[부동산] 벽산블루밍2단지 59㎡ 10.75억, 규제가 못 누른 값일까

토지거래허가가 발효되기 직전 5주 동안, 이 평형에서만 14건이 팔렸습니다. 발효 이후 10개월 동안은 11건입니다. 거래 건수는 3분의 1 아래로 내려앉았는데, 같은 기간 평균 체결가는 8억 200만원에서 10억 2,200만원으로 27.4% 올랐습니다.

경기도 용인시 수지구 죽전동 벽산블루밍2단지 전용 59.97㎡(공급 81.56㎡, 약 24평형)가 2026년 8월 12일 10억 7,500만원에 계약됐습니다. 6층, 개인 간 중개거래이고 이 평형의 역대 최고가입니다. 직전 최고가는 28일 전인 7월 15일의 10억 4,500만원이었는데요. 한 달 만에 3,000만원이 더 붙었습니다.

그래서 이 글이 따라갈 질문은 하나입니다 — 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 한꺼번에 걸린 곳에서, 1997년에 지은 24평이 어떻게 이 값을 받아냈는가.

■ 이름이 세 개인 한 단지 — 죽전동 832-1의 684세대

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

이 단지를 검색하기 전에 짚고 갈 것이 있습니다. 같은 단지가 자료마다 다른 이름으로 불립니다.

국토교통부 실거래 신고 원자료 계열에서는 '벽산블루밍2단지', 건축물대장과 국가공간정보플랫폼(VWorld) 지오코딩 결과 같은 공부상 명칭은 '용인수지벽산타운2단지', 시세 플랫폼에서는 '벽산타운2단지'로 적힙니다. 세 이름 모두 지번 죽전동 832-1, 684세대, 1997년 9월 준공, 용적률 249%로 값이 완전히 같습니다 — 한 단지입니다. 아래에서는 실거래 원자료 표기인 벽산블루밍2단지로 통일하겠습니다.

이름이 헷갈리면 값도 헷갈립니다. 양천구 신월동과 경기 광주시 탄벌동에도 같은 이름의 단지가 있고, 같은 죽전동 안에도 1998년에 지은 19세대짜리 '벽산블루밍'이 따로 있습니다. 전부 별개 단지입니다. 그래서 이 글의 기준점은 이름이 아니라 '죽전동 832-1, 684세대'입니다.

거래 금액을 '10.8억'으로 반올림해 적은 자료도 보이는데요. 신고된 금액은 10억 7,500만원입니다. 이 글은 반올림값이 아니라 신고 금액을 기준으로 씁니다.

숫자 중 가장 무거운 건 용적률 249%입니다. 1990년대 중반 수도권 단지치고 상당히 높은데요. 3종일반주거의 법정 상한을 생각하면 증축 여지가 사실상 남아 있지 않습니다. 2027년 9월이면 준공 30년이 되지만, 이 단지에서 '30년차니까 재건축'이라는 통념은 성립하지 않습니다.

■ 이 단지가 파는 건 건물이 아니라 362m입니다

신분당선 동천역까지 362m, 도보 5분입니다. 수인분당선 오리역까지 551m, 도보 8분입니다. 자료에 따라 동천역을 도보 6분으로 적기도 하는데, 어느 쪽이든 '역 앞'이라는 사실은 달라지지 않습니다.

수도권 구축에서 성격이 다른 두 노선을 각각 도보 5분·8분에 두는 조합은 흔치 않습니다. 강남으로 곧장 붙는 신분당선과, 판교·분당 축을 훑는 수인분당선을 동시에 쓰는 셈이니까요. 여기에 정류장 500m 안에 버스 48개 노선이 걸립니다. 광역버스와 M버스, 공항버스까지 들어오고, 오리역이 광역버스 시·종착 정류장이라는 점도 입주민들이 자주 꼽는 장점입니다.

학교는 더 단순합니다. 대현초 476m, 죽전중 도보 6분, 죽전고 도보 5분 — 초·중·고가 전부 도보 7분 안에 있습니다. 죽전중은 아예 단지와 같은 길(용구대로2771번길) 위에 있고, 학생 613명 규모의 공립학교입니다. 도보 20분 안에 학원이 288개 있습니다.

다만 두 가지는 정확히 말씀드려야 합니다. 용인교육지원청 배정 방식은 구역 내 학교를 1지망으로 두되 2지망 이하는 학군 내에서 지망하는 구조라, 죽전중 배정이 100% 보장되지는 않습니다. 그리고 이 학교들의 학업성취도나 진학 실적 수치는 이번 조사에서 공신력 있는 자료로 확인하지 못했습니다. 거리와 학원 밀도까지가 확인된 사실입니다.

