[부동산] 롯데캐슬 알바트로스 122㎡ 12.2억 — 79건의 궤적

2026년 8월 27일, 경기도 화성시 동탄구 청계동 541 롯데캐슬 알바트로스 전용 122.6438㎡(단지에서 '46평형'으로 불리는 공급면적 기준 호칭, KB부동산 표기로는 공급 152A㎡ 타입) 21층이 12억 2,000만원에 매매 계약됐습니다. 그리고 이틀 뒤인 8월 29일, 같은 단지의 더 작은 집 — 전용 101.8848㎡ 17층이 12억원에 팔렸습니다.

두 집의 전용면적 차이는 20.76㎡인데, 가격 차이는 2,000만원입니다.

같은 단지, 같은 주(週), 6평이 넘는 면적 차이에 붙은 값이 2,000만원이라는 뜻인데요. 이 한 쌍의 숫자가 이번 거래의 성격을 거의 다 설명합니다.

여기에 조건이 하나 더 붙습니다. 화성시 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구이고, 7월 5일부터 아파트를 대상으로 한 토지거래허가구역입니다. 이 12억 2,000만원은 규제를 피해 나온 값이 아니라, 허가를 받고 나온 값입니다.

1,416세대 가운데 214세대뿐인 타입

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

먼저 이 단지가 어떤 곳인지부터 정리하겠습니다.

롯데캐슬 알바트로스는 동탄2신도시 A28블록에 들어선 1,416세대·16개동 단지입니다. 롯데건설이 지어 2015년 7월 입주했고, 지하 1층~지상 29층, 대지면적은 103,600여㎡입니다. 2026년 기준 12년차인데요. 도로명주소는 동탄순환대로21길 53입니다.

숫자 중에 눈에 띄는 건 '건폐율 12%'입니다.

같은 청계동에서 같은 2015년에 준공된 우남퍼스트빌(13%)·꿈에그린 프레스티지(14%)·더샵센트럴시티(15%)보다 낮습니다. 용적률 189%는 이들 사이에서 중간이고, 녹지율은 45%입니다. 동간 간격이 넓고 조경이 좋다는 입주민 평가가 그냥 인상평이 아니라 수치로 뒷받침되는 셈입니다.

주차는 2,530대, 세대당 1.78대입니다. 지하 2,523대에 지상은 7대뿐입니다. 대형 평형 위주로 구성된 단지의 부산물인데, 실거주 만족도에서는 확실한 강점입니다.

분양 당시 구성은 전용 101㎡ 976가구, 전용 122㎡ 430가구, 펜트하우스 10가구였습니다. 이번 거래 타입인 공급 152A㎡는 그중 214세대 — 단지 전체의 15.1%입니다.

여기서 한 가지가 미리 정해집니다. 이 타입은 애초에 거래가 자주 나올 수 없는 구조라는 점입니다. 실제로 연간 거래는 5~10건 수준입니다.

임대사업자로 등록된 세대는 1,416세대 중 1세대, 0.1%입니다. 사실상 전부 실거주·개인 보유 단지이고, 임대 목적 물량이 한꺼번에 시장에 풀릴 여지가 거의 없다는 뜻입니다.

관리비는 공동주택관리시스템 기준 겨울 43만원·여름 33만원, 평균 35만원입니다(단지 평균값). 12.2억짜리 집의 월 고정비가 35만원 선이라는 것도 함께 계산에 넣어야 합니다.

이틀 사이에 드러난 이 단지의 역설

도입에서 짚은 두 거래를 단가로 바꿔 보겠습니다.

작은 집의 ㎡당 단가가 더 높습니다.

추가된 20.76㎡에 붙은 값을 따로 계산하면 ㎡당 96만원입니다. 작은 집 자체의 단가 1,178만원의 8.2%밖에 안 되는데요. 시장이 이 단지에서 '더 넓다'는 조건에 거의 값을 매기지 않고 있다는 뜻입니다.

그래서 이번 12억 2,000만원을 '대형 평형의 힘'으로 설명하기는 어렵습니다. 구조를 그대로 읽으면 작은 타입 가격에 6평을 얹어 받은 값에 가깝습니다.

작은 타입(전용 101.8848㎡)은 2026년 6월 30일 15층에서 13억원 신고가를 썼습니다. 같은 단지에서 작은 집이 신고가를 쓰는 동안, 큰 집은 전고점의 84.7%에 머물러 있었습니다.

더 이상한 건 '46평형' 안에서도 값이 갈린다는 점입니다. 이 단지의 46평형은 전용면적이 세 종류입니다.

