[부동산] 동천센트럴자이 77.73㎡ 14.5억 — 2층이 만든 신고가

2026년 들어 7월 20일까지 용인 수지구 아파트 매매가격은 11.24% 올랐습니다. 같은 기간 분당은 9.91%였습니다. 2025년까지만 해도 분당보다 덜 오르는 곳으로 분류되던 수지가, 올해 들어 순서를 뒤집었다는 뜻인데요.

그 국면 한복판에서 나온 거래가 하나 있습니다. 2026년 8월 15일, 경기도 용인시 수지구 동천동 동천센트럴자이 전용 77.7259㎡ 2층이 14억 5,000만원에 매매 계약됐습니다. 이 타입 역대 최고가입니다.

특이한 건 층입니다. 2층인데요. 그리고 이 값은 같은 단지 33평 최고가보다 비쌉니다. 그 모순이 어디서 나왔는지가 이 글에서 확인할 내용입니다.

■ 건폐율 15%에 8개동, 그리고 대중탕만 한 사우나

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

동천센트럴자이는 2019년 5월 입주한 1,057세대 단지입니다. 8개동에 최고 36층, 주소는 동천동 164-4, 도로명으로는 고기로45번길 40-18입니다. 시공은 GS건설, 난방은 지역난방이고 주차는 1,383대로 세대당 1.3대입니다.

숫자 중에 눈에 걸리는 조합이 하나 있습니다. 용적률 297.0%에 건폐율 15.0%입니다.

땅의 85%가 건물이 아니라는 이야기입니다.

동을 적게 두고 대신 높이 올린 구성인데요. 입주민들이 반복해서 쓰는 "단지 내 수목원 같은 조경", "아파트 조경이 좋아서 분수 보면서 힐링됩니다" 같은 표현에는 이런 물리적 근거가 깔려 있습니다. "204동 뷰 보고 가실게요~ 지인들이 리조트냐고 묻곤 해요"라는 글도 올라와 있습니다.

커뮤니티 시설은 이 단지에서 가장 자주 언급되는 항목입니다. 자이안카페, 헬스장, GDR 골프연습장 8타석, 스크린골프, 실내체육관(풀코트 농구장·배드민턴 2코트·탁구대 4대), 작은도서관, 텃밭, 분수 — 그리고 사우나입니다.

"진짜 대중탕 규모의 사우나 너무 좋습니다", "사우나는 동센자의 자랑 중 하나죠", "실내체육관에서 운동하고 사우나에서 시원하게 씻고 카페로 마무리"까지, 후기의 결이 한 방향입니다. 서울에서 이사 왔다는 입주민은 "커뮤니티며, 대중탕 안 부러운 사우나며, 단지 내 수목원 같은 조경, 주차공간 여유 등 장점이 너무 많아서 삶의 질이 수직 상승"이라고 적었고, 분당에서 성복·상현을 임장한 뒤 이곳으로 옮겼다는 글도 있습니다.

단점도 같이 나옵니다. "엘베가 한 개인 동이 있어서 출퇴근 시 힘듦", "주변 상권이 아주 발달한 편은 아니에요", "교통이 안 좋아요" — 세 가지가 반복됩니다. 최고 36층 단지에서 승강기가 한 대인 동이 있다는 건 아침 시간에 바로 체감되는 조건입니다. 8개동 1,057세대라 동별 편차가 크다는 뜻이기도 하고요. 후기 플랫폼 평점은 25개 기준 4.3점입니다.

관리비는 겨울 30만원, 여름 23만원, 평균 25만원 선입니다(단지 평균 기준). 14억대 집의 월 유지비가 25만원 안팎이라는 감각은, 이 단지를 실거주로 보는 사람에게 꽤 중요한 숫자입니다.

