2026년 7월 31일 8억 5,000만원, 2026년 9월 17일 8억 7,000만원 — 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 691 동부아파트 전용 59.61㎡(공급 78.61㎡, 3.3㎡ 환산 약 24평형)에서 48일 사이 나온 두 매매 신고가입니다. 이번 분석 대상은 9월 17일 9층, 8억 7,000만원 거래입니다.
두 달이 채 지나지 않아 신고가가 다시 갈아치워진 셈인데요. 이 단지가 있는 용인 수지구는 최근 1년 24.8%가 올라 전국 상승률 4위를 기록한 지역이기도 합니다. 이번 글에서는 이 반복되는 신고가 경신이 어디서 오는지, 그리고 이 값에 동의하기 전에 확인할 것은 무엇인지를 짚어보겠습니다.
31년 차 구축, 그런데 손바뀜은 활발합니다
*사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))*
이 단지는 지번 기준 풍덕천동 691, 도로명 기준 수지로 323에 있습니다. 1995년 7월 31일 준공됐으니 이번 계약일(9월 17일) 기준 만 31년 1.5개월 차입니다. 일부 플랫폼은 32년 차로 표기하지만, 정확히는 만 31년입니다.
총 612세대, 7개동, 주차는 306대 전부 자주식입니다. 지하주차장이 없고 세대당 주차 대수는 0.5대에 불과한데요. 노후 단지의 흔한 단점을 그대로 안고 있습니다. 612세대 전체가 전용 59.61㎡ 단일 평형이라는 점도 이 단지의 특징입니다.
이 단지는 현재 리모델링을 추진 중입니다. 시공사는 포스코이앤씨, 계획 세대수는 612세대에서 684세대로 늘어납니다(일부 언론은 680세대로 표기). 낡았지만 미래 가치가 붙은 단지라는 성격이 이번 신고가를 이해하는 출발점입니다.
48일 만에 다시 쓴 신고가 — 5주에 한 번꼴 손바뀜
이번 거래(9월 17일, 9층, 8억 7,000만원)는 직전 신고가였던 7월 31일 8억 5,000만원보다 2,000만원(+2.4%) 높습니다. 8.5억이 나온 지 두 달이 채 안 돼 또 신고가가 갱신된 겁니다. 완만한 조정이 아니라 계단식으로 계속 밀어 올리는 흐름이라는 뜻인데요.
더 긴 흐름으로 보면 체감이 더 큽니다. 2025년 6월 27일 5억 9,900만원이던 이 평형은 14.7개월 만에 2억 7,100만원(+45.2%) 올라 지금의 8억 7,000만원에 이르렀습니다.
8월과 9월 두 달 동안 확인된 매매만 11건입니다(8월 8일~9월 17일). 612세대 단일 평형 단지에서 두 달에 11건이면 5주에 한 번꼴로 주인이 바뀐 셈입니다. 이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수만 가능한데도 거래가 활발합니다. 실수요 유입이 꾸준하다는 신호로 읽힙니다.
같은 시기 안에서도 층별 가격 차는 존재합니다. 9월 7일 4층이 8억 1,300만원, 9월 17일 9층이 8억 7,000만원으로 5,700만원(7%) 차이가 났습니다. 지난 7월 조사 때는 저층과 고층 편차가 13.5%였는데요. 이번엔 그 폭이 좁혀졌습니다. 저층 물건도 8억 원대에 안착하며, 단지 전체의 가격 하한선 자체가 올라갔다는 뜻입니다.
왜 올랐나 — 리모델링은 이주로, 수지구는 강남보다 더
이 단지의 리모델링은 2021년 3월 15일 조합설립인가, 2024년 8월 30일 사업계획승인까지 마쳤습니다. 그리고 지난 8월 13일, 용인시장이 수지구청에서 리모델링주택조합 10곳과 간담회를 열었습니다. 이 자리에서 동부는 올해 말부터 순차적으로 이주에 들어갈 4개 단지(동부·성복역리버파크·수지한국·수지뜨리에체) 가운데 하나로 명시됐습니다.
