[부동산] 신정마을우성 84㎡ 12.4억 — 실거래 12건의 7개월

'신정마을우성 84㎡ 12억 4,000만원'. 이 값이 맞는 시세인지 확인하려고 시세 앱을 열면, 아직 이 거래가 보이지 않습니다.

경기도 용인시 수지구 풍덕천동 신정마을우성6단지 전용 84.90㎡(공급 112.36㎡, 약 34평형)가 2026년 8월 11일 12억 4,000만원에 계약됐습니다. 국토교통부 실거래가 신고 기준이고, 거래신고 기한이 30일이라 8월 14일 조회 시점의 민간 시세 플랫폼 최신 거래는 여전히 7월 9일 12억 원으로 표시됩니다. 이번 건의 층 정보는 공개되지 않았습니다.

직전 최고가에서 33일 만에 4,000만원이 더 붙은 신고가입니다.

그래서 이 글이 따라갈 것은 그 한 건이 아니라 12건입니다. 2025년 12월부터 2026년 8월까지 이 단지에서 나온 전용 84.90㎡ 매매 12건 — 그 숫자들이 그린 선이 12.4억을 설명할 수 있는지 보겠습니다.

■ 같은 6단지 안에 우성·상록·진흥이 따로 있습니다

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

먼저 단지부터 정확히 짚고 가야 합니다. 풍덕천동 신정마을은 주공 1단지부터 주공 9단지까지 이어지는 대단지 군락인데요. 그중 6단지는 우성·상록·진흥 세 개 시공사 단지가 각각 다른 지번으로 나뉘어 있습니다.

이번 거래 단지는 그중 '우성'입니다. 도로명주소는 정평로 41, 지번은 풍덕천동 1025. 옆의 상록(393세대)이나 진흥(414세대)과는 이름만 6단지를 공유하는 별개 단지입니다.

• 세대수·동수: 443세대 / 6개동
• 준공: 2000년 5월 13일 (2026년 기준 27년차)
• 평형 구성: 전용 84.90㎡ 단일 평형

세 번째 줄이 이 단지 분석의 전제입니다. 443세대가 전부 같은 크기라는 뜻이니까 타입별 가격 분화가 없습니다. 층·향·수리 상태만 변수로 남고, 그래서 실거래가 하나가 곧 그 시점의 단지 시세가 됩니다. 12.4억이라는 숫자를 다른 평형과 섞어 오독할 여지가 없다는 점 — 구축 대단지 분석에서는 꽤 드문 조건입니다.

다만 우성 자체의 용적률·건폐율·주차대수는 이번 조사에서 확인되지 않았습니다. 바로 옆 6단지 상록 기준으로 최고 20층, 용적률 217%, 건폐율 17%, 주차 404대(세대당 1.03대)가 확인될 뿐인데요. 우성 수치로 옮겨 적기에는 근거가 부족해 그대로 비워 둡니다.

■ 12억이 천장에서 바닥이 되기까지 33일

가장 낮은 점은 2026년 1월 9일 3층 9억 9,000만원입니다. 가장 높은 점이 이번 8월 11일 12억 4,000만원이고요. 7개월 만에 2억 5,000만원, 비율로는 25.3%가 올랐습니다.

물론 이 25.3%를 그대로 상승률로 읽으면 안 됩니다. 출발점이 3층 거래라 층 차이가 섞여 있으니까요. 순수한 시세 상승분은 이보다 작습니다.

그래서 같은 층대끼리 비교해 봤습니다. 2월 4일 19층이 10억 5,000만원, 4월 9일 17층이 11억 8,500만원. 고층대끼리 두 달 만에 1억 3,500만원이 벌어졌습니다. 층 프리미엄으로 설명되지 않는 구간이라는 뜻입니다.

그리고 직전 최고가는 7월 9일 17층 12억 원이었습니다. 33일 뒤 4,000만원(3.3%)이 더 붙었고요.

12억이 '천장'에서 '바닥'으로 바뀌는 데 한 달이 걸렸습니다.

평당가로 환산하면 12억 4,000만원 ÷ 공급 112.36㎡(33.99평) = 약 3,648만원/평입니다. 전용면적 기준으로는 약 4,829만원/평이고요. 27년차 구축이 공급 평당 3,600만원대를 받았다는 이 숫자가, 뒤에 나올 신축과의 격차를 읽는 기준선이 됩니다.

■ 정평초까지 4분, 지하철까지는 평가가 갈립니다

이 단지가 12억대를 받는 실질 근거는 학군에 가깝습니다.