■ 4월부터 7월까지는 12억 언저리였습니다

먼저 표기부터 정리하고 가겠습니다. 이 단지 30평대에는 전용 77.7259㎡(30A), 77.7334㎡(30C), 77.8324㎡(30B) 세 타입이 있습니다. 실거래 공개 데이터를 그대로 받는 사이트들은 앞의 두 개를 똑같이 77.73㎡로 반올림해 보여줍니다. 이 글이 다루는 건 그중 30A입니다.

2026년 30A 매매는 8건입니다. 4월 18일 17층 12억 5,000만원, 5월 6일 1층 11억 5,000만원, 5월 30일 2층 12억 1,500만원, 6월 6일 19층 12억 9,000만원, 6월 13일 12층 12억 6,500만원, 6월 27일 18층 12억 8,000만원, 7월 17일 3층 12억 8,000만원. 그리고 8월 15일 2층 14억 5,000만원입니다.

앞의 일곱 건은 11억 5,000만~12억 9,000만원이라는 좁은 띠 안에 들어 있습니다. 8월 15일 거래는 그 띠의 위쪽을 1억 6,000만원 뚫고 나갔습니다. 완만한 우상향이 아니라 계단식 점프인데요. 8건 평균 12억 6,750만원과 비교하면 +14.4%입니다.

층으로 설명이 되는지부터 보겠습니다.

4~7월 구간에서는 층과 가격의 상관이 거의 없습니다. 3층이 12억 8,000만원, 19층이 12억 9,000만원 — 16개 층 차이가 1,000만원입니다. 이 단지 30A는 원래 저층 할인이 작았다는 뜻입니다. 그렇더라도 2층이 최고층대를 1억 6,000만원 이상 앞서는 건 기존 패턴 밖입니다.

조건을 더 좁혀 보겠습니다. 같은 30A, 같은 2층의 직전 거래는 5월 30일 12억 1,500만원입니다. 77일 만에 +2억 3,500만원, +19.3%입니다. 타입도 층도 완전히 통제한 비교에서 두 달 반 만에 19%가 붙었습니다.

직전 거래인 7월 17일 3층 12억 8,000만원과 비교하면 29일 만에 +1억 7,000만원(+13.3%)입니다.

개별 물건의 사정이 아니라 단지 가격대 전체가 통째로 올라섰다고 읽는 편이 데이터에 가깝습니다.

시간 축을 넓히면 그림이 더 분명해집니다. 이 타입의 연평균 체결가는 2024년 약 9억 7,389만원, 2025년 약 10억 7,283만원이었습니다. 2025년에는 12억을 넘긴 거래가 한 건도 없었고, 그해 최고가는 9월 20일 25층 11억 7,500만원이었습니다. 이번 14억 5,000만원은 그 최고가보다 11개월 만에 2억 7,500만원(+23.4%) 위입니다.

2021년 전고점은 10월 1일 22층 12억 5,000만원이었습니다. 이번 거래는 그 값을 4년 10개월 만에 2억원(+16.0%) 넘어섰습니다. 2022년에는 30A 매매가 한 건도 없었는데요 — 금리 급등기에 가격이 내렸다기보다 거래 자체가 멈췄던 흔적입니다.

가장 오래된 기록은 2020년 7월 9일 5층 9억 2,000만원입니다. 6년 1개월 만에 5억 3,000만원, +57.6%입니다. 공교롭게 2023년 9월 1일 2층도 9억 2,000만원이었습니다. 이 단지 저층이 3년 만에 1.58배가 됐다는 이야기입니다.

■ 30평 2층이 33평 최고층을 앞질렀습니다

이 거래의 진짜 쟁점은 여기입니다.

33D타입(전용 84.9694㎡)의 신고가는 7월 12일 12층 14억 3,500만원, 33A타입(전용 84.8152㎡)의 신고가는 6월 20일 20층 14억 1,000만원입니다. 이번 30A 2층 14억 5,000만원은 두 값보다 각각 1,500만원, 4,000만원 위입니다.

전용면적이 7.2㎡ 작은 집이, 그것도 2층이, 33평 고층 거래를 넘어섰습니다.

