2025년 6월 14일 7억 9,500만원에 거래되던 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 동보아파트(수지마을동보아파트) 전용 105.12㎡(38평형)가, 2026년 9월 21일에는 8층 매물이 13억 1,000만원에 손바뀜됐습니다. 15개월 사이 5억 1,500만원, 비율로는 약 65% 오른 셈입니다. 핵심은 이 격차가 자연스러운 우상향인지, 아니면 최근 몇 달 사이에 만들어진 단기 급등인지입니다.
30년 넘은 470세대, 105.12㎡가 주력인 이유
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
동보아파트(수지마을동보아파트)는 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 703(풍덕천로 155)에 위치합니다. 1995년 4월 준공돼 31년 된 단지로, 지상 17층·지하 1층에 470세대가 들어서 있는데요. 전용면적은 105.12㎡(38평형)·116.64㎡(41평형)·123.09㎡(43평형) 세 개 타입으로 나뉘고, 이 중 이번 분석 대상인 105.12㎡가 168세대로 116.64㎡와 함께 단지 내 가장 많은 세대수를 차지합니다.
시공사 정보는 공개된 부동산 포털과 건축물대장 요약 자료에서 확인되지 않았습니다 — **확인 불가**입니다. 다만 세대수 구성만 보면, 105.12㎡는 소수 타입이 아니라 이 단지의 '주력 평형'에 해당한다는 점은 분명합니다.
7억 9,500만원에서 13억 1,000만원까지, 15개월의 기록
이번 거래는 2026년 9월 21일 체결된 8층 매물, 13억 1,000만원입니다. 직전 거래인 2026년 8월 13일 15층 12억원 대비 9.2% 오른 가격인데요. 층수로 보면 8층이 15층보다 낮은데도 가격은 오히려 높게 형성됐습니다.
최근 15개월 흐름을 계약일 순으로 짚어보면, 2025년 6월 7억 9,500만원(1층)에서 시작해 같은 해 10월 8억 5,000만원대, 2026년 1~2월 11억원 안팎, 8월에는 12억~12억 6,000만원대를 오가다 9월 13억 1,000만원까지 올라왔습니다. 다만 2026년 3월 10일에는 8층 매물이 9억 8,500만원에 거래되는 등, 상승이 매끈한 직선은 아니었습니다.
특히 눈에 띄는 건 속도입니다. 2026년 3월 9억 8,500만원에서 9월 13억 1,000만원까지, 6개월 만에 약 33% 올랐습니다. 15개월 전체 상승폭(65%)의 절반 이상이 최근 6개월에 몰려 있는 셈이니까요.
같은 타입 전세는 2025년 12월 23일 6억 5,000만원에 거래됐습니다. 이번 매매가 대비 전세가율은 약 50%로, 갭투자보다는 자기자본 비중이 높은 실거주 수요 쪽에 무게가 실리는 구조로 보입니다(전세가율만으로 매수자 성격을 단정할 근거는 아닙니다).
신분당선 역세권, 도보 6분이냐 9분이냐
신분당선 수지구청역까지 거리는 소스마다 조금씩 다릅니다. 부동산 플랫폼 집품은 '도보 6분'으로, 호갱노노는 '도보 9분'으로 표기하는데요. 신호등 한두 개 차이로 추정되고, 두 소스 모두 역세권으로 분류하는 건 같습니다.
거주 후기를 보면 대중교통 편의성에 대한 긍정 평가가 92%로 높게 나타납니다. 수지구청역·죽전역이 각각 도보 10분 내외로 언급되고, 단지 바로 옆 성복천 조깅코스는 도보 1분 거리입니다. 신분당선을 갈아타지 않고 강남권까지 이동할 수 있다는 점이 이 단지의 반복적으로 확인되는 강점입니다.
학군 프리미엄과 거주자들이 말하는 것들
동보아파트는 도보 5분 거리에 토월초등학교, 도보 10분 거리에 수지중학교, 도보 7분 거리에 수지고등학교가 배정돼 있습니다. 토월초등학교는 학업성취도 1.4등급(전국 상위 12%, 경기 상위 7%)이고, 수지중학교는 1.5등급인데요. 풍덕천동 인근 다른 배정 조합(풍천초 1.3등급→이현중 1.2등급 등)과 견줘도 상위권에 속합니다.
거주 후기에서도 '학교가 많고 학원이 잘 되어 있다'는 평가가 반복됩니다. 학군·학원 인프라 만족도는 88%, 마트·백화점 인접성은 89%, 공원 접근성은 94%로 나타나 생활 인프라 전반에 대한 평가가 고른 편입니다.
다만 동보아파트를 콕 집은 부정 후기(주차, 층간소음 등)는 검색 범위 안에서 확인되지 않았습니다 — **확인 불가**입니다. 같은 1990년대 초·중반 준공된 수지구 단지들에서 공통적으로 '노후 배관, 부족한 주차공간'이 리모델링 추진 배경으로 지적되는 걸 보면, 비슷한 연식인 동보에도 참고할 만한 맥락이긴 합니다(동보 자체 후기로 직접 확인된 사실은 아닙니다).
