2026년 9월 18일 20층은 9억 4,000만원, 보름 뒤인 10월 6일 12층은 9억 1,000만원에 계약됐습니다. 같은 전용 59.72㎡인데 3,000만원, 비율로는 -3.2% 차이가 납니다.
이번 분석 대상은 후자입니다. 경기도 화성시 동탄구 영천동 879 동탄역동원로얄듀크1차의 10월 6일 거래인데요. 한편 시세 플랫폼 한 곳은 이 단지 25평형 평균가를 9억 5,000만원으로 적어 두었습니다.
그래서 이 글이 따져볼 질문은 하나입니다. 9억 1,000만원은 흐름이 꺾였다는 신호인지, 층 차이가 만든 자연스러운 편차인지입니다.
434세대 준신축, 소형 평형이 주력인 단지
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
동탄역동원로얄듀크1차는 동원개발이 시행·시공한 단지로, 2018년 준공됐고 총 434세대입니다. 2026년 기준 9년차라 '준신축급'으로 분류되는 연식입니다.
참고로 화성시는 2026년 2월 1일 일반구가 출범해, 지금의 행정 주소는 '화성시 동탄구 영천동'입니다. 도로명 주소는 동탄첨단산업2로 14입니다.
이번 거래 면적인 전용 59.72㎡(공급 약 25평)가 이 단지에서 가장 활발히 거래되는 주력 평형입니다. 최근 1년 거래 68건 가운데 전용 59㎡ 누적 거래가 41건이니, 소규모 단지치고 거래가 끊기지 않는 편입니다.
다만 434세대는 동탄역권에서 작은 규모입니다. 1,000세대급 대단지와 달리 거래 표본이 얇아서, 실거래 한두 건이 시세 인식을 크게 흔듭니다. 이번 글이 5건의 흐름을 하나하나 짚는 이유도 여기에 있습니다.
실거래 5건이 그린 선 — 6월 8.9억에서 9월 9.4억, 그리고 9.1억
공개된 최근 5건을 시간순으로 놓으면 선이 한 번 올라갔다가 살짝 내려옵니다.
6월 말 8억 9,000만~9억원이던 값이 9월 중순 9억 4,000만원까지 올랐고, 이 구간에서 약 4.4~5.6%가 붙었습니다. 그리고 이번 10월 6일 거래가 9억 1,000만원입니다. 9월 18일 최고가보다 3,000만원 낮은 자리인데요.
시세 플랫폼은 이 평형의 최근 3개월 거래를 '9.1억~9.4억' 범위로 요약합니다. 이번 값은 그 범위의 맨 아래입니다. 신고가 행진 중이라고도, 급락이라고도 말하기 어려운 위치입니다.
솔직히 아쉬운 부분도 있습니다. 7~8월 거래는 공개 소스에서 확인하지 못했고, 플랫폼이 보여주는 것도 최근 5건뿐입니다. 12개월 전체 이력이나 층·타입별 구분은 이 글에서 다룰 수 없습니다. 5건으로 읽을 수 있는 것은 '대략적인 위치'까지입니다.
전용 기준으로 환산하면 평당 약 5,037만원(전용 18.07평 기준, 9.1억 ÷ 18.07평, 자체 계산)입니다.
규제 3개월 뒤의 계산 — 9억대 소형은 누가 사는가
이번 거래의 가장 큰 변수는 규제입니다.
정부는 2026년 6월 30일 화성시 동탄구를 조정대상지역·투기과열지구와 토지거래허가구역으로 신규 지정했고, 효력은 7월 1일부터 발생했습니다. 이번 거래는 그로부터 약 3개월 뒤에 체결된 중개거래입니다.
보도된 조치는 크게 세 가지입니다.
- 생애최초 주택구입자 LTV 70% → 40%
- 기존 주택 보유자의 주택 구입용 주택담보대출 금지
- 토지거래허가구역 2년 실거주 의무(갭투자 차단)
보도된 LTV 40%를 9억 1,000만원에 그대로 대입하면 필요한 자기자본은 5억 4,600만원입니다(9.1억 × 60%, 자체 계산). 기존 주택 보유자는 대출 자체가 막혀 있으니 사실상 전액 자기 자금이어야 합니다.
결국 이 구간의 주 매수층은 대출에 기대는 수요가 아니라 현금·자산 여력이 있는 실거주 수요가 됩니다. 2년 실거주 의무 때문에 매수 직후 전월세로 돌리는 길도 막혀 있어서, 매물이 잠기고 전세 공급이 줄어드는 효과도 따라옵니다.
지정 직전 동탄의 2026년 누적 상승률은 13%에 달했고, 규제 시행 직전 주에는 주간 1.46% 상승으로 전국 최고였습니다. 그 뒤 현장은 '계약을 미루는 분위기'로 바뀌었다고 언론은 전합니다. 9월에 9억 4,000만원까지 간 뒤 10월에 9억 1,000만원이 나온 것을 이 맥락에서 읽을 수 있는데요 — 다만 아래 반대 관점에서 보듯 단정할 일은 아닙니다.