좋은 이야기만 하면 균형이 맞지 않겠지요. 경부고속도로가 죽전2동과 동천동 사이를 갈라놓아, 걸어서 5분인 거리를 차로는 10분 가까이 돌아가야 합니다. 그 고속도로는 단지 바로 옆을 지납니다 — 실거주 후기의 단점 항목에 소음이 반복해서 등장하는 이유입니다.

■ 10억 7,500만원 중 현금이 6억 5,000만원입니다

2025년 10월 15일 대책으로 용인시 수지구는 조정대상지역과 투기과열지구로 동시에 지정됐습니다. 토지거래허가구역 효력은 닷새 뒤인 10월 20일에 발생했습니다. 규제 세 개가 한 단지에 겹쳐 있는 상태인데요.

그래서 이번 거래의 성격이 정해집니다. 2026년 8월 12일의 이 계약은 허가를 받고 체결된 건이고, 매수자에게는 실거주 의무가 붙습니다. 전세를 끼고 사는 방식은 원천적으로 막혀 있습니다.

숫자로 옮기면 이렇습니다. 투기과열지구 LTV 40%를 적용하면 대출로 메울 수 있는 금액이 4억 2,500만원이고, 나머지 6억 5,000만원은 자기자본입니다. 시가 15억원 이하라 주담대 6억원 한도에는 걸리지 않지만, 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 올라간 상태라 DSR 계산에서 실제 승인액은 더 줄어들 수 있습니다. 취득세는 3,548만원으로 계산됩니다.

정리하면 이 가격대는 대출로 넘는 문턱이 아니라 '현금 6억을 들고 오는' 구간입니다.

전세를 봐도 같은 결론이 나옵니다. 같은 날인 8월 12일 이 단지에서 신규 전세 4억 8,000만원이 체결됐습니다. 매매가로 나누면 전세가율 44.7%, 차액은 5억 9,500만원입니다. 전세 신고가인 5억 5,000만원을 넣어도 51%대인데요. 애초에 허가구역이라 전세를 낀 매수가 불가능하니, 이 값은 전세를 끼고 만든 값이 아니라 실거주자가 현금과 대출로 채운 값입니다.

임차인 쪽 사정도 짚어두겠습니다. 신규 전세는 4억 6,000만~5억 5,000만원, 재계약은 3억 7,000만~4억 6,000만원으로 이중가격이 굳어져 있습니다. 갱신 만기가 돌아오는 세대는 1억원 안팎의 인상 압력을 마주하게 되고, 1주택자가 규제지역에서 전세대출을 받으면 이자상환분이 DSR에 반영됩니다.

세금은 어떨까요. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 기준으로 이 집은 종부세 과세 기준선(공시가격 14억원) 아래라 직접적인 보유세 부담은 없습니다. 다만 '조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 종부세 공정시장가액비율 80% 적용' 조항은 수지구를 정면으로 겨냥합니다. 반대로 조정대상지역 양도세 중과가 2027~2028년 한시 완화되면 잠겨 있던 매물이 나올 여지도 생기는데요 — 이건 정부안이고 국회 심의를 거쳐야 하므로, 시행 여부와 시점은 아직 확인할 수 없습니다.

■ 거래는 3분의 1로 줄었는데, 값은 27% 올랐습니다

가격 흐름을 볼 때 가장 흔한 함정이 층입니다. 고층 물건이 비싸게 팔린 걸 두고 단지 전체가 올랐다고 읽으면 어긋나니까요. 그래서 층을 고정해 비교해 봤습니다.

이번에 팔린 6층은 2024년 9월에 6억 5,000만원이었습니다. 23개월 만에 4억 2,500만원, 65.4% 올랐습니다. 같은 6층이 넉 달 전인 2026년 4월에는 9억 8,900만원이었고요. 16층끼리 비교하면 29개월에 85.5%, 17층끼리는 9개월에 25.1%입니다.

즉 '좋은 층이라 비쌌다'는 설명은 여기서 성립하지 않습니다. 저·중층인 6층이 역대 최고가를 찍었으니까요.

직전 상승장의 꼭대기는 2021년 6월의 7억 6,300만원이었습니다. 이번 값은 그 전고점보다 3억 1,200만원, 40.9% 높습니다. 조정을 되돌린 정도가 아니라 다른 국면이라고 보는 편이 정확합니다.

그런데 이 상승과 나란히 놓아야 할 숫자가 도입부의 그 대비입니다. 규제 직전 5주에 14건, 이후 10개월에 11건. 2026년 1~2월에는 신고된 거래가 한 건도 없습니다.