같은 리모델링 벨트 안에서도 진도는 갈립니다. 수지초입마을·수지보원은 이미 이주를 마치고 11월 착공을 앞두고 있고, 동부를 포함한 4곳은 이제 이주 단계로 넘어갑니다. 승인 완료라는 추상적 단계가 연내 이주라는 구체적 시점으로 바뀐 셈인데요. 이게 시장이 값을 밀어 올린 근거 중 하나로 보입니다. 다만 이주를 앞둔 단지는 이주 협의·이사 비용·임시 거처 확보라는 변수가 아직 더 남아 있습니다.
| 단지 | 준공 | 세대(기존→계획) | 진행 단계 | 확인된 59㎡대 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 동부 | 1995-07 | 612 → 684 | 사업계획승인 완료, 연내 순차 이주 | 8.7억(9/17) |
| 수지보원 | 1994-12 | 619 → 698 | 이주 완료, 11월 착공 | 8.8억(연초, 재확인 안 됨) |
| 초입마을 | 1994-12 | 1,620 → 1,713 | 이주 완료, 11월 착공 | 4.8억(2025-09, 재확인 안 됨) |
| 수지한국 | 1995-06 | 416 → 470 | 사업계획승인 완료, 연내 이주 | 확인 불가 |
| 성복역리버파크 | — | 702 → 805 | 연내 이주 대상 | 확인 불가 |
| 수지뜨리에체 | — | 430 → 494 | 연내 이주 대상 | 확인 불가 |
리모델링만이 이유는 아닙니다. 9월 9일 보도에 따르면 최근 1년간 용인 수지구 아파트값은 24.8% 올라 전국 4위입니다. 같은 기간 서울 강남구는 6.8%, 서초구는 8.0%에 그쳤으니, 수지 상승률이 강남의 약 3.6배, 서초의 3배에 달하는 셈입니다.
배경으로는 분당의 더 가파른 급등(29.5%, 전국 1위)에 따른 대체지역 수요, 신분당선을 통한 강남 접근성, 분당보다 낮은 진입가, 용인 반도체클러스터 기대감이 꼽힙니다. 2026년 8월 기준 수지구 평균 평당가는 3.3㎡당 약 2,898만원인데, 이 단지는 전용면적 기준 평당가 약 3,225만원(18평 환산)으로 구 평균을 웃돕니다. 수지 평균 상승분 위에 리모델링 프리미엄이 한 겹 더 얹혀 있다는 뜻입니다.
기준금리는 지난 7월 16일 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일 2.75%에서 3.00%로 두 달 연속 올랐습니다. 1년 9개월 만의 3%대 복귀인데요. 이번 거래는 두 번째 인상 발표로부터 3주 뒤 체결됐습니다. 금리가 계속 오르는 국면에서도 신고가가 다시 나왔다는 건, 이 지역 매수 심리가 단기 금리보다 리모델링 확정 이벤트에 더 민감하게 반응하고 있다는 뜻으로 읽힙니다.
수지구청역 도보 10분, 그리고 S등급 학군
교통은 신분당선 수지구청역까지 도보 약 10분, 약 800m(횡단보도 2회)로 확인돼 있습니다. 다만 이 수치는 직전 조사 시점의 확인치이고, 이번 세션에서는 원출처 접속이 막혀 재검증하지 못했습니다. 노선·거리 자체가 바뀔 사실은 아니라 그대로 남겨둡니다.
학군은 이 단지의 확실한 강점입니다. 풍덕초등학교는 경기 상위 4%, 문정중학교는 경기 상위 1%로 각각 S등급이고, 수지고등학교도 경기 상위 18% S등급에 서울대 진학 12명을 냈습니다.
| 항목 | 점수(100점) | 등급 |
|---|---|---|
| 교통 | 66 | 보통 |
| 생활 | 79 | 좋음 |
| 교육 | 94 | 매우좋음 |
| 전체 | 79 | 좋음 |
실사용자 평점에서도 방향은 같습니다. 교육이 94점으로 압도적으로 높고, 교통은 66점으로 상대적으로 낮습니다. 학군 수요가 붙는 소형 단지라는 성격이 이 표에도 그대로 드러나는데요. 반대로 말하면 교통이 최고인 단지는 아니라는 뜻이니, 통근 조건을 우선하는 분이라면 이 편차를 미리 염두에 둬야 합니다.
