2026년 10월 8일, 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 664 동아아파트 전용 59.76㎡ 4층이 6억 원에 매매 계약됐습니다. 같은 시기 이 면적의 매물 최저가는 7억 7,000만원(2층)으로 올라와 있습니다.
실거래와 호가 사이에 1억 7,000만원, 약 22%의 간격이 있는 셈인데요. 반대로 1년 전인 2025년 9월 같은 단지 전용 59㎡의 실거래는 4억 8,000만원이었으니, 6억은 거기서 1억 2,000만원 오른 값입니다.
위에서 보면 싸고, 아래에서 보면 비싼 숫자입니다. 이 글은 6억이라는 체결가가 어느 쪽에 가까운지, 그리고 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지 숫자로 따라가 보겠습니다.
풍덕천동 664, 1994년생 1,620세대 — 어떤 단지인가
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
동아아파트는 1994년 12월 사용승인을 받은 단지입니다. 12개 동, 최고 15층, 총 1,620세대 규모입니다.
공개 시세 플랫폼에서는 '풍덕천동 동아.삼익.풍림'이라는 통합 단지명으로 등재돼 있습니다. 시공사 세 곳(동아건설산업·삼익건설·풍림산업)의 이름을 그대로 이은 표기인데요. 지번과 도로명 표기가 소스마다 조금씩 달라서, 이 글에서는 실거래 신고 기준인 '동아아파트, 풍덕천동 664'를 쓰겠습니다.
면적은 전용 59.76㎡(플랫폼에서 '24평'으로 표기되는 타입)가 사실상 단일 평형입니다. 한 가지 평형에 매물과 거래가 몰리니 유동성은 높은 편입니다. 최근 1년 매매가 311건, 시세 플랫폼 집계로 거래가 소진되는 속도가 약 3개월입니다. 수지구 평균 5.7개월과 비교하면 빠른 쪽입니다.
주차는 총 761대, 세대당 0.5대 수준이고 지하주차장이 없습니다. 이 단지의 가장 구조적인 약점입니다.
6억, 7.7억, 8.07억, 4.8억 — 네 숫자를 한 줄에 세우면
숫자를 한 줄에 세워 보면 이번 거래의 위치가 보입니다.
- 이번 실거래: 6억 (4층)
- 매물 최저가: 7억 7,000만원 (2층)
- 시세 플랫폼 24평 매매 시세: 약 8억 680만원 (2026년 10월 기준)
- 1년 전 실거래: 4억 8,000만원 (2025년 9월)
이번 거래는 최저 호가보다 1억 7,000만원 낮고, 플랫폼 시세보다는 약 2억 낮습니다. 그런데 같은 플랫폼의 8월 시세는 7억 6,000만원이었습니다. 두 달 사이에 시세가 움직였다는 건, 이 숫자가 체결가가 아니라 추정치라는 뜻입니다.
솔직히 말씀드리면 이 간격의 원인은 공개 자료로 확인되지 않습니다. 층·동·내부 상태·거래 조건 중 무엇이 영향을 줬는지 알 수 있는 소스가 없습니다. 그래서 '급매였다'거나 '저평가였다'는 식의 해석은 하지 않겠습니다.
'6억이 싸다'와 '6억은 이미 오른 값이다'는 어느 쪽 기준을 잡느냐의 문제입니다. 현재 호가를 기준으로 하면 싸 보이고, 1년 전 실거래를 기준으로 하면 25% 오른 값입니다. 시세 플랫폼은 1년 전 대비 +60.1%로 표기하는데요, 이는 추정 시세 기준이라 실거래 기준 25%와 같은 잣대가 아닙니다.
이 단지의 진짜 변수 — 리모델링 일정과 분담금
이 단지의 가격을 읽으려면 리모델링을 빼놓을 수 없습니다.
사업 개요는 이렇습니다. 시공사는 포스코이앤씨이고, 리모델링 후 지하 4층~지상 19층, 1,713세대(기존 1,620세대)로 바뀝니다. 일반분양은 84㎡·120㎡ 93세대입니다. 용인에서 리모델링을 추진한 단지 가운데 처음으로 건축심의를 통과했고, 이주는 2026년 2월 수지구에서 가장 먼저 시작된 것으로 시세 플랫폼에 표기됩니다. 착공은 12월 목표인데 아직 전 단계입니다.
분담금도 확인해야 합니다. 전용 59㎡를 77㎡로 넓히는 조건의 조합원 분담금은 3억 5,000만원(2025년 10월 기준 보도)입니다.
단순 합산하면 약 9억 5,000만원이 77㎡ 입주까지의 총 투입액입니다. 취득세, 이주 기간 주거비와 이자, 분담금 변동분은 포함하지 않은 숫자입니다. 6억이라는 숫자만 보고 계산을 끝내면 안 되는 이유입니다.
