경기도 용인시 수지구 풍덕천동 신정6단지(상록)공무원 전용 84.98㎡(공급 109.54㎡)가 2026년 9월 19일 20층, 11억 7,000만원에 매매 계약됐습니다. 같은 시점 KB시세는 12억, 매물 호가는 13억으로 이번 실거래보다 높게 형성돼 있습니다. 도보 10분 거리에 있는 이웃 단지 신정마을7단지(상록)공무원의 유사 타입은 이보다 2억 이상 높은 값에 거래된 사례도 확인됩니다.
같은 생활권 안에서 왜 이런 격차가 생기는지, 그리고 이번 11.7억 거래가 최근 시세 흐름 안에서 어디쯤 위치하는지를 살펴봅니다.
393세대 중 84.98㎡는 몇 세대일까
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
신정6단지(상록)공무원은 393세대, 5개동(611~615동) 규모로 2000년 1월 준공됐습니다. 최고 20층, 용적률 217~218%, 건폐율 17%, 시공사는 진흥기업(주)입니다. 2026년 기준 준공 26년차 구축인데요.
이 단지 이름을 검색할 때는 주의가 필요합니다. 인근에 같은 2000년 준공의 '신정마을7단지(상록)공무원'(670세대)이 별도로 존재하고, 같은 '6단지' 번호를 쓰면서 시공사가 다른 '신정마을6단지우성'(443세대)·'신정마을진흥6단지'도 있습니다. 버스정류장 이름에도 "공무원아파트"라는 표현이 섞여 나와, 단지명만으로는 헷갈리기 쉽습니다. 이 글은 풍덕천동 1028번지, 393세대의 6단지 상록만을 대상으로 합니다.
정평천 산책로와 광교산이 가깝고, 단지 자체는 평지에 조성돼 있습니다. 입주민 후기에도 "6단지 전체가 평지로 되어 있다", "내부구조가 넓게 되어 있고 앞뒤 베란다가 넓다"는 만족감이 자주 등장합니다. 다만 연식이 있다 보니 "인테리어 안 된 집은 취향에 맞게 고쳐야 한다"는 아쉬움도 함께 나오는데요 — 구축 특유의 장단점이 고스란히 드러나는 대목입니다.
최근 다섯 건, 11억~12.2억 사이를 오갔습니다
같은 84.98㎡ 타입의 최근 거래를 순서대로 보면, 2026년 8월 7일 14층 12억 2,000만원, 8월 3일 1층 11억원, 7월 11일 11층 12억 1,500만원이 있었고, 5월 29일 13층 11억 6,000만원 거래는 계약이 체결된 뒤 7월 2일 해제된 이력이 있습니다.
'가격이 오르고 있다'는 한 문장으로 정리하기엔 층과 시점에 따라 값이 꽤 흔들린 구간입니다.
이번 11.7억(9월 19일, 20층) 거래는 이 다섯 건의 중간값에 해당합니다. 최고가(12.2억)보다는 낮고 최저가(11억)보다는 높은, 밴드 안쪽 체결인데요. 더 멀리 보면 2024년 5월 28일 16층 7억 5,000만원 거래가 확인되는데, 이와 비교하면 2년 4개월 사이 약 56% 오른 값입니다. 이 사이 구간(2025년)의 개별 거래는 날짜·층 단위로 확인되지 않지만, 2025년 23건·2026년 14건의 거래가 있었다는 집계는 나와 있어 거래량 자체는 꾸준했던 것으로 보입니다.
눈에 띄는 지점은 실거래가가 KB시세(12억)·매물 호가(13억)보다 낮다는 점입니다. 시세·호가는 매도자 기대치에 가깝고 실거래는 실제 체결값이라, 이번 거래는 '부르는 값'보다는 낮게 마무리된 축에 속합니다.
두 역 사이, 도보 10분의 생활권
신분당선 성복역과 수지구청역 사이에 위치해, 입주민 후기 기준 수지구청역까지 도보 약 10분, 성복역까지 약 12분입니다. 어느 역이든 걸어갈 수는 있지만 '초역세권'이라 부르기엔 애매한 거리인데요. 신분당선을 타면 양재까지 약 40분, 판교까지 약 10분이 걸린다는 거주자 후기도 있습니다.
