2026년 9월 19일, 경기도 용인시 수지구 죽전동 883-1 죽전아이뷰 전용 59.87㎡(시세 플랫폼에서 '23평'으로 분류되는 타입) 6층이 9억 700만원에 매매 계약됐습니다. 같은 시점 리치고가 이 타입에 매긴 시세는 8억 8,000만원입니다.
두 숫자의 차이는 2,700만원, 약 3.1%입니다. 그런데 이 집은 1999년 8월에 입주한 432세대, 28년차 구축입니다.
그래서 이 글이 따라가 볼 질문은 하나입니다. 세월이 이만큼 쌓인 소형 평형에 9억대 값이 붙는 구조가 무엇인지, 그리고 그 구조가 얼마나 단단한지입니다.
1999년 입주, 432세대가 만드는 기본 체급
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
먼저 이 단지가 어떤 곳인지부터 보겠습니다.
주소는 죽전동 883-1, 도로명으로는 현암로 3입니다. 1999년 8월 입주, 432세대 규모인데요. 대단지라고 부르기엔 작고, 그렇다고 나홀로 단지라고 하기엔 세대수가 있는 중간 규모입니다.
주차는 입주민 후기 기준으로 세대당 1.1대이고, 지상과 지하 주차장이 모두 있으며 지하 2층까지 내려간다고 합니다. 1999년에 지어진 단지로서는 '주차 스트레스가 덜한 편'이라는 평가인데요. 다만 출처가 개인 후기 한 건이라 단정하기는 어렵습니다. 관리비는 20평대 기준 평균 18만원 안팎이라는 후기가 같이 나옵니다.
시공사와 공급면적은 공개 자료에서 확인하지 못했습니다. 그래서 이 글에서는 전용면적 59.87㎡ 기준으로만 이야기합니다.
시세보다 2,700만원 높고, 호가보다는 낮습니다
이번 거래가 어느 자리에 놓이는지가 가격 판단의 출발점입니다.
시세 기준으로는 23평 타입 매매 8억 8,000만원, 전세 4억 4,000만원입니다. 호가대는 저층 9억 2,000만~9억 6,000만원, 중층 9억 7,000만~9억 9,000만원, 고층 10억원으로 잡힙니다. 이번 9억 700만원은 시세보다는 높고, 저층 호가대 하단인 9억 2,000만원보다는 낮습니다.
호가와 시세 사이, 그 중간쯤에서 체결된 가격이라는 뜻입니다.
이 타입은 최근 1년간 17건이 거래됐습니다. 호가만 오르고 거래는 멈춘 평형이 아니라, 실제로 손이 바뀌는 평형이라는 근거인데요. 다만 12개월간 층별·가격별 개별 거래 목록은 접근 가능한 공개 페이지에서 확인하지 못했습니다. 이번 거래가 그 흐름에서 상단인지 중간인지는 이 글에서 단정하지 않겠습니다.
수지에 새 아파트가 없다는 사실
구축 소형이 9억대에 체결되는 배경에는 공급 문제가 있습니다.
수지구의 마지막 신규 공급은 2024년 11월 죽전동 'e편한세상죽전프리미어포레'였고, 그 뒤로는 끊겼습니다. 2026~2028년 3년간 분당구와 수지구를 합쳐 신규 입주는 '더샵 분당티에르원' 873가구뿐입니다. 경기도 전체 입주 예정 213,520가구의 0.41%인데요. 같은 기간 이 두 지역 인구는 경기도의 16.26%를 차지합니다.
인구는 16%인데 입주는 0.4%입니다.
새 아파트가 나오지 않으니 수요가 기존 단지로 흘러갑니다. 2025년 1~11월 아파트값 상승률은 분당 17.39%, 수지 7.32%로 수도권 평균 3.40%를 웃돌았고, 수지구는 2026년 2월 4주 기준 11주 연속 전국 최고 상승률(주간 0.55%)을 기록했습니다. 28년차 소형이 9억대로 읽히는 것은 이 '공급 절벽'이 가격에 반영된 결과로 볼 수 있습니다.
9억 구간의 자금 계산과 토지거래허가구역
가격만큼 중요한 것이 이 집을 사려면 어떤 조건이 붙는지입니다.
국토교통부는 용인시 수지구를 토지거래허가구역으로 지정했고, 수지구청은 허가 대상 판단과 신청 절차, 실거주 확인 상담을 전담할 인력을 배치했습니다. 지정 일자와 기간, 면적 기준은 확인한 기사에 나와 있지 않아 이 글에서는 다루지 않습니다. 허가구역에서는 실거주 요건이 붙어 투자 목적 매수가 막히고 실수요 중심으로 거래가 이뤄지는 구조라는 점만 짚어 두겠습니다.
대출은 수지·기흥구 조정대상지역 지정 이후 LTV 40% 수준으로 강화됐다는 요약이 있습니다. 원문을 열어 확인하지 못했기 때문에 '가정'으로만 계산하면 이렇습니다.
9억 700만원의 40%는 약 3억 6,280만원입니다. 나머지 약 5억 4,420만원은 본인 자금이어야 합니다. 15억 이하 구간의 주담대 한도 6억원에는 걸리지 않지만, 2주택 이상 보유 가구는 조정대상지역 주택 구입 시 주담대가 불가하다는 점도 함께 확인해야 합니다. 현재 적용되는 수치는 금융기관 공지로 다시 확인하시길 권해 드립니다.
이번 거래는 중개거래로 신고됐습니다.
버스 5분이면 오리역, 그러나 역세권은 아닙니다
입지는 이 단지의 강점이자 한계가 함께 있는 부분입니다.
