[부동산] 이매촌 청구 59㎡ 16.75억 vs 성지 — 재건축이 갈린 이유

"분당 이매동 청구 24평이 16억 8,000만원에 팔렸다"는 이야기를 보고 검색해 들어오셨다면, 먼저 정리하고 갈 것이 하나 있습니다.

2026년 8월 14일에 계약된 성남시 분당구 이매동 이매촌(청구) 전용 59.92㎡(공급 80.13㎡, 24평형) 7층의 신고 금액은 16억 7,500만원입니다. 정확히 16억 8,000만원짜리 거래는 그보다 두 달 반 앞선 6월 2일 6층 건이고, 그쪽이 이 타입의 역대 최고가입니다. 국토교통부 실거래가를 집계하는 세 개 플랫폼이 모두 8월 14일 건을 167,500만원으로 표기하고 있습니다.

그러니까 이번 거래는 신고가 경신이 아니라, 고점에서 500만원 아래 붙은 '2위 거래'인데요. 이 글에서 확인할 것은 그 500만원의 의미가 아니라, 재건축 궤도에서 한 번 떨어진 35년차 단지가 어떻게 이 값을 받고 있는가입니다.

■ 1992년생 710세대, 용적률 174%라는 땅

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

이매촌 청구는 이매동 123번지(양현로94번길 29)에 1992년 8월 31일 준공된 710세대 단지입니다. 시공사는 (주)청구, 최고 25층에 지역난방을 쓰고, 계단식과 복도식이 섞인 구조인데요. 2026년 기준으로 35년차입니다.

이 단지에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 가격이 아니라 두 개입니다.

용적률 174%, 세대당 주차 1.43대.

1992년 1기 신도시 단지 중에서도 낮은 용적률입니다. 같은 이매동의 한신이 210%, 삼성이 196%인 것과 비교하면 차이가 뚜렷한데요. 용적률이 낮다는 건 나중에 재건축이든 리모델링이든 무엇을 하든 늘릴 수 있는 여지가 남아 있다는 뜻입니다. 주차도 1,019대로 세대당 1.43대가 나옵니다 — 인근 성지와 한신이 나란히 0.88대라는 점을 생각하면 구축치고 이례적인 수치입니다.

다만 장부와 체감은 다릅니다. 실거주 후기에는 "주차 널널하고 조용합니다"라는 평과 "주차공간이 너무 부족함, 한 세대에 차량 3대 이상 갖고 있는 집이 가득한 듯"이라는 평이 나란히 올라와 있습니다. 주차차단기가 없어 외부 차량이 들어온다는 지적도 있고요. 집품 기준 실거주 인증 후기 18건의 평균 평점은 4.1점입니다.

결로, 공동현관의 쿰쿰한 냄새, 오래된 상가, 층간 생활소음 — 35년차 구축에서 나올 만한 항목은 대체로 다 나옵니다. 이 부분은 뒤에서 '2년 실거주 의무'와 다시 만나게 됩니다.

평형은 8개 타입인데, 이번에 거래된 24평형은 710세대 중 130세대(18.3%) 뿐입니다. 단지의 무게중심은 32평형(232세대)과 47평형(212세대)에 있고, 전용 59.92㎡는 이 단지에서 가장 작은 소수 타입입니다. 매물이 드무니 한 건이 시세를 끌어올리는 힘은 큰데, 반대로 팔 때 매수자를 찾는 시간도 길어질 수 있는 구조입니다.

참고로 동수는 소스가 갈립니다. 아파트미·위세브는 13개 동, 집품은 19개 동으로 적고 있는데요. 실거래에 찍힌 동 번호는 601~614까지 최소 14개가 확인됩니다. 건축물대장을 직접 떼기 전에는 어느 쪽이 맞다고 단정하기 어려워 양쪽을 그대로 적어 둡니다.

■ 1년 6개월 전, 같은 7층은 11억 8,000만원이었습니다

이 타입은 운 좋게도 7층 거래가 세 번 있습니다. 층 변수를 빼고 같은 조건끼리 맞대볼 수 있다는 뜻인데요.

1년 6개월 만에 4억 9,500만원, +41.9%입니다.