단지 인근(약 79m)에 "정평중학교·공무원아파트·상록아파트6단지" 정류장이 있어 서울 방면 M버스를 도보 이동 없이 탈 수 있다는 후기도 확인됩니다. 생활 인프라로는 수지 이마트가 도보 약 5분, 수지 롯데몰이 약 10분 거리이고, 후문 상가에 학원이 밀집해 있으며 수지구청 방향 대형 학원버스가 매시간 다닌다는 실거주 후기도 있습니다.
학군 정보는 아래와 같습니다.
| 구분 | 학교명 | 특목·자사고 진학률 | 경기도 평균 대비 | 도보 거리 |
|---|---|---|---|---|
| 초등학교 | 정평초등학교 | 8.0% | 3.56%(S등급) | 약 291m |
| 중학교 | 정평중학교 | 8.1% | 6.5%(S등급) | 약 158m(최단거리) |
| 중학교 | 성복중학교 | 9.2% | 4.53%(S등급) | 약 1,168m |
| 중학교 | 홍천중학교 | 8.0% | 6.95%(S등급) | 약 1,127m |
| 고등학교 | 풍덕고등학교 | 77.7%(일반고 상급진학률) | 17.16%(S등급) | 약 361m |
| 고등학교 | 용인홍천고등학교 | 57.1% | 12.01%(S등급) | 약 500m |
도보 거리로는 정평중학교가 가장 가깝지만, 특목·자사고 진학률은 성복중학교(9.2%)가 조금 더 높습니다. 실제 배정은 학교군 추첨으로 결정되므로 정평중·성복중·홍천중 모두 후보군에 들어갈 수 있는데요. 입주민 후기에서는 "정평초·정평중·풍덕고 학세권"이라는 표현이 자주 나와, 정평초-정평중 라인 배정 사례가 흔한 것으로 보입니다.
신정마을 안에서도 갈리는 값
같은 '신정마을' 택지지구 안에도 시공사·평형이 다른 단지가 여럿입니다.
| 단지명 | 세대수 | 준공 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 신정6단지(상록)공무원 (본 대상) | 393세대 | 2000.01 | 84.98㎡ 최근 실거래 11.7억(2026-09-19) |
| 신정마을7단지(상록)공무원 | 670세대 | 2000.01 | 84.98㎡ 유사 타입 실거래가 14.45억 수준으로 확인되나, 세대수 표기 차이가 있어 참고용 인용 — 정평초 초품아라는 입지 우위 후기 존재 |
| 신정마을8단지현대성우 | 약 900세대대 추정 | 미확인 | 59.99㎡(더 작은 평형) 최근 실거래 11.625억 — 6단지 84.98㎡와 비슷한 가격대 |
| 신정마을6단지우성 | 443세대 | 2000.05 | 같은 '6단지' 블록의 타 시공사 단지. 상세 시세는 확인되지 않음 |
'6단지'라는 이름만 보면 비슷해 보이지만, 실거래가는 단지마다 차이가 큽니다. 특히 8단지현대성우의 더 작은 평형(59.99㎡)이 6단지 84.98㎡와 맞먹는 값에 거래됐다는 점은, 신정마을 생활권 전체 시세가 최근 함께 오른 결과로 볼 수 있습니다. 7단지의 14.45억이라는 수치는 세대수 표기가 출처마다 달라 그대로 확정 비교하기는 조심스럽지만, 같은 84㎡대에서도 단지 간 격차가 존재한다는 방향성만큼은 다른 자료들과 겹칩니다.
규제는 조이고, 공급은 마르고
2025년 10월, 용인시 수지구 전역이 조정대상지역으로 재지정됐습니다. 2022년 3월 전면 해제된 지 3년 7개월 만입니다. 이번 11.7억 거래(9월 19일)는 이 재지정 이후 체결된 값인데요.
