동천자이 84㎡ 13.4억, 5년 만의 전고점 돌파일까

2026년 8월 27일, 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%p 올렸습니다. 두 달 연속 인상이고, 기준금리가 3%대에 올라선 것은 1년 9개월 만입니다.

바로 다음 날인 8월 28일, 경기도 용인시 수지구 동천동 105-3 동천자이 전용 84.949㎡(공급면적 기준 34평형) 22층이 13억 4,000만원에 매매 계약됐습니다. 국토교통부 실거래가 공개자료를 정제하는 아파트미와 집품이 계약일과 금액을 똑같이 적고 있고, 아파트미는 이 건에 신고가 표시를 붙였습니다.

이 금액은 같은 타입의 2021년 전고점 12억 4,900만원을 '5년 14일' 만에 넘어선 값인데요.

그래서 이 글에서 확인할 것은 하나입니다 — 금리가 오르는 국면에 찍힌 13억 4,000만원이 이 단지의 새 기준선인지, 아니면 얇은 표본 위에 홀로 올라선 한 점인지.

1,437세대 단지가 하루에 갈아치운 기록 두 개

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

먼저 이 값이 나온 곳이 어떤 단지인지부터 짚고 가겠습니다.

동천자이는 GS건설이 동천2지구 도시개발사업 'A-1블록'에 지은 1,437세대·10개동·최고 36층 단지입니다. 입주는 2018년 8월, 올해로 9년차입니다. 용적률은 297%(아파트미)와 298%(호갱노노)로 소스마다 1%p 갈리는데요. 어느 쪽이든 300%에 가까운 고밀 단지라는 성격은 같습니다. 건폐율은 16%, 주차는 1,854대로 세대당 1.29대입니다.

분양 당시 주택형은 전용 74㎡ 422가구, 84㎡ 778가구, 100㎡ 237가구였습니다. 84㎡가 단지의 54.1%를 차지합니다. 이번에 신고가를 쓴 평형이 단지 세대의 절반을 넘는다는 뜻이라, 이 한 건이 단지 전체 시세에 주는 파급이 작지 않습니다.

여기서 이름 하나를 정리하고 넘어가겠습니다. 인근의 '동천센트럴자이'는 분양 당시 이름이 '동천자이 2차'였고, 같은 동천2지구의 A-2블록에 2019년 들어선 1,057세대 단지입니다. 시공사는 같지만 전혀 다른 아파트입니다. 아래 비교에서도 두 단지는 계속 따로 나옵니다.

이번 거래가 깬 기록은 두 개입니다.

하나는 타입 자체의 기록입니다. 전용 84.949㎡의 종전 최고가는 2021년 8월 14일 19층 12억 4,900만원이었습니다. 이번 값은 그보다 9,100만원(+7.3%) 높습니다. 2022년부터 2024년까지 이 타입이 8억대 중반~9억대에 머물렀던 것을 감안하면, 전고점 '회복'이 아니라 전고점 '돌파'입니다.

다른 하나는 단지 34평형 전체의 기록입니다. 종전 최고가는 2021년 11월 27일 전용 84.9554㎡ 21층 12억 7,000만원이었는데, 이번 거래가 7,000만원(+5.5%) 위에 찍혔습니다.

표에서 가장 눈여겨볼 줄은 2024년 6월 8일입니다. 이번과 똑같은 22층이 9억원에 팔렸습니다. 층 조건을 완전히 통제했을 때 2년 2개월 만에 4억 4,000만원(+48.9%)이 붙은 셈입니다.

직전 거래와의 대조는 더 노골적입니다. 2026년 1월 30일 34층이 11억원이었는데, 210일 뒤 12개 층 아래인 22층이 2억 4,000만원 더 받았습니다.

더 낮은 층이 더 비쌌습니다.

층 프리미엄으로는 설명이 되지 않는 상승입니다. 가격대 자체가 한 칸 올라섰다고 읽는 편이 맞습니다.

