2026년 9월 22일, 경기도 수원시 영통구 하동 1001 광교더포레스트 전용 74.97㎡(30평형대) 10층이 9억 5,500만원에 매매 계약됐습니다. 중개거래입니다.
같은 시기 시세 플랫폼의 30평 매매 시세는 9억 4,000만원, 9월 초 기준으로는 8억 9,000만원입니다. 거래가 시세보다 1,500만~6,500만원 높게 체결된 셈인데요.
그래서 이 글이 확인할 것은 하나입니다. 이 9.55억은 '튀는 값'인지, 광교 호수공원 생활권이 받쳐 주는 값인지입니다.
2013년 입주, 13년차 대단지라는 출발점
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
광교더포레스트는 2013년 12월에 사용승인을 받은 16개 동, 최고 29층 단지입니다. 시공사는 DL건설이고 지역난방을 씁니다. 도로명 주소는 광교마을로 156입니다.
세대수는 소스마다 다릅니다. 리치고와 당근은 1,702세대, 아파트서처는 1,616세대로 적고 있는데요. 어느 쪽이 맞는지 이 글에서 단정하지 않고, '1,600~1,700세대대 대단지'라고만 쓰겠습니다. 주차는 2,624대로 세대당 약 1.5대입니다.
하나 더 있습니다. 이 단지는 2023년 12월에 분양 전환이 끝났습니다. 임대 물량이 정리됐다는 뜻이라 거래가 비교적 활발하게 도는 배경이 됩니다. 리치고는 이 단지의 거래량을 광교에서 3위권으로 봅니다.
시세 소스마다 다른 숫자 — 9.55억은 어디쯤일까
시세는 어디에서 보느냐에 따라 폭이 큽니다. 리치고는 30평 매매 9.4억, 전세 5.4억으로 봅니다. 9월 5일 기준 다른 플랫폼은 8.9억이고, 아파트서처의 KB시세는 8.8억대입니다.
이번 거래는 가장 높은 시세 9.4억보다도 약 1,500만원 위입니다. 8.9억과는 6,500만원, KB시세와는 약 7,500만원 벌어집니다.
시세끼리 최대 6,000만원쯤 차이 나는 것은 기준 시점과 산정 방식이 다르기 때문입니다. 그래서 '시세 대비 몇 % 비싸다'는 식의 단순 계산은 조심해야 합니다.
다만 한 가지는 분명합니다. 이 거래는 시세 구간의 상단입니다. 10층이라는 층 조건과 시세 갱신 시차를 함께 보셔야 합니다. 최근 12개월 동일 면적의 층별 거래 이력은 공개 소스에서 확인하지 못했습니다. 같은 층끼리 비교한 결론은 낼 수 없다는 점도 밝혀 둡니다.
호수공원 인근이라는 이름값, 학군은 반쪽 정보
단지는 광교호수공원 인근에 있습니다. 후기에서는 호수와 숲 같은 자연환경, 조경과 야경, 조용한 분위기가 장점으로 꼽힙니다. 안전한 통학로도 자주 언급됩니다.
교통은 후기에 신분당선 상현역과 GTX 구성역 접근성이 거론됩니다. 리치고는 플랫폼시티까지 487m라고 평가합니다. 다만 도보 실측 시간은 소스에 수치가 없어 적지 않겠습니다.
학군은 초등학교 쪽이 강합니다.
이의초가 경기 상위 5%라는 점은 강점인데요. 중학교는 이야기가 갈립니다. 이의중 배정 가능 아파트 목록에 이 단지가 들어 있는 반면, 후기 요약은 광교호수중학교 배정을 말합니다. 배정 학교는 소스마다 달라서, 실제 학구는 교육지원청 고시로 직접 확인하시길 권해 드립니다.
광교 안에서 보면 중간 아래 가격대
비교 기준은 전용 85㎡ 평균입니다. 면적이 달라 직접 대응은 되지 않지만, 광교 안에서 이 단지의 위치를 가늠하기에는 충분합니다.
