성복역롯데캐슬클라시엘 전용 116.93㎡ 1층 14억 4,700만원, 최근 흐름에서 납득할 만한 가격입니까? 이 거래는 2026년 9월 6일 체결됐습니다. 같은 면적의 6월 11층 14억 5,000만원과는 불과 300만원 차이지만, 7월 10층 13억 7,500만원보다는 7,200만원 높습니다.
1층 거래가 중층 가격대에 들어온 배경을 살펴보겠습니다. 최근 실거래 흐름과 생활 조건, 자금 규제를 차례로 놓고 판단해 보겠습니다.
먼저, 이름이 비슷한 옆 단지와 구분해야 합니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
성복역롯데캐슬클라시엘은 경기도 용인시 수지구 성복동 819, 도로명 성복1로 35에 자리합니다. 2021년 1월 29일 사용승인을 받은 1,094세대 단지이며 시공사는 롯데건설입니다.
주차는 1,550대로 세대당 약 1.41대인데요. 숫자만 보면 여유가 있어 보이지만, 입주민 후기에는 저녁 시간 만차를 겪는다는 의견도 있습니다. 세대당 비율과 실제 야간 체감은 따로 확인해야 합니다.
여기서 '단지 구분'이 중요합니다. 성복1로 13의 성복역롯데캐슬파크나인은 534세대인 별도 단지입니다. 이름과 전용면적이 비슷해도 그곳의 거래를 클라시엘 가격 이력에 섞으면 안 됩니다.
전용 116.93㎡의 공급면적은 공공·비광고성 원자료에서 재검증되지 않았습니다. 그래서 이 글에서는 확인된 전용면적만 사용합니다.
14억 4,700만원, 최근 가격선의 어디쯤일까
확인된 전용 116.93㎡ 매매를 시간순으로 보면 가격의 폭이 꽤 넓습니다.
- 2026년 9월 1층 14억 4,700만원, 7월 10층 13억 7,500만원, 6월 11층 14억 5,000만원
- 2026년 5월 16층 12억 8,700만원, 3월 12층 14억 3,000만원
- 2025년 12월 4층 12억 8,000만원·13층 12억 9,000만원, 10월 3층 12억 3,000만원
2025년 10월 3층 거래에서 이번 1층 거래까지의 차이는 2억 1,700만원, 17.6%입니다. 다만 층·동·향·내부 상태가 모두 같지 않으므로 이를 한 집의 가치 변화처럼 읽기는 어렵습니다.
더 눈여겨볼 대목은 최근 몇 건 사이에도 1억원 넘는 편차가 있었다는 점인데요. 5월 16층 12억 8,700만원에서 6월 11층 14억 5,000만원으로 1억 6,300만원 벌어졌다가, 7월 10층은 13억 7,500만원에 신고됐습니다.
이번 가격은 최근 확인 범위의 상단에 가깝습니다. 동시에 1층이 11층 거래와 거의 같은 금액이라는 점도 남습니다 — 대상 동과 향, 수리 상태, 거래 당사자 관계를 현장에서 확인할 이유입니다.
2025년 9월에는 같은 면적 1층 11억 5,800만원 기록도 보이지만 계약일의 '일'이 공개되지 않았습니다. 12개월 흐름의 참고점으로만 두는 편이 안전합니다.
한편 2026년 5월 28일 15층 15억 8,000만원은 클라시엘이 아니라 파크나인 거래로 복수 원시 표에서 확인됐습니다. 자동 요약 한 건을 그대로 가져오기보다 주소와 단지명을 맞춰야 하는 사례입니다.
성복역 도보와 매봉초, 숫자보다 동선이 먼저입니다
성복역까지는 지도 기준 보도로 10~12분, 입주민 후기로는 신호 대기를 포함해 7~10분입니다. 출발 동과 선택 경로에 따라 차이가 나는데요. 역 이름을 품은 단지이지만 출구와 바로 붙은 초역세권으로 보기는 어렵습니다.
인근 롯데캐슬클라시엘 정류소와 별다올공원 정류소는 각각 271m와 298m, 도보 약 5분으로 표시됩니다. 버스가 역 도보를 보완할 수는 있지만, 공개 자료만으로 출퇴근 노선과 배차까지 판단할 수는 없습니다.
배정 초등학교로 표시된 매봉초는 학생 855명, 교원 55명, 학급당 학생 23.8명입니다. 방과후 특기·적성 프로그램은 31개, 참여 학생은 529명으로 확인됩니다. 이는 운영 규모를 보여주는 자료이지 학업 성과 순위는 아닙니다.
중학교는 수지1중학군 배정 절차를 따릅니다. 2지망 이하에는 졸업 초등학교 기준 근거리 5개교가 반영되고 학군 내 중학교를 희망 순으로 지원하는 방식이라, 특정 학교 배정을 전제로 가격을 설명하기는 어렵습니다. 자녀의 입학 연도에 맞춘 근거리표를 다시 보는 과정이 필요합니다.
거주 후기는 녹지와 경사에서 엇갈립니다
거주 후기의 긍정적인 축은 비교적 선명합니다. 조용한 환경, 광교산과 단지 녹지, 공원 산책, 대규모 커뮤니티, 매봉초 연결 통학로가 반복해서 언급됩니다. 성복역까지 걸을 수 있다는 점도 생활 편의로 꼽힙니다.
반대편에는 안쪽 동의 큰 경사, 저녁 주차 만차 가능성, 아직 덜 활성화된 상가가 있습니다. 뒷동 경사와 겨울철 열선 관리비, 보행 안전을 아쉬움으로 든 후기도 있는데요.