8억 7,000만원의 무게 — 자기자본 5억 2,000만원
용인시 수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐고, 토지거래허가구역도 함께 묶여 2025년 10월 20일 계약분부터 2026년 12월 31일까지 한시 적용 중입니다. 이번 거래(9월 17일)도 이 기간 안에 있습니다. 토허구역이라 2년 실거주 의무가 붙으니, 8억 7,000만원 전액이 갭투자가 아닌 실입주 자금으로 조달됐다는 뜻입니다.
대출 조건은 LTV 40%·DTI 40%, 15억 이하 구간 주담대 절대한도 6억원, 스트레스 DSR 3단계(가산금리 3%p)입니다. 8억 7,000만원의 40%면 3억 4,800만원이니, 자기자본은 5억 2,000만원 이상 필요합니다. 8억 5,000만원이던 지난 거래 때보다 필요 자기자본이 800만원 더 늘어난 셈입니다.
이번 검색에서 수지구 규제 완화나 해제를 알리는 공식 발표는 확인되지 않았습니다. 일부 출처 불명확한 매체가 상반된 이야기를 내놓기도 했지만, 정부·지자체 공식 소스와 배치돼 채택하지 않았습니다. 규제는 유지로 보는 게 맞습니다.
바로 옆 신축은 여전히 미분양입니다 (반대 관점)
이 단지 바로 인근에서 분양 중인 수지자이 에디시온(전용 84~155㎡, 480세대, 2029년 2월 입주 예정)은 지난 1월 28일 청약을 시작했지만, 1차 무순위 258세대, 2차 214세대가 나왔고 9월 16일에는 3차 임의공급(전용 120㎡ 6세대)까지 이어졌습니다.
신축 분양(전용 84㎡ 기준 분양가 약 13억 6,000만원~15억 6,000만원)이 거듭 미분양을 내는 동안, 바로 옆 구축 리모델링 단지인 이 물건은 전용 59.61㎡가 8억 7,000만원까지 올랐습니다. 수지는 뭘 사도 오른다는 이야기가 아니라, 가격이 합리적인 물건에만 수요가 쏠린다는 대조로 읽어야 하는 이유입니다. 미분양 원인으로는 입지 대비 높은 분양가, 그리고 기존 주택 처분이 필요한 갈아타기 수요자들의 DSR·금리 부담이 꼽힙니다.
이 논리를 그대로 이 물건에 적용하면, 매수자는 신축보다 낮은 총액으로 진입하되 분담금이라는 별도의 미래 비용을 함께 짊어집니다. 인접한 초입마을은 분담금이 3억 5,000만원으로 확정됐고, 동부처럼 진행이 늦은 단지는 4억~5억원 수준으로 전망된다는 이야기가 있었습니다(2025년 8월 기준). 이번 검색에서 갱신 소식은 찾지 못했지만, 그렇다고 이 부담이 사라졌다는 근거도 없습니다. 기준금리가 두 달 연속 오른 지금, 분담금을 마련하는 비용도 함께 오른다는 점은 변하지 않는 사실입니다.
종합 판단
정리하면 — 이번 8억 7,000만원은 연내 이주라는 리모델링 확정 단계와 수지구 전체의 상승률이 같은 방향으로 겹치며 만들어진 값입니다. 48일 만의 신고가 경신은 우연이 아니라, 지난 14.7개월간 이어진 계단식 상승의 연장선에 있습니다.
다만 이 값에 그대로 동의하기 전에 짚어야 할 것도 분명합니다. 이 단지는 여전히 만 31년 차 노후 단지이고, 지하주차장도 없습니다. 리모델링 분담금은 아직 확정되지 않은 전망치이고, 규제는 3중으로 묶여 2년 실거주 의무까지 붙습니다. 금리가 두 달 연속 오른 국면이라는 점도 무시할 수 없습니다. 이 값이 더 오를지는 결국 리모델링이 실제로 이주 단계까지 넘어가는 속도와, 수지구 전체 시황이 지금의 흐름을 얼마나 더 이어가느냐에 달려 있습니다.
이 단지의 다음 관전 포인트는 두 가지입니다. 하나는 연내 이주의 구체적인 시점과 분담금 확정 공고가 언제 나오는지, 다른 하나는 바로 옆 수지보원·초입마을의 8~9월 실거래가 이 흐름을 그대로 따라가는지입니다. 이 두 가지가 확인되는 순간, 지금의 8억 7,000만원이 계단의 중간인지 꼭대기인지 조금 더 분명해질 테니까요.