[부동산] 동탄역센트럴상록 59.98㎡ 10.98억 vs 옆단지 84㎡

규제로 묶인 동탄에서 지금 아파트가 얼마에 팔리는지 — 이 질문에 답할 실측치가 한 건 나왔습니다. 2026년 9월 1일, 경기도 화성시 동탄구 영천동 662 동탄역센트럴상록아파트 전용 59.98㎡(공급 83.70㎡, 단지에서 '25평'으로 불리는 공급면적 기준 호칭) 6층이 10억 9,800만원에 매매 계약됐습니다.

같은 날 KB부동산이 이 평형에 매긴 매매 일반평균가는 11억 1,000만원입니다. 이번 거래는 그보다 1,200만원 낮습니다. 최고가도 아닌데요 — 이 평형의 최고가는 11억 9,500만원으로 따로 있습니다.

그래서 이 글이 확인할 것은 하나입니다. 거래량을 94% 줄여놓은 규제가 값까지 끌어내렸는가.

1,005세대 가운데 591세대가 이 집입니다

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

동탄역센트럴상록아파트는 영천동 662, 도로명으로는 동탄대로22길 9에 있습니다. 2017년 6월 30일 준공이니 2026년 기준 10년차이고, 1,005세대 규모에 최고 30층입니다. 동수는 자료마다 갈리는데요 — 집품은 10개 동, KB부동산과 리치고는 9개 동으로 적습니다. 확정치를 잡지 못해 둘 다 적어 둡니다.

주소 표기 하나가 최근 바뀌었습니다. 화성시에 만세·효행·병점·동탄 4개 일반구가 2026년 2월 1일 출범하면서, 이 단지의 행정 주소는 '화성시 영천동'이 아니라 '화성시 동탄구 영천동'이 됐습니다. 단순한 이름 변경으로 보이지만 뒤에 나올 규제 이야기의 전제이기도 합니다.

평형 구성은 세 갈래입니다. 공급 83.70~84.19㎡(전용 59.96~59.98㎡)가 591세대, 공급 100.28~100.45㎡(전용 72.19~72.35㎡)가 368세대, 공급 117.03㎡(전용 84.91㎡)가 46세대입니다.

이번에 팔린 전용 59.98㎡가 단지의 58.8%입니다.

용적률 189%, 건폐율 13%, 자주식 주차 1,259대로 세대당 1.25대, 승강기 21대, 지하 전기차 충전 26대. 후기에서 '주차가 넉넉하다'는 말이 반복되는 근거가 이 숫자에 있습니다.

학교는 영천초등학교가 561m, 도보 8분입니다. 배정 중학교는 치동중학교 864m, 한백중학교 1.1km인데요. 다만 이 학교들의 학업성취도나 진학률 같은 정량 지표는 공신력 있는 공개 자료로 확인하지 못했습니다. 그래서 이 글에서는 '학군이 좋다'는 표현 대신 거리만 적습니다.

생활 쪽은 평이 좋습니다. 하나로마트·행정복지센터·파출소·도서관이 가깝고, 단지 앞 상가에 카페·학원·음식점·병원이 자리를 잡았습니다. 자리톡 동네 평가는 공원 인접 93%, 치안 93%, 마트·백화점 인접 82%입니다.

거주 평점은 집품 4.1/5.0(23건), 자리톡 4.5/5(9건)입니다. 자리톡 세부를 보면 건물·단지 5.0, 집 내부 4.2, 교통 4.0인데 주변환경만 3.2로 눌려 있습니다.

솔직히 후기끼리도 부딪히는 대목이 있습니다. 자리톡에는 '단열이 좋다'는 평이, 집품에는 "건물 내부 우풍이 심해서 한겨울에 좀 추웠어요"라는 3점 후기가 함께 올라와 있는데요. 동·향·층에 따라 편차가 있는 것으로 보이니 어느 한쪽만 믿기는 어렵습니다. 분리수거가 주 1회 일요일이라는 불편은 5점을 준 사용자도 짚었습니다.

