개포주공6단지에서 전용 53.06㎡는 26억 8,000만원에 팔렸고, 같은 단지 83.21㎡의 최근 실거래는 32억 5,000만원입니다. 평형 차이를 감안해도 5억 7,000만원 벌어진 두 숫자인데요. 2026년 9월 28일, 서울 강남구 개포동 185 개포주공6단지 전용 53.06㎡ 6층이 앞쪽 가격에 중개거래로 계약됐습니다.
1983년에 지어진 재건축 대상 단지라서, 이 가격은 건물값이 아니라 사업 단계와 분담금을 함께 읽어야 의미가 생깁니다.
그래서 이 글이 확인할 것은 하나입니다. 26억 8,000만원에 분담금을 더한 총비용이 어디까지 올라가는지, 그리고 그 비용을 감당할 수 있는 조건이 무엇인지입니다.
1,060세대가 2,698세대가 되는 단지입니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
개포주공6단지는 총 1,060세대, 9개 동으로 이루어진 1983년 준공 단지입니다. 입주 시점을 1983년 10월로 적는 시세 플랫폼도 있는데요. 어느 쪽이든 44년차에 들어선 건물입니다.
사업은 7단지와 묶어 개포동 185번지 일원 11만 6,682㎡에서 통합 재건축으로 진행됩니다. 계획은 지하 5층~지상 35층, 21개 동, 총 2,698세대이고 임대 345세대가 포함됩니다. 용적률은 299.98%입니다.
시공사는 현대건설이고, 브랜드 제안명은 디에이치 르베르입니다. 최고 115m 높이의 스카이라운지, 카페테리아, 사우나, 피트니스 같은 커뮤니티가 계획돼 있습니다.
세대수가 1,060세대에서 2,698세대로 늘어난다는 건 일반분양과 임대 비중이 크다는 뜻입니다. 조합원 지분의 가치가 분담금 산정과 곧바로 이어지는 구조이고요.
31억대 소형 거래들 사이에서 26억 8,000만원의 자리
이번 거래 가격이 낮은지 높은지부터 따져보겠습니다. 결론부터 말씀드리면 — 이 한 건만으로는 판단할 수 없습니다.
검색 요약에 나온 비교 수치는 이렇습니다. 54㎡ 31억원(2025년 8월), 55㎡ 31억 8,000만원(2025년 12월 말, 2026년 신고가로 표기), 60㎡ 32억원(2026년 7월)입니다. 최근 6개월 53㎡ 평균을 약 31억 5,000만원으로 제시한 요약도 있고요.
이번 거래와의 차이는 약 4억 7,000만원입니다.
다만 이 평균은 자동 생성 리포트에서 나온 값이라 개별 거래의 층과 거래 조건을 대조할 수 없었습니다. 원인은 확인되지 않습니다. 저가 거래라고 단정하기보다, 층·조건에 따라 달라졌을 수 있다고 열어두는 쪽이 정직합니다.
거래량도 변수입니다. 지난 1년 거래량은 26건으로, 직전 1년보다 약 41% 줄었다는 자동 리포트 집계가 있습니다. 1년에 스물여섯 건이면 한 건이 시세를 대표하기 어렵습니다.
관리처분 인가 신청에서 입주 목표 2032년까지
가격을 움직이는 가장 큰 변수는 일정입니다.
- 2024년 11월 11일: 사업시행인가
- 2026년 7월 30일: 관리처분계획 인가 신청서 강남구청 접수
- 관리처분 인가: 2026년 10월 예상(기사 기재)
- 이주: 2027년 1월
- 철거·착공: 2028년
- 입주: 2032년 목표
관리처분 인가 뒤에는 조합원 이주 단계로 들어갑니다. 이번 거래일(9월 28일)이 이 문턱 직전이라는 점이 거래 시기의 배경입니다. 다만 인가가 실제로 확정됐는지는 이 글을 쓰는 시점에 확인하지 못했습니다.
상가 문제는 일정이 틀어졌던 전례입니다. 상가 조합원에게 아파트를 줄 수 있게 한 분양 계획을 두고, 하급심은 전원 동의가 필요하다며 계획을 무효로 봤습니다. 그 여파로 아파트 신청이 중단되고 사업이 늦춰졌는데요. 같은 쟁점에서 신반포2차는 대법원이 전원 동의 불필요로 판단해 결과가 엇갈렸습니다.
이후 6·7단지는 약 1조 2,980억원 규모의 수정 합의(가중 지분율 방식)로 분쟁을 풀었다고 보도됐습니다.
53㎡로 84㎡를 받으면 분담금 7억 5천만원
이 글의 핵심 계산입니다.
