"죽전동 도담마을 26평, 7억 3,000만원이면 비싼 건가요?" 이 거래를 검색하는 분이 가장 먼저 던질 질문일 텐데요.
2026년 9월 28일, 경기도 용인시 수지구 죽전동 1261 도담마을우미린 전용 59.99㎡(공급 약 26평형) 9층이 7억 3,000만원에 중개거래로 매매 계약됐습니다. 시세 플랫폼 기준 이 타입의 시세는 약 7억 5,744만원, 현재 나온 매물 최저가는 7억 7,000만원입니다.
그래서 이 글은 7.3억이 시세 아래인지, 그리고 그 차이를 어떻게 읽어야 하는지를 따라갑니다.
2004년 입주 418세대 — 이름부터 짚고 가겠습니다
*사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))*
이 단지는 2004년 10월에 입주한 418세대로, 2026년 기준 23년차입니다.
먼저 알아둘 점이 하나 있는데요. 시세 앱에서는 같은 지번(죽전동 1261)이 '도담마을우미이노스빌'로 표기됩니다. 이름이 다른 이유는 확인되지 않았습니다. 다만 리치고에 올라온 최근 실거래 '7억 3,000만원(2026.09.28 계약, 9층)'이 이번 거래와 정확히 일치해, 같은 단지·같은 거래로 보셔도 무리가 없습니다.
검색이 안 된다면 '우미이노스빌'로 찾아보시길 권해 드립니다.
7.3억은 시세 어디쯤 — 호가 구간과 겹쳐 보면
숫자를 겹쳐 보면 이렇습니다.
- 시세 약 7억 5,744만원과 비교하면 약 2,700만원 낮습니다.
- 9층은 중층(7~12층) 호가 구간 7.5~7.7억보다 2,000만원 이상 아래입니다.
- 현재 최저 매물 7.7억과는 4,000만원 차이입니다.
결국 이 거래의 쟁점은 '호가와 실거래의 간격'입니다.
매도자는 7.7억 이상을 부르고 있고, 실제 계약은 7.3억에서 이뤄졌습니다. 호가대로 거래가 성사되지 않았다는 신호인데요. 협상 여지가 실제로 있었다는 뜻으로 읽을 수 있습니다.
다만 한계도 분명합니다. 이 타입의 12개월 거래 이력(날짜·층·금액)은 접근 가능한 소스에서 확보하지 못했습니다. 최근 1년 거래가 28건이라는 점만 확인됩니다. 이 거래 한 건이 평균인지 아래쪽 끝인지는 이 글에서 단정할 수 없습니다.
같은 도담마을 단지들과 나란히 놓으면
죽전동 도담마을권의 다른 단지와 비교하면 위치가 조금 더 선명해집니다.
| 단지 | 세대수 | 입주 | 최근 1개월 평균(또는 거래) |
|---|---|---|---|
| 도담마을휴먼빌 | 260 | 2010.06 | 7억 4,500만 |
| 도담마을죽전파크빌 | 561 | 1997.06 | 7억 1,233만 |
| 도담마을아이파크 | 360 | 1998.12 | 6억 8,500만 |
| 도담마을한양수자인 59.98㎡ | 332 | 2004.12 | 6억 9,000만(2026-08-07 거래) |
같은 2004년 준공인 한양수자인(지번 1262, 바로 옆 단지)과 비교하면 이번 7.3억이 약 4,000만원 높습니다.
2개월 사이에 오른 것인지, 층·동 차이인지는 확인되지 않습니다. 반면 2010년식 휴먼빌 평균(7.45억)과는 거의 붙어 있어, 연식 프리미엄이 사실상 사라진 구간이라는 점은 눈여겨볼 만합니다.
평형이 소스마다 다를 수 있어서, 이 표는 직접 비교가 아니라 '대략의 좌표'로만 보시길 권해 드립니다.
초등 학군과 상권은 강점인데, 역은 아쉽습니다
리치고 기준 교육점수는 90점, 거주점수는 82점입니다. 용인대일초(경기 상위 6%)와 현암고(상위 12%)가 인근 학교로 표기됩니다.