정평초등학교가 도보 4분입니다. 같은 학군 권역 기준으로 정평초는 경기 상위 4%, 정평중은 상위 7%, 풍덕고는 상위 17%로 평가됩니다. 참고로 이 정성 지표는 같은 6단지 상록 기준으로 집계된 수치라, 우성 단독 지표는 아니라는 점을 함께 적어 둡니다.

여기서 앞의 '단일 평형' 이야기가 다시 걸립니다. 443세대가 전부 84.90㎡라는 것은 곧 443세대 전부가 초등 자녀를 둔 가구가 들어올 수 있는 크기라는 뜻입니다. 정평초 배정권을 원하는 실수요가 단지 전체를 대상으로 붙는 구조인 셈이죠.

교통은 평가가 엇갈립니다.

입주민 후기에서는 "수지구청역과 성복역 중간이라 둘 다 걸어서 이용 가능", "지하철 도보 7분"이라는 서술이 나옵니다. 지역 안내로는 신분당선 수지구청역까지 도보 8~10분으로 소개되고요. 반면 시세 플랫폼은 이 단지를 아예 '역세권 아님 — 근처에 지하철역은 없지만 도보 3분 거리에 버스 정류소'로 분류합니다.

기계적 판정(통상 반경 500m)과 이용자 체감이 다른 겁니다. 솔직히 말씀드리면 양쪽 다 틀리지 않았습니다. 초역세권은 아니고, 도보권은 맞습니다.

그리고 이 애매함이 가격에 그대로 들어가 있습니다. 뒤에 나올 성복역 초역세권 신축과 4억이 벌어지는 이유이자, 동시에 12억대에서 신분당선 도보 접근을 살 수 있는 이유이기도 하니까요. 신분당선으로 강남까지 7정거장이라는 조건은 여전히 유효합니다.

생활 인프라는 단순합니다. 단지 바로 뒤 이마트, 도보 1분 GS25와 약국, 수지구청역 학원가 도보 접근.

■ 옆 단지와 1억, 신축과 4억 — 그런데 신축이 없습니다

같은 6단지 안에서 우성 12.4억, 상록 12.3억, 진흥 11.3억 순입니다.

우성과 진흥의 차이가 1억 1,000만원인데요. 두 단지는 준공이 5개월 차이(1999년 12월 vs 2000년 5월)에 지번이 붙어 있습니다. 연식도 입지도 사실상 같습니다.

그럼 1억은 어디서 왔을까요. 단지의 차이라기보다 '거래 시점의 차이'로 보는 게 자연스럽습니다. 진흥은 6월, 우성은 8월이니까요. 역산하면 두 달 사이 이 일대 34평 시세 자체가 1억 가까이 올라갔다는 이야기가 됩니다.

반대쪽 끝에는 2019년 준공 성복역롯데캐슬골드타운 전용 84.91㎡가 있습니다. 7월 27일 16억 5,000만원. 면적이 사실상 같은데 격차는 4억 1,000만원, 약 33%입니다.

수지에서 '27년차 구축 대 7년차 신축'의 값이 4억이라는 뜻인데요. 그런데 이 4억을 좁히러 신축으로 가려 하면 벽에 부딪힙니다.

2026~2028년 성남 분당구와 용인 수지구의 신규 입주 예정 물량은 873가구 수준입니다. 2027년 입주 예정인 '더샵 분당티에르원' 한 단지가 사실상 전부입니다. 경기도 전체 공급 213,520가구의 0.41%.

같은 기간 분당·수지의 인구는 경기도 전체의 16.26%입니다. 인구 비중 16%인 지역에 공급 비중 0.4%가 배정되는 셈이니, 40분의 1입니다. 용인시 전체로 넓혀도 2026년 약 820세대, 2027년 약 2,060세대 수준이고요. 다음 분양 예정인 수지자이 에디시온(480가구)은 2029년 상반기 입주입니다.

업계에서는 "이미 완성된 도시인 분당과 수지는 빈 땅이 없어 재건축·리모델링 외 신규 공급이 불가능하다"는 진단이 나옵니다. 새 아파트를 사고 싶어도 물건이 없으니, 27년차 구축이 '수지에 들어갈 수 있는 선택지' 자리를 대신 맡게 되는 구조입니다.

한 가지 덧붙이면 — 이 단지에는 정비 호재도 없습니다.

용인시 공식 리모델링 주택조합 사업현황을 보면 풍덕천동에서는 초입마을(1,713세대)이 이주 단계, 보원(698세대)이 이주 예정, 현대성우8단지(1,343세대)와 신정마을9단지(933세대)가 공동위원회 심의 완료 상태입니다. 그 목록 어디에도 신정마을우성6단지는 없습니다.

