삼거마을삼성래미안1차 전용 118.48㎡ 17억 5,000만원은 새로운 시세일까요, 아니면 직거래 한 건의 특수한 값일까요? 2026년 9월 2일 4층에서 신고된 이 거래는 직거래이자 등기 완료 건으로 표시됩니다. 직전 확인 거래인 7월 1일 12층 12억 1,000만원보다 5억 4,000만원, 44.6% 높지만 층과 거래방식이 모두 다릅니다.
그래서 이번에는 신고가 자체보다 '대표성'을 보겠습니다. 같은 면적의 가격 흐름과 구성역 생활권, 규제와 대출 조건까지 붙여야 17억 5,000만원의 간격이 보입니다.
24년차 대단지, 숫자보다 세대 조건이 먼저입니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
단지는 경기도 용인시 기흥구 마북동 629번지, 용구대로2394번길 27에 있습니다. 2002년 12월 입주한 1,282세대 규모로, 2026년 기준 약 24년차입니다. 최고 20층 가운데 이번 거래는 4층인데요. 고층 거래와 가격만 나란히 놓기보다 동·향·조망과 내부 수리 상태를 먼저 나눠 봐야 합니다.
전용 118.48㎡(공급 약 49평형)는 공급면적 162.12㎡, 방 4개와 욕실 2개로 소개된 타입입니다. KB부동산에서는 이 면적이 541세대로 집계된 주력 중대형으로 잡히는데요. 넓은 평면을 원하는 가족에게는 선택지가 될 수 있지만, 같은 면적이라고 해서 세대 상태까지 같지는 않습니다.
주차는 2,135대, 세대당 약 1.67대로 집계됩니다. 입주민이 주차를 장점으로 언급한 배경과 연결되는 수치입니다. 다만 동수는 자료에 따라 17개 동과 19개 동으로 엇갈려, 확인이 일치한 세대수만 판단 기준으로 삼는 편이 안전합니다.
17억 5,000만원 앞뒤의 거래를 펼쳐보면
2025년 6월부터 12월까지 확인된 거래는 9억 4,000만원에서 11억원 사이였습니다. 당시 공개 목록에서는 거래방식을 확인하지 못했기 때문에 중개거래라고 단정할 수는 없습니다.
2026년에는 1월 11억 8,000만원 두 건을 시작으로, 3월 12억 1,000만원, 5월 11억~12억 9,000만원, 6월 12억 7,000만원, 7월 12억 1,000만원의 중개거래가 확인됩니다. 3월 16일 7억원처럼 이 구간에서 크게 벗어난 중개거래 표기도 있어 개별 계약 조건 확인은 필요합니다.
특히 5월 30일에는 이번 대상과 같은 4층에서 12억 9,000만원의 중개거래가 있었습니다. 약 세 달 뒤 같은 층의 직거래가 17억 5,000만원에 신고된 셈인데요. 같은 층이라는 공통점만으로 4억 6,000만원의 차이를 설명하기는 어렵습니다.
직거래끼리도 간격이 큽니다. 5월 15일 8층은 6억 8,400만원, 9월 2일 4층은 17억 5,000만원입니다. 계약 당사자의 관계, 잔금과 등기 조건, 내부 상태는 공개 데이터만으로 알 수 없습니다.
KB부동산에는 8월 28일 기준 일반가 12억원, 상위평균가 13억원, 하위평균가 11억 3,500만원과 최근 실거래가 17억 5,000만원이 함께 표시됩니다.
신고는 사실이지만, 한 건만으로 '대표 시세'라 부르기는 어렵습니다.
구성역 5~8분, 문 앞에서 다시 재야 합니다
구성역까지의 거리는 자료에 따라 약 520~530m, 도보 5~8분으로 제시됩니다. 단지 전체로 보면 수인분당선과 GTX-A를 함께 이용할 수 있는 생활권인데요. 출발 동과 출입구, 횡단보도에 따라 체감 시간은 달라집니다. 관심 동에서 실제 출근 시간대에 걸어보는 확인이 필요한 이유입니다.
2025년 6월에는 구성역 서측 5번 출입구가 사용을 시작했고 버스 노선도 연계됐습니다. GTX-A 기준 구성역에서 수서역 약 14분, 동탄역 약 7분이라는 이동시간은 분명한 교통 장점입니다. 다만 이는 집 현관부터 승강장까지의 대기와 환승을 포함한 시간은 아닙니다.
초등 배정 학교는 마성초등학교로 표기되며 단지 기준 약 235m, 도보 약 4분입니다. 구성중학교는 약 278m·도보 5분, 구성고등학교는 약 356m·도보 6분으로 안내됩니다. 학교 접근성은 확인되지만 최신 학업성취도 비교와 해당 주소의 최종 중·고 배정 결과는 확보되지 않았습니다. 당해 교육지원청 기준을 따로 확인해야 합니다.
거주기간 5년 이상 이용자 후기에는 넓은 동간거리와 채광, 주차, 녹지와 통학 여건이 장점으로 나옵니다. 반대로 스포츠센터 등 부대시설 공사가 진행되지 않아 커뮤니티가 부족하다는 의견, 차량 없이 이동하기 불편하고 마을버스 시간이 제한적이라는 의견도 있었는데요. 후기의 표본은 제한적이지만, 현장에서 무엇을 살펴볼지는 꽤 분명하게 알려줍니다.