열네 달 만에 7억 6,500만원에서 10억 9,800만원까지

이 평형의 최근 매매 실거래를 시간순으로 이으면 그래프가 아주 가파릅니다. 2025년 7월 8일 7억 6,500만원에서 2026년 9월 1일 10억 9,800만원까지, 열네 달 만에 3억 3,300만원(+43.5%)이 붙었습니다. 완만한 우상향이 아니라 2026년 상반기에 몰린 급등입니다.

층 조건을 맞춰서 보면 결이 더 분명해집니다.

6월 5일 3층 9억 9,000만원과 이번 9월 1일 6층 10억 9,800만원은 둘 다 저층입니다. 층 프리미엄 왜곡이 적은 구간인데, 석 달 사이에 1억 800만원(+10.9%)이 올랐습니다. 6월 24일 9층 10억 5,000만원과 비교해도 두 달여 만에 4,800만원 위입니다.

반대로 8월 7일 24층 11억 8,000만원과 견주면 8,200만원(-6.9%) 아래입니다. 다만 이 격차를 그대로 '한 달 만의 하락'으로 읽으면 곤란합니다. 30층짜리 단지에서 6층과 24층은 애초에 다른 상품이니까요.

2026년 9월 4일 기준 KB 매매 시세는 하위평균가 9억 8,000만원, 일반평균가 11억 1,000만원, 상위평균가 11억 8,750만원입니다. 리치고는 24평 시세 11.5억에 '최고 11.95억, 연 76건 손바뀜'으로 표시합니다.

여기서 두 가지를 짚어야 합니다.

첫째, 이번 10억 9,800만원은 일반평균가보다 1,200만원(-1.1%) 아래, 최고가보다 9,700만원(-8.1%) 아래입니다. 새 기록을 쓴 거래가 아니라 시세 중간값 바로 밑에서 체결된 거래입니다. 6층이라는 조건까지 얹으면 '제값'에 가깝습니다.

둘째, 하위와 상위의 밴드 폭이 2억 750만원입니다. 같은 면적이라도 층·향·수리 상태에 따라 2억이 갈린다는 뜻인데요. '이 단지 전용 59.98㎡ = 11억'이라는 한 줄로 기억하고 매물을 보러 가시면 현장에서 숫자가 안 맞습니다.

전세는 다른 이야기를 합니다. KB 전세 일반평균가는 4억 9,500만원, 가장 가까운 전세 실거래는 2026년 9월 2일 10층 4억 3,000만원입니다. 전세가율로 환산하면 각각 44.6%, 39.2%. 매매와 전세 사이가 6억 6,800만원 벌어져 있습니다.

리치고가 적은 '연 76건 손바뀜'은 591세대의 12.9%가 1년 안에 주인을 바꿨다는 뜻입니다. 유동성 자체는 높은 평형인데, 이 수치가 규제 이전 급등기를 품은 12개월 누적이라는 점은 감안하셔야 합니다.

7월 1일부터 규칙이 바뀌었습니다

2026년 6월 30일 국토교통부 주거정책심의위원회는 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시를 투기과열지구이자 조정대상지역으로 신규 지정했습니다. 효력은 7월 1일부터입니다. 이어 경기도가 같은 지역을 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 묶었습니다.

지정 사유로 제시된 수치는 소스마다 조금 다릅니다. 파이낸셜뉴스는 5월 월간 주택 매매가격 변동률이 동탄구 1.57%, 기흥구 0.95%, 구리시 1.15%였고 동탄구의 올해 누적 상승률 11.38%가 전국 시군구 중 유일한 두 자릿수였다고 전했습니다. 뉴스핌은 같은 누적 상승률을 13.00%로 적었는데요. 두 값이 다르니 '두 자릿수 상승'이라는 방향만 확정적으로 받아들이는 편이 맞습니다.

적용되는 조건은 이렇습니다.

• LTV: 무주택자(처분조건부 1주택자 포함) 40%, 유주택자 0%
• 주담대 한도: 시가 15억원 이하 6억원 / 15억~25억원 4억원 / 25억원 초과 2억원
• 토지거래허가: 아파트 거래에만 적용, 매수 전 구청장 허가, 허가 시 2년 실거주 의무(세입자가 있으면 계약 종료까지 유예)
• 청약: 재당첨 제한 7~10년, 분양권 전매제한 1~3년
• 세제: 다주택자 취득세·양도세 중과

이 조건을 이번 거래에 그대로 대입해 보겠습니다.

