[부동산] 래미안이스트팰리스4단지 129㎡ 11.5억 — 1층이 만든 4.3억 격차

2026년 7월 18일, 전용 129.70㎡ 15층이 15억 8,000만원에 매매됐습니다. 이 타입 역대 최고가입니다. 그리고 30일 뒤인 8월 17일, 같은 단지 같은 전용면적 1층이 11억 5,000만원에 매매됐습니다.

차이는 4억 3,000만원, 비율로는 27.2%입니다. 집순위·실꺼래·KB부동산·집품 네 곳이 8월 17일 건의 계약일과 층, 금액을 모두 같게 적고 있어 거래 자체에는 이견이 없습니다.

같은 여름, 같은 평면에서 나온 두 숫자인데요. 그래서 이 글에서 확인할 것은 하나입니다 — 11억 5,000만원이 무너져 내린 값인지, 아니면 이 단지가 원래 갖고 있던 가격 폭의 바닥인지.

■ 성복동이 아니라 동천동입니다

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

먼저 주소부터 바로잡고 가겠습니다. 이 단지는 성복동이 아니라 용인시 수지구 동천동에 있습니다. 정식 명칭은 '한빛마을 래미안 이스트팰리스 4단지'이고, 지번은 동천동 923, 도로명은 동천로153번길 6입니다. 도로명주소 조회 서비스가 두 주소를 같은 지점으로 확인해 줍니다.

같은 수지구라도 성복역을 낀 성복동과 동천역을 낀 동천동은 생활권도, 학군도, 가격대도 다릅니다. 이 글의 모든 판단은 동천동 기준입니다.

단지는 2010년 5월 입주한 17년차입니다. 620세대, 19개동(집품은 20개동으로 표기), 최고 15층. 시공은 삼성물산 건설부문이고 난방은 지역난방입니다.

숫자 중에 눈에 걸리는 것이 두 개 있습니다.

용적률 171%, 건폐율 23%. 2010년 준공 수도권 아파트치고 낮은 밀도입니다. 그리고 주차 1,358대, 세대당 2.19대 — 수도권 아파트 중에서도 최상위권입니다.

여기에 결정적인 사실이 하나 더 붙습니다. 이 단지의 가장 작은 평형이 전용 117.51㎡입니다. 전용 84㎡가 아예 없습니다. 117.51 / 129.70 / 130.28 / 149.67 / 160.07 / 170.42㎡… 이런 식으로 263.67㎡까지 올라가고, 620세대 전부가 대형 평형입니다.

이번 거래의 전용 129.70㎡는 그 안에서 아래에서 두 번째로 작은 타입인데요. 플랫폼마다 48평(집품)·49평(리치고)으로 표기하지만, 공급면적 실측값은 어느 소스에도 공개돼 있지 않습니다. 이 글에서는 전용면적 기준으로만 부르겠습니다.

관리비는 55평 기준 월 50만원 이상, 연평균 80만원대로 집계됩니다. 129.70㎡는 그보다 작지만, 총액 11.5억에 가려지기 쉬운 고정비라는 점은 짚고 넘어가야 합니다.

■ 2026년에만 4억 3,000만원이 벌어졌고, 1층은 3년째 제자리입니다

전용 129.70㎡의 2026년 매매는 8건입니다.

8건 평균은 약 13억 2,500만원입니다. 이번 11억 5,000만원은 그 평균보다 13.2% 낮고, 2026년 최저가입니다.

여기서 '급락'이라는 단어를 꺼내기 전에 봐야 할 숫자가 있습니다.

KB부동산의 2026년 8월 이 평형 시세는 상위평균 13억 5,000만원 / 일반가 12억 5,000만원 / 하위평균 11억원입니다. 이번 거래는 하위평균보다 5,000만원 높고 일반가보다 1억원 낮습니다.