입주민 게시판이 실시간으로 반응한 지점도 정확히 여기입니다. "신고가! 30평 2층인데 34평 가격을 뛰어넘었네요"라는 글에 게시 14시간 만에 35명이 공감을 눌렀습니다.

단가로 환산하면 격차가 보입니다. 이번 거래는 전용 3.3㎡당 약 6,167만원입니다. 이 단지 대표 평형인 33평의 전용 3.3㎡당 단가가 5,400만원이니 14% 비싼 값인데요. 소형이 대형보다 면적 단가가 높은 건 흔한 일이지만, 그 격차가 2층에서 나왔다는 점이 이례적입니다.

다만 여기서 한 가지는 분명히 해두겠습니다. 이 2층 세대에 테라스나 정원 같은 저층 특수 조건이 있는지는 공개 자료로 확인되지 않습니다. 개별 세대 구조는 공개 항목이 아니니까요. 있을 수도, 없을 수도 있습니다. 확인되지 않은 조건을 근거로 이 가격을 설명하는 건 순서가 뒤바뀐 이야기입니다.

그리고 이 거래는 혼자 튄 것이 아닙니다. 2026년 6~8월 석 달 사이 이 단지 6개 전용면적이 전부 신고가를 새로 썼습니다. 6월 20일 84.8152㎡ 14억 1,000만원, 7월 12일 84.9694㎡ 14억 3,500만원, 7월 17일 77.8324㎡ 12억 9,500만원, 7월 19일 59.9772㎡ 11억 9,500만원, 7월 29일에는 84.936㎡ 13억 8,000만원과 59.8732㎡ 11억 8,000만원이 같은 날, 8월 8일 104.4908㎡ 16억 3,000만원까지.

한 평형만 튄 게 아니라 단지가 통째로 재평가된 흐름이고, 이번 2층 14억 5,000만원은 그 릴레이의 마지막 주자입니다. 단지 전체에서 이보다 비싼 거래는 일주일 전 40평 10층 16억 3,000만원 하나뿐입니다.

■ 동천역까지 897m, 그리고 동천동 안에서의 자리

먼저 솔직하게 짚고 가겠습니다. 이 단지는 역세권이 아닙니다.

신분당선 동천역까지 897m, 도보 13분입니다. 입주민들도 "한 10여분 걸어가면 동천역"이라고 표현합니다. 같은 수지구에서 성복역까지 202m·도보 4분인 단지와는 등급이 다른 조건인데요. 리치고 거주점수에서도 생활 88점·환경 85점·교육 79점인 반면 교통은 63점으로 넷 중 꼴찌입니다.

실제 주력 수단은 버스 쪽입니다. 단지 바로 앞에 정류장이 있고 강남 방면 광역버스 M4101이 다닙니다. 도보 20분 안에 버스정류장이 44개라는 집계도 있습니다. 자차로는 서분당IC·판교IC가 가깝고 판교역까지 6.1km, 21분입니다. 동천동은 수지구에서 판교·강남에 물리적으로 가장 가까운 동이라, 통근 수단이 차인 사람에게 유리한 위치입니다.

자연환경은 이 단지의 확실한 자산입니다. 단지 앞 손곡천이 분당 탄천과 그대로 이어집니다. "손곡천에서 분당서울대병원 다리까지 왕복 7km 최고의 러닝코스"라는 후기가 있을 정도인데요. 대형 쇼핑시설은 홈플러스 분당오리점 1.1km, 2001아울렛 분당점 1.5km — 행정구역은 용인인데 생활권은 분당에 걸쳐 있습니다.

학군은 결이 조금 복잡합니다. 배정 초등학교는 동천초등학교인데, 거리 표기가 소스마다 324m와 656m로 정확히 두 배 차이 납니다. 입주민 사이에서도 "동천초등학교는 가까워요"와 "학교가 조금 멀지만 생활하긴 좋아요"가 같이 나옵니다. 8개동에 최고 36층이니 동과 출입문에 따라 체감이 갈린다고 보는 게 자연스럽습니다.