10억 9,800만원짜리 집을 무주택자가 산다면 LTV 40%가 먼저 걸려 대출 가능액은 4억 3,900만원입니다. 6억원 한도에 닿지도 않습니다. 나머지 6억 5,900만원은 현금으로 만들어야 합니다.

유주택자는 0%입니다. 기존 집을 팔겠다는 조건을 걸어야 비로소 40%가 열립니다.

전세 4억 3,000만원을 끼고 6억 6,800만원만 넣는 시나리오는 토지거래허가로 아예 막혀 있습니다. 매수 후 2년을 직접 살아야 하니까요. 즉 9월 1일에 이 집을 산 사람은 구청 허가를 받고 2년 실거주를 약속한 실수요자일 수밖에 없습니다.

정리하면 이 평형의 매수 후보는 '현금 6억 6,000만원가량을 쥔 무주택 실거주자' 한 갈래로 좁혀졌습니다. 갈아타기 수요는 처분 조건이라는 문턱을 하나 더 넘어야 하고, 순수 투자 수요는 계산에서 빠졌습니다. 반대로 매도자 입장에서는 8월 7일 24층 11억 8,000만원에 호가를 맞추면 저층·중층 물건이 오래 걸릴 가능성이 큽니다. 전세로 들어가려는 분에게는 4억 3,000만원~4억 9,500만원이라는 훨씬 낮은 문턱이 남아 있고요.

거래는 94% 사라졌는데, 값은 그대로입니다

규제 한 달 뒤 숫자가 이렇습니다. 동탄의 월간 매매 거래량은 1,916건에서 118건으로 93.8% 줄었습니다. 기흥 88.1%, 구리 87.7% 감소로 세 지역 합계는 91.2% 감소입니다.

그런데 같은 기간 동탄구 주간 가격 변동률은 6월 마지막 주 +1.46%에서 8월 첫째 주 +0.21%로 내려왔을 뿐, 여전히 플러스입니다.

규제가 얼린 것은 거래량이지 가격이 아니었다는 뜻입니다.

이번 9월 1일 거래가 KB 일반평균가 근처에서 체결된 것이 그 증거이기도 합니다. 다만 반대 방향으로도 한 번 봐야 합니다. 118건이라는 것은 표본이 얇아졌다는 뜻이고, 얇은 표본에서 나온 개별 한 건은 시장 전체를 대표하지 못합니다. 앞에서 8월 7일과 9월 1일의 차이를 '하락'으로 못 읽는다고 한 이유가 여기에도 걸려 있습니다.

지금 가격대가 어디서 왔는지도 봐야 합니다. 규제 발표를 앞두고 동탄 전역에서 신고가가 쏟아졌습니다. 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡ 22억 2,500만원(6월 4일), 동탄역시범우남퍼스트빌 전용 84㎡ 18억 6,000만원(6월 5일, 16층, 직전 최고가 대비 +1억 3,000만원), 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 전용 84㎡ 17억 6,000만원(6월 5일, 22층, 직전 최고가 대비 +1억 8,000만원), 동탄역시범더샵센트럴시티 전용 84㎡ 16억 1,000만원(6월 16일) 같은 기록들입니다.

이 단지의 6월 거래 두 건(6월 24일 10억 5,000만원, 6월 30일 10억 9,000만원)도 그 막차 랠리 안에 있습니다. 그렇다면 9월 1일 10억 9,800만원은 '막차가 만든 가격대가 두 달 뒤에도 버텼다'로 읽는 편이 정확합니다.

한 가지 더. 이 상승은 금리가 밀어준 상승이 아닙니다.

한국은행 기준금리는 2025년 5월 2.50%로 저점을 찍은 뒤 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 차례 연속 올랐습니다. 이 평형이 7억 6,500만원에서 10억 9,800만원으로 가는 동안 금리는 0.5%p 올라간 셈입니다.