맨 윗줄과 이번 거래 타입의 전용면적 차이는 0.33㎡, 0.1평입니다. 그런데 2026년 최고 거래 기준으로 1억 8,000만원이 벌어져 있습니다. 게다가 14억원은 토지거래허가구역 시행일(7월 5일) 이후에 나온 신고가입니다.

'같은 평형'이라는 말이 가격을 설명해 주지 않는다는 뜻인데요. 향·동·조망 같은 개별 조건이 1억 8,000만원을 만들고 있습니다. 이 단지를 볼 때 타입명이 아니라 전용면적 소수점까지 확인해야 하는 이유입니다.

11년 79건이 그린 그래프는 우상향이 아닙니다

이 타입의 매매 실거래는 2015년 이후 총 79건, 평균 거래가 9억 6,948만원, 역대 최고가는 14억 4,000만원입니다.

시간순으로 눌러 보면 그래프 모양이 나옵니다.

2015~2019년은 6억~8억원대 박스권이었습니다. 2020년 한 해에 8억대에서 12억대로 올라섰고, 2021년 8월 10일 23층이 14억 4,000만원을 찍었습니다. 2021년 여름 석 달 동안 11억 3,000만원에서 14억 4,000만원까지 3억 1,000만원이 올랐습니다.

그리고 2022년, 이 타입의 거래는 0건입니다.

가격이 내린 기록이 없는 게 아니라 거래 자체가 멈춘 해입니다. 그 공백을 건너뛰고 2023년에 다시 열린 값이 10억 3,000만~11억 4,000만원이었습니다.

지금 12억 2,000만원은 이렇게 놓입니다.

• 2021년 10건 평균 12억 8,200만원보다 6,200만원(−4.8%) 낮습니다.
• 역대 최고가 14억 4,000만원의 84.7% 수준입니다.
• 1년 전인 2025년 8월 5일, 15층이 정확히 같은 12억 2,000만원이었습니다. 층은 21층으로 올라갔는데 값은 그대로입니다.
• 두 달 반 전인 2026년 6월 3일 20층 12억 5,000만원보다는 3,000만원(−2.4%) 낮습니다.
• 다만 2015년 첫 거래 5억 2,648만원과 비교하면 11년 1개월 만에 +131.7%입니다.

짧게 보면 정체, 길게 보면 2.3배 — 같은 숫자 위에 이 두 사실이 겹쳐 있습니다.

2026년으로 좁히면 이렇습니다.

10건 중 9건이 6월 12일 이전에 몰려 있습니다. 규제 시행 이후 이 타입의 거래는 8월 27일 단 한 건입니다.

단지 전체로 넓혀도 그림은 같습니다.

1,416세대 단지에서 6월 31건이 7·8월 각 2건이 됐습니다. 15분의 1입니다.

그래서 이번 12억 2,000만원은 '시세'라기보다 표본 하나짜리 관측값으로 다뤄야 합니다. 다만 성격은 분명한데요 — 규제 이후 이 타입에서 실제로 체결이 확인된 유일한 가격입니다.

이름에는 동탄역이 붙는데, 걸어서 24분입니다

이 단지는 시세 플랫폼과 커뮤니티에서 '동탄역 롯데캐슬 알바트로스'로 불립니다. 그런데 GTX-A 동탄역까지는 1.6km, 도보 24분입니다. SRT 동탄역은 1.7km, 차량으로 6분입니다.

아파트미는 이 단지 페이지에 역세권 항목 자체를 표시하지 않습니다. 같은 청계동의 우남퍼스트빌(622m·도보 12분), 꿈에그린 프레스티지(754m·도보 14분), 더샵센트럴시티(517m·도보 10분), 금강펜테리움센트럴파크3(678m·도보 13분)에는 모두 도보 몇 분인지가 붙어 있는데요.

통용 명칭은 브랜드이지 입지 설명이 아니라는 뜻입니다.

대신 버스가 강점입니다. 광역버스 정류장이 500m 이내에 있고, 단지 앞 정류장에 11개 노선이 섭니다. 광역급행 M4137·M4448, 직행 6002-1·G6009·P9302, 지선 H6·H12·H13·H15·H102 등입니다. 이 단지의 실제 주력 교통수단은 지하철이 아니라 광역버스라고 보는 게 맞습니다.