그런데 같은 표를 오른쪽 끝에서부터 읽으면 다른 그림이 나옵니다. +21.2%(7.3개월) → +14.3%(8.8개월) → +2.4%(55일)로, 상승 폭이 계단처럼 내려오고 있습니다. 연율로 환산해도 최근 구간이 직전 구간보다 낮습니다. '폭등'이라는 단어보다 '고점 부근에서 완만해진 상승'이 데이터에 더 가깝습니다.

두 가지는 따로 짚어야 합니다.

첫째, 2026년 4월 15일 4층 9억원 거래는 '직거래' 로 표기돼 있습니다. 같은 4층이 2025년 9월에 14억 1,750만원에 거래됐으니 시세 대비 36% 낮은 값인데요. 가족 간 거래 같은 특수관계 거래일 가능성이 크고, 시세 판단에서는 빼야 하는 숫자입니다. 이 건을 제외한 2026년 24평형 매매 6건의 평균은 16억 4,333만원입니다.

둘째, 2025년 10월 18일부터 2026년 5월 7일까지 약 6.7개월간 정상 매매가 한 건도 없습니다. 10·15 대책 시점과 정확히 겹치는데요. 거래가 반년 넘게 멈췄다가 다시 열렸을 때, 가격은 14억대가 아니라 16억 7,000만원부터 다시 시작했습니다. 거래량이 얼어붙는 동안 호가가 깎인 게 아니라 레벨이 올라간 겁니다.

지금 호가는 17억 2,000만~17억 3,000만원대에 18건이 걸려 있습니다. 실거래보다 5,000만원가량 위인데요. 반대로 KB 시세는 15억원으로 실거래보다 1억 7,500만원 아래입니다. 대출 한도 산정에 KB 시세가 쓰이는 경우가 있다는 점에서, 이 간격은 그냥 참고 수치가 아니라 실무적으로 걸리는 지점입니다.

■ 선도지구에서 떨어진 뒤 이 단지가 걸어온 길

여기가 이 단지를 다른 분당 단지와 갈라놓는 지점입니다.

이매촌 청구는 인접한 성지아파트(304세대)와 함께 기초구역 19번으로 묶여 있습니다. 두 단지만으로는 규모가 작아 사업성과 순서에서 밀린다고 본 청구 측은, 옆의 기초구역 20번(금강·동부코오롱)·21번(동신·한신)과 묶는 결합개발을 추진했는데요.

성지가 반대하면서 무산됐습니다.

그래서 청구 재건축준비위원회가 성남시에 낸 요청이 '재건축 대신 리모델링'입니다. 내용을 보면 4개 동 신축, 지하 3층 규모 주차장, 동별 2~3개 층 증축, 지상부 전면 공원화 — 이름만 리모델링이지 사실상 재건축에 가까운 계획입니다.

문제는 제도입니다. 하나의 기초구역 안에서 서로 다른 사업시행자가 리모델링과 재건축을 동시에 굴릴 수 있느냐가 쟁점인데요. 성남시는 국토교통부에 질의한 뒤 결정하겠다는 입장이고, 기초구역 규정(10년 단위 수립·5년 후 변경 가능)과의 충돌, 다른 구역으로 번질 가능성까지 함께 보고 있습니다. 관련 보도는 2025년 12월 3일 자이고 2026년 1월에 수정됐는데, 2026년 8월 21일 현재 국토부 회신이나 성남시 최종 결정을 전한 후속 보도는 확인되지 않았습니다.

같은 기간 옆 동네는 빠르게 움직였습니다. 분당 1기 선도지구 4곳(시범단지·샛별마을·목련마을·양지마을)은 2026년 7월 28일까지 사업시행자 지정을 모두 끝냈고, 1만 2,055가구에서 2만 413가구로 확대됩니다. 성남시는 2026년 7월 1~10일 2차 특별정비구역 지정 제안을 받았고 12월 도시계획위원회를 거쳐 고시할 예정인데, 사전 제안에만 50개 구역 6만 6,037가구가 몰렸습니다. 배정 물량은 약 1만 2,000가구 수준입니다.

같은 이매동의 아름마을 풍림·선경·효성은 1,634~1,700가구 규모로 2기 통합재건축 추진위를 꾸려 GTX 성남역 인접성을 내세우고 있고요. 군사시설 보호법 시행령 개정으로 고도제한이 최대 154m까지 풀리면서 40층 이상을 기대하는 목소리도 나옵니다.

