10억 원과 8.8억 원. 2026년 9월 21일 용인시 수지구 죽전동 현암마을동성2차 전용 60.00㎡ 5층이 매매 계약된 가격과, 2026년 9월 8일 기준 시세 플랫폼이 이 구간에 매긴 매매 시세의 차이입니다. 1.2억 원, 비율로는 약 13.6%가 벌어졌습니다.
같은 죽전동에서 2024년 11월 준공된 신축 e편한세상죽전프리미어포레의 최근 실거래는 8.3억 원입니다. 1999년 입주한 28년차 구축이 신축보다 1.7억 원 높은 값에 거래된 셈인데요.
그래서 이 글이 확인할 것은 하나입니다. 이 10억이 흐름의 일부인지, 단발 거래인지입니다.
838세대 죽전동 구축 — 어떤 단지인가
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-8에 있는 현암마을동성2차는 동성종합건설이 시공해 1999년 5월 입주한 838세대 단지입니다. 12개 동, 최고 18층에 개별가스난방, 세대당 주차는 1.1대입니다.
거래된 면적은 전용 60.00㎡(시세 플랫폼에서 공급면적 기준 23평형 구간으로 분류)입니다. 이 단지에는 15평·23평·32평·52평 구성이 있고, 60㎡대는 그중 두 번째로 작은 타입에 해당합니다.
참고로 플랫폼마다 면적 표기가 다릅니다. 같은 전용 60㎡가 공급면적 기준으로 '76㎡'라고 적히는 사례가 있어서, 아래 거래 이력을 읽을 때 이 점을 감안해야 합니다.
838세대라는 규모는 소형 평형 거래 표본이 꾸준히 쌓일 수 있다는 뜻입니다. 다만 대단지라는 사실만으로 10억이 설명되지는 않습니다.
시세 8.8억, 8월 거래 8.8억과 9.7억 — 숫자가 엇갈립니다
이번 거래의 좌표부터 정리하겠습니다.
- 2026년 9월 21일, 5층, 10억 원 (매매·중개거래) - 2026년 9월 8일 기준 플랫폼 시세: 매매 8.8억, 전세 4.5억 - 2026년 8월 3일 '76㎡' 표기 거래: 8억 8,000만 원 - 2026년 8월 5일 '76㎡' 표기 거래: 9억 7,000만 원
시세는 호가와 추정치를 섞은 값이고, 거래는 실제로 체결된 값입니다. 두 숫자가 어긋나는 것 자체는 드문 일이 아닌데요. 시세가 거래를 뒤따라오는 시기라면 오히려 자연스럽습니다.
문제는 8월 두 건입니다. 이틀 간격으로 8.8억과 9.7억이 나왔는데, 이 둘이 이번 거래와 같은 타입인지는 면적 표기 차이 때문에 확정할 수 없습니다. 그래서 이 글은 두 건을 추세의 근거로 삼지 않고 '참고 좌표'로만 둡니다.
플랫폼 요약상 이 단지의 2026년 일반적인 거래대는 9억~9.5억대 이상으로 정리되어 있습니다. 이 범위로 보면 10억은 상단에 가깝지만 범위 밖은 아닙니다.
한 가지는 솔직하게 말씀드려야 합니다. 12개월 이상의 타입별·층별 시계열은 공개 페이지에서 확인하지 못했습니다. 이 10억이 계단의 한 칸인지 튀어 오른 점 하나인지는 지금 자료로는 가려지지 않습니다.
같은 죽전동 24평대와 나란히 놓으면
비교 단지를 세워 놓으면 위치가 더 분명해집니다.
| 단지 | 준공 | 세대수 | 기준 수치 |
|---|---|---|---|
| 현암마을동성2차 (이번 거래) | 1999년 | 838 | 실거래 10억 |
| e편한세상죽전프리미어포레 | 2024년 11월 | 430 | 최근 실거래 8.3억 |
| 용인죽전동부센트레빌 | 1998년 | 536 | 24평 시세 6.5억 |
| 벽산타운1단지 | — | — | 24평대 8.5억 |
| 벽산타운2단지 | — | — | 24평대 8.35억 |
이 격차를 만든 이유는 공개 자료에 없습니다. 층, 내부 상태, 매도·매수 사정 어느 쪽이든 가능하지만 어느 쪽인지는 알 수 없습니다.
범위를 수지구로 넓혀도 마찬가지입니다. 호갱노노 집계로 죽전동 평균 매매가는 7억 8,107만 원이고, 성복동과 동천동은 10.72억, 풍덕천동 9.85억, 상현동 9.12억, 신봉동 8.10억입니다.
평균은 평형이 섞인 값이라 소형 한 건과 직접 비교하면 과장됩니다. 그래도 10억 거래가 죽전동 평균을 2억 이상 웃돈다는 사실은 남습니다.
죽전역과 탄천, 그리고 사라진 신축 공급
입지는 이 단지가 가진 가장 확실한 카드입니다. 분당선 죽전역까지 도보 3~10분(동 위치에 따라 편차가 큽니다)이고, 대형 상업시설이 도보 2~5분 거리에 있습니다. 탄천이 단지 바로 앞이라 사계절 경관이 좋다는 후기가 있고, 단지 앞 버스로 오리역과 미금역에 닿습니다.
도보 거리를 미터 단위로 확인한 자료는 없습니다. 분 단위 후기 표현뿐이라는 점은 밝혀 둡니다. 인근 학교는 죽전초, 대지중, 죽전고로 소개되지만 정확한 배정과 학업 성취도는 공식 자료로 확인하지 못했습니다.