정확한 배정 학교는 확인되지 않았으니 공식 배정 구역을 직접 확인하셔야 합니다.
생활 후기는 인근 도담마을 단지 기준인데요. 초중고가 도보 10분 안이고, 탄천 산책과 대형 마트 인프라가 좋다는 평이 있습니다. 반대로 지하철역(수인분당선 죽전역)이 애매한 위치라 마을버스 배차를 기다려야 한다는 불만도 나옵니다.
이 단지 자체 후기는 확보하지 못했습니다. 인근 단지 후기가 그대로 대응하지는 않는다는 점을 감안해야 합니다.
7.3억 집을 사려면 현금 4억 4천이 필요합니다
수지구는 조정대상지역·투기과열지구이고, 아파트는 토지거래허가구역입니다. 허가구역은 2025년 10월 20일 계약분부터 2026년 12월 31일까지 한시 지정된 것으로 확인됩니다.
규제지역 주택담보대출 LTV 40%(무주택자 기준)를 단순 적용하면 대출은 최대 2억 9,200만원이고, 나머지 약 4억 4,000만원은 자기 돈이어야 합니다. DSR 한도나 개별 조건은 반영하지 않은 단순 산식입니다.
여기에 허가구역이라 실거주 목적의 허가 절차까지 거쳐야 하죠. 이 가격이 '싸게 보여도' 진입 문턱은 낮지 않다는 얘기입니다. 규제 세부 조건은 검색 요약 기준이라, 계약 전 공식 원문 재확인이 필요합니다.
반대 관점 — 31% 오른 23년차, 호가는 아직 높습니다
호가가 실거래보다 낮다는 점은 장점이지만, 반대로 읽을 수도 있습니다.
이 단지의 시세는 1년 전 대비 31% 올랐습니다. 역산하면 5억대 중후반에서 올라온 셈입니다. 수지구 전체도 1년 새 24.8% 올랐고, 9월 KB 월간 조사에서는 한 달에 2.33% 올라 경기 평균(1.06%)의 두 배를 넘었습니다. 소스마다 조사 방식이 달라 직접 맞대지는 않겠습니다.
이번 계약은 급등 국면 한복판에서 체결된 거래입니다. 23년차 구축이 이만큼 오른 뒤에도 호가가 실거래보다 4,000만원 이상 높게 남아 있다는 사실이 부담이 될 수 있습니다.
전세 시세는 약 4억 2,191만원, 전세가율 약 56%입니다. 매매와 전세의 차액이 약 3억 3,000만원이라 전세를 끼고 사는 방식은 목돈 부담이 큽니다. 이후 가격이 조정될지는 소스로 확인된 사실이 아니므로 예측하지 않겠습니다.
종합 판단 — 7.3억은 '시세 아래 한 칸'입니다
솔직히 이 거래를 '저렴하다'고 못 박기는 어렵습니다.
확인되는 사실은 세 가지입니다. 시세와 호가 구간보다 낮게 체결됐고, 같은 도담마을권 안에서는 2010년식 휴먼빌 수준에 붙어 있으며, 직전 한양수자인 거래보다는 높습니다. 위치를 잡아 보면 '가격 상단은 아니지만 바닥도 아닌' 구간입니다.
반면 확인되지 않은 부분도 분명합니다. 이 타입의 다건 거래 이력, 같은 단지 후기, 공급·입주물량, 기준금리 맥락은 직접 소스를 얻지 못했습니다.
수요자 상황에 따라 갈림길이 나뉩니다.
- 초등 학군과 생활 상권을 보고 25평대 구축을 찾는 실거주자라면, 호가와 실거래 사이의 간격을 협상 근거로 삼아볼 만합니다.
- 현금 4억 4,000만원 안팎을 바로 준비하기 어렵다면, 대출 규제와 허가 절차부터 맞춰 보셔야 합니다.
- 역세권·신축 프리미엄이 중요한 분이라면, 죽전역 접근성에서 이 단지는 기대에 못 미칠 수 있습니다.
7.3억은 결론이 아니라 다음 거래를 읽는 기준점이니까요.