정리하면 이렇습니다. 분당의 다른 단지들이 '선도지구 → 사업시행자 지정 → 착공'이라는 직선 위에 있을 때, 이 단지는 '탈락 → 결합개발 무산 → 리모델링 전환 요청 → 국토부 유권해석 대기' 라는 우회로 위에 있습니다.

그런데도 값은 1년 반 만에 41.9% 올랐습니다.

시장이 이 단지에 붙인 값은 '사업 진행 속도'가 아니라 '입지와 땅'이라는 뜻으로 읽힙니다. 용적률 174%와 세대당 1.43대가 나오는 대지 여유는 재건축으로 가든 리모델링으로 가든 유리한 조건이니까요. 다만 리모델링은 일반분양 물량이 재건축보다 적어 조합원 분담금 부담이 커지는 게 일반적이고, 이 단지의 예상 분담금 자료는 공개된 것을 확인하지 못했습니다.

"재건축이든 리모델링이든 아직 아무것도 확정되지 않았다" — 2026년 8월 현재의 정확한 상태는 이 한 줄입니다.

■ 이매역 142m에 GTX 621m, 그런데 학군은 다른 이야기입니다

교통은 이 단지의 가장 단단한 자산입니다. 이매역(수인분당선·경강선)까지 실측 142m, 도보 3분입니다. 여기에 GTX-A 성남역이 621m, 도보 10분이고요. 서현역도 걸어서 17분 거리에 있습니다.

더블 역세권에 GTX 도보권이 겹치는 자리는 분당에서도 흔하지 않습니다.

다만 실거주자들이 공통으로 다는 단서가 있습니다 — "지하철역은 아주 가깝지만 신분당선은 아닙니다." 판교·강남으로 직결되는 노선은 도보권이 아니라는 뜻이고, "차로 다닌다고 생각하는 게 좋다"는 후기도 있습니다.

같은 기초구역 파트너인 성지와 비교하면 구도가 선명해집니다. 성지는 이매역까지 19m(도보 1분), GTX 성남역까지 422m(도보 7분)로 역에 더 붙어 있습니다. 대신 청구는 용적률 174%에 주차 1.43대, 성지는 용적률 162%에 주차 0.88대입니다. 커뮤니티의 오랜 논쟁도 정확히 이 축에서 벌어집니다 — 역세권을 볼 것이냐, 대지 여유와 주차를 볼 것이냐.

학군은 솔직히 이 단지의 강점이 아닙니다. 안말초등학교가 451m 도보 7분이라 초품아 태그는 붙지만, 중학교로 가면 이야기가 달라지는데요. 분당중학군 16개교 중 이매중은 A등급 비율 39.3%로 7위입니다. 중상위권이긴 하지만 서현중(56.4%), 내정중(47.5%), 수내중(41.5%)과는 간격이 있습니다.

실거주 후기에도 "교통 치안 생활 인프라 다 좋음 — 학군 빼면", "이매동 성남대로 기준으로 학군이 많이 차이남", "초등 이후로는 학원 셔틀이 아쉽다"는 문장이 반복됩니다. 긍정 후기에서조차 학군에는 단서가 붙습니다.

즉 이 가격을 만든 건 학군 프리미엄이 아닙니다. 교통과 낮은 용적률, 그리고 정비사업 기대입니다. 정확한 배정 학교는 동·학년별로 달라질 수 있으니 실입주 전에는 학구도안내서비스로 직접 확인하시길 권해 드립니다.

그렇다면 이 값은 이매동 안에서 어디쯤일까요. 같은 이매동, 같은 1990년대 초반 준공 단지끼리 놓고 보겠습니다.

가장 눈에 띄는 건 삼성과의 격차입니다. 전용면적이 59.92㎡와 59.535㎡로 거의 같은데 2억 1,500만원 차이가 납니다. 삼성이 준공은 2년 늦고 세대수도 많은데 말이죠.

차이를 만든 건 연식이 아니라 용적률과 역거리입니다. 삼성은 196%에 이매역 도보 7분, 청구는 174%에 도보 3분입니다. 1기 신도시 구축 시장에서 값을 가르는 축이 '얼마나 새것인가'가 아니라 '얼마나 늘릴 수 있는가'로 옮겨갔다는 걸 보여주는 비교입니다.

