2026년 9월 28일, 준공 2000년 26년차 행림마을진로 전용 59.87㎡ 17층이 8억 1,000만원에 매매 계약됐습니다. 같은 수지구 동천동의 2019년 준공 동천파크자이 전용 61.84㎡는 2026년 1월 기준 7억 9,000만원으로 집계돼 있습니다.
연식은 19년 차이가 나는데, 가격은 2,000만원 차이입니다. 다만 시점이 8개월 어긋나 있어 그대로 맞대기는 어렵습니다.
핵심은 이 8.1억이 '구축이 신축 시세를 따라붙은 것'인지, 아니면 '수지 전체 상승장에 얹힌 것'인지입니다.
26년차 소형, 이 거래는 어떤 거래였나
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
행림마을진로는 경기도 용인시 수지구 동천동 177-12에 있는 단지입니다. 나무위키는 행림마을·원천마을·풍림2차·용인동천을 동천지구 개발 초기에 자리 잡은 동네로 설명하는데요, 그중 행림마을이 '진로' 브랜드 단지입니다.
이번 거래를 정리하면 이렇습니다.
- 전용면적 59.87㎡, 계약일 2026년 9월 28일
- 거래가 8억 1,000만원, 17층
- 거래 유형은 중개거래 매매
17층 중층 이상이고 중개거래라서 특수관계 직거래로 볼 근거는 없습니다. 시장에서 나온 값으로 읽어도 무리가 없다는 뜻입니다.
솔직히 세대수·시공사·동 수 같은 단지 기본 정보는 공개 자료에서 확인하지 못했습니다. 그래서 이 글은 단지 스펙이 아니라 '입지, 연식, 규제'라는 세 축으로만 풀어가겠습니다. 평형 표기도 공급면적을 확인하지 못해 전용면적 기준으로 통일합니다.
신축 7.9억 옆에 놓으면 보이는 것
비교 단지 세 곳을 표로 나란히 놓아봤습니다.
| 단지 | 전용면적 | 가격 | 시점 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 행림마을진로 (2000년 준공) | 59.87㎡ | 8억 1,000만원 | 2026년 9월 | 이번 거래 |
| 동천파크자이 (2019년 준공) | 61.84㎡ | 7억 9,000만원 | 2026년 1월 | 평당가 4,215만원 |
| 성복역리버파크 (상현동) | 59.76~60㎡ | 8억 6,500만원 | 2026년 9월 초 | 연식 미확인 |
행림마을진로는 성복역리버파크보다 4,500만원 낮고, 동천파크자이의 1월 시세보다는 2,000만원 높습니다.
'구축이 신축을 따라잡았다'는 해석은 가능하지만 — 딱 거기까지입니다. 동천파크자이의 최근 시세는 확인하지 못했고, 성복역리버파크는 연식과 세대수를 알 수 없었습니다. 세 단지의 8개월 격차와 입지 차이를 걷어내면 남는 건 '수지 소형 진입선이 8억 안팎에 걸려 있다'는 정도의 사실입니다.
8.1억 중 4.86억은 현금이었습니다
수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구에 다시 포함됐습니다. 2022년 3월 규제 해제 이후 3년 7개월 만의 재지정인데요.
이어서 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 대상 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 실거주 의무가 붙는다는 뜻입니다.
규제지역 LTV는 70%에서 40%로 줄었습니다(무주택자·처분조건부 1주택자 기준). 8.1억에 단순 적용하면 이렇게 됩니다.
최대 주담대는 3억 2,400만원이고, 나머지 4억 8,600만원은 자기 돈이어야 합니다. 현금 비중이 6할입니다.
DSR과 가격 구간별 한도는 반영하지 않은 계산이라 실제 한도는 더 낮을 수 있습니다. 정책 대출 한도도 확인하지 못했습니다.
8억대 구축 소형이 '현금 부자의 거래'가 된 것은 규제 강화의 직접적인 결과입니다. 토허구역이라 갭투자 길이 막혀 있으니, 이 거래는 실수요자가 맺은 것으로 읽는 편이 자연스럽습니다.
동천역과 손곡중, 어디까지 말할 수 있을까
교통부터 보면 신분당선 동천역이 2016년에 개통했습니다. 역 앞에는 분당·수지 U-TOWER 빌딩이 있고, 북쪽에 IBK기업은행 IT센터가 자리합니다.
그런데 이 단지에서 동천역까지 걸어서 몇 분인지는 확인하지 못했습니다. 지도 서비스를 열람하지 못한 탓에, 역세권이라고 단정하지 않겠습니다.
