단지 이름에는 '화서역'이 들어가지만, 화서역까지 직선 거리는 1,215m입니다. 그런데 이 단지 전용 59.98㎡는 2026년 9월 28일 24층이 8억 2,700만원에 중개거래로 계약됐습니다.
같은 면적이 6월에는 6억 6,000만원대(사이트 집계 기준)였습니다. 역에서는 멀어 보이는데 가격은 석 달 만에 크게 올라선 셈인데요.
핵심은 이 8억 2,700만원이 9월 거래들 사이에서 어느 자리에 놓이는지, 그리고 그 값을 받쳐 주는 근거가 무엇인지입니다.
2,571세대 대단지, 그중 515세대가 이 평형입니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
이 단지는 경기도 수원시 장안구 천천동 333(화산로 85)에 있습니다. 2009년 1월 사용승인을 받았고, 33개 동에 지하 2층~지상 30층, 용적률 245%입니다. 준공 17년 차 구축인 셈입니다.
거래된 면적은 전용 59.98㎡(공급 85.799㎡, 플랫폼에 따라 25평·26평형으로 함께 불리는 타입)입니다. 이 타입만 515세대로 전체의 약 20%를 차지하는 주력 평형입니다.
세대수가 많다는 건 거래가 잦다는 뜻이기도 한데요. 한 건의 가격이 그대로 '시장가'로 받아들여지는 유동성이 생깁니다. 실제로 천천동 안에서 거래량이 가장 많은 단지가 여기입니다.
반면 준공 17년이라는 연식은 이미 가격에 녹아 있습니다. 한 가지 더 — 시공사는 확인한 자료에 명기된 곳이 없어 이 글에서는 단정하지 않습니다.
주차는 총 4,018대로 세대당 1.56대입니다. 2009년 입주 단지치고는 숨통이 트이는 수치입니다.
9월 한 달에 8.0~8.27억 사이에서 5건이 모였습니다
이번 거래를 포함해 9월 공개된 이 타입의 거래는 다음과 같습니다.
| 계약일 | 층 | 가격 |
|---|---|---|
| 2026-09-08 | 19층 | 8.1억 |
| 2026-09-10 | 15층 | 8.2억 |
| 2026-09-18 | 20층 | 8.1억 |
| 2026-09-22 | 21층 | 8.0억 |
| **2026-09-28** | **24층** | **8억 2,700만원** |
(9월 8~22일 4건은 시세 사이트의 소수 첫째 자리 반올림 값이고, 28일 거래만 신고 원금액입니다.)
한 달 동안 가격대가 '8억 초반'으로 굳어졌습니다. 이번 8억 2,700만원은 그중 가장 높은 값입니다.
다만 가장 높다는 사실만으로 읽으면 곤란합니다. 24층은 30층 단지의 고층부여서, 15~21층 거래에 비해 층 프리미엄이 얹혔다고 보는 게 자연스럽습니다.
더 큰 그림은 이 차트에 있습니다. 6월 6억 6,000만원대에서 9월 8억 초반까지, 약 1.4~1.7억원(21~26%)이 올랐습니다.
최근 1년 거래량은 137건이라 표본이 얇은 단지도 아닙니다. 올랐다는 사실 자체는 흔들리지 않는다고 봐도 됩니다.
'화서역'이라는 이름과 1.2km 사이
지하철 1호선 화서역까지는 직선 1,215m입니다. 도보 시간은 직선 거리만으로 단정할 수 없지만, '역세권'이라고 부르기엔 거리가 있습니다. 단지 인근 정류장은 295m입니다.
솔직히 말씀드리면, 이름에 끌려 역세권 가격 논리를 그대로 가져오는 건 조심해야 합니다.
그렇다고 입지 호재가 없는 건 아닙니다. 신분당선 광교~호매실 연장 구간에 화서역이 포함돼 있고, 공사가 진행 중입니다. 2024년 9월 기사 기준으로 이 호재가 장안구 상승 동력으로 거론됐는데요. 개통 목표는 2029년으로 알려져 있습니다(다른 글 리서치에서 인용한 수치입니다).
같은 장안구의 화서역파크푸르지오 84㎡는 2024년 6월 12.55억에서 8월 13억으로 두 달 만에 신고가를 다시 썼습니다. 이웃 구축 단지로 상승이 번지는 배경이 될 수는 있지만, 2년 넘게 지난 기사라 현재 가격의 직접 원인으로 보기는 어렵습니다.