한신과의 비교도 흥미롭습니다. 한신 전용 50.1㎡가 15억원인데요. 청구보다 전용이 약 3평 작은데 가격 차이는 1억 7,500만원뿐입니다. 소형일수록 총액 부담이 낮아 매수층이 두꺼워지고, 그래서 3.3㎡당 단가는 오히려 높아지는 구조가 이매동 전반에서 관찰됩니다.

실제로 청구 단지 안에서도 같은 현상이 나옵니다. 공급면적 기준 3.3㎡당 단가는 24평형이 약 6,910만원으로 가장 비싸고, 32평형 6,842만원, 47평형 5,530만원, 67평형 4,204만원 순으로 내려갑니다. 67평형 단가는 24평형의 61% 수준입니다.

뒤집어 보면 이건 반대 시각의 근거이기도 합니다. 정비사업을 전제로 하면 대지지분당 단가가 싼 쪽은 대형 평형이니까 말이죠. 성지에 24평형대 타입이 아예 없다는 점(31평·37평 두 타입뿐)도, 한 구역에 묶인 두 단지의 이해관계가 왜 갈렸는지를 설명해 줍니다.

■ 16억 7,500만원을 치르려면 통장에 얼마가 있어야 하나

분당구는 2025년 10월 15일 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐고, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 효력이 발생했습니다.

숫자로 옮기면 이렇습니다.

16억 7,500만원은 정확히 '15억 초과~25억 이하' 구간입니다. 무주택자 LTV 40%를 산술로 계산하면 6억 7,000만원이 나오지만, 구간별 한도 4억원이 먼저 걸립니다. 그래서 실제 대출 상한은 4억원이고, 나머지 12억 7,500만원은 현금이어야 합니다. 취득세와 중개보수를 얹으면 실제 필요 자금은 13억원을 넘습니다.

유주택자는 더 단순합니다. 규제지역에서 유주택자 LTV는 0% — 주택담보대출 자체가 나오지 않습니다. 기존 집을 처분해 현금을 만들지 않는 한 갈아타기 경로는 사실상 막혀 있습니다. 스트레스 DSR 금리도 1.5%에서 3.0%로 올라갔고요.

전세를 끼는 방법도 성립하지 않습니다. 이 타입 전세는 2026년 7월 4층 4억 3,500만원에 거래됐고, 시세 추정치를 써도 5억 8,599만원 수준입니다. 전세가율로 환산하면 26~35%, 갭은 11억~12억 4,000만원에 달합니다. 여기에 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무까지 겹치니 제도적으로도 봉쇄돼 있습니다.

흥미로운 건 방향입니다. 2025년 9~10월 5억~5억 2,500만원이던 전세가 2026년 7월 4억 3,500만원까지 내려온 거래가 있는데, 같은 기간 매매는 14억대에서 16억대로 올라갔습니다. 매매와 전세가 서로 반대로 움직인 구간인데요. 물론 같은 7월에 1층 5억 8,000만원 거래도 있어 층별 편차가 커서 '전세가 떨어졌다'고 단선적으로 말하긴 어렵습니다.

그래도 방향성은 읽힙니다. 이 가격을 만든 건 임대 수요가 아니라 실거주 수요와 자산 기대입니다.

그리고 이 지점에서 앞서 본 후기가 다시 걸립니다. 매수하면 2년을 실제로 살아야 하는데, 그 집은 결로와 오래된 상가, 주차 다툼이 있는 35년차 구축입니다. 6.7개월간 거래가 멈췄던 이유도 여기에 있다고 봅니다.

■ 이 값을 의심할 만한 지점들

균형을 위해 반대쪽 근거를 모아 보겠습니다.

하나, 신고가가 아닙니다. 8월 14일 16억 7,500만원은 6월 2일 16억 8,000만원을 넘지 못했습니다. 두 달 반 동안 이 타입은 고점을 갱신하지 못한 셈입니다.

둘, 속도가 꺾였습니다. 동일 7층 비교에서 +21.2% → +14.3% → +2.4%로 내려왔습니다. 단지 밖 지표도 같은 방향인데요. 분당구 주간 상승률은 7월 4주 0.58%로 전국 1위였다가 8월 1주 0.43%로 낮아졌습니다.