광교한양수자인이 9.33억, 광교2차e편한세상이 10.68억, 광교아이파크가 13.75억입니다. 래미안광교는 최근 3개월 14.9억~17억대입니다. 비교 단지의 연식과 세대수는 소스에 없어 확인하지 못했습니다.
74.97㎡의 9.55억은 85㎡ 기준 저가~중가 구간과 겹칩니다. 광교 상위 단지와 곧바로 비교하면 격차가 큽니다. 이 단지가 '광교의 평균'이 아니라 '광교 안에서 접근 가능한 선'에 놓인다는 이야기입니다.
후기가 알려주는 불편함, 그리고 낮은 적정가 평가
좋은 점만 쓰면 반쪽짜리 글이 됩니다.
당근 후기에서는 대형마트·의원·상점 같은 생활 편의시설 부족이 단점으로 나옵니다. 층간소음과 숲이 가까워서 생기는 벌레도 거론됩니다. 후기 개별 작성일은 확인하지 못했고, 본문은 검색 요약으로만 읽었습니다.
가격 쪽 반대 근거도 있습니다. 아파트서처는 자체 적정가를 7.82억으로 계산합니다. 이번 거래와는 약 1억 7,300만원 차이입니다. 산정 기준이 불투명한 평가라 그대로 믿기는 어렵지만, 시세 상단 거래를 볼 때 '낮게 보는 시각도 있다'는 사실은 알아 두셔야 합니다.
연식 13년차라는 점도 신축 대비 아쉬움이 될 수 있습니다. 다만 이 글의 소스에는 노후도에 관한 구체적 근거가 없어 단정은 하지 않겠습니다.
5.7억을 들고 들어가야 하는 규제 지역
수원 영통구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구(10월 16일부터)와 토지거래허가구역(10월 20일부터)에 지정됐습니다. 신규 규제지역의 무주택자 LTV는 70%에서 40%로 낮아집니다. 유주택자는 60%에서 0%가 됩니다. 토허구역에서는 2년 실거주 의무가 붙습니다.
이번 계약일 2026년 9월 22일은 지정 이후라서, 실거주 요건 아래 이뤄진 거래입니다. 다만 현재도 규제가 그대로인지는 이번 검색에서 확인하지 못했습니다.
9.55억에 LTV 40%를 단순 적용하면 대출은 약 3.8억, 나머지 약 5.7억은 자기자금입니다. 실제 한도는 DSR 등에 따라 달라집니다.
| 수요자 | 규제 후 상황 |
|---|---|
| 무주택 실수요자 | LTV 40%와 2년 실거주 의무가 진입 문턱 |
| 유주택자 | 대출 0%와 실거주 의무로 갈아타기·투자 목적 접근이 막힘 |
| 매도자 | 거래가 활발한 단지라 매각은 상대적으로 수월 |
리치고는 매물을 49건, 소진까지 약 4.5개월로 봅니다. 급매 경쟁이 심한 수준은 아니어서, 매물이 쌓이는 단지는 아니라는 신호입니다.
종합 판단 — 시세 상단이지만 설명 가능한 범위
정리하면 이렇습니다. 9.55억은 시세 소스 구간의 상단이고, 낮은 평가 앞에서는 분명히 비싼 값입니다. 반면 호수공원 생활권, 이의초 같은 학군 지표, 활발한 거래량이 그 값의 배경이 됩니다.
'싸다, 비싸다'를 정하기보다 내 자금과 실거주 계획에 맞는지를 먼저 따져 보시길 권해 드립니다. 거래 하나가 시세 전체를 정하지는 않으니까요.
앞으로 확인할 항목은 두 가지입니다. 첫째, 같은 면적의 다음 거래가 9억 중반에서 이어지는지입니다. 둘째, 배정 중학교와 현재 대출 한도를 직접 확인하는 일입니다. 두 가지가 정리되면 이 가격의 무게가 훨씬 또렷해지니까요.