중학교는 수지1중학군이고 단일 배정이 아닙니다. 학군 내 학업성취도 A등급 비율은 용인한빛중 59.4%, 성복중 52.9%, 수지중 48.5%, 문정중 44.5%, 손곡중 42.4%, 성서중·신봉중 41.4%, 정평중 38.8%입니다. 최상위와 최하위의 격차가 20.6%p인데요 — "수지 학군"이라는 한마디로 이 단지 프리미엄을 설명하면 이 20.6%p가 통째로 사라집니다.

그래도 이 단지에서 학군 프리미엄의 실체에 가장 가까운 정보는 이 진술입니다. "한빛중도 단지 후문 앞 신호 하나만 건너면 손곡천 따라 찻길 안 건너고 안전하게 통학할 수 있습니다." 물론 배정은 학군 단위라 한빛중 배정이 보장되는 건 아닙니다. 참고로 리치고 평가에서 동천초는 경기 상위 11%, 용인한빛중은 상위 3%입니다. 중학교가 강점이고 초등은 평범한 편입니다.

그럼 동천동 안에서 이 단지는 어디쯤일까요.

전용 3.3㎡당 5,400만원은 동천동 1위입니다. 준공이 1년 늦은 더샵동천이스트포레보다 높고, 같은 해 준공에 용적률도 같고 세대수는 오히려 많은 동천자이보다 23% 비쌉니다. 연식이 같은데 단가가 23% 벌어지는 이유는 커뮤니티·조경·단지 구성 말고는 설명할 방법이 마땅치 않습니다.

시야를 수지구 전체로 넓히면 이야기가 달라집니다. 수지구 대장주로 꼽히는 성복역롯데캐슬골드타운 전용 84㎡는 2026년 7월 15일 18억 500만원에 거래되며 처음 18억을 넘었습니다. 같은 국민평형인데 동천센트럴자이 84.9694㎡ 신고가는 14억 3,500만원 — 3억 7,000만원 차이입니다. 그 격차의 상당 부분이 역까지 202m와 897m로 설명됩니다.

입주민 게시판의 강세 의견("이제 동천동 차례입니다")은 이 격차가 좁혀진다는 쪽에 건 판단입니다. 좁혀질 수도 있고, 역거리가 그대로인 한 유지될 수도 있습니다.

■ 14억 5,000만원을 실제로 치르려면

가격보다 중요한 게 조건입니다.

용인시 수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역이자 투기과열지구로 지정됐습니다. 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 한시 지정돼 있습니다. 이번 거래는 그 기간 한복판에서 체결됐습니다.

즉 이 매수자는 관할 지자체 허가를 받아야 하고, 2년 실거주 의무를 집니다.

수도권 규제지역 주택담보대출 한도는 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다. 14억 5,000만원은 15억 이하 구간이라 상한이 6억원인데, 규제지역 LTV 40%를 적용하면 5억 8,000만원이라 LTV 쪽이 실질 제약입니다. 자기자금은 최소 8억 7,000만원이 필요합니다.

여기에 취득세가 붙습니다. 세율 3.30% 기준으로 약 4,785만원(계산값)입니다. 중개보수까지 감안하면 계약 시점에 9억 3,000만원 안팎의 현금이 손에 있어야 한다는 계산이 나옵니다.

전세를 끼는 방식은 성립하지 않습니다. 이 타입 전세 실거래는 2026년 6월 20일 23층 6억 6,000만원(재계약)입니다. 전세가율 45.5%, 갭이 7억 9,000만원인데요. 애초에 토지거래허가구역이라 제도적으로도 불가능합니다.