남은 재료는 트램입니다. 동탄도시철도 204역이 460m·도보 2분 거리에 계획돼 있습니다. A노선 16.6km, B노선 17.8km로 총연장 34.4km, 34편성 투입에 출퇴근 9분·평시 15분 배차 계획이고, 2026년 하반기 착공·2031년 12월 준공이 목표입니다.

460m면 실질 역세권이 되는 거리인데요. 다만 준공까지 5년 이상 남았고, 2000년대 중반부터 논의돼 온 사업이라 일정이 밀릴 가능성도 함께 봐야 합니다.

학교는 청목초등학교 통학구역입니다. 그런데 거리 표기가 소스마다 갈립니다 — 아파트미는 393m·도보 6분, 호갱노노는 873m·도보 13분입니다. 2.2배 차이인데, 16개동에 대지 103,600여㎡짜리 단지라 동 위치에 따라 실제 거리가 달라지는 것으로 보입니다.

어느 쪽을 택하든 결론은 같습니다. '단지 코앞'은 아니고 '도보권'입니다. 같은 청계동의 꿈에그린 프레스티지(화성청계초 76m)나 더샵센트럴시티(화성청계초 110m)와 비교하면 이른바 초품아 경쟁에서는 밀립니다.

중학교는 동탄2-1중학군이고, 단일 배정이 아닙니다.

최상위 이산중 50.7%와 최하위 한백중 31.7%의 차이가 19.0%p입니다. '동탄 학군'이라는 한 마디로 프리미엄을 설명하면 이 19%p가 지워지는데요. 배정이 학군 단위인 이상 특정 중학교 진학이 보장되지 않는다는 점은 분명히 알고 들어가야 합니다.

생활 인프라는 무난합니다. 이마트트레이더스 동탄점 1.4km, 롯데백화점 동탄점 1.5km, 청계중앙공원 768m, 도담공원 723m이고 단지 인접에 국공립·민간 어린이집이 있습니다.

실제 사는 분들의 평가는 꽤 좋은 편입니다. "동간 간격 넓고 주차가 넉넉함(2대까지 기본)", "커뮤니티시설에 게스트하우스가 있고 헬스장 관리가 잘 됨", "산책할 때면 리조트 놀러온 느낌", "청목초등학교가 참 좋아요" 같은 후기가 이어집니다. 이번 리서치에서는 이 단지 자체를 비판하는 입주민 게시글을 찾지 못했습니다.

그러니 이 단지의 정체성은 이렇게 요약됩니다 — 살기에 대한 평가는 높은데, 값은 그 평가를 따라오지 않았습니다.

현금 7억 3,200만원을 만들 수 있는 사람만 남습니다

이 거래에 붙은 제도 조건을 정리하겠습니다.

화성시 동탄구는 2026년 6월 29일 주거정책심의위원회 의결로 투기과열지구·조정대상지역에 지정됐고 효력은 7월 1일부터입니다. 경기도는 같은 지역을 토지거래허가구역으로 공고했습니다 — 동탄구 55.52㎢, 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 1년 6개월입니다.

허가 대상은 5개 층 이상 공동주택인 아파트이고, 주거지역 기준 6㎡ 초과 거래계약은 허가를 받아야 합니다. 취득일로부터 2년 실거주 의무가 붙고, 전세 등 임대차 계약은 허가 대상이 아닙니다.

여기서 한 가지가 확정됩니다. 8월 27일의 매수자는 실거주자로 봐야 합니다. 전세를 끼고 들어가는 방식은 제도적으로 막혀 있으니까 다른 해석이 어렵습니다.

자금 구조는 이렇게 짜입니다.

규제지역 무주택자 LTV는 70%에서 40%로 줄었습니다. 12억 2,000만원에 40%를 적용하면 대출 최대 4억 8,800만원입니다. 15억 이하 주택의 한도인 6억원보다 LTV가 먼저 걸립니다.

나머지 7억 3,200만원은 현금입니다. 취득세와 중개보수는 여기에 별도로 얹힙니다.

유주택자라면 이야기가 더 단순합니다. 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 사는 경우 LTV는 0%입니다. 선매도 후매수를 사실상 강제당하는 구조입니다.

여기에 금리가 겹칩니다. 계약이 체결된 바로 그날, 한국은행은 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 7월에 이은 2회 연속 인상이고, 기준금리가 3%대로 올라선 것은 1년 9개월 만입니다. 채권 종사자 설문에서는 응답자 79%가 동결을 예상했던 회의였습니다.

이 거래를 '저금리에 올라탄 매수'로 설명할 수 없는 이유입니다.