생활 인프라는 결이 조금 다릅니다. 동천동은 '아파트 단지 집약형' 동네라 상가가 많지 않고, 주요 상권은 주민센터 주변과 래미안 이스트팰리스 앞으로 알려져 있습니다.
학군도 마찬가지입니다.
- 동천동 인근 초등학교: 동천초, 손곡초, 용인한빛초, 고기초
- 중학교: 손곡중, 용인한빛중
- 손곡중은 리치고 기준 학군 등급 2등급(전국 상위 25%)
다만 이 단지의 정확한 배정 학교는 교육청 자료로 확인하지 못했습니다. 동천동 일반 정보로만 받아들이셔야 합니다.
커뮤니티 분위기도 짚어보겠습니다. 블라인드의 동천 아파트 글에는 어떤 단지는 동천동 한가운데인데도 '요새 같고 동떨어진 느낌'이라는 평이, 다른 단지는 상가·래미안 상권 이용과 손곡초-손곡중-수지중-수지고 동선이 장점이라는 평이 올라와 있습니다. 검색 결과 스니펫 기준이고 행림마을진로 후기는 아닙니다. 이 단지의 평가로 옮기면 안 됩니다.
앞으로 3년, 수지에는 새 아파트가 없습니다
분당·수지는 2026~2028년 신규 입주가 분당 더샵 분당티에르원(2027년, 873가구) 하나뿐입니다. 수지구는 2028년까지 새로 입주하는 단지가 없습니다.
수지자이 에디션은 동천역·수지구청역 도보권 480가구(전용 84~155㎡)로 2029년 상반기 입주 예정입니다. 전용 84㎡ 이상이라 이번 거래와 같은 소형 평형의 직접 경쟁 상대는 아닙니다.
새 집이 없으면 기존 아파트가 그 자리를 대신하게 됩니다. 26년차 구축의 가격을 받쳐주는 논리가 바로 이것입니다.
이 가격이 부담스러운 이유
수지는 2026년 들어 전국 시군구 가운데 최고 수준의 상승률을 기록했습니다. 연초 누계 5.19%였고, 용인신문은 수지 집값이 1년 새 24.8% 올랐다고 보도했습니다. 3월에는 17억 신고가 기사도 나왔습니다.
그렇다면 이 8.1억은 그 상승의 끝자락에 올라탄 값일 수 있습니다. 반대 시각을 세 가지로 정리하면 이렇습니다.
- **풍선효과 시각** — 수지 상승을 규제 역주행·풍선효과로 보는 시각이 있습니다. 상승이 신분당선 역세권·신축 위주라면 구축 소형은 체감이 다를 수 있는데요, 이 부분을 뒷받침하는 개별 기사는 찾지 못했습니다.
- **토허구역 기한** — 지정 기간이 2026년 12월 31일까지입니다. 연장될지 풀릴지에 따라 수요의 모양이 달라지지만, 연장 여부는 확인되지 않았습니다.
- **재건축 연한** — 26년차는 30년 연한에 가깝습니다. 그러나 이 단지의 재건축 추진 여부는 확인하지 못했고, 기대만으로 값을 얹을 근거도 없습니다.
행림마을진로의 과거 실거래 이력도 공개 웹에서 열람하지 못했습니다. 이번 8.1억이 이 단지의 신고가인지, 평균권인지 알 수 없다는 점이 가장 큰 공백입니다.
누구에게 맞는 거래인가, 종합 판단
정리하면 이렇습니다.
- **구축의 가격 지지**: 2028년까지 수지구 신규 입주가 없어 기존 아파트가 대체재가 됩니다.
- **자금 문턱**: LTV 40% 단순 계산으로 현금 4.86억이 필요해, 8억대가 소형 진입선 노릇을 합니다.
- **남은 공백**: 과거 실거래 이력, 동천역 도보 거리, 배정 학교는 이 글에서 채우지 못했습니다.
실수요자에게 8.1억은 '수지 안에서 소형으로 들어가는 문'이고, 이미 다른 집을 가진 분에게는 토허구역 실거주 의무가 먼저 걸리는 문입니다.
이 거래를 판단하시려면 아래 두 가지를 직접 확인해 보시길 권해 드립니다.
- 국토부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 면적의 과거 거래 이력
- 단지에서 동천역까지의 실제 도보 시간과 교육청 배정 학교
숫자 하나가 아니라 이 두 칸이 채워져야 8.1억의 무게가 보이니까요.