값을 밀어올린 것은 금리가 아니라 반도체 산업 쪽 유동성, GTX-A, 전세 부족이었다는 뜻인데요. 뒤집으면 하방을 받쳐줄 금리 완충재도 없다는 말이 됩니다. LTV 40%로 4억 3,900만원을 빌린 무주택 매수자에게 0.5%p는 연 220만원의 추가 이자입니다.

전망은 갈립니다. 뉴스핌은 GTX-A와 반도체 산업 호재, 실수요가 가격을 지지하고 있어 대출 규제가 이어져도 상승폭 둔화는 있을지언정 하락 전환은 어렵다고 봤습니다. 반면 같은 기사에서 구리시 현장 중개업소는 단기 급등 부담 때문에 실수요자들이 인근 비규제 지역 저가 매물로 옮겨간다며 풍선효과를 언급했습니다.

84.93㎡보다 비싼 59.98㎡

이 단지 값을 설명하는 가장 인상적인 대비는 옆 단지에 있습니다.

같은 영천동, 같은 2017년 준공인 동탄역푸르지오의 전용 84.93㎡가 10억 4,500만원입니다. 면적이 42% 작은 센트럴상록 전용 59.98㎡가 그보다 5,300만원 비쌉니다.

면적이 값을 결정하지 않는다는 뜻인데요. 동탄역 접근성과 소형 선호가 만든 역전이고, 이 단지 가격의 핵심 근거이기도 합니다.

다만 축을 넓히면 위치가 달라집니다. 동탄역 도보권인 청계동 시범단지·여울동의 전용 84㎡가 18억~22억대인 것과 비교하면, 영천동은 동탄역 생활권 안에서 한 단계 아래 가격대입니다. 우남퍼스트빌 25평 시세가 12.6억~14억으로 표시되는 것과 견주면 이 단지 전용 59.98㎡는 1.7억~3억 낮은 대체재고요. 예산 11억 안팎에서 동탄역 생활권 소형을 찾는 수요가 이쪽으로 흐르는 구조입니다.

공급 쪽 조건도 이 가격을 거듭니다. LH의 동탄2신도시 아파트 분양계획 76,421세대 가운데 전용 60㎡ 이하는 13,811세대, 18.1%에 그칩니다. 60~85㎡가 47,120세대로 신도시 설계 자체가 중형 중심입니다. 즉 이번 거래의 전용 59.98㎡는 신도시 안에서 상대적으로 물량이 적은 구간입니다.

전국 단위 입주물량은 방향이 반대입니다. 2026년 하반기부터 2028년 상반기까지 42만 5,412가구가 예정돼 있고, 이 중 수도권이 24만 1,099가구(56.7%), 경기도가 15만 1,343가구로 지역별 최다입니다. 다만 화성시 단위 연도별 입주물량은 이번에 공신력 있는 자료로 확인하지 못해 숫자를 적지 않겠습니다.

879m인가, 걸어서 15~20분인가

동탄역까지 879m. 리치고가 표시하는 거리입니다. 동탄역은 GTX-A와 SRT 환승역이고, 규제지역 지정 사유에도 GTX-A 개통 효과가 들어갔습니다.

그런데 호갱노노 입주민 후기에는 "걸어서 역과 15~20분 거리"라는 표현이 있습니다.

둘은 충돌이 아니라 관점 차이입니다. 경로 거리는 879m가 맞고, 매일 걷는 사람의 체감은 15~20분이라는 뜻이니까요. 단지명에 '동탄역'이 붙어 있어 초역세권으로 읽히기 쉽지만, 출퇴근을 매일 하는 분에게 이 거리는 짧지 않습니다.

대신 다른 축이 강합니다. 단지 인근 '센트럴상록·대방디엠시티' 정류소가 도보 3분이고, 당근부동산 후기에는 버스를 골라 탄다는 평이 있습니다. 고속도로 진입 접근성은 당근부동산과 자리톡 후기가 공통으로 장점으로 꼽습니다. 반대로 "서울로 회사를 가야 되는데 너무 멀고 경부고속도로 맨날 사고가 나요"라는 후기도 함께 있고요.