8월 31일 기준 5대 은행 주택담보대출 금리는 5년 고정형 연 4.68~7.12%, 변동형 연 4.22~6.46%입니다. 시장에서는 고정형이 연 8%를 넘길 수 있다는 전망과 내년 기준금리 3.5% 전망도 나옵니다.

호갱노노 계산기는 12억 기준으로 자본금 7억 2,000만원·대출 4억 8,000만원, 20년 원금균등 4.12%에 월 282만원·총이자 1억 9,694만원을 제시합니다. 실제 시중 금리로 계산하면 훨씬 무거워집니다.

수요자별로 갈라 보면 이렇습니다.

• 실거주 무주택 갈아타기: 자기자본 7억 3,200만원이 필요합니다. 대신 2년 실거주 의무가 투자 수요를 걸러내 경쟁이 얇고, 이 타입은 두 달간 거래가 1건뿐이라 매도자 협상력이 약해진 구간입니다.
• 1주택 보유자: LTV 0%입니다. 기존 주택 처분이 전제되지 않으면 진입 자체가 어렵습니다.
• 넓은 집을 원하는 실수요자: 전용 101.8848㎡ 12억원과 전용 122.6438㎡ 12억 2,000만원의 차이가 2,000만원입니다. 자금 여력이 되는 실거주자에게는 동탄구에서 보기 드문 조합입니다.
• 2021년 고점 매수자: 14억 4,000만원에 산 분은 5년 뒤 12억 2,000만원을 마주하고 있습니다. −2억 2,000만원이고, 그사이 대출 금리는 2%대에서 6%대로 올랐습니다.
• 매도자: 조정대상지역 양도세 중과 대상이 됐고 거래량은 15분의 1로 줄었습니다. 팔고 싶어도 상대가 적습니다.

참고로 이 타입 신규 전세 최고는 2026년 4월 4일 5층 6억 7,000만원입니다. 매매가 대비 전세가율은 54.9%, 갭은 5억 5,000만원인데요. 애초에 전세를 낀 매수가 금지된 구역이니 이 숫자는 진입비용이 아니라 실거주 매수자가 감당할 현금 규모의 하한선으로 읽어야 합니다.

그래서 의심해야 할 지점들

솔직히 말씀드리면, 이 거래를 '동탄 상승세의 최신값'으로 소개하는 건 데이터와 맞지 않습니다. 근거를 순서대로 놓겠습니다.

첫째, 청계동 안에서 이 단지의 자리가 낮습니다.

같은 동네, 같은 2015년 준공인데 전용 평당가가 3,900만원 대 7,200만원입니다. 1.85배 차이인데요. 표의 마지막 열 하나가 이 격차의 대부분을 설명합니다.

호갱노노가 공급면적 기준으로 집계한 평당가로 봐도 방향은 같습니다. 이 단지 3,077만원, 청계동 3,626만원, 동탄2 2,665만원, 경기도 1,819만원입니다. 청계동 평균보다 15.1% 낮고 동탄2 평균보다는 15.5% 높습니다. '동탄에서는 중상위, 청계동에서는 하위'라는 이중 위치입니다.

전용 기준 평당가(3,900만원)와 공급 기준 평당가(3,077만원)는 분모가 다르니 섞어 쓰면 안 됩니다.

둘째, 대형 평형끼리 붙이면 격차가 더 벌어집니다. 꿈에그린 프레스티지 전용 124.52㎡는 2026년 5월 31일 7층이 18억 5,000만원 신고가를 기록했습니다. 전용면적 차이는 1.88㎡인데 가격 차이는 6억 3,000만원입니다. 규제 직전 4개월 반 동안 그 타입은 23.3% 올랐고, 같은 기간 이 단지 46평형은 10.6% 올랐습니다. 오르는 장에서도 속도가 절반이었습니다.

바로 옆 블록인 동탄역호반써밋의 전용 84.98㎡는 2026년 7월 31일 10억 8,000만원에 거래됐습니다. 전용 평당 4,200만원으로, 이번 거래의 3,288만원보다 27.7% 높습니다. 이웃 단지의 34평이 이 단지 46평보다 ㎡당 비쌉니다.

셋째, 6월 데이터에 급매가 섞여 있습니다. 규제 시행 전날인 6월 30일 동탄 아파트 매매는 하루 172건으로 직전 주 일평균(37건)의 4배를 넘었습니다. 그날 시세보다 낮은 거래도 쏟아졌는데, 보도된 '막차 거래' 목록에 이 단지도 최근 최고가 대비 6,500만~7,500만원 낮게 거래된 것으로 이름이 올랐습니다. 6월 31건이라는 숫자를 그대로 추세로 읽으면 안 되는 이유입니다.

