현재 같은 평형의 최저 매물은 31억 9,000만원, 시세 플랫폼이 추정하는 적정가 하단은 35억 2,000만원입니다. 두 숫자 사이에는 3억 3,000만원의 간격이 있는데요. 2026년 9월 26일, 서울 강남구 개포동 185 개포주공7단지 전용 83.70㎡(공급 약 34평형) 15층이 그 한가운데인 34억원에 중개거래로 계약됐습니다.
이 거래는 6·7단지 통합 재건축의 관리처분인가 목표 시점(2026년 10월)을 코앞에 둔 가격입니다. 핵심은 34억원이 건물값이 아니라 '재건축 기대'로 설명되는지, 그리고 거기에 분담금과 금융비용을 얹었을 때도 납득이 되는지입니다.
1983년 준공, 900세대 — 건물이 아니라 사업을 사는 단지
*사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))*
이 단지는 1983년 10월에 준공된 44년차 저층 아파트입니다. 총 900세대, 8개 동, 최고 15층이고 평형은 22·25·30·34평 네 종류로 나뉩니다.
살펴볼 건 거주 조건입니다. 주차는 세대당 0.44대, 난방은 중앙난방입니다. 솔직히 말씀드리면 이 스펙만 놓고 34억원을 설명하기는 어렵습니다.
결국 가격을 떠받치는 것은 6단지와 합쳐 추진하는 통합 재건축입니다. 기존 1,960세대를 2,698세대, 지상 35층 21개 동으로 바꾸는 계획이고, 시공사는 현대건설(브랜드 THE H Le Vert)입니다.
거래 사실 자체는 두 곳에서 일치합니다. 실거래 DB와 리치고 단지 페이지 모두 2026년 9월 26일 34억원, 83.7㎡로 기록돼 있습니다. 이 글의 기준점은 '15층, 34억원, 9월 26일 중개거래' 하나로 고정하겠습니다.
호가의 아래와 위, 그 사이 어디쯤일까
34억원이 어디에 놓이는지부터 보겠습니다.
- 현재 최저 매물: 31억 9,000만원 — 거래가는 이보다 약 2억 1,000만원 높습니다.
- 플랫폼 적정가 추정: 층별로 35억 2,000만원~36억 4,000만원 — 거래가는 하단보다 약 1억 2,000만원 낮습니다.
- 34평형 시세(2026년 9월 5일 기준): 36억 5,000만원 — 거래가는 약 2억 5,000만원 아래입니다.
15층은 중간층입니다. 층에 따라 가격 폭이 벌어지는 구조 안에 들어간다는 뜻인데요, 층별 차이의 원인은 플랫폼 설명을 따랐을 뿐 개별 검증은 하지 못했습니다.
한 가지 짚어둘 점이 있습니다. 검색 결과에는 이보다 훨씬 높은 가격의 거래 기록도 보이지만 6단지인지 7단지인지, 몇 층인지 확인되지 않아 비교에서 뺐습니다. 같은 평형 12개월 층별 거래 목록도 공개 페이지에서 뽑아내지 못했습니다. 즉 '이번 한 건'만으로 흐름을 단정할 수는 없습니다.
관리처분 목표 2026년 10월 — 일정표는 이렇게 흘러갑니다
통합 재건축의 이력은 이렇습니다.
- 2017년 11월 구역지정
- 2021년 1월 조합설립인가
- 2024년 11월 사업시행계획인가
- 2025년 5월 현대건설 시공사 선정
- 2026년 7월 30일 관리처분인가 신청 접수(강남구청)
- 목표: 인가 2026년 10월 → 이주 2027년 1월 → 철거·착공 2028년 → 입주 2032년
상가 소유주와는 권리가액 산정 비율 방식으로 합의했고 합의 금액은 약 1,298억원입니다. 한때 발목을 잡았던 상가 분쟁이 정리됐다는 신호입니다.
하지만 위 일정은 어디까지나 '목표'입니다. 상가 분쟁과 법원 판단으로 일정이 미뤄진 이력이 있어서, 이번 달 인가가 그대로 이뤄질지는 지켜봐야 합니다.
이번 거래는 인가 직전 가격입니다. 인가가 나면 가격에 이미 반영된 기대가 확인되는 것이고, 지연되면 그 기대를 다시 계산해야 합니다.
분담금을 더하면 34억원은 출발선일 뿐입니다
이 거래가 부담스러운 이유를 먼저 말씀드리겠습니다.
2025년 12월 공개된 분담금 자료는 공사비를 평당 890만원으로 잡았습니다. 비례율 79.89%를 적용하면 전용 53㎡ 보유자가 84㎡를 받을 때 약 7억 2,343만원을 부담하고, 펜트하우스를 선택하면 최대 77억 5,418만원까지 올라갑니다. 2026년 8월 기사에서는 비례율이 79.25%로 표기됐고, 60㎡ 보유자가 84㎡를 택하면 총 약 5억 7,828만원입니다.