기사에 따르면 공사비는 평당 890만원, 사업비율은 79.25%입니다. 조합원 분담금은 선택 유형에 따라 2,200만~1억 500만원 늘었고, 전용 60㎡ 보유자가 84㎡를 받는 경우는 5억 7,828만원이 제시됐습니다.
전용 53㎡ 보유자의 경우는 이렇습니다.
- 84㎡ 선택: 최대 약 7억 5천만원
- 119㎡ 선택: 약 15억 1,853만원
- 펜트하우스: 70억원대
여기에 매입가 26억 8,000만원을 더하면, 84㎡를 받는 경우 약 34억 3,000만원 안팎이 됩니다. 산술 합산이고, 금융비용과 세금은 넣지 않은 숫자입니다.
같은 단지 83.21㎡의 최근 실거래가 32억 5,000만원이니, 합산 총비용이 그 수치보다 1억 8,000만원쯤 높습니다. 다만 84㎡ 지분을 가진 조합원의 분담금은 이번 자료에서 확인하지 못했습니다. 두 숫자를 같은 선에 놓고 비싸다, 싸다를 가르기에는 조건이 다릅니다.
분담금이 커진 이유로 기사는 공사비 상승과 임대주택 의무비율을 꼽습니다. 서울시가 임대 의무비율 완화를 추진 중이라는 점은 변수로 남아 있습니다.
현금이 얼마나 필요한가 — 토허구역과 대출 한도
이 거래에는 규제가 두 겹으로 걸립니다.
강남구는 토지거래허가구역이고, 지정 기간은 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 13일까지로 보도됐습니다. 주거용은 허가를 받은 뒤 2년 실거주 의무가 붙습니다. 갭투자형 접근은 막혀 있다는 뜻입니다.
대출은 수도권·규제지역 기준으로 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원 한도로 소개됩니다. 스트레스 DSR 3단계도 적용됩니다. 이 수치는 일반 정보 글을 근거로 한 것이라 금융당국 고시로 다시 확인하셔야 합니다.
26억 8,000만원은 25억원 초과 구간입니다. 한도 2억원을 그대로 적용하면 현금은 약 24억 8,000만원입니다. 분담금은 여기에 별도로 더해지고요.
조합원 지위 승계나 입주권과 관련한 세부 요건은 소스에서 구체 조문을 확인하지 못했습니다. 계약 전에 반드시 확인하실 부분입니다.
이 가격이 부담스러운 이유 — 비교 단지와 반대 시각
분담금 부담은 개포만의 문제가 아닙니다. 보도에는 몸테크로 10년을 버텼는데 분담금 10억원을 내라는 사례가 소개됐습니다. 시세 플랫폼도 남은 과제로 분담금 부담, 상가 합의 진행, 1983년식 실거주 현실을 꼽습니다.
같은 사업 구역과 신축을 나란히 놓으면 시간의 차이가 보입니다.
| 단지 | 전용 | 가격 | 입주 시점 |
|---|---|---|---|
| 개포주공6단지(이번 거래) | 53.06㎡ | 26.8억 | 2032년 목표 |
| 개포주공7단지(2026.9.26) | 83.70㎡ | 34억 | 2032년 목표(통합 재건축) |
| 개포래미안포레스트 | 59.92㎡ | 29억 | 신축 |
신축 59.92㎡가 29억원이고 구축 53.06㎡가 26.8억원이니, 2억 2,000만원 차이로 지금 입주 가능한 집과 6년 뒤를 기다리는 집이 갈립니다. 여기에 분담금이 따로 붙습니다.
현장 후기는 직접 확인하지 못했습니다. 긍정 요인(사업시행인가를 넘고 시공사가 확정됐다, 개포 재건축 벨트)과 부정 요인(분담금 부담)이 함께 거론되는 정도로만 정리해 둡니다.
종합 판단 — 가격보다 총비용과 조건이 먼저입니다
26억 8,000만원은 31억대 소형 거래들보다 낮지만, 거래가 연 26건 수준이라 저평가의 증거로 삼기는 어렵습니다. 분담금까지 합치면 84㎡ 선택 시 34억원대이고, 119㎡를 택하면 40억원대로 올라갑니다.
남는 질문은 총비용을 감당할 수 있는지, 2032년까지 기다릴 수 있는지, 일정이 늦춰지는 경우를 견딜 수 있는지입니다.
독자 상황별로 갈라보겠습니다.
현금 24억원 이상과 분담금을 마련할 수 있고 실거주 2년 의무를 받아들일 수 있다면 — 관리처분 인가 여부와 최종 분담금 통보를 확인한 뒤 판단해도 늦지 않습니다.
현금이 대출 2억원 한도에 맞춰 짜여 있거나 단기 차익을 기대하신다면 — 이 거래 구조는 맞지 않습니다. 허가구역 규제와 긴 사업 기간이 둘 다 발목을 잡으니까요.