폭락한 급매가 아니라 하위 구간의 정상 가격이라는 뜻인데요. 직전 거래인 8월 7일 10층 13억 5,000만원과 열흘 만에 2억원이 벌어진 것도, 시장이 열흘 사이에 무너진 게 아니라 같은 주에 1층과 10층이 2억원 차이로 팔리는 것이 이 단지의 평상시 모습이기 때문입니다.

그렇다면 이 거래의 좌표는 어디일까요. 총액이 아니라 층을 맞춰서 봐야 답이 나옵니다. 전용 129.70㎡ 1층 거래만 뽑아 보면 이렇게 됩니다.

2020년 2월 7억 5,700만원 → 2023년 8월 11억 4,000만원 → 2024년 3월 10억 9,500만원 → 2025년 6월 11억 6,000만원 → 2026년 8월 11억 5,000만원.

1층은 3년째 11억 초중반에 묶여 있습니다. 2023년 8월 11억 4,000만원에서 2026년 8월 11억 5,000만원, 36개월 동안 1,000만원(+0.9%)입니다.

같은 기간 이 평형 고층은 11억대에서 15억 8,000만원까지 올라갔습니다.

시계를 더 길게 돌리면 1층도 오르긴 했습니다. 2020년 2월 7억 5,700만원에서 6년 반 만에 3억 9,300만원(+51.9%), 연평균 6.6% 수준입니다. 나쁜 성적은 아닌데요. 문제는 상승장이 열린 2023년 이후 구간에서만 1층이 통째로 빠져 있다는 점입니다.

전고점과 대조하면 더 선명합니다. 이 평형 전고점은 2022년 5월 10층 14억 5,000만원인데, 이번 1층은 그보다 3억원(-20.7%) 아래입니다. 반면 같은 평형 15층은 2026년 7월에 전고점을 1억 3,000만원(+9.0%) 넘어섰습니다. 같은 평형 안에서 전고점을 이미 뚫은 물건과 20% 아래에 있는 물건이 나란히 존재합니다.

다만 두 가지는 확인되지 않았습니다. 이 단지 1층에 테라스나 개인 정원 같은 저층 특화 설계가 있는지는 개별 세대 평면이 공개되지 않아 알 수 없고, 2025년 10월 15일 5층 9억원처럼 같은 시기 시세보다 3억 6,000만원 낮은 거래도 이력에 섞여 있습니다. 거래 유형 표기가 없어 원인을 단정할 수 없습니다.

솔직히 말씀드리면, 이런 이상치가 실제로 섞여 있다는 사실 자체가 실거래 한 건으로 단지 시세를 말하면 안 되는 이유입니다.

■ 형제 단지와 견줘도, 층이 면적을 이깁니다

동천동에는 같은 이름의 래미안 이스트팰리스가 1단지부터 4단지까지 나란히 있습니다. 그리고 1단지에도 똑같은 전용 129.69~129.70㎡가 있습니다.

가장 직접적인 비교는 1단지입니다. 7월 23일 전용 129.69㎡가 13억 2,000만원에 거래됐는데, 이 값은 4단지 2026년 평균(13억 2,500만원)과 사실상 같습니다. 층 표기가 없어 단정하긴 어렵지만, 브랜드·연식·학군이 같은 두 단지의 같은 평형이 같은 값에 움직인다는 뜻입니다.

그러니까 이번 11.5억의 할인은 '4단지라서'가 아니라 '1층이라서' 생긴 값입니다.

옆 단지 사례가 이 해석을 한 번 더 받쳐 줍니다. 3단지 전용 118.92㎡는 7월 23일 13억 8,000만원에 팔렸습니다. 4단지 129.70㎡보다 3.3평 작은 집이 2억 3,000만원 비쌉니다. 2단지 148.66㎡는 21층과 5층 사이에서 1억 5,500만원이 벌어졌고요.

이 단지들에서는 면적보다 층·타입·개별 물건 조건이 값을 먼저 정합니다.

대형 평형이라는 조건은 역풍이자 순풍입니다.