중요한 사실은 이번 거래 면적인 83.7㎡ 보유자의 분담금 수치는 확인하지 못했다는 점입니다. 소형 보유자일수록 분담금이 크다는 조합원 불만이 보도된 만큼, 신축 84㎡와 비슷한 크기를 가진 쪽은 부담이 상대적으로 작을 가능성이 있습니다. 다만 방향성일 뿐 숫자로 확인된 것은 아닙니다.
여기에 시간 비용이 붙습니다. 입주 목표가 2032년이니 6년 가까이 기다려야 하고, 그동안 이주비·금융비용·거주비가 따로 듭니다. 매수가 34억원에 추가 분담금과 금융비용을 합친 '총 취득비용'으로 봐야 하는 이유입니다.
현금 32억원 — 대출 2억원이 만드는 진입 장벽
규제 환경이 이 거래의 성격을 거의 결정합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 토지거래허가구역 | 강남·서초·송파·용산, 2025.10.1~2026.12.13 |
| 거주 조건 | 주거용은 허가 후 2년 실거주 의무 |
| 주담대 한도 | 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억 |
| DSR | 1금융권 40%, 스트레스 DSR 3단계 |
| 연간 보유세 | 약 879만원(재산세 480만 + 종부세 399만) |
34억원은 25억원 초과 구간이라 대출 한도가 2억원입니다. 소득과 기존 대출은 따로 보더라도 현금이 약 32억원 이상 필요하다는 계산입니다.
허가가 필요하고 2년 실거주해야 하니 갭투자나 임대는 막혀 있습니다. 재건축 입주권도 허가 대상으로 규정하는 방향이 거론되고 있어서, 이 허가구역이 연장되는지는 2026년 12월 이전의 변수로 남아 있습니다.
보유세도 무시할 수 없습니다. 매년 약 880만원이 나가는 구조에서, 입주까지 몇 년을 버텨야 하는지가 곧 비용입니다.
옆 단지와 비교하면 — 32억~37억원 안의 거래
같은 사업을 공유하는 6단지의 2026년 9월 5일 시세는 이렇습니다.
| 6단지 평형(플랫폼 표기) | 시세 |
|---|---|
| 20평형 | 30.3억 |
| 23평형 | 32.7억 |
| 28평형 | 35.2억 |
| 32평형 | 37.1억 |
7단지 시세는 22평 30.1억에서 34평 36.5억, 30평형은 34.5억입니다. 두 단지가 사업을 함께 하다 보니 시세 구간이 거의 겹치고, 34억원은 인근 32억~37억원 범위의 안쪽입니다.
참고로 개포주공5단지 84㎡는 2024년 5월 27억 2,000만원에 거래됐습니다. 2년 전 자료이고 연식과 세대수는 확인하지 못했기 때문에, 방향을 보는 정도로만 쓰는 편이 안전합니다.
입지는 확인된 범위만 적겠습니다. 통합 재건축은 대모산입구역과 직접 연결하는 무빙워크를 계획하고 있고, 신축에는 최고 115m 스카이라운지와 카페테리아, 사우나, 피트니스가 들어갑니다. 학군은 플랫폼이 초등·중학교를 서울 상위 9%·3% 수준으로 소개했지만, 학교명과 도보 실측 거리는 확인하지 못했습니다. 강남구 향후 공급·입주물량과 금리·거래량 같은 거시 수치도 검증 가능한 자료가 없어 다루지 않았습니다.
누구에게 의미 있는 거래일까
수요자는 사실상 두 부류로 갈립니다.
- 실거주가 가능한 현금 보유자: 대출이 2억원뿐이라 자기자금이 전제입니다. 허가 후 2년 실거주 의무도 지켜야 합니다.
- 재건축 입주권을 기대하는 매수자: 관리처분 이후 이주·분양 일정에 따라 가치를 평가합니다.
개포 7단지 실거주자의 직접 후기는 찾지 못했습니다. 재건축 분담금을 걱정하는 목소리는 여러 곳에서 보이지만, 이 단지에 대한 구체적 평가는 확보하지 못한 부분입니다.
종합하면 이렇습니다. 34억원은 최저 호가보다 2억 1,000만원 높고 추정 적정가 하단보다 1억 2,000만원 낮은, 시세 범위 안쪽의 거래입니다. 다만 관리처분인가가 목표대로 나온다는 전제, 그리고 분담금과 6년의 시간 비용을 감당할 수 있다는 전제가 함께 붙어 있습니다.
이 가격의 좋고 나쁨은 숫자 하나로 가려지지 않습니다. 다음 둘을 확인해 보시길 권해 드립니다.
- 관리처분인가가 2026년 10월 목표대로 고시되는지, 그리고 확정된 비례율이 어떻게 나오는지
- 2026년 12월 13일 만료되는 토지거래허가구역이 연장되는지
두 가지가 정리되고 나면 같은 34억원도 전혀 다른 숫자로 읽힐 수 있으니까요.