[부동산] LG빌리지3 164㎡ 11.7억 — 직전 거래보다 1.2억 높았던 5층

TITLE_BLOCK_PLACEHOLDER_0:[부동산] LG빌리지3 164㎡ 11.7억 — 직전 거래보다 1.2억 높았던 5층

2026년 9월 30일, 경기도 용인시 수지구 성복동 LG빌리지3(성동마을 엘지빌리지3차) 전용 164.24㎡ 5층이 11억 7,000만원에 매매 계약됐습니다. 공개 기사로 확인되는 이 평형의 직전 거래는 10억 3,000만원(7층)과 10억 5,000만원(16층)이고, 시세 플랫폼의 평균 실거래가는 약 10억 1,900만원입니다.

같은 단지, 같은 면적인데 1억 2,000만~1억 4,000만원이 벌어졌습니다. 층수는 오히려 낮은 5층입니다.

그래서 이 글이 따라갈 질문은 하나입니다. 이 한 건이 단지의 새 기준선인지, 개별 조건이 만든 예외인지.

2002년식 1,234세대 — 164㎡는 어떤 타입인가

정식 명칭은 '성동마을 엘지빌리지3차'이고, 성복동 726 일대에 있습니다. 2002년 8월 입주, 15개동 1,234세대, 최고 20층에 지하 3층 구조입니다. 시공사는 LG건설인데요, 2005년 GS건설로 분할·승계됐습니다.

평형은 전용 134.99㎡, 164.24㎡, 204.2㎡, 239.19㎡의 중대형 네 종류입니다. 이번 164.24㎡는 그중 두 번째로 큰 타입입니다. 3~4인 이상 가구가 갈아타며 들어오는 자리라고 보면 됩니다.

이번 거래의 근거는 국토교통부 실거래 신고 기반 DB의 매매(중개거래) 기록입니다. 계약일이 리서치 시점보다 이틀 앞이라 뉴스나 시세 플랫폼에는 아직 반영되지 않았습니다. 개별 기사가 없다고 해서 거래가 없었다는 뜻은 아닙니다 — 단지 시차일 뿐입니다.

10억 3,000만원 다음에 찍힌 11억 7,000만원

이 평형의 최근 흐름을 시간순으로 놓으면 이렇습니다. 4월 초 보도된 16층이 10.5억, 5월 하순 보도된 7층이 10.3억입니다. 두 건 모두 정확한 계약일은 확인되지 않았고 보도일 기준입니다.

이번 11.7억은 그보다 약 1.2억~1.4억, 비율로 11~14% 높습니다. 평균 대비로는 약 1.5억 높은 수준입니다. 눈여겨볼 점은 층입니다. 16층도 7층도 아닌 5층이 가장 높은 값을 받았습니다.

층 프리미엄으로는 설명이 안 됩니다. 시장 전반의 상승이거나, 내부 상태 같은 개별 조건이 반영됐을 가능성을 열어 둘 수 있는데요. 원인은 확인된 바 없습니다.

과거로 눈을 돌리면 이 평형은 2021년 9월 11.5억을 찍었고, 역대 최고가는 12억으로 민간 실거래 아카이브에 남아 있습니다. 11.7억은 그 상승기 최고가에서 3,000만원 아래까지 올라온 값입니다.

같은 단지 다른 평형도 같이 보겠습니다. 134.99㎡가 9.08억~9.8억, 204.2㎡가 6월 보도 기준 9.75억·10억·11억, 239.19㎡가 7월 보도 기준 13억입니다. 이번 164.24㎡ 11.7억은 더 큰 204.2㎡의 상단 11억을 7,000만원 웃돕니다.

이 단지에서는 면적이 큰 순서와 값이 높은 순서가 항상 같지 않다는 뜻입니다.

같은 동네 구축, 그리고 신축 옆에 세워 보면

같은 구축 동네인 수지자이 149.55㎡(9.5억)와는 2억 2,000만원 차이입니다. 면적 차이가 큰 만큼 단순 비교는 조심해야 합니다.

더 흥미로운 쪽은 클라시엘입니다. 준공이 19년 앞선 구축인데, 총액은 신축 34평형(11.9억)과 2,000만원 차이까지 좁혀졌습니다. 연식을 값에서 뺀 자리를 '면적'이 채우고 있다는 이야기입니다.

반대로 골드타운 84㎡가 16.5억이라는 점은, 성복역 신축 프리미엄이 얼마나 높은 곳에 있는지 보여줍니다. 이 단지의 11.7억은 신축 쪽 가격대와 비교하면 아직 멀리 있습니다.

성복동 전체로 보면 2026년 거래가 456건, 평균 매매가는 10.72억입니다. 이번 거래는 동 평균보다 약 1억 높습니다.