생활권은 '동탄역 일대', 학교는 248m
입지는 정성적으로만 말씀드릴 수 있습니다. 단지명에 '동탄역'이 붙고 도로명 주소도 동탄역 인근 영천동이지만, 역까지의 도보 실측 거리는 공개 소스에서 확인하지 못했습니다. 그래서 '도보 몇 분'이라는 숫자는 쓰지 않겠습니다.
확인되는 것은 학교입니다. 리치고 기준 다원중학교 배정 가능 단지 50곳 중 이 단지가 직선거리 248m로 가장 가깝습니다. 치동중·이산중 배정 가능 목록에도 이름이 올라 있습니다.
그런데 같은 페이지가 분명히 밝힙니다. 중학교는 가까운 여러 학교 중 추첨으로 배정되어 실제 학교는 달라질 수 있다는 점입니다. '코앞'은 사실이지만 '확정 배정'은 아닙니다.
초등학교 배정과 학교별 학업성취도는 이번 리서치에서 확인하지 못했습니다. 전용 59㎡ 수요가 신혼·1~2인 가구 위주라면, 학군보다 출퇴근 동선이 더 큰 변수일 수도 있습니다.
같은 60㎡인데 1.88억 차이 — 센트럴상록과 나란히 놓으면
확인된 비교 가격은 한 건뿐입니다. 동탄역센트럴상록아파트 전용 59.98㎡가 9월 1일 6층에서 10억 9,800만원에 거래됐습니다. 이번 거래보다 1억 8,800만원 높습니다.
준공은 2017년과 2018년으로 비슷합니다. 세대수는 1,005세대와 434세대로 두 배 넘게 차이 나고, 거래된 층은 6층과 12층입니다. 그러면 격차의 원인은 무엇일까요.
역 접근성, 세대수, 브랜드, 층 중 무엇이 얼마나 작용했는지는 이번 자료로 가르지 못합니다. 이유를 모른다는 사실을 그대로 남겨 두겠습니다.
동탄역시범한화꿈에그린프레스티지나 동탄역롯데캐슬의 59㎡ 최근 가격은 확인하지 못해 비교에서 뺐습니다. 비교 대상이 한 곳뿐이라는 점은 이 글의 한계입니다.
조정 신호일까, 층 차이일까 — 반대 관점
낙관하는 쪽의 근거부터 보겠습니다. 반도체 호황과 동탄 역세권 수요가 규제 이후에도 거래가를 9억 4,000만원까지 끌어올렸다는 점입니다.
회의하는 쪽의 근거는 금리입니다. 한국은행 기준금리는 7월과 8월에 각각 0.25%p 올라 2.50%에서 3.00%가 됐습니다. 한은 부총재는 3.0%가 '기존 중립금리 범위의 상단' 수준이라고 평가했고, 10월 추가 인상 여부는 판단하기 어렵다고 밝혔습니다.
여기에 9.4억에서 9.1억으로의 하락이 겹치면 '조정 시작'으로 읽고 싶어집니다. 하지만 두 거래는 20층과 12층입니다. 층 차이로 일부 설명되는 만큼, 5건만으로 층 프리미엄의 크기를 단정할 수는 없습니다.
가격 자료끼리도 어긋납니다. 리치고의 평균 9억 5,000만원과 실거래 9억 1,000만~9억 4,000만원 사이에는 0.1~0.4억의 간극이 있는데요. 집계 시점과 기준이 공개되지 않아, 호가와 평균 대 실제 체결가의 차이 정도로만 읽을 수 있습니다.
덧붙이면 이 단지 입주민의 후기는 공개 소스에서 확보하지 못했습니다. 동원로얄듀크라는 이름이 붙은 다른 지역 단지의 후기는 이 단지와 무관해서 쓰지 않았습니다. 동탄·화성의 향후 입주물량도 수치를 확인하지 못해 공급 부담의 크고 작음은 판단하지 않습니다.
종합 판단 — 하단이되 꺾임은 아직 이르다
9억 1,000만원은 최근 3개월 범위(9.1억~9.4억)의 하단에 놓인 거래입니다. 이 값이 하락 전환인지는 5건으로는 말할 수 없고, 층 차이와 규제·금리 압력이 섞여 있다는 정도가 정직한 결론입니다.
독자 상황별로 이 거래를 이렇게 읽을 수 있습니다.
| 독자 유형 | 이 거래에서 볼 것 |
|---|---|
| 자기자본이 충분한 실거주 수요 | 필요 자금 5.46억 수준, 토허구역 2년 실거주 의무 |
| 대출 의존도가 높은 수요 | LTV 40%·보유 주택 여부에 따른 대출 가능 여부부터 확인 |
| 기존 주택 보유자 | 주택 구입용 주택담보대출 금지 조치 |
| 매도·관망 | 호가 대 체결가 간극, 층별 가격 차이 |
수요자마다 갈림길이 다르다는 이야기입니다. 이 가격이 비싼지 싼지보다, 내 자금 구조에서 계약이 성립하는지가 먼저입니다.
앞으로 확인할 것은 두 가지입니다. 하나는 10월 22일로 예정된 금융통화위원회의 결정이고, 다른 하나는 다음 전용 59㎡ 거래가 어느 층에서 얼마에 붙느냐입니다. 9.1억이 바닥이었는지 중간 기착이었는지는 그 두 지점이 먼저 알려 줄 테니까요.