같은 34평인데 1억이 벌어진 이유

이 단지 34평형에는 전용면적이 일곱 개나 있습니다. 84.7646(34F)·84.805(34D)·84.9158(34C)·84.949·84.9497·84.9554·84.9575㎡입니다. 소수점 두 자리로 반올림해 '84.95㎡'가 되는 것은 84.949와 84.9497 두 개뿐이고, 이번 거래는 그중 84.949㎡입니다.

이 구분이 왜 중요하냐면 — 19일 사이에 두 평면의 값이 1억 4,500만원 벌어졌기 때문입니다.

8월 9일 84.9497㎡ 18층이 11억 9,500만원에 신고가로 팔렸고, 8월 28일 84.949㎡ 22층이 13억 4,000만원에 팔렸습니다. 3주 만에 12.1% 차이입니다. 단지 전체가 같은 속도로 오른 것이 아니라, 특정 평면에 매수세가 몰렸다는 신호로 읽힙니다.

2위인 84.9158㎡(12억 4,000만원)와의 간격이 정확히 1억원입니다. 이번 값은 34평 가격대의 '평균'이 아니라 명확한 상단입니다.

그렇다고 이 한 평면만 튄 것은 아닌데요. 2026년 1~8월 동안 이 단지에서는 74㎡·84㎡·100㎡를 합쳐 아홉 개 평면이 차례로 신고가를 새로 썼습니다. 3월 84.7646㎡, 5월 74.9496㎡, 6월 84.9158㎡, 7월 84.805㎡와 74.9346㎡·74.9725㎡, 그리고 8월 84.9497㎡까지 이어진 릴레이의 마지막 주자가 이번 거래입니다.

다만 단지 전체 최고가는 이 거래가 아닙니다. 7월 10일 전용 100.24㎡(41B) 25층이 14억원에 팔렸습니다. 전용면적이 15.3㎡나 큰 집과의 차이가 6,000만원뿐입니다. 게다가 같은 41B 21층은 8월 6일 11억 5,000만원에 거래됐습니다. 대형은 편차가 큰 반면, 국민평형의 단가가 훨씬 빠르게 올라오고 있다는 뜻입니다.

거래량도 함께 봐야 합니다. 2026년 8월 이 단지 매매 신고는 다섯 건뿐이고, 최근 3개월로 넓혀도 18건입니다. 1,437세대 규모에서 월 5건이면 회전율이 낮습니다.

거래가 늘어서 오른 시장이 아닙니다. 적은 거래 속에서 호가가 그대로 관철되며 올라온 구조입니다.

지하철까지 도보 21분, 그런데 교문은 59m

교통 조건부터 솔직하게 적겠습니다. 신분당선 동천역까지 1.4km, 도보 21분입니다. 집품은 이 단지를 아예 '인근 역세권 없음'으로 분류합니다.

같은 동천동 안에서 비교하면 차이가 분명한데요. 동천센트럴자이는 동천역까지 897m(도보 13분), 동천디이스트는 626m(도보 11분)입니다. 셋 중 가장 먼 단지입니다. '신분당선 동천동'이라는 한 줄로 이 단지를 설명하면 21분이라는 실제 조건이 지워집니다.

대신 버스가 실질적인 주력 수단입니다. 광역버스 정류장이 500m 이내에 있고, 집품 기준 단지 정류소까지 도보 3분입니다. 고속철도 판교역까지는 5.8km·20분입니다. 반경 1.5km 이내 철도 개발 재료는 확인되지 않습니다. 교통이 앞으로 좋아진다는 전제로 이 가격을 설명하기는 어렵습니다.