리치고 주민 평가에는 후문에서 버스를 타면 오리역까지 5분 안쪽이라는 내용이 있고, 한 줄 평은 '교통편리, 준 분당권, 탄천 가까움'입니다. 죽전동 일대는 수인분당선 오리역, 신분당선 미금역까지 5~15분 거리라는 설명도 있습니다. 반면 죽전동 초입 단지는 죽전역까지 도보 10분 이상이거나 마을버스를 타야 한다고 합니다.
지하철역까지의 정확한 도보 거리는 공식 지도 수치를 확보하지 못했습니다. 그래서 '역세권'이라고 쓰지 않겠습니다. 버스로 닿는 '준분당권'이 더 정확한 표현입니다.
생활 인프라는 후기 기준으로 이마트 죽전점까지 약 796m(3분), 신세계백화점 사우스시티까지 약 813m(3분)입니다. 병원과 은행은 도보 5~10분이 걸린다는 불만도 있습니다.
학군은 죽전초가 경기 상위 8%, 용인신촌중이 상위 2%라는 성취도 수치가 플랫폼에 표기돼 있습니다. 후기에서는 죽전초·대현초·죽전중·죽전고가 모두 5분 이내라고 하는데요. 중학교 이름이 플랫폼 표기와 후기에서 서로 달라서, 실제 배정은 교육청에서 확인해야 합니다.
이 가격이 부담스러운 이유, 그리고 맞는 사람
좋은 이야기만 있는 것은 아닙니다.
첫째, 상승 논리와 하락 논리가 동시에 존재합니다. 매경이코노미 분석에서는 강남권 집값이 하락세로 돌아설 경우 수지가 동조할 가능성과 매물 증가 43.5%, 신축 청약 미달 사례를 약세 신호로 짚었습니다. 공급 절벽이 받쳐 주는 동안에도 시장 전체가 꺾이면 영향을 피하기 어렵습니다.
둘째, 28년차 구축이라는 사실은 시간이 갈수록 감가와 수선 비용의 부담이 커진다는 뜻입니다. 리모델링을 준비하는 구축이 수지 상승 요인으로 거론되지만, 이 단지 자체의 리모델링·재건축 추진 여부는 확인하지 못했습니다. 기대만으로 가격에 넣기에는 근거가 없습니다.
셋째, 432세대는 대단지가 아닙니다. 후기에서도 단지 내 상가가 아쉽고 편의점과 카페 외의 편의시설은 멀다는 지적이 나옵니다.
같은 죽전동의 죽전건영캐스빌은 134㎡가 8억 3,000만원, 164㎡가 9억원에 2026년 7월 거래됐습니다. 평형이 달라 직접 비교는 어렵지만, 넓은 평형과 비슷한 금액대에 소형 구축이 체결됐다는 수준감은 한 번쯤 곱씹어 볼 만합니다. 연식 차이는 확인하지 못했습니다.
그렇다면 이 집이 맞는 사람은 누구일까요.
후기는 긍정이 우세합니다. '가격 대비 실거주 가성비', '모든 인프라 도보 이용', 샷시를 교체한 뒤에는 소음이 없다는 평가, 주차 여유가 대표적입니다. 강남·판교로 출퇴근하는 사람들이 가성비 단지로 본다는 후기도 있습니다.
다만 호갱노노 원문은 열리지 않아 검색 요약에 기대고 있고, 표본도 작습니다. '후기에서는 그렇게 평가한다'는 수준으로만 받아들이시길 권합니다.
수요자 유형별로 정리하면 이렇습니다.
| 수요자 유형 | 맞는 이유 | 걸리는 지점 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 재산세만 연 약 39만원(종부세 없음, 2026년 1주택 기준), 주차 여유 | 본인 자금 비중이 큼 |
| 학령기 자녀 가구 | 초등학교 5분 이내, 성취도 지표 | 중학교 배정은 교육청 확인 필요 |
| 강남·판교 출퇴근 | 준분당권, 버스로 오리역 | 역세권은 아님 |
| 갭 투자 | — | 전세가율 약 50%(전세 4.4억/매매 8.8억)로 필요 자금이 큼, 허가구역 실거주 요건 |
전세가율이 50%라는 것은 전세가 매매가를 떠받치는 힘이 크지 않다는 뜻입니다. 갭으로 들어올 여지가 작으니, 이 거래는 실수요 중심으로 체결됐다고 읽는 편이 자연스럽습니다.
종합 판단 — 공급 절벽이 받치는 값, 그러나 기댈 곳은 그것뿐입니다
핵심은 이렇습니다.
9억 700만원은 시세보다 조금 위, 호가대 하단보다는 아래에서 체결된 가격입니다. 28년차 구축 소형이 이 값에 닿은 것은 입지 자체의 힘도 있지만, 수지에 새 아파트가 들어오지 않는 공급 구조의 영향이 큽니다.
반대로 그 지지대는 외부 변수입니다. 강남권이 조정받는 국면, 매물이 늘어나는 국면에서는 흔들릴 수 있고, 단지 자체의 개선 재료는 아직 확인되지 않았습니다. 그래서 이 가격은 '싸다'도 '비싸다'도 아니고, 공급 절벽과 시장 분위기에 값이 맡겨진 상태라고 보는 것이 정직합니다.
이 글에서 확인하지 못한 것도 분명히 적어 두겠습니다. 최근 12개월 층별 개별 거래, 토지거래허가구역의 세부 조건, 현재 적용되는 LTV입니다.
지금 이 집을 저울에 올리신다면 구청에서 허가 조건과 실거주 요건을 먼저 확인하시고, 다음 거래가 호가대 하단 9억 2,000만원 위로 붙는지 아래로 머무는지를 지켜보시길 권해 드립니다. 값은 숫자보다 그다음 거래가 말해주니까요.