역풍 쪽은 단가입니다. 집품 집계 기준 이 단지 평당가는 3,009만원으로 동천동 평균(3,487만원)보다 평당 478만원 낮습니다. 총액이 커서 대출·취득세 부담이 크고 매수층이 얇으니 면적 단가가 구조적으로 깎이는 겁니다. 620세대는 동천동 대단지 순위 5위권 밖이라 대단지 프리미엄으로 설명되는 단지도 아닙니다.

순풍 쪽은 흐름입니다. 한국부동산원 통계 기준 2025년 11월까지 5년간 수도권 전용 135㎡ 초과 대형은 14.3% 오른 반면 40㎡ 이하 소형은 1.4%에 그쳤습니다. 이번 129.70㎡가 속한 102㎡ 초과~135㎡ 이하 구간은 9.6%였고요.

대형이 소외 자산에서 선호 자산으로 돌아서는 흐름은 분명히 있습니다. 다만 그 흐름은 이 단지 고층까지는 도달했고, 1층까지는 아직 오지 않았습니다.

■ 교육 91점, 교통 42점 — 49점 차이가 값을 만듭니다

이 단지 가격을 만드는 건 교통이 아니라 학군입니다.

용인한빛초등학교는 동천로153번길 23에 있습니다. 단지 주소가 동천로153번길 6이니 같은 길 위, 도보 4분입니다. 학생 687명, 학업성취도 1.5등급으로 전국 상위 13%·경기 상위 8%입니다.

용인한빛중학교는 동천로 177. 학업성취도 1.2~1.3등급, 경기 상위 3%입니다. 특목고·자사고 진학은 외고 7.6%(전국 상위 2%), 자사고 2.8%, 과학고 0.7%. 수지1중학군 학교별 A등급 비율에서도 용인한빛중이 59.4%로 8개교 중 1위였습니다.

리치고 교육점수 91점의 실체가 이겁니다. 단지 주변에는 최대 1,450명 규모 학원까지 운영되고 있고요.

다만 여기에 조건이 하나 붙습니다. 중학교는 단일 배정이 아니라 학군 내 배정입니다. 같은 수지1중학군에는 A등급 비율 38.8%인 학교도 있습니다. '한빛중 도보권'이 곧 '한빛중 확정'은 아니라는 뜻입니다.

그리고 교통. 이쪽은 후기가 만장일치입니다.

• "동네가 정말 다 좋은데 동네를 벗어나려면 무조건 버스를 타거나 30분 이상 걸어서 지하철역까지 가야 해요" (평점 4.0)
• "퀄리티가 정말 높은 아파트입니다… 진짜 최고의 단점은 교통이 진짜 개별로입니다" (평점 4.0)
• "대중교통이 광역버스가 없는 게 좀 불편해요. 동천역까지 10분 이상 걸려요. 마을버스는 있어요. 자차 이동이 편하니 참고해주…" (평점 5.0)

평점 5.0을 준 사람조차 교통을 단점으로 적습니다. 도보 시간 진술이 10분과 30분으로 갈리는 건 동 위치와 목적지 차이로 보이는데요. 어느 쪽이든 역세권이라 부를 거리는 아닙니다.

단지 정문 앞에 버스정류소가 도보 3분 거리로 있고 마을버스 14-1번으로 동천역 접근이 됩니다. 다만 광역버스가 없고 배차간격이 길다는 지적이 반복됩니다. 리치고 교통점수는 42점입니다.

세대당 2.19대라는 주차 설계 자체가 자차 전제라는 뜻입니다. 지하철 통근자에게는 불리하고, 자차 통근자에게는 문제가 되지 않는 입지입니다.

집품 후기 평점은 4.2점(16건). 만족과 불만이 정확히 갈립니다. 건물 품질("지은 지 오래되었는데도 지금 신축되는…"), 치안(바로 앞 초등학교), 주차, 반려동물, 성지바위산 산책로처럼 단지 안쪽은 만점에 가깝고, 교통·상권·언덕 지형·관리비처럼 단지 바깥쪽은 낙제점입니다.