성복초 라인, 성복역, 그리고 비어 있는 신규 공급

학군이 이 단지 수요의 핵심 근거입니다. 배정 초등학교는 성복초 또는 성서초이고, 성복초는 학업성취도 1.3등급(전국 상위 8%), 진학 예정인 성복중은 1.2등급(상위 7%)입니다. 특목고 진학률은 외고 10.7%, 자사고 4.3%, 과학고 1.8%로 집계됩니다.

성복초→성복중 라인은 수지구에서도 상위권으로 평가됩니다. 다만 성서초로 배정되면 신봉중 라인으로 이어져 격차가 있습니다. 배정은 동·라인에 따라 갈리니 확인이 필요합니다.

교통은 신분당선 성복역 인접이 강점입니다. 계열 2차 후문 기준 4번 출구까지 약 157m(도보 2~3분)라는 후기와, 상가를 지나는 경로로 약 13분이라는 후기가 함께 있습니다. 기준점 편차가 이렇게 큽니다. 164.24㎡ 5층이 있는 동의 개별 도보 거리는 확인하지 못했습니다.

공급 쪽은 더 단순합니다. 분당·수지는 2028년까지 신규 입주가 '더샵 분당티에르원' 873가구가 사실상 유일하고, 경기도 전체 입주예정 물량의 0.41%에 그칩니다. 새 집이 나오지 않는 동안 구축 중대형의 희소성은 구조적으로 유지됩니다.

11억 7,000만원이어도 현금은 7억 넘게 필요합니다

수지구는 2025년 10월 15일 발표로 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역에 함께 묶였습니다. 허가구역 효력은 10월 20일부터입니다. 투기과열지구 기준 LTV는 30~40%, DTI는 40%이고, 스트레스 금리는 3.0%가 적용됩니다.

15억 이하 구간이라 별도의 대출 한도 상한은 없습니다. 하지만 LTV만 단순 계산해도 11.7억의 30~40%는 약 3.5억~4.7억입니다. 나머지 약 7.0억~8.2억은 자기자본이어야 합니다.

토지거래허가구역이므로 실거주 목적의 허가를 받은 거래로 이해하는 것이 맞습니다. 다만 이 거래의 허가 세부는 확인되지 않았습니다. 2026년 9월 기준 지정 유지 여부도 개별 해제 공고를 확인하지 못했다는 점을 밝혀 둡니다.

수요자 유형별로 나눠 보겠습니다.

한 건으로 단지 전체를 말할 수 있을까

가장 큰 약점은 표본입니다. 11.7억은 직전 확인 거래보다 크게 뛴 '단 한 건'입니다. 이 평형의 평균은 약 10.2억이고, 한 건의 체결가가 단지 전체 시세의 상승을 말해 주지는 않습니다.

금리도 변수입니다. 한국은행 기준금리는 7월 16일 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일 3.00%로 연속 인상됐습니다. 대출에 기대는 매수자일수록 부담이 커지는 방향인데요, 그럼에도 11.7억 거래가 체결됐다는 것은 이 단지 수요가 견고하다는 신호일 수도, 자기자본 위주 매수였다는 신호일 수도 있습니다. 어느 쪽인지는 가릴 수 없습니다. 월별 거래량 추이도 확인하지 못했습니다.

정책 변동 리스크도 남아 있습니다. 규제지역 지정이 반복돼 온 이력이 있고, 지정이 바뀌면 수요 구조도 같이 바뀝니다.

마지막으로 연식입니다. 20년이 넘은 구축이라 관리비가 약 9만 3천원으로 타 단지 대비 높다는 지적이 있습니다. 공원 옆 단층 별동 헬스장이 쾌적하고 조경과 이웃 분위기가 여유로워 양육에 좋다는 긍정 후기도 있지만, 164.24㎡ 평형에 특화된 후기는 확보하지 못했습니다.

종합 판단 — 기준선이라고 부르기엔 이르고, 예외라고 하기엔 근거가 많다

결론부터 말씀드리면 — 이번 거래는 '시세 상단을 새로 확인한 한 건'입니다.

근거는 세 가지입니다. 직전 확인 거래보다 11~14% 높고, 2021년 최고가 12억에 3,000만원 모자란 자리까지 올라왔으며, 신규 공급이 막혀 있는 구조 속에서 체결됐습니다. 반면 평균은 약 10.2억에 머물고, 금리는 두 달 연속 올랐고, 현금 7억 이상이 필요한 규제 구조는 그대로입니다.

그래서 이 값을 단지 전체의 새 기준으로 삼기보다, 다음 거래가 어디에 붙는지로 확인하는 편이 안전합니다.

다음에 확인할 것은 두 가지입니다. 하나는 10월 22일 한국은행 결정회의에서 금리 방향이 바뀌는지, 다른 하나는 관심 있는 동·라인이 성복역에서 실제로 몇 분 거리인지와 성복초 배정이 되는지입니다. 숫자는 지도에 올려놓고 보기 전까지는 반쪽짜리니까요.

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