같은 연식 동부, 신축 힐스테이트와 나란히 놓아보면
| 단지명 | 준공/연식 | 세대수 | 비교 시세 |
|---|---|---|---|
| 동보(본건) | 1995년(31년차) | 470세대 | 105.12㎡ 13억 1,000만원(2026-09-21) |
| 동부 | 1995년(31년차) | 612세대 | 59.61㎡(23평형) 8억 2,000만~8억 5,000만원대 |
| 힐스테이트수지구청역 | 2022년 입주(4년차) | 528세대 | 75.98㎡ 7억원(2025-12) |
| 수지초입마을(동아·삼익·풍림) | 1990년대 초(30년 이상) | 1,620세대 | 리모델링 추진 중(1,713세대 증축 예정, 2026년 상반기 이주) |
평형이 완전히 같지는 않지만, 같은 1995년생인 동부의 평당가와 비교해도 동보의 이번 거래가는 낮지 않은 수준입니다. 신축인 힐스테이트수지구청역의 소형 평형과 견줘도 절대가·평당가 모두 밀리지 않는데요.
주목할 부분은 따로 있습니다. 인근 동부·한국·수지초입마을·보원 등 1990년대 준공 단지들은 이미 리모델링 사업계획 승인을 받아 이주 단계에 들어갔습니다. 반면 동보는 아직 리모델링·재건축 추진 이력이 검색되지 않는데요. 같은 연식의 주변 단지들이 '구축 탈피' 국면에 들어선 것과 비교하면, 동보는 아직 그 대열에 합류하지 못한 셈입니다.
그런데 이 상승, 너무 가파르지 않습니까
2026년 2월 기준 용인시 수지구는 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 동시 지정된 '3중 규제' 지역입니다. 2026년 9월 KB주택시장 리뷰도 "경기는 규제지역 지정과 부동산 세제 개편안 발표 이후 상승폭이 둔화되는 흐름"이라고 짚었는데요. 별도 해제 발표가 없는 한, 이번 13억 1,000만원 거래에도 투기과열지구 수준의 대출 규제가 그대로 적용됩니다.
투기과열지구 기준 LTV는 9억원 이하 구간 40%, 9억원 초과 구간 20%로 차등 적용됩니다. 13억 1,000만원에 이 계산식을 적용하면 9억원×40%(3억 6,000만원)+4억 1,000만원×20%(8,200만원)로, 최대 약 4억 4,200만원이 한도가 됩니다(무주택 일반 기준이며, 서민·실수요자 우대 요건을 채우면 한도가 더 올라갈 수 있습니다). 여기에 DSR 40% 기준까지 더해지면 실제 대출 가능액은 세 기준 중 가장 낮은 값으로 결정되는데요. 13억원대 거래라도 대출로 조달 가능한 돈은 4억원대 초반에 그치는 셈입니다.
2026년 8월에는 한국은행이 7·8월 두 차례 연속 기준금리를 0.25%p씩 올려 3.00%를 기록했고, 이에 따라 주택담보대출 금리도 2년 8개월 만에 최고치를 나타냈습니다. 대출 한도는 규제로 묶여 있고 금리까지 오르는 국면에서 나온 상승이라, '대출을 낀 추격매수'보다는 자기자본 여력이 있는 실수요·상급지 이동 수요가 이끌었을 가능성이 커 보입니다.
가격 흐름만 놓고 보면 최근 6~7개월 상승(2026년 3월 9억 8,500만원 → 9월 13억 1,000만원, 약 33%)이 15개월 전체 상승폭의 상당 부분을 차지합니다. 공급절벽에 따른 실수요 반영일 수도 있지만, 3중 규제와 기준금리 인상이 겹친 국면에서 나온 단기 급등이라 조정 가능성을 배제할 수 없다는 회의적 시각도 가능한데요. 앞서 살펴본 것처럼 동보는 인근 단지들과 달리 리모델링 추진 이력도 아직 없어서, 재건축·리모델링 프리미엄이 상승 배경 중 하나였다면 동보에는 그 재료가 아직 공식화되지 않았다는 점도 유의할 부분입니다.
그럼에도 구조적인 배경은 남아 있습니다.
성남 분당구와 용인 수지구를 합쳐 2026~2028년 신규 입주 물량은 2027년 예정된 '더샵 분당티에르원' 873가구가 사실상 유일합니다. 분당·수지는 이미 개발이 끝난 도시라 신규 부지 공급 자체가 사실상 불가능한 구조인데요. 신축 공급이 3년간 거의 없다는 사실은, 동보 같은 구축 단지에도 대체 수요가 몰릴 수 있는 배경으로 계속 작동할 가능성이 있습니다.
결국 이 가격을 어떻게 볼 것인가
정리하면, 13억 1,000만원은 '역세권·학군 프리미엄이 붙은 시세 상단'이면서 동시에 '최근 몇 달 사이 유독 가파르게 오른 값'이기도 합니다. 신분당선 역세권과 상위권 학군, 신축 공급절벽이라는 구조적 조건은 이 가격을 뒷받침할 근거가 됩니다. 다만 3중 규제와 금리 인상이라는 압박 요인이 동시에 작동하고 있고, 인근 단지들과 달리 리모델링 재료도 아직 없다는 점은 — 이 상승 속도가 계속 유지될지에 대한 물음표를 남깁니다.
앞으로 확인할 것은 두 가지입니다. 다음 실거래가 13억원대 초반에서 다시 붙는지, 아니면 조정 국면으로 꺾이는지. 그리고 동보에도 리모델링 관련 움직임이 공식화되는지입니다. 두 가지 다 시간이 답해줄 문제니까요.