교육 91점과 교통 42점이라는 49점 격차가 후기 안에 그대로 들어 있는 셈입니다.

■ 11억 5,000만원을 실제로 치르는 조건

용인 수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역이자 투기과열지구로 지정됐습니다(효력 10월 20일). 아파트는 토지거래허가 대상이라 매수하려면 관할 구청 허가를 받아야 하고, 실거주 의무가 따라붙습니다.

숫자로 풀면 이렇습니다.

LTV 40%를 적용하면 11억 5,000만원에서 대출 가능액은 최대 4억 6,000만원입니다. 수도권 규제지역 주담대 한도 상한이 15억 이하 6억원이니 상한에는 걸리지 않고, LTV가 실질 제약입니다. 남는 6억 9,000만원은 자기자금이어야 합니다.

여기에 취득세가 붙습니다. 1주택 9억 초과 표준세율 3.0%에 지방교육세 0.3%p, 전용 85㎡ 초과라 농어촌특별세 0.2%p — 합쳐서 3.5%, 약 4,025만원입니다.

자기자금 6억 9,000만원에 취득세와 중개보수를 더하면 현금 7억 3,000만원 이상이 필요합니다. 11.5억이라는 총액보다 이 숫자가 실제 문턱입니다.

전세와 비교하면 또 다른 그림이 나옵니다. 이 평형 실거래 전세는 2026년 5월 11층 8억 7,000만원이었습니다. 매매 11억 5,000만원과의 차이가 2억 8,000만원, 전세가율 75.7%인데요. 숫자만 보면 갭이 얇지만 토지거래허가구역이라 갭 진입 자체가 제도적으로 막혀 있습니다.

그래서 이 거래의 매수자는 실거주로 봐야 합니다. 매수 동기도 시세차익이 아니라 용인한빛초·중 도보권 + 전용 129.70㎡ + 세대당 2.19대 주차라는 정주 조건 쪽입니다.

입장별로 정리하면 이렇게 갈립니다.

• 매수자: 현금 7억원대를 들고 자차 통근이 가능한 학령기 자녀 가구에게 성립하는 조건입니다. 1층이라는 대가로 같은 평형 고층보다 4억 3,000만원 적게 들어갔습니다.
• 매도자: KB 하위평균보다 5,000만원 높게 받았지만, 같은 평형 2026년 평균보다는 1억 7,500만원 낮게 팔았습니다.
• 같은 평형 저층 보유자: 좋은 소식은 아닙니다. 단지 전체가 오르는 동안 저층만 제자리라는 사실이 실거래로 다시 확인됐으니까요.
• 임차인: 1층을 11억 5,000만원에 사느니 11층을 8억 7,000만원에 전세로 사는 선택지가 경제적으로 유효한 구간입니다.
• 다주택자: 조정대상지역 2주택 취득세 8%, 3주택 이상 12%입니다. 11억 5,000만원 기준 9,200만원에서 1억 3,800만원. 사실상 진입 경로가 없습니다.

■ 이 값을 의심할 지점들

'하락 신호'로 읽는 것도, 싸게 잡은 물건으로 읽는 것도 모두 무리가 있습니다. 이 거래를 의심해야 할 지점을 순서대로 놓아 보겠습니다.

첫째, 층은 시간이 지나도 바뀌지 않습니다. 1층이 3년간 0.9% 오르는 동안 고층은 전고점을 넘겼습니다. 이 물건이 고층 흐름을 따라잡는다는 보장은 어디에도 없습니다.

둘째, 지역 상승률과 개별 물건 실적이 정반대입니다. KB 8월 월간 기준 용인 수지구는 2.76% 올라 경기 남부 2위였습니다. 경기 평균(0.83%)의 3.3배, 서울(1.14%)의 2.4배입니다. 그 국면에서 이 물건은 2024년 평균(11억 7,389만원)보다 낮은 값에 팔렸습니다.