그러니 이 14억 5,000만원은 실거주 수요가 만든 가격으로 봐야 합니다. 판교·강남 통근이 가능하고 학령기 자녀가 있는 30~40대 가구 — 이 조건에서 성립하는 값입니다. 갈림길은 하나입니다. 지하철까지 도보 13분을 매일 감당할 수 있는지.

이 상승이 모두에게 좋은 소식인 것도 아닙니다. 같은 30A 보유자는 한 달 만에 평가액이 1억 7,000만원 올랐지만 그 값이 유지될지는 다음 거래에 달렸습니다. 33평 보유자는 자기 평형 최고가를 더 작은 평형 2층에게 추월당했고요. 동천자이 34평 11억 4,000만원, 동천역센트럴아이파크 39평 10억 7,500만원에서 이 단지로 갈아타려던 사람에게는 건너야 할 폭이 3억~3억 8,000만원으로 더 벌어졌습니다.

임차인 입장에서는 계산이 아예 다릅니다. 전세 6억 6,000만원, 월세는 보증금 1억원에 월 190만원입니다. 자금 효율만 놓고 보면 임차 쪽이 압도적입니다.

실제로 게시판에는 이런 글도 올라와 있습니다. "보면 너무 가파르게 오르는게 마냥 반갑지만은 않네요 저는..ㅜ" 집을 가진 사람에게도 급등은 자산 증가인 동시에 갈아타기 비용의 증가니까요.

■ 그래서 이 가격이 불편한 이유

이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 위에서 본 숫자들을 반대편에서 다시 세워 보겠습니다.

첫째, 신고가가 나온 시장이 두껍지 않습니다. 이 단지의 2026년 6~8월 매매는 17건, 월평균 6건, 회전율 1.6%입니다. 1,057세대 중 98% 이상은 거래되지 않았습니다. 참고로 같은 기간 수지구 거래량 1~2위는 1990년대 준공 구축 단지들입니다.

둘째, 가격 지표와 심리 지표가 반대로 갑니다. 경기 매수우위지수는 59.0으로 떨어졌습니다. 100 미만이니 여전히 팔려는 쪽이 많다는 뜻인데요. 신고가는 소수의 강한 매수만 있어도 만들어집니다. 이번 14.5억이 새 기준선인지, 얇은 호가층 위에서 나온 단발인지는 9~10월 거래로 갈립니다.

셋째, 전세가 따라오지 못했습니다. 전세는 1년 새 6억 500만원에서 6억 6,000만원으로 9.1% 올랐고, 매매는 35% 올랐습니다. 전세가율 45.5%는 실사용 가치가 매매가를 받쳐주지 못하고 있다는 신호이기도 합니다.

넷째, 자금 환경이 우호적이지 않습니다. 기준금리는 2026년 7월 16일 2.50%에서 2.75%로 올랐습니다. 3년 6개월 만의 인상이었고, 이번 거래는 그 30일 뒤에 나왔습니다. 가계부채는 2분기에만 26조원이 늘어 사상 처음 2,000조원을 넘었고, 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 상향됐습니다. 은행 주담대 위험가중치 하한 상향 시행도 2026년 1월로 앞당겨졌고요.

다섯째, 대출 절벽이 5,000만원 앞에 있습니다. 이 물건이 15억을 넘었다면 한도는 6억원에서 4억원으로 잘립니다. 다음 매수자의 자기자금은 8억 7,000만원에서 11억원대로 뜁니다. "15억까지는 금방 돌파할 듯"이라는 기대에는 매수 난도의 계단식 상승이 따라붙습니다.

여섯째, 계약 해제가 실제로 일어나는 단지입니다. 이 타입에서만 2025년에 취소 거래가 2건 나왔습니다. 8월 15일 건은 아직 등기 표기가 붙지 않았습니다.

