같은 전용면적이 2026년 7월에는 7억원부터 8억 5,000만원까지 거래됐습니다. 그 사이인 9월 7일, 풍덕천동 삼익아파트 전용 59.76㎡ 10층이 7억 8,500만원에 매매 계약됐는데요. 같은 면적 안에서도 1억 5,000만원의 폭이 생긴 만큼, 평균보다 층과 개별 조건을 먼저 봐야 하는 거래입니다.
이번 글에서는 11건의 최근 거래가 만든 가격대를 확인하고, 인근 구축과의 차이·생활 조건·대출 부담까지 차례로 짚어보겠습니다.
540세대 구축에서 나온 10층 거래입니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
분석 대상은 풍덕천동 664, 문인로 59에 있는 개별 단지입니다. 건축물대장 기반 정보로는 101~104동, 540세대, 최고 15층이며 사용승인일은 1994년 12월 20일입니다.
전용 59.76㎡는 이번 공개 자료에서 공급면적을 확인하지 못해 평형 호칭을 따로 붙이지 않겠습니다. 계약가는 7억 8,500만원으로, 전용면적 기준 ㎡당 약 1,313만원·3.3㎡당 약 4,340만원입니다.
숫자만 보면 선명해 보이지만 실제 집의 상태까지 말해주지는 않습니다. 동·향·내부 수리 여부와 정확한 동·호가 공개 목록에서 확인되지 않았기 때문인데요. 이 단가는 해당 계약의 좌표이지, 모든 매물에 그대로 대입할 기준가는 아닙니다.
주차는 254대로 표기돼 세대당 약 0.47대입니다. 늦은 시간 주차가 불편했다는 이전 거주자의 의견을 볼 때, 이 수치는 현장에서 꼭 확인할 생활 조건으로 이어집니다.
11건을 펼치면 7.85억의 자리가 보입니다
공개된 동일 면적 거래를 보면 7월 28일 12층 8억 5,000만원이 상단, 7월 25일 3층과 8월 8일 1층의 7억원이 하단입니다. 이번 거래는 상단보다 6,500만원 낮고 하단보다 8,500만원 높습니다.
가까운 시점만 놓고 보면 8월 15일 9층이 7억 9,900만원이었습니다. 이번 10층 계약은 그보다 1,400만원 낮습니다. 반면 7월에는 7층·11층·8층이 모두 8억 2,000만원에 거래됐는데요. 층이 높다고 가격이 한 방향으로 정렬된 흐름은 아닙니다.
2025년 연간 평균은 5억 200만원, 2026년 8월 15일 기준 연평균은 6억 5,200만원으로 집계됐습니다. 다만 거래 시점과 층을 섞은 평균이므로 9월의 개별 계약과 바로 맞대어 싸다거나 부담스럽다고 단정하기는 어렵습니다.
인근의 면적·준공연도가 가까운 두 단지와 비교하면 또 다른 좌표가 생깁니다.
| 단지 | 비교 거래 | 준공·세대수 | 7.85억과 차이 |
|---|---|---|---|
| 삼익아파트 | 59.76㎡·10층·2026-09-07·7억 8,500만원 | 1994년·540세대 | 기준 |
| 수지삼성4차 | 59.76㎡·7층·2026-07-25·9억 3,000만원 | 1994년·1,137세대 | +1억 4,500만원 |
| 보원아파트 | 59.721㎡·8층·2026-07-28·8억 9,000만원 | 1994년·619세대 | +1억 500만원 |
본건이 두 비교 거래보다 낮다는 점은 확인됩니다. 그렇다고 그 차이가 곧 가격 매력을 뜻하지는 않는데요. 계약일·층·동·향·수리 상태와 정비사업 단계가 통제되지 않았으므로, 같은 조건의 매물을 다시 맞춰봐야 비교가 완성됩니다.
정류장은 가깝고, 철도 접근은 한 번 더 봐야 합니다
초입마을.삼익풍림동아아파트 정류소는 179m·도보 3분, 초입마을사거리는 241m·도보 4분으로 안내됩니다. 버스 정류장까지의 첫 동선은 짧은 편입니다.
신분당선은 조금 다르게 읽어야 합니다. 공개 경로는 동천역에서 정자역까지 4.2km·약 20분·환승 0회로 제시하지만, 그 안에 도보 13분이 포함돼 있는데요. 실제 출발 동과 시간대, 버스 배차에 따라 출퇴근 체감이 달라질 수 있습니다.
학교는 풍덕초등학교와 수지중학교가 배정 학교로 표시됩니다. 풍덕초는 187m·도보 3분이고, 수지중은 2026년 공개 집계상 1,022명·32학급·교원 56명, 학급당 31.9명입니다. 수지구 같은 학교급 평균 28.8명보다 학급당 학생 수가 많습니다.
다만 최신 성취도 비율이나 공신력 있는 선호도 순위는 확인되지 않았습니다. 배정 역시 입학·전학 시점의 교육지원청 고시로 다시 확인해야 합니다.