셋, 거래가 얇습니다. 710세대 단지에서 최근 3개월 거래가 9건, 분기 회전율로 1.3%입니다. 전용 59.92㎡는 2026년 8개월 동안 정상 매매가 6건이고요. 소수의 거래가 만든 가격은 방향이 바뀔 때도 빠릅니다.

넷, 확정된 사업이 없습니다. 앞서 본 대로 국토부 유권해석 대기 상태이고, 청구 단독 리모델링이 막히면 성지와 다시 합의를 만들어야 하는데 결합개발은 이미 한 번 무산됐습니다.

다섯, 하방을 받쳐줄 임대 기반이 얇습니다. 전세가율 26~35%는 거주 효용 대비 값이 앞서 있다는 신호로 읽을 수 있습니다.

반대편 근거도 물론 있습니다. 분당구와 용인 수지구를 합쳐 2026~2028년 3년간 입주 예정 물량이 1,000가구 미만이고, 2027년 더샵 분당티에르원 873가구가 사실상 전부입니다. 같은 기간 경기도 전체 입주 예정이 21만 3,520가구인데 분당·수지 비중은 0.41% — 두 지역 인구 비중 16.26%와 견주면 약 40배 격차입니다.

새 아파트가 물리적으로 나오지 않으니 '새집 수요'는 구축의 정비사업 기대로 흘러갈 수밖에 없습니다. 2025년 1~11월 분당구 아파트값이 17.39% 오른 배경입니다.

한국은행 기준금리가 2026년 7월 16일 2.50%에서 2.75%로 올라간 뒤에도 분당이 그 주 전국 1위로 오른 것 역시 같은 맥락으로 보입니다. 대출 한도가 4억원으로 묶인 시장은 애초에 대출 의존형이 아니니 금리 브레이크가 잘 듣지 않는데요. 다만 그건 반대로도 성립합니다 — 조정 국면이 오면 금리 인하라는 부양 카드도 잘 듣지 않을 수 있습니다.

공급 절벽과 규제가 부딪히며 만들어진 건 '계속 오르는 시장'이 아니라 '거래는 적고 가격만 움직이는 얇은 시장' 에 가깝습니다.

■ 종합 판단 — 사업 속도가 아니라 땅을 산 값입니다

정리하겠습니다.

2026년 8월 14일 이매촌 청구 전용 59.92㎡ 7층 16억 7,500만원은, 6월 신고가에서 500만원 모자란 고점 재확인 거래입니다. 1년 6개월 동안 41.9% 오른 끝자락에 찍힌 값이고, 상승 속도는 이미 뚜렷하게 완만해졌습니다.

이 값을 설명하는 건 세 가지입니다. 이매역 도보 3분과 GTX 성남역 도보 10분이라는 교통, 174% 용적률과 세대당 1.43대가 말해주는 대지 여유, 그리고 새 아파트가 나오지 않는 분당의 공급 구조입니다.

설명하지 못하는 것도 분명합니다. 학군은 분당 안에서 중상위권이고, 정비사업은 재건축인지 리모델링인지조차 정해지지 않았습니다. 매수하려면 현금 12억 7,500만원과 2년 실거주를 감당해야 하고, 그 2년은 35년차 구축에서 보내야 합니다.

그래서 제 판단은 이렇습니다 — 시장은 이 단지의 '완공될 미래'가 아니라 '그 미래를 지을 땅'에 값을 매기고 있습니다. 땅의 조건은 국토부 회신 결과와 무관하게 그대로 남지만, 지금 붙어 있는 기대감의 일부는 그 회신에 걸려 있습니다.

그러니 앞으로 지켜볼 것은 시세 그래프가 아니라 두 개의 문서입니다. 국토교통부가 하나의 기초구역 안에서 리모델링과 재건축을 함께 굴릴 수 있다고 회신하는지, 그리고 12월 성남시 도시계획위원회가 2차 특별정비구역 명단을 어떻게 확정하는지.

숫자는 이미 다 나왔고, 이제 남은 건 결정이니까요.

#이매촌청구 #이매촌청구실거래 #이매동아파트 #분당재건축 #분당리모델링 #분당구토지거래허가구역 #GTX성남역 #이매역역세권 #분당구축아파트