학군은 정반대 성격입니다. 배정 초등학교는 동천초등학교이고 동천초 통학구역인데, 거리 표기가 소스마다 갈립니다. 아파트미는 59m·도보 1분, 호갱노노는 195m·도보 3분, 집품은 도보 6분으로 적습니다. 10개동·36층 단지라 동 위치와 출입구에 따라 실제 거리가 달라지는 것으로 보는 편이 합리적입니다. 어느 표기를 쓰든 동천동에서 초등학교가 가장 가까운 축이라는 결론은 바뀌지 않습니다(동천센트럴자이 324m, 동천디이스트 366m, 더샵동천이스트포레는 풍덕초 711m).

중학교는 짚어야 할 대목이 있습니다. 수지1중학군이며 단일 배정이 아닙니다. 아파트미가 집계한 이 학군의 학업성취도 A등급 비율은 용인한빛중 59.4%, 성복중 52.9%, 수지중 48.5%, 문정중 44.5%, 손곡중 42.4%, 성서중·신봉중 41.4%, 정평중 38.8%입니다.

최상위와 최하위의 격차가 20.6%p입니다. '수지 학군'이라는 한마디로 프리미엄을 설명하면 이 20.6%p가 통째로 생략됩니다. 배정은 학군 단위로 이뤄지므로 특정 중학교 진학이 보장되지 않습니다. 고등학교는 수지고·죽전고 등이 인근으로 표기됩니다.

생활 조건은 무난한 편입니다. 지역난방(열병합) 계단식이고, 관리비는 2026년 8월 기준 겨울 33만원·여름 25만원·평균 28만원입니다. 단지 안에 국공립 어린이집이 두 곳 있고, 지하주차장 리모델링은 구획별로 순차 완료 중이라 전체 마무리는 10~11월 예정입니다. 임대사업자 등록 세대가 1,437세대 중 25세대(1.7%)뿐이라는 점도 실거주 위주 단지라는 성격을 보여줍니다.

입주민들이 직접 쓴 평가도 방향이 비슷한데요. "정남향 4베이 판상형 영구조망"이라는 글, 단독주택에 살다 임장 왔다가 매수했다는 3년 거주 후기("동 간격 넓고 조경 퀄이 상당히 좋음")가 반복해서 올라옵니다. 반면 스스로 꼽는 단점은 거의 하나로 모입니다 — 장보기입니다. "근처 마트가 없다는 게 유일한 단점"이라는 진술이 대표적입니다(대형마트가 내년 오픈한다는 언급이 함께 달려 있습니다).

교통·학원이 아니라 주거 환경이 만족도의 축인 단지입니다. 도보 21분을 감수하는 수요층의 성격과도 맞아떨어집니다.

연식 순서와 가격 순서가 어긋나 있던 다섯 단지

동천동 84㎡대를 아파트미 2026년 8월 기준으로 늘어놓으면 이렇게 됩니다.

표를 보면 이상한 점이 바로 눈에 들어옵니다. 2018년 준공으로 다섯 중 세 번째로 새 건물인데, 84㎡대 현재가는 꼴찌입니다. 2007년 준공 단지보다도, 2010년 준공 단지보다도 낮게 적혀 있습니다. 연식 순서와 가격 순서가 어긋나 있던 상태입니다.

이번 13억 4,000만원은 그 어긋남을 정면으로 되돌린 값입니다.

13억 4,000만원을 전용 84.949㎡(25.70평)로 나누면 전용 평당 5,214만원입니다. 더샵동천이스트포레(5,200만원)와 사실상 같고, 동천센트럴자이(5,500만원)와는 5.3% 차이로 좁혀집니다. 단지 시세 표기(4,400만원) 기준으로는 여전히 꼴찌지만, 이 한 건만 놓고 보면 동천동 84㎡ 서열이 재편되는 지점입니다.

주변도 같은 방향으로 움직였습니다. 동천센트럴자이 전용 84.9694㎡가 7월 12일 14억 3,500만원, 84.936㎡가 7월 29일 13억 8,000만원에 거래됐고, 래미안이스트팰리스3단지 전용 84.99㎡는 8월 13일과 18일 각각 13억원에 신고가를 썼습니다. 동천디이스트 전용 84.911㎡의 최고가는 7월 19일 11층 13억 500만원입니다.