초등학교는 도보 2분, 대신 철로 소음이 있습니다
단지에서 가장 가까운 초등학교는 정천초로, 209m·도보 약 2분 거리입니다. 정천중은 330m이고 율천고는 519m입니다.
리치고는 정천초를 상위 36%, 정천중을 상위 20%로 소개합니다. 다만 이 순위는 플랫폼 자체 지표라 '학군지'라고 부르기엔 과합니다. 통학 안전이 확실하다 — 이 정도가 정확한 평가입니다. 중·고등학교 배정은 출처마다 달라 확정하지 않겠습니다.
실거주 평가는 갈립니다.
- 좋은 점: 단지가 크고 동간 간격이 넓어 쾌적하다, 유모차로 산책하기 좋은 조경, 어린이집·학원 인프라
- 아쉬운 점: 철로 인접으로 인한 소음이 가장 많이 지적됨
8억대 가격에서 소음을 감수할 수 있는지가 실수요자의 체크 포인트입니다. 이 부분은 현장에서 시간대를 달리해 직접 들어 보시길 권해 드립니다.
이 가격이 부담스러운 이유 — 네 가지
반대편에서도 짚어 보겠습니다.
첫째, 플랫폼 시세와 실거래의 간격입니다. 리치고가 2026년 9월 5일 기준으로 매긴 25평 시세는 7억원이었습니다. 실거래 8억 2,700만원은 이보다 약 1.27억원 높습니다. 시세 사이트가 직전 상승을 따라가지 못한 시차일 수 있지만, 반대로 실거래가 앞서 나간 것일 수도 있습니다.
둘째, 동 안의 천장입니다. 천천동 최근 거래 범위 상단이 8.39억인데, 이번 8억 2,700만원이 거의 닿아 있습니다.
셋째, 이웃과의 비교입니다. 팔달구 화서주공4단지(1997년 입주, 1,314세대) 59.98㎡는 2026년 9월 23일 11층이 8.4억에 거래됐습니다. 구축 대단지끼리 비슷한 가격대에 형성돼 있다는 뜻입니다.
넷째, 소형 평형이 중형을 바짝 따라붙었다는 점입니다. 같은 단지의 25평 7억과 33평 8.5억은 호가 격차가 1.5억원인데, 33평의 최근 실거래는 9.4억입니다.
한 건의 거래를 기준선으로 삼기보다, 5건이 모인 8.0~8.27억이라는 '범위'를 기준선으로 삼는 쪽이 안전합니다.
현금 4억 9,620만원 — 규제 지역에서 필요한 돈
수원시 장안·팔달·영통구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구입니다. 여기에 토지거래허가구역이 2025년 10월 20일부터 적용돼, 효력은 2026년 12월 31일까지이고 실거주 의무가 붙습니다. 이 규제 수치는 기존 글 리서치에서 인용한 것이라 '기존 자료 기준'임을 밝혀 둡니다.
규제지역 무주택자 LTV 40%를 대입하면 이렇게 됩니다.
- 거래가 8억 2,700만원 × 40% = 대출 최대 약 3억 3,080만원
- 자기자본 약 4억 9,620만원 (취득세·중개보수 별도)
갭투자 진입이 실거주 요건으로 막혀 있으니, 최근 거래의 상당수는 실수요라고 해석할 여지가 있습니다. 토지거래허가구역이 2026년 12월 31일 만료 예정이지만 연장 여부는 확인되지 않았습니다. 금리는 최신 수치를 확인하지 못해, 이 글에서는 방향을 단정하지 않겠습니다.
수원시 2026~2027년 입주 예정 물량은 약 5,328세대로 집계됩니다. 수원 전체로는 단기 공급 부담이 제한적이라는 정도로만 읽어 두겠습니다(집계 사이트 1곳 기준).
그래서, 8억 2,700만원을 어떻게 읽어야 할까
정리하면 이렇습니다.
이 거래는 9월 8억 초반 가격대 안에서 '고층 프리미엄만큼 윗단'에 있는 값입니다. 가격대 자체는 5건이 받쳐 주고, 약점은 역과의 거리와 철로 소음, 그리고 시세 사이트와의 간격입니다.
이 글을 읽고 나서 직접 확인하실 항목은 두 가지입니다.
하나는 다음 거래가 8억 초반 범위에 머무는지, 8.39억 천장을 넘는지입니다.
또 하나는 신분당선 연장 일정과 토지거래허가구역 연장 공고입니다. 두 가지 모두 이 가격대가 얼마나 오래 유지될지를 가를 변수니까요.