동천마을현대홈타운2차 전용 84.975㎡ 22층이 2026년 9월 2일 11억 8,300만원에 매매됐습니다. 9월 4일 KB 상위평균가 11억 7,500만원보다는 800만원 높지만, 최근 12개월 평균 9억 7,386만원과는 2억 914만원 차이가 납니다.
서로 다른 두 기준선이 같은 거래를 다르게 보이게 하는데요. 공개 확인한 24건의 흐름 안에서 11.83억원이 어디에 놓이는지, 생활권과 자금 조건까지 함께 살펴보겠습니다.
24년 차 1,128세대, 집의 크기부터 봅니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
이 단지는 경기도 용인시 수지구 동천동 862, 도로명으로는 동천로63번길 10에 있습니다. 2002년 4월 17일 사용승인을 받은 9개동 1,128세대 단지인데요. 2026년 기준 약 24년 된 구축입니다.
이번 거래는 전용 84.975㎡(공급 122.55㎡, 시장에서 '37평형'으로 부르는 공급면적 기준 호칭)로 방 3개·욕실 2개 구조입니다. 현대건설이 시공했고 지역난방과 계단식을 적용했습니다. 용적률 286%, 건폐율 15%라는 수치도 함께 확인됩니다.
먼저 눈에 들어오는 것은 주차입니다.
총 1,126대로 세대당 0.99대인데요. 차량 한 대를 쓰는 가구가 많아도 여유가 크다고 보기 어렵습니다. 계약 전에는 숫자만 보지 말고 희망 동 주변의 야간 주차 상황을 직접 확인하는 편이 낫습니다.
24건을 이으면 11억원대 상단이 보입니다
공개 이력의 시작점인 2025년 9월에는 8억 3,000만~9억 1,500만원 거래가 확인됩니다. 12월에는 9억 6,500만~9억 8,000만원으로 올라왔고, 2026년 4월 이후 중개거래는 10억원대 중후반을 거쳐 11억원대로 이동했습니다.
이번 거래 바로 전 중개거래는 8월 12일 14층 11억 4,500만원, 8월 20일 15층 11억 5,000만원입니다. 대상 거래는 후자보다 3,300만원, 2.9% 높습니다. 같은 22층도 6월 13일 11억 6,000만원에 체결됐는데요. 층을 어느 정도 맞춰 보더라도 9월 거래가 상단을 한 번 더 밀어 올린 모습입니다.
KB 일반가 11억 4,000만원과 비교하면 4,300만원, 3.8% 높습니다. 상위평균가와의 차이는 0.7%에 불과합니다.
즉, '시세에서 멀리 벗어난 값'보다는 최근 중개거래의 상단 연장에 가깝습니다.
다만 2025년 9월부터 2026년 8월까지 플랫폼이 집계한 64건의 평균은 9억 7,386만원입니다. 이번 값이 평균보다 21.5% 높다는 사실은 분명하지만, 그 안에는 2026년 7월 21일 19층 7억 2,000만원 같은 직거래도 들어 있습니다. 공개되지 않은 특수관계나 권리 조건을 알 수 없어 이 직거래를 일반 시세의 하단으로 삼기는 어렵습니다.
7월 4일 13층 12억원 건도 한 화면에 일반 매매와 계약취소가 함께 표시됩니다. 두 건인지 중복 표기인지 가릴 수 없어 가격선에서는 제외했습니다. 거래유형과 취소 여부를 빼고 숫자만 연결하면 흐름이 과장될 수 있습니다.
동천역 517m, 시간은 출입구마다 달라집니다
검증되는 철도 교통은 신분당선 동천역입니다. 한 플랫폼은 517m·도보 8분으로 표시하지만, 매물과 후기 화면에는 최단 6~7분부터 11~13분까지 서로 다른 시간이 나옵니다. 동 위치와 출입구, 개찰구까지 잡는 기준이 다르기 때문인데요.
'역이 가깝다'는 방향은 맞아도 내 출근 동선의 분 단위 시간은 현장에서 다시 재야 합니다.
배정 초등학교는 여러 플랫폼에서 손곡초로 확인됩니다. 다만 거리는 0.29km·약 3분, 315m·5분, 도보 9분으로 갈립니다. 최신 통학구역과 주소별 배정은 입학 학년도에 맞춰 용인교육지원청 공고로 확인해야 합니다. 학교 성취도나 선호를 단지와 직접 연결할 최신 공공 원자료도 확보되지 않았으므로, 막연히 '학군이 좋다'고 단정할 근거는 부족합니다.
거주 후기 35개 화면에는 역과 편의점, 조용한 환경, 주민 분위기와 교통을 긍정적으로 보는 의견이 있습니다. 동막천 산책과 롯데슈퍼·다이소 접근을 장점으로 든 후기도 있는데요. 반면 최신 광역버스 배차는 재확인하지 못했으니 버스 이용자는 계약 직전 정류장 운행정보를 따로 보는 것이 안전합니다.
6억원 상한보다 먼저 걸리는 숫자가 있습니다
수지구는 조사일 기준 조정대상지역이면서 투기과열지구이고, 아파트 토지거래허가구역에도 포함됩니다. 2025년 10월 20일 이후 대상 계약은 체결 전에 허가 절차가 필요하며 실거주 의무도 안내돼 있습니다. 예외와 정확한 의무 기간은 계약 전에 관할 허가관청에서 다시 확인해야 합니다.