동천동 84㎡대가 2026년 7~8월에 일제히 13억 선을 넘었고, 이번 거래는 그 흐름 안에서 가장 높은 값입니다. 형제 단지인 동천센트럴자이와의 격차는 9,500만원까지 좁혀졌습니다.

다만 수지구 전체로 시야를 넓히면 위치가 달라집니다. 성복역롯데캐슬골드타운 전용 84㎡는 7월 15일 18억 500만원에 거래돼 최고가를 새로 썼고 호가는 19억~20억원대입니다. 같은 구, 같은 전용면적인데 4억 6,500만원 차이입니다.

그 격차를 만드는 건 결국 역까지의 거리입니다. 앞에서 본 도보 21분이 여기서 값으로 환산돼 돌아옵니다.

현금 7억~8억을 만들 수 있는 사람만 남는 가격

이 거래를 '누가 샀을까'로 바꿔 보면 답이 상당히 좁혀집니다.

용인시 수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역에 동시 지정됐습니다. 2025년 10월 20일 계약분부터 아파트를 사려면 허가가 필요하고, 2년 실거주 의무가 붙습니다. 허가에는 통상 2주가 걸립니다.

그래서 이번 매수자는 실거주자로 보는 것이 자연스럽습니다. 전세를 끼고 들어가는 방식 자체가 제도적으로 막혀 있으니까 그렇습니다.

자금은 이렇게 계산됩니다. 규제지역 무주택자 LTV는 70%에서 40%로 줄었고, 주택가격별 주담대 한도는 15억 이하 6억원·15억~25억 4억원·25억 초과 2억원입니다.

13억 4,000만원 × LTV 40% = 5억 3,600만원. 15억 이하 한도(6억원)보다 낮으니 LTV가 구속 조건이 됩니다. 나머지 8억 400만원은 자기자금입니다. 생애최초 구입자라면 LTV 70%가 유지돼 9억 3,800만원이 계산되지만, 6억원 한도에 걸려 실제 대출은 6억원이고 자기자금은 7억 4,000만원입니다.

어느 쪽이든 현금 7억~8억을 마련할 수 있는 사람만 참여 가능한 가격대입니다.

세금도 방향이 같습니다. 다주택자 취득세가 2주택 8%, 3주택 이상 12%로 중과되므로 2주택자가 이 집을 사면 취득세만 1억 720만원입니다. 양도세는 다주택자 기본세율에 20~30%p가 중과되고 장기보유특별공제가 배제됩니다(2026년 5월까지 유예). 조정대상지역 지정으로 1가구 1주택 양도세 비과세에도 2년 거주 요건이 붙었습니다. 보유 기간뿐 아니라 거주 기간까지 묶이는 물건입니다.

여기에 전세대출을 보유한 차주는 3억원 초과 아파트 취득이 제한되고, 신용대출 1억원 초과 차주는 1년간 규제지역 주택 구입이 제한됩니다. 1주택자의 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영되고 스트레스 금리 하한도 3%로 올랐습니다.

전세 쪽 숫자도 함께 보겠습니다. 이 평형 전세 신고가는 2026년 7월 9일 20층 7억 9,000만원(신규)입니다. 그런데 같은 시기 재계약 전세는 5억 9,500만~6억 900만원대입니다.

같은 평형 안에서 신규와 재계약이 1억 8,000만원 벌어져 있습니다. 기존 세입자는 아직 옛 가격에 살고 있고, 새로 들어오는 사람만 7억대를 냅니다. 재계약 만기가 돌아오는 세입자에게는 지금이 가장 부담이 큰 국면입니다.

전세가율은 59.0%, 갭은 5억 5,000만원으로 계산되는데요. 앞서 본 대로 이 지역은 전세를 낀 매수가 금지돼 있으므로, 이 5억 5,000만원은 진입 비용이 아니라 참고 지표로만 읽어야 합니다.

