힐스테이트광교산 전용 84.97㎡(공급 약 34평형) 3층 9억 4,000만원은 최근 거래 중 높은 가격일까요. 이 계약은 2026년 9월 3일 체결됐고, 같은 면적의 최근 거래 폭은 생각보다 넓습니다.
최근 10건은 8억 4,000만원부터 10억 500만원까지 폭이 컸는데요. 이번 글에서는 한 건의 가격보다 층별 실거래, 교통과 통학, 규제와 대출 조건을 차례로 확인합니다.
789세대 신축급 단지, 숫자보다 생활 조건부터
힐스테이트광교산은 용인시 수지구 신봉동 1025, 신봉2로 154에 자리합니다. 2022년 4월 29일 사용승인을 받은 10개 동·789세대 단지이며 최고 23층, 지역난방·계단식 구조입니다. 현대건설이 시공했고 주차는 1,026대, 세대당 1.3대로 표시됩니다.
대상 타입은 공급면적 110.98㎡이며 285세대입니다. 단지 안에서 극히 드문 타입은 아닌데요. 준공 4년차라는 연식, 789세대 규모, 광교산과 공원에 가까운 환경이 이 집을 보는 첫 번째 배경입니다.
일부 플랫폼에는 소재지가 기흥구로 나오지만 국토교통부 기반 시세 페이지와 도로명 주소, KB 정보는 모두 '수지구 신봉동'으로 일치합니다. 기본 정보부터 이 기준으로 보는 편이 정확합니다.
9억 4,000만원은 중간값처럼 보여도 단순하지 않습니다
2026년 9월 3일 3층 9억 4,000만원은 8월 22일 16층 9억 4,500만원보다 500만원, 8월 8일 4층 9억 5,000만원보다 1,000만원 낮습니다. 숫자만 보면 최근 거래 무리 가운데에 붙어 있습니다.
그런데 7월 25일에는 18층이 10억 500만원, 같은 날 23층이 9억 3,500만원에 계약됐습니다. 7월 22일 2층은 8억 9,950만원, 6월 3일 4층은 8억 4,000만원이었는데요.
'층이 높으면 얼마가 더 붙는다'는 식으로 정리하기 어려운 흐름입니다.
최근 확인 10건의 상·하단 차이는 1억 6,500만원입니다. 최근 365일로 넓히면 16건이 확인되고, 2025년 1월 2층 8억 3,500만원부터 2026년 7월 18층 10억 500만원까지 폭이 더 선명해집니다. 향과 내부 상태, 동 위치가 공개자료에 모두 드러나지 않는 만큼 이번 3층 거래를 단지 전체 시세로 일반화하면 곤란합니다.
실거래 자료는 계약일 기준이고 매매 신고는 계약 후 30일 안에 이뤄집니다. 변경이나 해제가 생길 수 있어 2026년 9월 6일 열람 시점의 기록이라는 점도 함께 보셔야 합니다.
성복역 37분, 버스 환승을 일상으로 받아들일 수 있는가
단지 정보상 성복역은 2.5km, 도보 37분입니다. 역 도보권이라고 부르기에는 분명한 거리가 있는데요. 인근 신봉센트레빌6단지 정류장 출발 기준 추정 경로는 판교역 약 55분, 강남역 약 69분이며 첫 정류장까지 도보 6분과 환승 1회를 포함합니다.
입주민 경험담에는 단지 앞 사거리에서 15번·15-2번을 타고 수지구청역으로 가거나 1550번·5500-2번 광역버스를 이용한다는 내용이 있습니다. 반면 광역버스와 성복역행 마을버스 배차가 길고, 광역버스 정류장까지 7~10분 걸린다는 의견도 함께 나옵니다.
소요시간은 현장 실측이 아니라 플랫폼 표준 운행시간 추정치입니다. 대기와 정체까지 더해지는 출퇴근 시간에는 노선 앱으로 직접 확인해야 하는데요. 자차 이용 비중이 높다면 평가가 달라지지만, 대중교통 정시성이 중요한 분이라면 이 부분이 가장 먼저 체감될 수 있습니다.
학교는 교육지원청의 현행 통학구역 고시상 신일초등학교 '임시통학구역'입니다. 신일초는 학생 446명, 교원 36명이며 교원 1인당 학생 16.5명, 학급당 학생 20.3명으로 공시됐습니다. 표준화 학업성취도나 선호도 순위는 이번 공식 확인 범위에 없어 단정하지 않았습니다. 입주민 후기에 통학 셔틀이 언급되지만 실제 운행 여부와 동선은 학교·관리사무소에 확인해야 합니다. 통학구역도 입학 연도 고시를 다시 보는 것이 안전합니다.