일곱째, 개발 호재는 아직 계획입니다. 동천동 897번지 일대 28만 7,783㎡ 유통업무단지 개발은 토지주 협의체가 환지방식으로 지식산업센터·주거복합·업무상업을 3:3:3으로 추진한다는 2021년 4월 보도가 마지막으로 확인되는 자료입니다. 이후 지구지정·실시계획 인가 등 진행 단계는 공개 자료에서 확인되지 않습니다. 반경 1.5km 안에 철도 개발 계획도 없는 것으로 표기됩니다.

반면 공급 쪽은 이 가격의 밑을 받칩니다.

2026~2028년 분당구와 수지구를 합친 신규 입주 예정 물량은 873가구뿐입니다. 같은 기간 경기도 전체 물량의 0.41%인데, 두 지역 인구는 경기도의 16.26%입니다. 약 40배 격차입니다. 이 수급이 8년 차 준신축을 재고 시장의 주력으로 남깁니다.

다만 두 가지 단서가 붙습니다. 이 공급 절벽은 2025년 말부터 알려진 조건이라 이미 가격에 반영됐을 가능성이 큽니다. 그리고 2029년 2월 수지자이 에디시온 480세대가 들어옵니다. 같은 GS건설 시공에, 동천역과 수지구청역 도보권이고, 표기 시세는 33평 16억원 — 이번 거래보다 1.5억원 위입니다. 480세대가 시장을 흔들 물량은 아니지만, 2029년이 가까워질수록 비교 대상이 하나 생긴다는 점은 남습니다.

■ 한 줄로 정리하면

이번 14억 5,000만원은 저층인데 비싸다로 읽으면 절반만 보는 숫자입니다.

이 단지는 석 달 사이 6개 전용면적이 전부 신고가를 다시 썼고, 2층 30A는 그 마지막 주자였습니다. 층이 아니라 단지 가격대 자체가 올라선 흐름이고, 2021년 전고점을 2억원 넘어선 자리이기도 합니다. 같은 수지구에서 성복동 대형 평형들이 아직 전고점을 회복하지 못한 것과는 정반대인데요 — 같은 구 안에서도 동과 연식에 따라 회복 속도가 전혀 다르다는 사례입니다.

가격을 만든 힘은 역이 아닙니다. 동천역 897m는 프리미엄이라 부르기 애매한 거리고, 리치고 교통 점수도 63점입니다. 대신 건폐율 15%의 조경, 사우나와 체육관이 있는 커뮤니티, 손곡천에서 탄천으로 이어지는 산책로, 찻길을 건너지 않는 한빛중 통학 동선 — 매일 쓰는 것들이 값을 만들었습니다. 분당·서울에서 넘어왔다는 후기가 실제로 쌓여 있다는 점이 그 방증입니다.

반대로 부담도 분명합니다. 현금 9억 3,000만원, 2년 실거주 의무, 전세가율 45.5%, 회전율 1.6%짜리 얇은 거래, 그리고 15억 바로 앞이라는 대출 한도 경계까지.

정리하면 이렇습니다. 판교·강남으로 통근하면서 도보 13분을 감당할 수 있고 자기자금 9억원대를 준비한 실거주 가구에게는 조건이 맞는 단지입니다. 반대로 자금을 빠듯하게 맞춰 들어가는 경우라면, 이 가격은 이미 좋은 조건 대부분을 값에 담고 있습니다.

앞으로 확인할 것은 세 가지로 좁혀집니다. 8월 27일 금통위가 2.75%를 유지하는지, 이 타입의 9~10월 거래가 14억대를 다시 찍는지, 그리고 8월 15일 건에 등기가 붙는지.

세 개가 모두 같은 방향을 가리켜야 이 14억 5,000만원이 새 기준선이 됩니다. 하나라도 어긋나면 그때는 다시 계산해야 하고요.

기록은 이미 남았지만, 기준선은 아직 한 건의 거래일 뿐이니까요.

#동천센트럴자이 #동천센트럴자이실거래 #동천동아파트 #동천역신분당선 #용인한빛중학군 #동천동신고가 #수지구토지거래허가구역 #용인수지구아파트