이 의견들은 구조적 하자를 증명하는 자료가 아니라 실제 거주자의 체감입니다. 그래도 대상 동이 어디인지에 따라 역 접근과 경사, 주차 경험이 달라질 수 있다는 신호는 줍니다.
특히 이번 매물은 1층입니다. 채광과 외부 시선, 창가 소음처럼 같은 단지 평균으로 대신 볼 수 없는 조건까지 직접 확인해야 가격의 맥락이 완성됩니다.
인근 거래와 시장 흐름을 나란히 놓아보면
비교 단지는 총액만 줄 세우기보다 연식·세대수·면적·층을 함께 봐야 합니다.
| 비교 단지 | 준공·세대수 | 확인된 최근 매매 | 비교할 때의 한계 |
|---|---|---|---|
| 성복역롯데캐슬파크나인 | 2020년 6월·534세대 | 전용 116.93㎡, 2026년 5월 15층 15억 8,000만원 | 같은 면적이지만 단지·층·시점이 다름 |
| 성복역롯데캐슬골드타운 | 2019년 6월·2,356세대 | 전용 99.985㎡, 2026년 8월 5층 20억 4,000만원 | 면적과 초역세권 주상복합 조건이 다름 |
| 성복역KCC스위첸 | 2019년·188세대 | 전용 84.99㎡, 2026년 7월 8층 9억 2,000만원 | 면적·세대수·상품 구성이 다름 |
파크나인의 같은 전용면적 거래는 이번 가격보다 1억 1,300만원, 7.8% 높습니다. 그러나 여기에 단지 차이와 14개 층 차이, 계약 시점이 함께 들어 있습니다. 이를 클라시엘의 단순 할인 폭으로 해석할 수는 없습니다.
지역 흐름은 강했습니다. 수지구 아파트 매매가격은 2025년 11월 첫째 주부터 2026년 1월 둘째 주까지 4.25% 올랐고, 다른 집계에서는 2025년 9월부터 2026년 8월까지 시세가 13.6% 상승했습니다. 다만 지역 지수와 1층 한 채의 거래 조건은 같은 지표가 아닙니다.
공급 쪽에서는 2026~2028년 분당구와 수지구를 합친 입주 예정 물량이 2027년 873가구 한 곳으로 제시됐습니다. 신규분양분은 102가구인데요. 공급 부담이 크지 않다는 맥락은 되지만 수지구 단독 전망으로 바꿔 읽으면 곤란합니다.
여기에 한국은행이 2026년 8월 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올렸습니다. 적은 공급과 오른 금리가 서로 다른 방향에서 시장을 누르고 받치는 모습입니다.
이 가격이 부담스러운 이유는 자금표에 있습니다
용인시 수지구는 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 지정 대상입니다. 정부 발표상 토지거래허가구역 적용 기간은 2026년 12월 31일까지인데요. 실제 허가 대상과 실거주 요건은 계약 전에 수지구청에서 개별 확인해야 합니다.
규제지역에서 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택 구입 목적 주담대 LTV는 40%입니다. 이번 거래는 15억원 이하 구간이라 가격 구간 한도는 6억원이지만, 14억 4,700만원의 40%는 약 5억 7,880만원입니다.
취득 부대비용을 빼고도 단순 차액은 약 8억 6,820만원입니다.
이마저 소득과 기존 부채, 담보평가, 은행 심사를 넣기 전 계산인데요. DSR에 따라 실제 승인액은 더 낮아질 수 있어, 가격표보다 금융기관의 사전 한도를 먼저 받아보는 편이 현실적입니다.
수요자별로 확인 순서도 달라집니다.
- 실거주자는 대상 동에서 성복역까지 직접 걷고 매봉초 통학로, 경사, 야간 주차를 확인해야 합니다.
- 전세 승계나 임대 운용을 염두에 둔 경우에는 2026년 6월 같은 면적 2층 전세 9억 8,000만원 사례보다 토지거래허가와 실거주 요건 확인이 앞섭니다.
- 기존 보유자는 최근 거래가 12억 3,000만원부터 14억 5,000만원까지 흩어진 만큼 최고 금액 하나보다 동·층·향·수리 상태를 함께 제시할 필요가 있습니다.
솔직히 말씀드리면, 14억 4,700만원은 중층 거래와 가까워 보인다는 이유만으로 가볍게 받아들이기 어려운 가격입니다. 최근 편차가 컸고 역까지의 실제 시간도 동마다 다르며, 금리와 대출 규제까지 겹쳐 있기 때문입니다. 반대로 분당·수지 합산 입주 물량이 적다는 점은 신축급 대단지의 희소성을 설명하는 근거가 될 수 있지만, 개별 거래가격을 보장하는 답은 아닙니다.
종합 판단 — 14.47억원보다 먼저 확인할 것
성복역롯데캐슬클라시엘 116.93㎡의 이번 거래는 최근 범위 상단에 가깝고, 1층이 11층 가격에 거의 닿았다는 점이 가장 큰 특징입니다. 따라서 '1층이니까 저렴했을 것'이라는 전제도, '중층 거래와 비슷하니 적정하다'는 결론도 서두르지 않는 편이 맞습니다.
확인 순서는 분명합니다. 대상 동과 방향, 내부 상태를 보고 성복역까지 실제로 걸어본 뒤, 야간 주차와 통학 동선을 점검해야 합니다. 이어 수지구청의 허가·실거주 요건과 은행의 DSR 반영 한도를 계약 조건과 맞춰봐야 합니다.
결국 이 14억 4,700만원을 설명하는 것은 단지 이름 하나가 아닙니다 — 그 집의 실제 조건과 내 자금표가 함께 맞아야 비로소 답이 보이니까요.