인근 84㎡와 비교하면 연식값이 보입니다
| 단지 | 최근 확인 거래 | 준공·세대수 | 비교할 때 남는 차이 |
|---|---|---|---|
| 기준 단지 | 84.97㎡·3층, 9억 4,000만원 | 2022년·789세대 | 이번 기준 거래 |
| 신봉마을동일하이빌3단지 | 84.80㎡·12층, 9억원 | 2010년·594세대 | 연식이 12년 더 김 |
| 수지스카이뷰푸르지오 | 84.08㎡·2층, 8억 6,500만원 | 2022년·363세대 | 같은 준공연도, 규모와 층이 다름 |
| 광교산자이 | 85.0㎡·15층, 8억 9,500만원 | 2015년·445세대 | 연식과 층이 다름 |
기준 거래는 동일하이빌3단지보다 4,000만원, 수지스카이뷰푸르지오보다 7,500만원 높습니다. 다만 전용면적과 층, 단지 규모와 입지가 모두 달라 이 차액 전부를 '신축 프리미엄'으로 부르기는 어렵습니다.
단지 안 다른 면적도 마찬가지입니다. 2026년 8월 14일 전용 76.79㎡ 22층은 9억 3,500만원, 7월 27일 전용 59.99㎡ 17층은 8억 1,800만원에 거래됐지만 대상 면적의 직접 비교값은 아닙니다.
전세는 7월 전용 84.97㎡에서 5억 4,600만원부터 6억원까지 확인됩니다. 층과 갱신 여부, 입주일이 제각각이라 하나의 전세가율로 묶지 않았는데요. 실제 계약을 검토할 때는 보증금과 갱신 여부를 개별적으로 맞춰봐야 합니다.
공급은 적지만 금리와 대출 문턱은 높아졌습니다
부동산R114 자료를 인용한 보도 기준으로 수지구의 2028년까지 신규 입주 예정 물량은 0가구입니다. 분당·수지 범위에서도 2027년 더샵 분당티에르원 873가구가 유일하다는 보도가 있는데요. 새 아파트 공급이 드문 환경은 준공 4년차 단지의 희소성을 설명하는 한 축입니다.
다만 공급 일정은 바뀔 수 있고, 물량 하나만으로 다음 가격을 단정할 수는 없습니다. 2026년 8월 27일 한국은행은 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올렸습니다. 수도권 주택가격과 가계부채를 금융안정 위험으로 짚은 결정이어서 차주의 월 상환 부담을 함께 봐야 합니다.
용인시 수지구는 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 공개된 기준은 규제지역 주택담보대출 LTV 40%, 은행권 DSR 40%, 제2금융권 DSR 50%, 조정대상지역 아파트 담보대출 DTI 50% 이내입니다. 시가 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 6억원으로 제시됩니다.
9억 4,000만원에 LTV 40%만 적용하면 3억 7,600만원입니다. 그러나 이것은 어디까지나 기계적 계산인데요. 실제 가능액은 DSR·DTI, 소득과 기존 부채, 금융기관의 담보평가 가운데 더 엄격한 조건으로 정해집니다.
쾌적함의 장점과 이동의 불편이 동시에 보입니다
생활 후기를 보면 광교산과 공원 인접성, 단지 커뮤니티, 주차, 자차 이동 편의가 긍정적으로 언급됩니다. 구조와 수납공간을 좋게 본 의견도 있는데요. 세대당 1.3대라는 주차 수치와 맞닿는 대목이지만 실제 여유는 평일 밤과 주말처럼 시간대를 달리해 확인하는 편이 좋습니다.
아쉬운 쪽에는 대중교통 배차, 성복역 접근, 통학 동선과 층간소음 가능성이 놓입니다. 익명 입주민 후기는 현장 감각을 전해주지만 단지 전체를 대표하는 통계는 아닙니다.
그래서 수요자에 따라 답이 갈립니다.
- 자차 이용이 잦고 신축급 연식·자연환경·수납을 우선한다면 장점이 또렷합니다.
- 지하철 도보 접근과 버스 배차의 예측 가능성이 중요하다면 실제 출근 시간에 동선을 밟아봐야 합니다.
- 초등 자녀가 있다면 신일초 임시통학구역과 셔틀 운행 여부를 입학 연도 기준으로 확인해야 합니다.
- 대출 비중이 크다면 매물 가격보다 먼저 본인 소득과 기존 부채를 넣어 한도를 조회할 필요가 있습니다.
마지막 판단은 9.4억보다 매물 조건에 달렸습니다
제가 보기에는 이번 3층 9억 4,000만원은 최근 16층·4층 거래와는 가까우나, 넓은 가격 범위 안에서 단독으로 싸다거나 비싸다고 결론낼 값은 아닙니다. 같은 날 고층끼리도 가격이 엇갈린 만큼 '개별 매물 확인'의 비중이 큰 단지입니다.
다음 현장 방문에서는 세 가지만 이어서 확인해 보시길 권해 드립니다. 같은 동·향의 최근 계약과 내부 수리 상태, 출퇴근 시간 버스 대기, 밤 시간대 주차 상황입니다. 초등 자녀가 있다면 통학 셔틀의 현재 운행 여부도 빠뜨릴 수 없습니다.
가격표 한 줄보다 매일 반복될 동선과 자금 조건을 먼저 맞춰야 합니다 — 결국 오래 남는 것은 그 생활의 차이니까요.