규제는 거래량을 줄이는 데는 분명히 작동했습니다. 가격을 누르는 데는 작동하지 않았습니다. 오히려 표본이 얇아지면서 한 건의 체결가가 시세 전체를 끌어올리는 구조가 됐는데요 — 이 글에서 가장 조심스럽게 봐야 할 지점이 바로 여기입니다.

■ 형제 단지보다 7,500만원 비싸고, 3년간 새 아파트는 없습니다

같은 달에 지어진 1단지와 7,500만원 차이가 납니다. 확인되는 차이는 2단지가 동천역에 더 가깝고, 평지이며(1단지는 약한 경사), 세대수가 더 많다는 정도인데요. 이 격차의 원인을 하나로 특정할 근거까지는 찾지 못했습니다.

눈에 띄는 건 4단지입니다. 1년 반 늦게 지어졌는데 3,500만원 쌉니다. 연식보다 역까지의 거리가 값을 정하고 있다는 뜻으로 읽힙니다.

죽전동 전체 매매가 순위에서 이 단지 10억 7,500만원은 8위인데, 위에 있는 7개 단지는 전부 32평형 이상입니다. 24평형으로 이 자리에 올라온 건 이 단지가 유일합니다.

같은 단지 안에서 면적이 작을수록 단위 면적당 값이 비쌉니다. 51평형이 14억 7,000만원인데 24평형이 10억 7,500만원이니, 면적은 2.25배인데 값은 1.37배입니다. 면적당 효용만 따지면 대형이 훨씬 싼 셈인데도 시장은 그쪽으로 가지 않았습니다.

이건 취향의 문제라기보다 한도의 문제로 보입니다. 대출이 조여진 시장에서는 총액이 감당되는 구간에 수요가 몰리니까요.

그리고 이 값을 설명하는 마지막 조각이 공급입니다. 2026년부터 2028년까지 성남 분당구와 용인 수지구에 예정된 입주 물량은 873가구가 사실상 전부입니다. 같은 기간 경기도 전체 물량의 0.41%인데요. 두 지역 인구가 경기도의 16.26%를 차지한다는 점을 나란히 두면 40배쯤 어긋난 비율입니다.

대체할 새 아파트가 없으면 그 수요는 기존 구축이 받습니다. 1997년식 24평이 이 값을 받아낸 배경의 상당 부분이 여기에 있습니다.

■ 주민들이 기대하는 것, 그리고 제가 불편한 것

이 단지 실거주 후기는 28개, 평균 4.0점입니다(죽전동 평균 3.6점). 항목별로 보면 교통 4.7점이 가장 높고 내부 3.7점이 가장 낮습니다. 이 점수 분포가 사실상 이 단지의 요약입니다 — 사는 사람들도 '건물이 아니라 위치'라고 말하고 있으니까요.

칭찬은 교통에 몰려 있습니다. "동천역 오리역 둘 다 가까워서 좋습니다", "두 개 다 이용 가능한 점은 최대 장점입니다" 같은 후기가 반복됩니다.

불만은 셋으로 정리됩니다. 첫째 주차입니다. 지하주차장이 있는데도 동과 바로 연결되지 않는 1990년대식 구조여서, 세대당 0.87대라는 숫자보다 체감이 나쁩니다. 둘째 소음입니다. 후기 22개 중 6개가 층간소음을 단점으로 꼽았고, 경부고속도로 소음도 언급됩니다. 셋째 연식입니다. 탑층 누수·결로 곰팡이로 고생했다는 기록, 30년차 지역난방 단지에서 겨울 관리비가 공시 평균(23만원)보다 훨씬 높게 체감된다는 후기가 함께 나옵니다. 창호·단열 개선 비용을 매수 예산에 미리 넣어두시길 권해 드립니다.

관리 쪽에도 신호가 하나 있습니다. 지하주차장 도색으로 장기수선충당금을 이미 썼고 외벽 도색은 장기수선계획에 들어 있지 않다는 입주민 글이 있는데요. 관리사무소 공식 확인은 되지 않았지만, 30년차 단지에서 이런 항목은 추가 부담금 논의로 이어지곤 합니다.

기대 쪽도 정리하겠습니다. 도보 8분 거리 오리역세권에는 '제4테크노밸리' 계획이 있습니다. 성남시가 2026년 4월 29일 개발 방식을 지구단위계획 변경으로 전환한다고 밝혔고, 상업지역을 포함해 약 57만㎡ 규모에 최대 용적률 800%, 일자리 5만 5,000~8만 3,000명을 설명했습니다. 2027년 착공이 거론됐고요.