이 단지 34평 보유자 입장에서는 또 다른 숙제가 남습니다. 34평 상단이 12억 7,000만원에서 13억 4,000만원으로 갱신됐지만, 아파트미 표기 현재가는 여전히 11억 4,000만원입니다. 이 2억원의 간극을 좁히느냐가 실현 여부를 가릅니다.

금리는 올랐는데 값도 올랐습니다 — 그리고 의심할 지점

이제 도입부의 장면으로 돌아가 보겠습니다.

기준금리 3.00%는 대출 조건에 곧바로 반영됩니다. 2026년 8월 31일 기준 5대 은행 주택담보대출 금리는 5년 고정형 연 4.68~7.12%, 변동형 연 4.22~6.46%입니다. 4월 말 고정형이 4.25~6.85%였으니 상단이 계속 올라온 셈이고, 신규취급액 평균금리도 4.36%에서 4.48%로 움직였습니다.

앞에서 계산한 주담대 5억 3,600만원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 하면 — 연 4.68%에서 월 약 277만원, 연 6.46%에서 월 약 337만원입니다.

금리 구간에 따라 월 60만원이 갈립니다.

문제는 방향입니다. 신규 주담대 중 변동금리 비중이 68.1%로 약 12년 만에 최고인데, 기준금리는 오르는 쪽입니다. 0.25%p 인상이면 차주 1인당 연 이자가 약 29만 6,000원 늘어납니다. 모건스탠리는 내년 1분기 기준금리 3.5% 도달을 예상합니다. 13억 4,000만원을 대출로 받쳐 산 사람에게 가장 큰 변수는 단지 시세가 아니라 금통위입니다.

그런데도 값이 오른 이유로 지목되는 것이 공급입니다. 2026~2028년 분당구와 수지구의 신규 입주 예정 물량은 더샵 분당티에르원 873가구가 전부입니다. 같은 기간 경기도 전체 입주 예정 21만 3,520가구의 0.41%입니다. 두 지역 인구가 경기도의 16.26%를 차지하는 것과 나란히 놓으면 40배 가까운 불균형입니다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 완성된 도시인 분당과 수지는 재건축·리모델링 외에 신규 공급이 불가능하다고 설명합니다. 수지구는 2024년 11월 이후 신규 공급이 끊겼고 향후 2~3년 공급 예정 단지도 없습니다.

지표도 그 방향을 따라왔습니다. 2026년 7월 20일 기준 수지구 연초 대비 누적 상승률은 11.24%로 분당구(9.91%)를 앞섰고, 2월 넷째 주에는 주간 0.61%로 수도권 최고를 기록했습니다. 2025년 12월 15일부터는 11주 연속 전국 1위였습니다. 2025년 1~11월만 해도 수지구 상승률(7.32%)이 분당구(17.39%)의 절반에 못 미쳤는데, 2026년 들어 순서가 뒤집혔습니다.

여기까지가 상승 논리라면, 반대쪽도 같은 무게로 봐야 합니다.

첫째, 표본이 얇습니다. 전용 84.949㎡는 2026년에 단 두 건 거래됐고 그중 하나가 이번 건입니다. 8월 단지 전체 매매도 다섯 건입니다. 신고가 한 건으로 1,437세대를 재평가하기에는 근거가 두텁지 않습니다. 다음 한두 건이 12억대로 돌아가면 이 13억 4,000만원은 아웃라이어로 남습니다.

둘째, 등기가 아직 확인되지 않았습니다. 아파트미는 이번 8월 28일 건에 등기 완료 표시를 붙이지 않았습니다(같은 페이지의 4월·5월 건에는 등기 표기가 있습니다). 이 단지에서는 2024년 2월 28일과 2021년 2월 20일 건이 실제로 계약 후 취소된 이력이 있습니다. 계약 해제가 실제로 나오는 단지라는 뜻이라, 소유권 이전 전이라는 점은 감안해야 합니다.

