2026년 8월 넷째 주 용인 수지구 아파트 매매가격은 전주보다 0.66% 올랐습니다. 그 흐름 직후인 9월 3일, 동천디이스트 전용 84.911㎡(공급 108.73㎡, 약 33평형) 15층이 12억 3,000만원에 거래됐습니다.
다만 8월 27일 기준금리가 2.75%에서 3.00%로 오른 뒤 나온 계약인데요. 8월 22일 같은 면적 20층의 13억 1,000만원보다 8,000만원 낮은 이번 거래를 가격 하락으로 봐야 할지, 개별 호수 차이로 읽어야 할지 살펴보겠습니다.
1,334세대 구축, 먼저 생활의 크기를 봅니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
이 단지는 용인시 수지구 동천동 914, 동천로 64에 자리합니다. 2007년 10월 31일 사용승인을 받은 15개 동·1,334세대 아파트이며, 최고 25층에 동문건설이 시공했습니다. 2026년 기준 약 19년이 지난 구축입니다.
지역난방과 계단식 구조이고 용적률 279%, 건폐율 15%입니다. 주차는 총 1,473대, 세대당 1.1대인데요. 대단지의 넓은 생활 반경과 차량 두 대 가구의 불편 가능성이 같은 숫자 안에 들어 있습니다.
이 가격을 신축 시설의 값으로 설명하기는 어렵습니다. '대단지 규모', 동천역 접근성, 분당 생활권과 하천 산책 동선이 함께 만든 실거주 가치에 가깝습니다.
12.3억은 평균 부근이지만, 평균이 답은 아닙니다
KB부동산의 2026년 9월 4일 기준 일반가는 12억 4,250만원입니다. 이번 계약은 그보다 1,250만원 낮고, 하위평균가 11억 9,750만원보다는 3,250만원 높습니다. 하단을 벗어난 급한 처분으로 보기도, 시세 기준을 위로 끌어올린 거래로 보기도 애매한 자리입니다.
6월 15일부터 9월 3일까지 확인된 같은 전용면적 매매 19건의 단순평균은 12억 3,658만원입니다. 최저 11억 8,000만원과 최고 13억 1,000만원 사이에는 1억 3,000만원, 비율로 11.0%의 간격이 있는데요. 대상 거래는 최고가보다 6.1% 낮고 7월 21일의 11억 8,000만원보다는 4.2% 높습니다.
바로 이 폭이 중요합니다.
같은 면적이라도 층·향·수리 상태와 계약 조건이 다르면 값은 달라집니다. 15층 12억 3,000만원과 20층 13억 1,000만원의 차이만으로 단지 전체가 내렸다고 단정할 근거는 없습니다.
최근 365일 집계는 88건으로 표본이 적지 않지만, 최저 7억원처럼 최근 다수 거래와 크게 벌어진 값도 섞여 있습니다. 2025년 최고 11억 3,500만원보다 이번 값이 9,500만원 높다는 흐름은 확인되지만, 특수 조건을 알 수 없는 거래까지 평균에 넣어 수익률을 계산하는 것은 조심해야 합니다.
플랫폼의 반영 시점도 다릅니다. 한 정적 화면은 마지막 거래를 8월 14일로 표시하고, KB는 9월 3일 계약을 제시하는데요. 계약 전에는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 등기와 해제 여부를 다시 확인해야 합니다. 참고로 이번 값은 전용면적 기준 ㎡당 약 1,449만원, 전용 평당 약 4,789만원이며 공급면적 평당가와 섞어 비교하면 안 됩니다.
동천역 7분과 10분 사이, 출발점을 확인해야 합니다
확인된 철도축은 신분당선 동천역입니다. 자료에는 단지에서 역까지 615m·도보 약 10분으로 나오고, 다른 단지 페이지와 거주 후기는 7분·8분·10분 정도를 함께 말합니다.
'역 도보권'은 맞지만 한 숫자로 고정하기는 어렵습니다. 단지 중심인지, 대상 동 출입구인지, 역 개찰구인지에 따라 체감이 달라지니까요. 출퇴근 시간대에 실제 동에서 역까지 걸어보는 편이 정확합니다. 광역버스 번호와 최신 배차는 이번 자료에서 공공 운행정보로 재확인되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
생활 측면에서는 평지 보행, 동막천·탄천 산책로, 주변 마트와 다이소, 대왕판교로 연결이 긍정적으로 언급됩니다. 역 바로 앞이라는 한 가지 장점보다 산책과 장보기, 분당 생활권을 묶어 보는 단지입니다.
통학은 더 신중해야 합니다. KB는 동천초, 다른 플랫폼은 손곡초 0.56km·약 7분을 기본 학교로 표시하고, 또 다른 자료는 동천초 506m와 손곡초 532m를 공동통학구역 선택 가능 학교로 안내합니다. 특정 초등학교 배정을 확정해서 받아들이면 안 됩니다.
중학교는 수지1중학군 추첨 권역 9개교, 고등학교는 용인2구역 추첨 권역 10개교로 제시됩니다. 가장 가까운 곳은 손곡중 734m·약 11분, 수지고 1.2km·약 18분인데요. 전입 예정 주소와 학년을 기준으로 관할 교육지원청의 통학구역 공고를 확인해야 합니다. 학교별 성취도와 선호도는 이번 조사에서 공공 원자료로 직접 확인되지 않았습니다.