넷째, 시장 자체가 방향을 잃은 구간입니다. 동탄구 아파트 매매가는 2026년 연초 대비 6월까지 11.38% 올라 전국 1위였습니다(행정구역 개편일 2월 1일을 기산일로 잡은 집계는 13%). 그런데 주간 상승률은 6월 셋째 주 2.22%를 정점으로 1.65%, 1.46%로 꺾였습니다.

규제 이후 한 달간 동탄구 토지거래허가 신청은 133건입니다. 시행 직전 한 달 실거래가 1,732건이었으니 7.7% 수준입니다. 반면 현장에서는 양도세 중과로 다주택자가 매물을 거둬들이면서 '거래는 없는데 호가는 오르는' 상태가 이어졌습니다.

거래 절벽과 호가 상승이 동시에 나타나는 국면인데요. 그 사이에서 실제로 체결된 값이라는 점이 이번 12억 2,000만원의 유일하면서도 가장 큰 의미입니다. 호가가 아니라 성사 가능한 가격의 실측치니까요.

반대로, 값을 아래에서 받쳐 주는 조건도 함께 적어 두겠습니다.

• 2026~2027년 이 단지 반경에 새로 입주하는 아파트가 사실상 없습니다. 인근 입주 예정 물량은 2028년(e편한세상동탄역어반원 610세대 등)에 몰려 있습니다.
• 임대사업자 비중이 0.1%라 매물이 한꺼번에 나올 압력이 낮습니다.
• 트램 204역이 460m에 계획돼 있습니다.
• 우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장은 단기적으로 상승세 둔화나 거래 숨 고르기가 나타날 수 있다면서도, 반도체 산업 확장과 GTX-A 기대가 유효해 실수요 기반이 유지되는 한 가격 하방이 제한될 가능성이 있다고 평가했습니다. 같은 은행 남혁우 연구원은 규제 이후 경기 남부 주거지역 흐름을 '혼조세'로 진단했습니다.

종합 판단 — 상승의 최신값이 아니라, 규제 이후의 첫 실측치

세 가지를 겹쳐 놓으면 이번 거래의 자리가 나옵니다.

값의 절대 위치는 '제자리'입니다. 1년 전 같은 타입 거래와 금액이 같고, 두 달 반 전 고점보다 3,000만원 낮으며, 5년 전 최고가의 84.7% 수준입니다.

값의 상대 위치는 '청계동 하위권'입니다. 같은 연식·같은 세대 규모의 이웃 단지들과 전용 평당가가 1.85배 벌어져 있고, 그 격차는 동탄역까지의 거리로 대부분 설명됩니다. 단지 안에서도 6평 차이에 붙은 값이 2,000만원뿐입니다.

값의 성격은 '표본 하나'입니다. 규제 이후 두 달간 이 타입에서 나온 유일한 거래이고, 단지 전체로도 7·8월 두 달을 합쳐 4건, 6월 한 달(31건)의 8분의 1 수준입니다. 이 한 건으로 시세를 확정할 수는 없습니다.

정리하면 — 롯데캐슬 알바트로스 전용 122.6438㎡의 12억 2,000만원은 상승 추세의 최신 기록이 아니라, 삼중 규제와 기준금리 3.00%를 통과한 뒤 확인된 첫 체결 가격입니다. 실거주 조건(조경·주차·커뮤니티·초등학교)에 대한 평가와 시세 사이의 괴리가 이 단지의 오래된 성격이고, 이번 거래도 그 괴리를 그대로 보여줍니다.

만약 이 단지를 실제로 들여다보고 계신다면, 가격보다 먼저 확인할 것이 두 가지 있습니다.

하나는 개별 물건의 임대차 잔여기간입니다. 2년 실거주 의무가 붙어 있으니 언제 들어갈 수 있는지가 값보다 앞선 조건이고, 실거주 의무 유예 관련 제도도 아직 검토 중입니다. 다른 하나는 전용면적 소수점입니다. 같은 46평형 안에서 1억 8,000만원이 갈리는 단지니까요.

그다음에 볼 것은 후속 거래입니다. 12억대 초반이 다시 확인되는지, 아니면 6월의 12억 5,000만원 쪽으로 붙는지 — 표본이 하나 더 쌓여야 이 값이 바닥인지 천장인지 말할 수 있으니까요.

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