동네 단위 이용자 응답에서는 공원 인접 94%, 대중교통 편리 92%, 마트·백화점 인접 89%가 나왔습니다. 생활 편의의 긍정 신호는 분명하지만, 단지 단독 조사도 아니고 표본 수·조사 방식도 공개되지 않았습니다. 체감 자료는 방향을 알려줄 뿐 — 현장 동선을 대신하지는 못합니다.
2029년 480세대와 금리 3.00%는 시간을 나눠 봅니다
수지구의 2026~2028년 입주예정 물량 합계는 공공·공식 원문에서 확인되지 않았습니다. 따라서 가까운 2~3년을 공급 부족이나 과잉으로 규정할 근거는 부족합니다.
확인되는 신규 물량은 풍덕천동 71-1번지 일원의 수지자이 에디시온 480세대입니다. 입주예정은 2029년 2월인데요. 시점이 다른 만큼 이 물량을 2026~2028년 합계에 섞어서는 안 됩니다.
시장 온도도 한 방향은 아닙니다. 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%p 올렸고, 수도권 주택가격의 높은 상승세와 가계대출 증가세를 함께 언급했습니다.
7월 전국 아파트 입주전망지수는 97.5로 전월보다 12.9p 올랐고 수도권은 기준선 100을 넘는 102.6이었습니다. 같은 달 수지구 아파트 매매 신고는 민간 리포트 기준 606건입니다. 다만 신고시차·정정·해제가 생길 수 있어 이 거래량을 개별 단지 가격의 직접 원인으로 연결하면 무리가 있습니다.
대출 3억 1,400만원보다 자기자금이 먼저 보입니다
용인시 수지구는 확인 기준 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 규제지역의 무주택자와 처분조건부 1주택자에게 안내된 주택담보대출 LTV는 40%입니다.
매매가와 담보평가액이 같다고 가정해 40%를 적용하면 대출은 3억 1,400만원, 대출 외 자금은 4억 7,100만원입니다. 15억원 이하 주택의 가격구간 한도는 6억원이지만, 이 거래에서는 단순 계산상 LTV 산식이 먼저 걸립니다.
핵심은 '한도'보다 실제 상환 능력입니다.
수도권·규제지역 주택담보대출에는 스트레스 금리 3.0%가 안내돼 있습니다. 소득과 기존 원리금 상환액이 없으므로 개별 DSR은 계산할 수 없고, 특정 금융상품도 확인되지 않아 DTI 적용값 역시 단정하지 않습니다. 자금 계획을 세울 때는 계약 전 금융회사 심사와 담보평가액을 별도로 확인해야 합니다.
낮은 비교가격보다 주차와 주소 충돌이 더 현실적입니다
이 가격을 부담 없이 볼 수 없는 첫 번째 이유는 동일 면적 거래 폭입니다. 두 달도 안 되는 기간에 7억원과 8억 5,000만원이 함께 나왔습니다. 공개 목록에 없는 동·향·수리 상태가 가격 차이를 만들었을 가능성을 배제할 수 없습니다.
두 번째는 생활 조건입니다. 실거주 인증을 받은 이전 거주자 1명은 늦은 시간 주차난과 복도식 구조의 보안·사생활 문제를 언급했습니다. 한 사람의 후기를 전체 입주민 경험으로 확대할 수는 없지만, 세대당 약 0.47대라는 주차 수치와 함께 현장 점검 항목으로 삼을 이유는 충분합니다.
세 번째는 단지 표기의 충돌입니다. 건축물대장 기반 개별 정보는 101~104동·540세대·문인로 59인데요. 한 플랫폼의 통합 페이지는 16동·1,620세대·문인로 67, 다른 플랫폼은 문인로 57로 적습니다. 같은 지번에 동아·삼익·풍림 단지가 인접해 정보가 섞인 것으로 보입니다.
그래서 계약서의 단지명과 동·호, 등기, 중개대상물 설명서, 국토교통부 원문을 서로 맞춰봐야 합니다. 인근 단지보다 낮은 숫자만 보고 넘어가기에는 주소 구분과 개별 호실 정보가 중요합니다.
7.85억은 결론보다 확인 순서가 중요한 가격입니다
7억 8,500만원은 최근 동일 면적 11건의 7억~8억 5,000만원 범위 안에 있고, 직전 공개된 9층 7억 9,900만원과도 가깝습니다. 동시에 수지삼성4차와 보원의 비교 거래보다는 1억원 이상 낮습니다.
제 판단은 단순합니다 — 공개 수치만으로 튄 거래라고 보기는 어렵지만, 낮게 체결됐다고 확정할 근거도 아직 부족합니다. 평균이나 인근 단지 이름보다 개별 조건을 맞추는 과정이 먼저입니다.
다음 확인 항목은 세 가지입니다. 같은 동·향·수리 상태의 최근 계약, 늦은 시간의 주차와 복도 체감, 그리고 소득·부채를 반영한 실제 대출 승인액입니다. 이 세 가지를 확인하고 나면 7.85억이라는 숫자가 내 조건에서도 납득되는지 훨씬 또렷해집니다.
집의 값은 계약서 한 줄보다, 그 숫자를 만든 조건에서 갈리니까요.