정자뜰마을태영데시앙2차 전용 84.66㎡(공급 106.55㎡, 약 32.2평형) 14억 5,000만원 거래는 최근 흐름에서 어느 위치일까요? 2026년 9월 10일 6층에서 계약됐고, 다음 날 기준 KB 일반가 14억원보다 5,000만원 높습니다.
반면 KB 상위평균가 14억 6,000만원보다는 1,000만원 낮은데요. 최근 실거래 16건과 생활 조건, 비교 단지, 대출 규제를 함께 놓고 이 가격을 읽어보겠습니다.
249세대의 작은 단지, 먼저 규모부터 보면
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
단지는 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 1186, 풍덕천로22번길 67에 있습니다. 2006년 4월 18일 사용승인을 받은 6개 동·249세대 단지로, 최고 21층이며 시공사는 태영입니다.
규모만 보면 대단지는 아닙니다. 더구나 확인되는 주력 면적이 하나라서 다른 평형의 가격을 섞기보다 같은 전용면적끼리 보는 편이 맞는데요. 거래 건수가 많지 않은 소규모 단지에서는 한 채의 층·향·내부 상태가 숫자를 생각보다 크게 움직일 수 있습니다.
그래서 '단지 평균'보다 같은 타입의 거래 순서가 먼저입니다.
10억대에서 14억대로, 1년의 속도가 빨랐습니다
확인된 이력의 출발점은 2025년 9월 4일 18층 10억 4,250만원입니다. 이후 2025년 10월에는 10억 8,000만~11억 5,000만원, 2026년 1월에는 11억 5,000만원, 3~4월에는 12억 5,000만~12억 6,000만원으로 올라왔습니다.
5월에는 13억 4,000만원과 13억 8,000만원이 나왔고, 7월 22일 9층 거래가 14억 6,000만원으로 이력상 최고가를 썼습니다. 8월 12일 21층은 14억 4,000만원, 이번 9월 10일 6층은 14억 5,000만원입니다.
최근 세 건만 떼어 보면 14억 4,000만~14억 6,000만원에 모여 있습니다. 대상 거래는 최고가보다 1,000만원, 약 0.7% 낮고, 표에서 확인된 1년 전 저점과는 4억 750만원, 약 39.1% 차이인데요.
홈맵도 최근 3개월 중위 실거래가를 14억 5,000만원, 최근 1년 거래를 14건, 1년 변동률을 +40.8%로 표시합니다. 상승 방향은 분명하지만 속도도 가팔랐습니다. 신고 시차와 최근 계약의 해제·정정 가능성까지 생각하면, 이 수치 하나를 확정 적정가처럼 받아들이기는 어렵습니다.
같은 14.5억이어도 비교 기준은 달라집니다
| 단지 | 비슷한 전용면적의 확인 거래 | 준공·세대수 |
|---|---|---|
| 정자뜰마을태영데시앙2차 | 84.66㎡·2026년 9월·6층·14억 5,000만원 | 2006년·249세대 |
| 성복역롯데캐슬클라시엘 | 84.91㎡·2026년 8월·4층·14억 5,000만원 | 2021년·1,094세대 |
| 동천디이스트 | 84.911㎡·2026년 5월·3층·11억원 | 2007년·1,334세대 |
눈에 띄는 대목은 더 신축인 성복역롯데캐슬클라시엘의 확인 거래와 금액이 같다는 점입니다. 반대로 연식이 비슷한 동천디이스트의 확인 거래보다는 3억 5,000만원 높습니다.
하지만 이것만으로 어느 단지가 더 낫다고 줄 세울 수는 없습니다. 계약월부터 층, 동 위치, 향, 수리 상태가 모두 다르기 때문인데요. 비교 거래는 '가격의 눈금'일 뿐, 가치평가의 답은 아닙니다. 같은 시점의 매물과 실제 세대 조건을 맞춰 보는 과정이 필요합니다.
성복역 3분 생활권, 체감은 동선에서 갈립니다
플랫폼 산출 기준으로 신분당선 성복역은 206m·도보 약 3분, 롯데몰 수지점은 169m입니다. 이마트 수지점은 595m, 수지초등학교는 통학구역 안에서 573m·약 9분으로 표시되는데요. 역과 대형 유통시설, 초등학교를 걸어서 이용할 수 있다는 점이 이 단지의 '생활 반경'을 설명합니다.
학교는 수지초등학교와 성복중학교, 풍덕고등학교가 배정·인근 학교로 제시됩니다. 수지초 학부모 리뷰 평점은 5점 만점 4.33점이지만 평가자가 3명에 불과합니다. 공식 비교 성취도도 이번 확인 범위에서는 찾지 못했으므로, 이 숫자로 학군 우열을 말하는 것은 무리입니다.