조정대상지역 지정으로 LTV는 기존 70%에서 40%로, DTI는 40%로 강화됐습니다. 다주택자는 취득세·양도소득세 중과 대상이 되고 분양권 전매 제한도 적용됩니다. 대출 여력이 줄어든 만큼 실거주 목적 1주택 수요 중심으로 시장이 재편될 가능성이 있는 환경입니다.
반대편에는 공급 변수가 있습니다. 분당구·수지구를 합쳐 2028년까지 예정된 신규 입주 물량이 837~873세대에 불과하다는 보도가 2025년 12월 나왔습니다. 용인시 전체로도 2026년 820세대, 2027년 2,060세대 수준의 입주만 예정돼 있는데요.
경기도 인구의 약 16%가 몰려 있는 핵심 주거지에 신규 공급이 사실상 끊긴 셈입니다. 대출 규제는 매수 여력을 누르는 요인이지만, 공급 부족은 신정6단지 같은 검증된 구축 단지의 수요 방어력을 뒷받침하는 배경이 될 수 있습니다. 두 힘 중 어느 쪽이 더 큰지는 이번 자료만으로 단정하기 어렵습니다.
여기에 리모델링 논의도 걸려 있습니다. 2020년 5월경 "리모델링 추진위원을 모집한다"는 주민 공지가 있었고, 2025년 10월에도 "원래 3월에 하기로 한 게 자꾸 늦어진다"는 주민 댓글이 확인됩니다. 최소 5년 이상 논의가 이어지고 있지만 조합 설립 등 실질적 진척 여부는 확인되지 않습니다 — 리모델링 기대감이 값에 일부 반영될 수는 있어도, '추진 중'이라는 사실과 '완료 시점'은 분리해서 봐야 합니다.
이 가격이 부담스러울 수 있는 이유
균형을 위해 반대편 시선도 짚어보겠습니다.
먼저 2024년 5월(7.5억) 대비 56% 오른 값이라는 점입니다. 짧은 기간에 오른 값을 그대로 따라 들어가는 것이 부담스러울 수 있습니다. 2026년 5월 29일 거래(11.6억, 13층)가 계약 해제된 이력도 있는데요 — 이 가격대에서 매수 심리가 항상 견고하지만은 않았다는 신호로 볼 수 있습니다.
학군도 완벽한 강점은 아닙니다. 특목·자사고 진학률이 가장 높은 성복중학교는 도보로 약 1.2km 떨어져 있어, '학세권'이라는 후기와 달리 최상위 학군 수요자에게는 다소 거리감이 있을 수 있습니다.
준공 26년차 구축이라는 점, 리모델링이 수년째 추진 단계에 머물러 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 즉각적인 가치 상승을 기대하기보다는 장기 보유 관점으로 접근할 필요가 있는 물건인데요. 투기과열지구 재지정 여부, 리모델링 조합 설립 단계처럼 아직 공식적으로 확인되지 않은 변수도 남아 있습니다.
종합 판단
정리하면, 이번 11.7억 거래는 최근 5건의 실거래 밴드(11억~12.2억) 안쪽에 위치하고, KB시세·매물 호가보다는 낮게 체결된 값입니다. 조정대상지역 재지정으로 대출 여력은 줄었지만, 분당·수지권의 공급 절벽이 구축 단지의 수요 방어력을 뒷받침할 수 있는 구조입니다.
동시에 2년 4개월 사이 56% 올랐다는 점, 계약 해제 이력, 26년차 구축이라는 조건, 리모델링의 불확실한 완료 시점은 신중하게 봐야 할 대목입니다. 값 자체보다 이 조건들을 각자의 상황에 얼마나 무겁게 둘지가 판단을 가릅니다.
다음으로 확인할 것은 두 가지입니다. 다음 거래가 11억대에 머무는지 12억대로 다시 올라서는지, 그리고 리모델링 관련 공식 공고가 실제로 나오는지 — 이 두 신호가 앞으로의 방향을 더 분명하게 보여줄 테니까요.