비교 단지는 가격표가 아니라 조건표로 봐야 합니다
| 단지 | 최근 확인 거래 | 준공·세대수 | 함께 볼 차이 |
|---|---|---|---|
| 삼거마을삼성래미안1차 | 전용 118.48㎡, 17억 5,000만원, 4층 직거래 | 2002년·1,282세대 | 분석 대상이며 단일 직거래입니다 |
| e편한세상구성역플랫폼시티 | 전용 85㎡, 15억 8,000만원, 17층 | 2024년·999세대 | 면적은 작지만 신축입니다 |
| 용화마을태영데시앙 | 전용 84.817㎡, 7억 8,000만원, 7층 | 2003년·321세대 | 연식은 비슷하지만 면적·규모·입지가 다릅니다 |
e편한세상구성역플랫폼시티는 2026년 6월 22일, 용화마을태영데시앙은 6월 30일 확인 거래입니다. 세 단지는 면적과 연식, 세대수가 달라 절대가격이나 평당가만으로 우열을 정하기 어렵습니다. 삼거마을의 강점은 1,282세대 규모와 넓은 면적이고, 비교 신축의 강점은 새 아파트라는 점입니다.
공급 변수는 아직 빈칸이 남습니다. 한국부동산원과 부동산R114가 향후 2년 공동주택 입주예정물량을 발표했지만, 확보된 공식 공개 페이지에서는 기흥구의 2026~2028년 입주 세대수를 확인할 수 없었습니다. 경기도 전체 수치를 가져와 마북동 수급으로 바꾸어 읽기보다, 최신 원자료와 개별 사업장의 입주예정일을 추가로 확인하는 편이 낫습니다.
규제 이후 거래라 자금 계획이 더 중요합니다
용인시 기흥구는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정됐습니다. 경기도의 토지거래허가구역 지정 계획은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지인데요. 9월 2일 대상 거래는 두 효력일 이후에 체결됐지만, 이 개별 거래의 허가 신청과 승인 여부는 리서치에서 확인되지 않았습니다.
규제지역 주택담보대출 LTV는 비규제지역 70%에서 40%로 강화됐습니다. 17억 5,000만원에 40%를 단순 적용하면 7억원입니다. 그러나 이는 DSR과 기존 대출, 보유 주택 수, 금융기관 심사를 반영하지 않은 산술값입니다. 생애최초와 정책모기지는 요건에 따라 60~70%의 완화 비율이 적용될 수 있습니다.
총대출액이 1억원을 넘는 차주의 차주단위 DSR은 은행권 40%, 비은행권 50% 이내로 안내됩니다. 실제 한도는 소득과 기존 원리금, 금리와 만기에 따라 달라지는데요. 별도 DTI 적용치와 경과규정은 이번 자료에서 확인되지 않아 금융기관에 개별 확인해야 합니다.
여기에 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 높은 신고가가 존재한다는 사실과 다수 수요자가 그 가격을 감당할 수 있다는 판단은 같은 말이 아닙니다.
이 가격을 불편하게 만드는 세 가지가 있습니다
긍정 요인은 선명합니다. GTX-A와 수인분당선을 이용하는 구성역 생활권, 1,282세대 대단지, 방 4개의 넓은 평면과 세대당 약 1.67대의 주차 조건은 실거주 가족이 체감할 만한 요소입니다. 플랫폼시티와 반도체 벨트 기대도 지역 수요를 설명하는 배경입니다.
하지만 부담도 작지 않습니다. 첫째, 17억 5,000만원은 4층에서 나온 단일 직거래입니다. 둘째, 약 24년차 구축이라 내부 상태에 따라 수천만원의 인테리어 비용이 더 들 수 있습니다. 셋째, 중대형은 수요층이 좁아 매도 시점의 환금성이 낮을 수 있습니다.
실거주라면 넓이와 교통을 높게 보되, 대상 동에서 역까지의 보행 동선과 커뮤니티 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다. 대출을 활용한다면 가격 협의보다 LTV·DSR과 허가 대상 여부를 먼저 계산해야 하는데요. 단기간의 가격 변화에 무게를 둔다면 같은 면적의 연속된 중개거래가 쌓이는지 기다려 보는 편이 판단 근거를 더 단단하게 만듭니다.
종합하면, 신고가보다 거래의 성격이 먼저입니다
이 단지 전용 118.48㎡ 17억 5,000만원 거래는 실제 신고와 등기 완료 표시가 있는 값입니다. 다만 같은 층 중개거래, KB 일반가, 다른 직거래와의 간격을 함께 보면 현재의 일반적인 가격대로 곧장 확대하기는 어렵습니다.
다음 확인 항목은 네 가지입니다. 같은 동·향의 최근 중개 매물과 계약, 내부 수리 수준, 토지거래허가 관련 절차, 금융기관이 산정한 실제 대출 한도입니다. 이 네 가지가 맞물릴 때 비로소 숫자가 한 가구의 현실적인 가격이 됩니다.
한 건의 높은 값보다 반복되는 거래가 더 오래 남습니다 — 가격보다 먼저 거래의 성격을 확인해야 하는 이유가 여기에 있으니까요.