동천동 비교표를 보면 연식만으로 순서가 정해지지 않습니다
| 단지 | 준공·세대수 | 84㎡대 참고 가격 |
|---|---|---|
| 동천디이스트 | 2007.10·1,334세대 | KB 일반가 12억 4,250만원·대상 거래 12억 3,000만원 |
| 동천자이 | 2018.08·1,437세대 | KB 일반가 11억 8,000만원 |
| 동천센트럴자이 | 2019.05·1,057세대 | KB 일반가 14억 3,000만원·최근 실거래 14억 2,500만원 |
| 더샵동천이스트포레 | 2020.03·980세대 | KB 일반가 12억 3,000만원·최근 실거래 13억 2,800만원 |
2007년 준공 단지의 일반가가 2018년 준공 동천자이보다 6,250만원 높게 표시됩니다. 반면 동천센트럴자이보다는 1억 8,750만원 낮습니다. 연식이 짧으면 무조건 비싸다는 단순한 순서가 성립하지 않는데요. 역 거리, 동·향, 평면과 단지 선호를 함께 봐야 합니다.
더샵동천이스트포레의 최근 실거래는 대상 계약보다 9,800만원 높습니다. 다만 표의 가격은 각 단지 대표 타입의 일반가 또는 최근 한 건이고, 모두 정확히 전용 84.911㎡로 맞춘 감정평가가 아닙니다. 비교표는 동천동 안에서의 대략적인 위치를 보여줄 뿐, 개별 매물의 적정가를 대신하지 않습니다.
12.3억보다 먼저 7.38억의 자기자금을 계산합니다
용인시 수지구는 확인된 최신 자료상 규제지역이자 토지거래허가 대상입니다. 일반 차주 기준 LTV 40%, 투기과열지구 DTI 40%, 은행권 DSR 40%와 제2금융권 DSR 50%가 적용됩니다.
12억 3,000만원에 LTV 40%를 단순 적용하면 4억 9,200만원입니다. 15억원 이하 주택의 주택담보대출 가격구간 상한은 6억원이지만, 이 거래에서는 LTV 계산값이 더 작습니다. 취득세와 중개보수 전 단순 자기자금만 7억 3,800만원입니다.
실제 한도는 더 낮아질 수 있습니다. 소득, 기존 부채, 만기와 금리에 따라 DSR 심사 결과가 달라지기 때문입니다. 서민·실수요자 LTV 60% 우대는 자료상 부부합산 소득 9,000만원 이하, 주택가격 8억원 이하, 무주택세대주 요건을 모두 충족해야 하므로 12.3억원인 이 주택에는 해당하지 않습니다.
토지거래허가 적용 종료일은 자료상 2026년 12월 31일이고, 허가 후 2년 실거주도 안내됩니다. 다만 시행기간과 예외는 바뀔 수 있는데요. 전세를 승계하는 구조를 생각한다면 계약서를 쓰기 전에 수지구청 당일 공고와 해당 동·호의 허가 여부부터 확인해야 합니다.
공급은 적고 금리는 올랐습니다 — 방향이 서로 다릅니다
분당구와 수지구를 합친 2026~2028년 신규 입주 예정 물량은 2027년 더샵 분당티에르원 873가구 한 곳으로 집계됐습니다. 기존 단지에는 우호적인 배경인데요. 동천동 반경의 직접 경쟁 공급 전수를 뜻하는 수치는 아닙니다. 2029년 상반기에는 수지자이 에디시온 480가구 입주도 예정돼 있어 시기를 나눠 봐야 합니다.
반대쪽에는 금리가 있습니다. 수지구 주간 매매가격이 0.66% 오른 시점에 기준금리는 3.00%로 0.25%포인트 인상됐습니다. 지역 가격의 힘과 대출 부담이 같은 방향으로 움직이지 않는 장면입니다.
현장 후기도 양면적입니다. 평지로 역까지 걸을 수 있고 하천 산책로와 넓은 광장, 단지 관리와 육아 분위기가 좋다는 평가가 반복됩니다. 반면 늦은 시간 주차와 이중주차, 층간소음·욕실 물소리, 낮은 층고, 하수구 냄새, 오래된 커뮤니티 시설을 지적하는 목소리도 있습니다.
솔직히 12억원대 구축에서 놓치기 쉬운 부분은 바로 '세대별 차이'입니다. 낮과 밤에 한 번씩 주차 진입을 해보고, 소음·배관·결로·냄새와 수리 범위를 확인해야 합니다. 같은 단지 후기보다 지금 보려는 집의 상태가 더 직접적인 답을 줍니다.
종합 판단 — 12.3억보다 동·호수 조건이 먼저입니다
이번 계약은 최근 19건 평균과 거의 같은 중간 구간입니다. 13억 1,000만원 고가 한 건을 곧바로 새 기준으로 삼기도 어렵고, 11억 8,000만원 저가 한 건으로 12억원 아래를 일반화하기도 어렵습니다.
실거주자라면 대상 동에서 동천역까지의 실제 시간, 통학구역, 야간 주차와 세대 내부 상태를 먼저 보시길 권해 드립니다. 매도자라면 거래가 충분히 쌓였다는 점과 동시에 11%에 이르는 가격 폭을 함께 봐야 합니다. 투자 목적이라면 토지거래허가와 2년 실거주, 대출 심사가 진입 방식 자체를 제한합니다.
평지 보행과 대단지 생활 동선이 가족의 일상에 맞고 7억원대 자기자금 부담을 감당할 수 있다면 12.3억원은 검토 가능한 중간값입니다. 반대로 차량이 두 대이거나 대출 비중이 크고 실거주 일정이 불분명하다면 숫자만 보고 서두를 이유는 적습니다.
같은 12.3억원도 누가 어떤 집에서 살아갈지에 따라 전혀 다른 판단이 되니까요.