다만 확정된 건 '방식'까지입니다. 부지 매각과 개발 방식 협의가 남아 있고 착공 시점은 목표치이며, 완공 시점과 실제 일자리 규모는 확인할 수 없습니다. 단지 커뮤니티에서 오르내리는 동천역 물류센터·동천언남선·동천역 4번 출구 신설도 공식 계획 문서로는 확인되지 않았습니다. 주민들의 기대 심리를 보여주는 자료로만 읽는 게 맞습니다.

리모델링도 같은 온도로 봐야 합니다. 벽산 계열 1~5단지와 첼시빌 2,400세대의 리모델링 추진위원회가 출범했다는 게시글이 있지만, 용인시가 공개하는 리모델링 주택조합 사업현황 13곳에 벽산 계열은 없습니다. 조합 설립 인가 이전 단계라는 뜻입니다. 용적률 249%라 정비 시나리오가 리모델링밖에 없다는 점은 사실이지만, 확정 호재로 다룰 단계는 아닙니다.

그래서 솔직하게 말씀드리면, 제가 이 가격에서 가장 불편한 부분은 상승 동력이 대부분 단지 밖에 있다는 점입니다.

공급 절벽, 규제로 인한 매물 잠김, 오리역세권 기대 — 셋 다 외부 요인입니다. 그 사이 단지 자체가 나아진 것은 없습니다. 준공 30년차, 용적률 249%, 주차 0.87대, 지하주차장 미연결, 정비는 인가 전 단계 그대로니까요. 외부 요인이 방향을 바꾸면 값도 그 방향을 따라갑니다.

숫자도 한쪽만 가리키지는 않습니다. 기준금리는 2026년 7월 16일 2.50%에서 2.75%로 올랐고, 8월 27일 금통위에서 연속 인상 가능성이 거론됩니다. 8월 첫째 주 KB 통계에서 용인 수지구는 매매 +0.63%로 상위권을 지켰지만, 서울 상승률은 2주 연속 둔화됐고 경기 매수우위지수는 60.4에서 59.0으로 밀렸습니다. 값은 오르는데 매수 심리는 뒤로 물러나는 국면입니다.

토지거래허가구역이 한시 지정이라는 점도 남아 있습니다. 연장인지 해제인지는 2026년 8월 현재 발표된 것이 없어 확인할 수 없는데요. 잠김이 풀리는 시점에 매물이 한꺼번에 나올 가능성은 열려 있습니다.

■ 종합 판단 — 무엇을 산 값인가

이번 10억 7,500만원은 '1997년에 지은 24평 아파트'의 값이라기보다, 신분당선 362m와 수인분당선 551m라는 자리의 값에 가깝습니다. 후기 점수(교통 4.7 / 내부 3.7)도, 형제 단지 간 7,500만원 격차도, 4단지가 더 새것인데 더 싼 것도 전부 같은 방향을 가리킵니다.

입장별로 갈라 보면 이렇습니다.

• 실거주 매수자: 현금 6억 5,000만원과 실거주 의무를 감당해야 합니다. 대신 얻는 건 더블 역세권, 초·중·고 도보 7분, 3년간 사실상 공급이 없는 지역이라는 조건입니다.
• 갭 매수를 생각하는 경우: 성립하지 않습니다. 허가구역 실거주 의무로 막혀 있고, 전세가율 44.7%라 차액이 5억 9,500만원입니다.
• 기존 보유자: 2년 전 같은 층 대비 65.4% 올랐고 매물이 얇아 협상력이 있습니다. 다만 매수 심리 지표는 뒤로 밀렸고, 호가가 빠르게 오른 지역일수록 매수자 저항이 커진다는 지적이 나옵니다.
• 전세 임차인: 신규와 재계약의 이중가격 탓에 갱신 시점에 1억원 안팎의 인상 압력을 만날 수 있습니다.
• 같은 단지 대형 보유자: 전용 3.3㎡당 가격이 24평형의 60% 수준입니다. 총액은 높지만 면적당으로는 가장 낮게 평가된 자리입니다.

한 줄로 정리하면 — 이 값은 단지가 좋아져서 만들어진 값이 아니라, 대체재가 사라진 자리에서 만들어진 값입니다.

그래서 판단도 상황에 따라 갈립니다. 현금 6억을 넣고 최소 5년 이상 이 자리에서 실제로 살 계획이라면, 교통과 학교 동선이 값의 대부분을 설명해 줍니다. 반대로 2~3년 안에 되팔 생각이라면 셈이 완전히 달라지는데요 — 거래가 10개월에 11건뿐인 시장에서는 팔고 싶은 시점에 사줄 사람이 있느냐가 먼저 걸립니다.

얇은 시장에서는 값보다 상대가 먼저 사라지니까요.

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