일반 차주인 무주택자와 처분조건부 1주택자 기준으로 규제지역 주택구입 주담대 LTV는 40%입니다. 투기과열지구 DTI 40%, 은행권 DSR 40%, 제2금융권 DSR 50%도 함께 적용되는데요. 11억 8,300만원에 LTV 40%만 단순 대입하면 담보 한도는 4억 7,320만원, 취득부대비용 전 자기자금은 7억 980만원입니다.
대상 가격은 15억원 이하 구간이라 주담대 총액 상한이 6억원이지만, 이 거래에서는 LTV 계산값이 먼저 작습니다. 게다가 수도권·규제지역 스트레스 금리 3.0%와 소득 심사를 거치면 실제 대출액은 더 줄어들 수 있습니다.
가격보다 자금표가 먼저입니다.
더 젊은 단지와의 간격은 아직 남아 있습니다
| 단지 | 준공·세대수 | KB 일반가 또는 최근 실거래 | 이번 거래와의 간격 |
|---|---|---|---|
| 동천마을현대홈타운2차 | 2002.04·1,128세대 | 일반가 11억 4,000만원·대상 11억 8,300만원 | 기준 |
| 동천디이스트 | 2007.10·1,334세대 | 일반가 12억 4,250만원·최근 12억 3,000만원 | 최근 거래 +4,700만원 |
| 더샵동천이스트포레 | 2020.03·980세대 | 일반가 12억 3,000만원·최근 13억 2,800만원 | 최근 거래 +1억 4,500만원 |
동천디이스트는 약 5년, 더샵동천이스트포레는 약 18년 더 젊습니다. 대상 거래가 두 단지의 최근 거래보다 낮다는 점은 구축 할인 폭을 가늠하는 참고가 되는데요. 다만 비교값의 전용면적과 동·향, 내부 수리 상태가 완전히 같다고 확인되지는 않았습니다. 이 표를 개별 호수의 감정평가처럼 읽어서는 안 됩니다.
거래 직전 시장의 온도는 뜨거웠습니다. 2026년 8월 넷째 주 수지구 아파트 매매가격은 전주보다 0.66% 올라 같은 주 서울 0.29%를 웃돌았습니다. 반대편에서는 한국은행이 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 지역 가격과 차입 비용이 서로 다른 방향으로 움직인 셈입니다.
공급 자료는 분당구와 수지구를 합쳐 2026~2028년 입주 예정 물량을 2027년 873가구 한 곳으로 제시합니다. 공급이 드물다는 신호로는 볼 수 있지만, 수지구 단독이나 동천동 반경의 전수 자료는 아닙니다. 이 숫자를 해당 단지의 직접 경쟁 물량으로 바꾸어 읽으면 범위가 달라집니다.
반대쪽에서 보면, 11.83억원은 확인할 것이 많습니다
솔직히 말씀드리면 이번 거래 한 건만으로 단지의 새 기준가가 확정됐다고 보기는 어렵습니다. 12개월 평균과는 21.5% 차이가 나고, KB 상위평균가도 근소하게 넘어섰습니다. 뒤따르는 중개거래가 같은 가격대에 붙어야 '한 건의 상단 체결'과 '바뀐 시세'를 구분할 수 있습니다.
연식에 따른 체감 차이도 가격표 밖에 있습니다. 세대당 주차 0.99대와 주차 불편 후기가 같은 방향을 가리키고, 층간소음이 심하다는 후기도 노출됩니다. 후기는 자발적 표본이라 전체 만족도로 일반화할 수 없지만, 대상 호수의 상·하층 소음과 배관·창호 상태를 직접 볼 이유는 충분합니다.
수요자에 따라 먼저 확인할 순서도 달라집니다.
| 수요자 | 계약 전에 먼저 볼 것 |
|---|---|
| 실거주 가구 | 동천역 실제 보행 경로, 야간 주차, 상·하층 소음 |
| 자녀가 있는 가구 | 해당 학년도 손곡초 통학구역과 실제 등굣길 |
| 대출 비중이 큰 가구 | 소득·기존 부채를 넣은 DTI·DSR 사전 한도 |
| 전세 승계 중심 수요 | 토지거래허가와 실거주 의무의 적용 여부 |
같은 11억 8,300만원이라도 차량 수와 자녀 학년, 소득과 기존 부채에 따라 부담의 모양이 달라집니다. 이것이 단순 가격 비교만으로 결론을 내리기 어려운 이유입니다.
결국 다음 거래와 현장을 함께 봐야 합니다
이번 체결은 최근 중개거래가 만든 11억원대 흐름 위에서 KB 가격대 상단을 조금 넘어선 값입니다. 직거래 특이값과 취소 여부가 불분명한 12억원 건을 걷어내도 상단이라는 의미는 남습니다. 다만 24년 차 구축의 주차·소음 상태와 3중 규제가 요구하는 현금 부담까지 감수해야 하는 가격이기도 합니다.
다음에는 세 가지를 이어서 확인하시길 권해 드립니다.
- 같은 전용면적의 후속 중개거래가 11억원대 후반에 이어지는지
- 관할 허가관청의 최신 실거주 조건과 금융기관의 실제 대출 한도가 얼마인지
- 출퇴근 시간의 동천역 동선과 밤 시간 주차·소음이 생활 방식에 맞는지
한 줄로 줄이면 — 11.83억원은 흐름을 앞선 숫자라기보다, 그 흐름이 굳어지는지 시험하는 숫자입니다.
마지막 판단은 고가 한 건보다 그 뒤에 붙는 거래와 매일 반복할 생활에서 더 또렷해지니까요.