한 가지 더 있습니다. 이번 거래가 이주 이후 시점이라는 건 확인되지만, 이주 단계에서 이뤄진 권리 승계 거래인지는 소스에서 알 수 없습니다. 계약 전에 반드시 직접 확인해야 하는 부분입니다.
신분당선과 풍덕초 — 입지가 받쳐주는 부분
입지는 이 단지의 강점입니다.
가까운 역은 신분당선 동천역이라는 입주자 후기가 있고, 풍덕천동 전반은 수지구청역권으로도 소개됩니다. 도보 실측 거리는 확인되는 자료가 없어서, 직접 걸어서 재 보시길 권해 드립니다.
학군은 풍덕초등학교가 약 190m 거리이고, 수지중과 수지고가 인근에 있습니다. 시세 플랫폼은 풍덕초를 경기 상위 4%로, 수지고의 2024학년도 서울대 합격자를 12명으로 표기합니다. 다만 배정 학교는 학구 고시로 따로 확인하셔야 합니다.
평지 대단지라는 점도 장점으로 꼽힙니다. 다만 이 장점은 이미 호가에 반영돼 있을 가능성이 높아서, 6억과 7.7억의 격차를 설명해 주지는 못합니다.
현금이 얼마나 필요할까 — 규제와 대출
수지구는 2025년 10·15 대책으로 조정대상지역·투기과열지구, 그리고 토지거래허가구역에 포함됐습니다. 허가구역 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다.
| 항목 | 내용 | 6억 매수 시 단순 계산 |
|---|---|---|
| LTV | 40% | 대출 상한 약 2.4억 |
| 필요 현금 | 매매가 − 대출 | 약 3.6억 |
| 스트레스 금리 | 3.0% | 상환 부담 별도 확인 |
위 계산은 LTV만 단순 적용한 값입니다. 실제로는 DSR, 소득, 무주택 여부, 생애최초 우대에 따라 달라집니다. 허가구역이라 실거주 목적 허가가 필요하다는 점도 일반 거래와 다른데요, 세부 요건은 이번 조사에서 직접 확인하지 못했습니다.
이 가격이 부담스러운 이유 — 그리고 후기가 갈리는 지점
반대쪽 시각도 짚어 보겠습니다.
첫째, 33년 차 노후 단지입니다. 입주자 후기에서 반복되는 불만은 주차난과 노후 배관입니다. 둘째, 리모델링은 재건축보다 일반분양이 적어 사업성이 낮고, 추가 분담금이나 반대 소유자 때문에 지연될 수 있다는 지적이 있습니다. 착공 이후 일정도 최신 보도로는 확인되지 않았습니다. 셋째, 시세 플랫폼의 시세는 매물과 추정에 기반한 숫자라 실제 체결가를 대표하지 않을 수 있습니다.
현장 반응은 둘로 나뉩니다. '리모델링을 앞두고 있어서 저렴하게 들어갈 수 있었다'는 취지의 후기가 있는 반면, 주차와 배관, 공사 시 이주 부담을 아쉬움으로 꼽는 후기도 있습니다. 다만 후기 대부분이 2025년 이전에 쓰였습니다. 이주가 시작된 지금의 단지 상황과는 다를 수 있습니다.
광역 시장 지표로 이 거래를 설명하기도 어렵습니다. 수도권 매매가격지수 주간 변동률이 +0.17%(2026년 5월 26일 주간)였고 수지구는 상승률 상위 3곳에 들지 않았습니다. 이 단지는 규제지역과 리모델링 기대가 맞물린 국지 시세로 읽어야 합니다.
종합 판단 — 6억은 '값'이 아니라 '조건'의 숫자
정리하면 이렇습니다.
6억은 최저 호가보다 22% 낮고 1년 전 실거래보다 25% 높습니다. 단일 평형 대단지라 거래가 잘 되고 입지와 학군도 받쳐 주지만, 노후 단지이고 리모델링 분담금과 일정이라는 큰 변수가 남아 있습니다. 이 거래만으로 단지 시세를 단정할 수는 없습니다.
계약을 고민하는 분이라면 이 순서로 확인해 보시길 권해 드립니다.
1. 해당 호실의 권리관계와 리모델링 조합원 지위 승계 여부
2. 최신 분담금 산정과 착공 일정 (조합 공지 기준)
3. 토지거래허가 요건과 본인 대출 한도 (DSR 포함)
6억이라는 숫자는 출발점일 뿐이고, 그 뒤에 붙는 조건까지 읽어야 비로소 가격이 되니까요.