커뮤니티와 시공 후기에서는 성복역·롯데몰·성복천 접근성, 광폭 발코니 활용성이 장점으로 언급됐습니다. 다만 이는 작성자와 세대 조건이 제한된 경험입니다. 표시 거리 역시 실제 동과 출입구에 따라 달라질 수 있어, 출퇴근 시간대에 보행 동선을 직접 걸어보는 편이 안전합니다.
공급 부족과 매물 증가, 신호가 한쪽만은 아닙니다
2026년 8월 수지구 아파트 매매가격은 전월보다 2.76% 올랐다는 보도가 나왔습니다. 최근 같은 타입의 가격 흐름과 방향은 맞는데요. 동시에 한국은행 기준금리는 8월 27일 연 3.00%로, 7월 16일의 2.75%보다 0.25%포인트 높아졌습니다.
공급 자료도 하나의 문장으로 정리되지 않습니다. 2026년 3월 현장진단은 부동산R114 자료를 인용해 수지구의 향후 3년 신규 입주 물량이 없다고 전했습니다. 그러나 단지 반경에는 수지자이에디시온 480세대가 2029년 2월 입주 예정으로 표시됩니다.
같은 현장진단에서 3월 2일 기준 수지구 매물은 한 달 전보다 43.5% 늘어난 4,042건이었습니다. '공급이 적으니 계속 오른다'는 설명만으로는 부족한 이유입니다. 자료의 산정 시점과 포함 범위가 다르므로 사업 인허가와 입주 일정, 현재 매물 수를 함께 새로 확인해야 합니다.
14.5억보다 먼저 볼 것은 자금과 집 상태입니다
정부의 2025년 10월 대출수요 관리방안은 용인시 수지구를 규제지역 지정 대상에 포함했습니다. 무주택자와 처분조건부 1주택자의 규제지역 주택담보대출 LTV는 40%로 강화됐고, KB 단지 페이지에는 투기과열지구로 표시됩니다.
14억 5,000만원에 40%만 단순 적용하면 담보 기준 상한은 5억 8,000만원입니다. 나머지 8억 7,000만원과 취득 부대비용은 별도로 마련해야 하는데요. 이 계산에는 소득, 기존 부채, DSR, 은행 심사, 보유 주택 수가 반영되지 않아 실제 한도는 더 낮아질 수 있습니다. 규제지역 내 3억원 초과 아파트 취득과 전세대출 제한, 1억원 초과 신용대출 보유자의 주택 구입 제한도 개인 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
집 자체의 확인 항목도 남습니다.
- 최근 거래의 등기와 계약 해제·정정 여부
- 해당 동·층의 향, 조망, 내부 수리 상태
- 창호·단열·확장 상태와 겨울철 한기 체감
- 현재의 주차 운영, 이중주차와 관리 상태
주차가 붐비고 이중주차가 있다는 의견, 확장 세대의 한기가 조건에 따라 다르다는 의견은 약 5년 전 커뮤니티 글에 나온 내용입니다. 오래된 경험을 현재 사실로 단정할 수는 없지만, 2006년 사용승인 단지를 볼 때 현장에서 다시 점검할 질문으로는 충분합니다.
종합 판단 — 가격표보다 조건표가 먼저입니다
최근 실거래만 보면 14억 5,000만원은 갑자기 홀로 튄 숫자가 아니라 14억 중반에 모인 세 건 가운데 하나입니다. KB 일반가보다 높고 상위평균가에 가까우며, 1년 상승 폭이 컸다는 사실도 동시에 봐야 합니다.
실거주자라면 성복역과 생활시설의 짧은 동선이 분명한 판단 재료가 됩니다. 다만 필요한 자기자금과 세대 수리 상태, 주차, 통학 동선까지 통과해야 그 편의가 내 생활의 값이 되는데요. 가격 변화에 민감한 수요자라면 더 신축인 비교 단지와 같은 금액이라는 점, 늘어난 수지구 매물과 금리 방향을 먼저 보시길 권해 드립니다.
한 줄로 정리하면 — 이번 14억 5,000만원은 최근 고점권 흐름 안에는 들어오지만, 입지 하나만으로 모든 조건을 덮을 수 있는 가격은 아닙니다.
다음 실거래가 14억 중반을 지키는지, 금리와 매물·입주 일정이 어느 쪽으로 움직이는지까지 지켜봐야 판단의 무게가 생기니까요.