자리톡 세부 평가에서 주변환경만 3.2로 낮았던 것과 이 후기들을 겹치면 그림이 하나로 모입니다. 단지 자체와 관리에는 만족도가 높지만, 서울 통근과 도보 생활권은 약하다는 것. 이 단지는 서울 통근 수요보다 동탄·화성 권역 직주근접 수요에 더 맞는 자리에 있습니다.

트램은 조금 더 조심해서 보셔야 합니다.

동탄도시철도는 총연장 34.4km, 정거장 36곳, 차량 34편성, 총사업비 9,981억원 규모입니다. A노선이 망포역~동탄역~오산역 16.6km, B노선이 병점역~동탄역~동탄차량기지 17.8km고요. DL이앤씨 컨소시엄과의 수의계약 요건이 충족돼 계약 절차 마무리 단계이며, 약 8개월 실시설계와 국토부 승인을 거쳐 53개월 공사, 완공 목표는 2031년 12월입니다.

여기서 함께 봐야 할 사실이 하나 있습니다. 2021년 9월 국토부가 기본계획을 승인할 당시 목표는 2027년 개통이었습니다. 4년 이상 밀린 셈입니다.

단지 커뮤니티에는 '상록 앞 트램 정거장 예상도가 떴다', '트램 초역세권' 같은 글이 반복해서 올라옵니다. 기대는 이미 값에 얹혀 있는데요, 실물은 최소 5년 뒤 이야기입니다.

커뮤니티 분위기 자체도 한쪽으로 기울어 있습니다. "전용 59타입 12억 곧 돌파할듯", "전국구 아파트" 같은 글이 게시판을 채우고 있으니까요. 정작 같은 게시판에는 과거 "25평은 9.6~9.7억에 내시면 바로 나갑니다"라는 조언 글도 남아 있습니다. 그리고 실제 9월 1일 체결가는 KB 일반평균가 아래였습니다. 기대와 체결가 사이의 이 간격이, 이 평형을 볼 때 가장 먼저 확인해야 할 지점이라고 생각합니다.

부담 요인을 하나 더 적자면, 591세대라는 주력 평형은 양날입니다. 오르는 국면에서는 유동성이지만 눌리는 국면에서는 같은 집이 한꺼번에 매물로 나오는 압력이 되니까요.

종합 판단 — 고점은 눌렸고, 바닥은 안 무너졌습니다

숫자를 다시 겹쳐 놓겠습니다.

10억 9,800만원은 KB 일반평균가보다 1,200만원 아래, 이 평형 최고가보다 9,700만원 아래입니다. 동시에 석 달 전 같은 저층 거래보다 1억 800만원 위입니다. 거래량은 93.8% 사라졌는데 가격 변동률은 여전히 플러스고요.

그래서 이 거래의 좌표는 '신고가'도 '하락 신호'도 아닙니다. 고점은 규제에 눌렸고 바닥은 그대로 남아 있는 자리 — 딱 그 중간입니다.

읽는 분의 상황에 따라 결론은 갈립니다.

현금 6억 6,000만원가량을 마련할 수 있고 2년 실거주가 가능한 무주택 가구라면, 초등학교 561m·중학교 864m 도보권과 세대당 1.25대 주차가 실제로 손에 잡히는 이익입니다. 다만 매일 서울로 출근해야 한다면 879m라는 거리 표기보다 주민들이 말하는 15~20분 쪽에 무게를 두고 한 번 직접 걸어보시길 권해 드립니다.

기존 집을 팔지 않고 갈아타려는 분이라면 계산이 아예 서지 않습니다. LTV 0%니까요. 트램을 근거로 삼는 경우라면 2031년 12월이라는 목표 시점과 이미 4년 밀린 이력을 함께 놓고 판단하셔야 하고요.

반대로 지금 이 단지에 물건을 내놓은 분이라면, 8월의 24층 값과 9월의 6층 값이 같은 시세가 아니라는 사실을 먼저 받아들이는 편이 빠릅니다.

규제는 사람이 사고파는 횟수를 줄일 수는 있어도, 그 집에 살고 싶은 사람의 수까지 줄이지는 못했습니다. 다음에 확인해야 할 것은 얇아진 표본 위에 어떤 거래가 한 건 더 쌓이는가입니다. 방향은 결국 두 번째 점이 찍혀야 보이니까요.

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