셋째, 매물은 늘고 청약은 미달했습니다. 2026년 3월 시점 수지구 매물은 43.5% 증가한 것으로 집계됐고, 수지구 신규 분양 단지 청약 경쟁률은 0.67대 1로 미달이었습니다. 기존 아파트는 신고가를 쓰는데 새 아파트 청약은 미달이라는 건, 이 상승이 지역 전체 수요의 균질한 확장이 아니라 특정 가격대·특정 물건으로 쏠린 결과라는 반증입니다.

넷째, 전문가 전망이 갈립니다. 한 감정평가사는 강남 3구나 과천이 하락 전환한 상황에서 수지구만 계속 오르기는 쉽지 않다고 봤고, KB국민은행 부동산수석전문위원도 경기 남부 동조화가 강해 강남 조정의 영향을 받을 것이라고 했습니다. 반면 단기 조정 후 강세가 이어진다는 시각도 있습니다. 다만 양쪽 다 '강남이 먼저 움직이면 수지가 따라간다'는 전제는 공유합니다. 차이는 시점뿐입니다.

한 가지 더. 이 단지에는 시세와 크게 벌어진 저가 체결도 실제로 나옵니다. 2026년 4월 22일 전용 84.9554㎡ 7층이 7억 6,000만원에, 2024년 1월 20일 84.949㎡ 15층이 6억 5,000만원에 신고됐습니다. 각각 같은 시기 다른 34평 거래보다 2억 5,000만~2억 9,000만원 낮습니다. 평균이나 상승률을 계산할 때 이런 건을 그대로 넣으면 숫자가 흔들립니다.

종합 판단 — 확인된 상단이지, 확정된 시세는 아닙니다

정리해 보겠습니다.

13억 4,000만원은 세 가지를 동시에 보여줍니다. 전용 84.949㎡의 5년 만의 전고점 돌파, 단지 34평 전체의 최고가 경신, 그리고 동천동 84㎡ 서열에서 이 단지가 연식에 맞는 자리로 되돌아오는 과정입니다. 전용 평당 5,214만원이라는 단가는 형제 단지와 5.3% 차이까지 좁혀진 값이라, 터무니없이 튄 숫자로 보기는 어렵습니다.

동시에 이 값은 '확정된 시세'가 아니라 '확인된 체결 상단'입니다. 2026년 거래 두 건, 8월 다섯 건이라는 얇은 표본 위에 서 있고, 등기도 아직 확인되지 않았습니다. 단지 시세 표기 11억 4,000만원과의 2억원 간극은 다음 거래들이 메워야 좁혀집니다.

성격도 분명히 해두는 편이 좋겠습니다. 도보 21분이라는 조건 때문에 이 단지는 역세권 프리미엄으로 설명되는 물건이 아닙니다. 초등학교 근접, 넓은 동 간격, 조경 같은 주거 환경이 값을 떠받치고 있고, 그 위에 공급 절벽이라는 지역 조건이 얹혀 있습니다. 반대로 마트 접근성처럼 입주민이 스스로 꼽는 약점도 그대로 남아 있습니다.

솔직히 말씀드리면, 이 거래에서 가장 인상적인 대목은 금액이 아니라 타이밍이었습니다. 기준금리가 3%대로 올라선 바로 다음 날 신고가가 찍혔다는 것 — 매수자가 금리보다 공급 부족과 전세 상승을 더 크게 봤다는 뜻이니까요.

앞으로 볼 지점은 세 가지로 좁혀집니다. 뒤이은 34평 거래가 13억대를 따라오는지, 8월 28일 건의 소유권 이전이 확인되는지, 그리고 금통위가 어디까지 올리는지.

세 가지 중 어느 하나도 아직 답이 나오지 않았습니다. 신고가는 기록이지 결론이 아니니까요.

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