주목할 변수는 공급입니다. 분당·수지는 2026~2028년 3년간 신규 입주가 2027년 더샵 분당티에르원 873가구뿐이고, 수지구는 2029년 상반기 수지자이 에디션 480가구 등이 예정돼 있습니다. 빈 땅이 없어 재건축·리모델링 말고는 공급 수단이 마땅치 않습니다.
신축이 들어올 틈이 없으면 구축 대단지로 수요가 흘러들 수 있는 구조입니다. 후기에서는 이 단지의 리모델링 기대도 언급되는데요. 다만 추진 현황은 공식 확인이 되지 않아, 후기 수준의 이야기로만 받아들이시길 권해 드립니다.
더 큰 맥락도 있습니다. 직방 분석으로 2025년 9월부터 2026년 8월까지 수지구 아파트값은 1년 새 24.8% 올라 전국 4위였습니다. 같은 기간 강남구는 6.8%, 서초구는 8.0%였습니다. 분당이 29.5% 급등하면서 생긴 대체 수요, 신분당선 강남 접근성, 가격 경쟁력이 원인으로 꼽힙니다.
단, 이 분석은 죽전동을 따로 언급하지 않습니다. 수지구 전체의 상승 국면에서 나온 거래라는 배경일 뿐, 이 단지 가격의 직접 근거는 아닙니다. 게다가 이 단지는 신분당선이 아니라 분당선 역세권이라, 상승을 이끈 라인과 입지 논리가 다릅니다.
10억이 부담스러운 이유 — 반대쪽 목소리
솔직히 이 거래를 그대로 일반화하기는 어렵습니다.
우선 연식입니다. 28년차 구축에 18층 이하 중층 단지이고, 세대당 주차 1.1대는 신축과 비교하면 분명한 약점입니다. 가까운 신축이 8.3억에 거래되는 상황에서 10억을 낸다는 건 연식과 주차를 감수하고서 입지에 값을 더 치른다는 의미입니다.
둘째, 단발 거래일 가능성입니다. 시세 8.8억보다 1.2억 높은 체결가는 한 건으로는 추세가 되지 않습니다. 같은 타입의 연속 거래가 같은 선에서 이어져야 비로소 흐름이라 부를 수 있는데, 그 연속성은 확인하지 못했습니다.
셋째, 수요층이 좁습니다. 아래에서 보듯 대출로 받쳐 줄 수 있는 몫이 작아서 현금 비중이 큰 매수자만 접근할 수 있는 가격대입니다.
현장 반응도 한쪽으로 기웁니다. 확인된 후기는 탄천 경관, 버스 이용, 리모델링 기대 같은 긍정 내용이 중심이고, 부정 의견은 접근 가능한 자료에서 확보하지 못했습니다. 호갱노노 직접 열람이 막혀 후기 요약 수준으로만 볼 수 있었다는 한계도 있습니다.
현금 6억 원이 먼저 필요한 가격대
수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다. 2022년 3월 해제 이후 3년 7개월 만입니다. 이에 따라 LTV는 70%에서 40%로, DTI는 40%로 조였습니다.
여기에 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 6억 원이 한도입니다. 10억 아파트에 LTV 40%를 적용하면 대출은 최대 4억 원이고, 6억 한도는 닿기도 전에 LTV가 먼저 걸립니다.
생애최초는 LTV 70%가 적용되고 6개월 내 전입의무가 따라붙는데요. 이 경우 계산상 7억이지만 6억 한도에 막혀 대출은 6억, 필요한 자기자금은 4억입니다. 어느 쪽이든 10억 거래를 소화하려면 상당한 현금이 필요합니다.
두 개 항목은 확인하지 못했습니다. DSR 수치는 공개 자료에 없고, 기사에 언급된 토지거래허가구역(2025년 10월 20일~2026년 말)이 아파트 매수에 적용되는 범위도 별도로 따져 봐야 합니다. 2주택 이상의 추가 구입 주담대 금지 규정도 있어, 갈아타기 수요라면 조건을 따로 확인해야 합니다.
규제는 거래량에도 영향을 줍니다. 거래량 감소와 용인시 세수 감소를 예상한 분석도 있었습니다. 죽전동 2026년 거래가 518건이라는 집계는 아직 표본이 적지 않다는 의미이지만, 앞으로의 흐름은 규제 효과와 함께 봐야 합니다.
종합 판단 — 설명되지 않는 1.2억을 어떻게 읽을까
정리하면 10억은 시세와 신축 실거래보다 높은 상단 거래이고, 이 격차를 설명할 근거는 공개 자료 안에 없습니다.
설명 가능한 부분은 입지입니다. 죽전역 도보권, 탄천, 대형 상업시설, 신축 공급이 사실상 없는 수지구의 구조는 이 단지가 기댈 수 있는 근거입니다. 반대로 설명되지 않는 부분은 연식과 주차 약점, 신분당선이 아닌 분당선 입지, 그리고 단발 거래일 가능성입니다.
결국 이 가격을 어떻게 받아들일지는 독자의 상황에 달려 있습니다.
- 실거주로 현금 6억 이상을 준비할 수 있고 죽전역 생활권이 확실히 필요하다면, 이 거래를 상단 좌표로 놓고 같은 타입의 다음 거래를 기다려 비교해 볼 만합니다. - 대출 비중이 큰 계획이라면, 규제 이후의 LTV 40%와 6억 한도부터 계산에 넣어야 합니다.
앞으로 확인할 항목은 두 가지입니다. 같은 전용 60㎡ 타입에서 다음 거래가 9억 후반~10억대를 유지하는지, 그리고 시세(8.8억)가 체결가 쪽으로 올라붙는지 아니면 체결가가 시세 쪽으로 내려오는지입니다.
호가와 체결가의 간격이 어느 쪽으로 좁혀지는지가, 이 10억의 정체를 말해 줄 테니까요.