셋째, 금리 방향이 불리합니다. 기준금리는 2026년 7월 16일 2.75%로 올랐고, 이 거래 열흘 뒤인 8월 27일 금통위를 두고 전문가 7명 중 4명이 3.00% 인상을 예상했습니다. 최종 금리 전망은 3.25% 안팎입니다. 대출 4억 6,000만원 기준 0.25%p는 연 115만원, 3.25%까지 가면 연 230만원의 이자 증가입니다.

넷째, 심리는 이미 꺾였습니다. KB 서울 매매가격 전망지수는 117.8로 전월보다 6.2포인트 내리며 2개월 연속 하락했습니다. 가격은 오르는데 기대는 식는 구간인데요. 이런 국면에서 가장 먼저 소외되는 물건이 저층·대형입니다.

다섯째, 개발 호재는 아직 자금 조달 단계입니다. 동천동 28만 7,783㎡ 유통업무단지를 지식산업센터·주거복합·업무시설로 개발하는 동천역세권 도시개발사업은 2026년 4월 기준 SPC 설립과 브릿지론 400억원 조달까지 왔습니다. 메리츠증권·포스코이앤씨가 참여하고 포스코이앤씨가 시공 예정입니다. 다만 사업시행자 지정 목표가 2027년 8월, 착수 예정이 2028년입니다. 2026년 8월 거래가에 반영됐다고 보기는 이릅니다.

여섯째, 경쟁 신축이 예고돼 있습니다. 동천역·수지구청역 도보권에 전용 84~155㎡ 480가구 규모 '수지자이 에디시온'이 2029년 상반기 입주 예정입니다. 더 나은 역세권에 신축 대형이 들어옵니다.

반대로 값을 떠받치는 조건도 분명합니다. 2026~2028년 성남 분당구와 용인 수지구를 합친 신규 입주 예정 물량은 873가구뿐입니다. 같은 기간 경기도 전체 물량 21만 3,520가구의 0.41%인데, 두 지역 인구 비중은 경기도의 16.26%입니다. 약 40배 격차입니다.

빈 땅이 없어 재건축·리모델링 외에는 새 공급이 불가능한 구조라, 2010년 준공 대형 평형 단지가 계속 재고 시장의 주력으로 남습니다.

■ 종합 판단 — 이 값은 '시세'가 아니라 '1층의 값'입니다

정리하면 이렇습니다.

11억 5,000만원은 이 단지 전용 129.70㎡의 시세가 아닙니다. KB 하위평균보다 5,000만원 높은, 하위 구간의 정상가입니다. 같은 달 10층이 13억 5,000만원, 지난달 15층이 15억 8,000만원에 팔린 것과 함께 놓아야 이 숫자가 제자리를 찾습니다.

그렇다고 싸게 잡은 물건이라고 보기도 어렵습니다. 이 단지 1층은 2023년 8월 11억 4,000만원에서 3년 동안 0.9% 움직였습니다. 층은 리모델링으로도 바뀌지 않는 조건이니까요.

결국 이 거래가 성립하는 자리는 좁습니다. 현금 7억원대를 준비할 수 있고, 자차 통근이 가능하며, 용인한빛초·중 도보권과 620세대 전부가 대형인 저밀도 단지의 정주 환경에 값을 매기는 사람. 토지거래허가에 따른 실거주 의무까지 감안하면 애초에 그 외의 매수자는 들어올 수 없는 물건이기도 합니다.

앞으로 확인할 것은 두 가지입니다.

하나는 8월 27일 금통위 결과입니다. 인상 전망이 과반인 상태에서 체결된 거래이니, 대출 4억 6,000만원을 낀 다음 매수자의 셈법이 여기서 달라집니다.

다른 하나는 이 단지 1층·2층의 다음 거래입니다. 3년째 이어진 11억 초중반 박스를 벗어나는 순간이 오는지, 아니면 고층만 다시 한 번 값을 갱신하는지 — 이 단지에서 층이 어떤 값어치인지는 결국 다음 저층 거래가 답해 줄 테니까요.

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