배 수준입니다.
그래서 전세를 끼고 매수하는 방식이 되려면 4억 원대 후반의 자기 돈이 더 필요합니다. 갭 투자에는 부담이 큰 구조입니다.
세 번째는 같은 단지의 위쪽 평형과의 간격입니다.
| 구분 | 시세(10/24 기준) | 이번 거래 대비 |
|---|---|---|
| 24평(59.93㎡) | 8억 9,396만원 | +1,100만원 낮음 |
| 30평(74.97㎡) | 9억 4,084만원 | 약 3,500만원 높음 |
| 34평(84.96㎡) | 9억 9,487만원 | 약 9,000만원 높음 |
59㎡ 거래가 34평 시세와 1억 원도 차이 나지 않습니다. 평형 차이를 생각하면 59㎡가 이미 상당한 가격까지 올라와 있다는 뜻입니다.
넷째는 동탄 상승의 성격입니다. 2026년 6월 둘째 주 동탄구 아파트 매매가는 주간 1.98% 올라 서울(0.27%)과 경기 평균(0.20%)을 크게 앞섰습니다. 그런데 이 상승은 동탄역 롯데캐슬 84.7㎡가 22억 2,500만원 신고가를 쓴 것처럼 역세권 대장 단지에 집중됐습니다.
비역세권 59㎡의 9억대 거래를 그 상승과 직접 이어 붙이면 안 되는 이유입니다.
대출 한도와 새 공급, 두 개의 확인 항목
9억 500만원은 주택가격 구간별로 대출 한도가 달라지는 가격대에 걸쳐 있습니다. 현행 LTV·DSR 수치와 10월 기준 금리는 공식 발표를 확인하지 못했습니다. 출처가 불분명한 블로그 수치는 쓰지 않겠습니다.
계약 전에 은행에서 한도를 직접 확인하셔야 합니다. 동탄은 서울·경기 핵심지보다 대출·거래 규제가 가볍다는 평가가 있지만, 조정대상지역이나 토지거래허가구역 지정 여부의 공식 현황은 이번 조사에서 확인하지 못했습니다.
공급 쪽에는 눈여겨볼 건이 하나 있습니다. 동탄2 C-27블록 공공분양 473가구(전용 84㎡)가 평균 분양가 약 6억원으로 나옵니다. 분양가상한제 적용에 전매제한은 3년, 입주는 2029년 6월 예정입니다. 동탄2 공공분양으로는 2019년 이후 약 7년 만입니다.
기존 단지 84㎡ 수요와 일부 겹치는 물량입니다. 다만 입주가 3년 뒤라 단기 영향은 제한적일 가능성이 높습니다. 2026~2028년 시군구 전체 입주물량 총량은 공식 집계를 확보하지 못했습니다.
종합: 9억대 안착은 '조건부'로 읽어야
여기까지의 판단을 정리하겠습니다.
- 층을 맞추면 4개월간 약 3~4% 올랐습니다. 이 흐름은 사실입니다.
- 이번 거래는 시세보다 약 1,100만원 높은 체결입니다. 한 건이 가격대를 확정하지는 않습니다.
- 10월 들어 9억, 9억, 9억 500만원이 연달아 나왔다는 점이 '안착'의 근거입니다. 다만 표본은 3건입니다.
- 가격을 받쳐주는 것은 역세권이 아니라 단지 내 초등학교와 호수공원이라는 생활 조건입니다.
- 매물 소진 속도는 시세 사이트 추정으로 약 3.1개월입니다. 동탄구 평균 4.5개월보다 빠르다는 뜻인데, 모델 추정값입니다.
실수요라면 학교와 공원의 값어치를, 투자라면 전세가율 44%의 무게를 먼저 따져보시길 권해 드립니다.
여기서 이어서 확인하실 것은 두 가지입니다. 하나는 내 상황에서 가능한 대출 한도, 다른 하나는 중·고등학교 배정을 교육청에서 직접 확인하는 일입니다. 두 가지가 정리되면 이 가격이 맞는지 한결 선명해질 테니까요.