2000년 준공이라 리모델링 연한(15년)은 넘겼지만, 풍덕천동 리모델링은 1994~1995년식 단지가 주도하고 있어 순번상 한참 뒤입니다. 근시일 내 정비 호재를 계산에 넣고 접근하기에는 근거가 약합니다.

뒤집어 말하면 12.4억은 리모델링 기대가 한 푼도 반영되지 않은 값이라는 뜻이기도 합니다.

■ 대출이 아니라 현금이 병목입니다

용인시 수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역과 투기과열지구로 신규 지정됐습니다. 토지거래허가구역도 같은 범위에 지정돼 2025년 10월 20일 계약분부터 효력이 발생했고, 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다.

그러니까 2026년 8월 11일 계약인 이번 거래는 토지거래허가 대상입니다. 매수자는 관할 허가를 받아야 하고 2년 실거주 의무를 집니다. 전세를 끼고 사는 것은 불가능합니다.

숫자를 맞춰 보겠습니다.

규제지역 LTV는 무주택자 40%(생애최초 70%), 유주택자 0%입니다. 주택담보대출 절대 한도는 15억원 이하 주택에 6억원인데요. 12억 4,000만원에 LTV 40%를 적용하면 4억 9,600만원이라, 한도 6억원에 닿기 전에 LTV가 먼저 걸립니다.

남는 금액이 7억 4,400만원. 이만큼을 현금으로 들고 있어야 성립하는 거래였습니다.

여기에 DSR 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 올라갔습니다. 실행금리가 4%면 7% 기준으로 상환능력을 심사한다는 뜻이라, 같은 4.96억을 빌려도 실제 승인액은 더 줄어듭니다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한도 15%에서 20%로 2026년 1월부터 앞당겨 시행됐고요.

전세 쪽 숫자도 같은 결론을 가리킵니다. 이 단지 최근 전세 실거래는 2026년 7월 25일 18층 5억 8,800만원입니다. 전세가율은 47.4%, 매매와 전세의 갭은 6억 5,200만원이고요.

보통 전세가율 47%는 '갭투자 진입 장벽이 높다'로 읽힙니다. 그런데 이 지역은 애초에 갭투자가 불가능합니다.

그래서 47.4%는 장벽이 아니라 증거에 가깝습니다. 이 12.4억은 대출로도, 전세 레버리지로도 밀어올릴 수 없었던 값이고 — 무주택 실거주자가 현금 7억 이상을 들고 통과한 좁은 문의 결과라는 증거니까요.

■ 후기 10개가 말하는 27년의 무게

여기까지 읽으면 꽤 좋은 단지처럼 보이는데요. 후기를 열어 보면 결이 조금 달라집니다.

종합 평점은 4.1점(10개 후기)입니다. 항목별로 교통은 4.6점인데 치안은 3.6점으로 눈에 띄게 낮습니다.

반복해서 지적되는 단점은 이렇습니다. "층간소음뿐 아니라 옆집 생활소음도 들린다", "외벽 단열 불량으로 일부 방이 엄청 춥다", 단지 내 헬스장 등 편의시설이 없고, 야간에 편의점을 가려면 단지 밖으로 길을 건너야 한다는 것.

2000년에 지은 건물의 정직한 이력입니다. 12억 4,000만원을 치르고 들어가도 이 부분은 그대로 남습니다.

반대로 장점 쪽은 늘 같은 자리를 가리킵니다. "초·중·고가 근처라 자녀 키우기 아주 좋다", "실거주 10년째인데 아파트 뒤로 이마트가 있고 초품아 중품아", 관리비가 다른 아파트에 비해 싼 편(평균 연 30만원대, 냉난방 미사용 시 20만원 중반대)이라는 이야기.

장점은 전부 단지 밖에 있고, 단점은 전부 건물 안에 있습니다.

시장 조건도 이 거래에 우호적이지만은 않았습니다.

2026년 7월 16일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%p 인상했습니다. 금통위원 7명 전원 찬성이었고, 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상입니다. 인상 배경으로는 물가 압력과 함께 가계부채·수도권 주택가격 상승에 따른 금융 불균형 위험이 제시됐습니다.

한국은행이 수도권 집값을 인상 사유로 직접 지목한 셈인데요. 이번 12.4억은 그 발표 26일 뒤에 체결됐습니다.

주간 통계도 방향이 꺾이는 중이었습니다. 한국부동산원 기준 2026년 8월 1주 전국 0.09%·수도권 0.17%·서울 0.26%에서, 8월 2주에는 전국 0.08%·수도권 0.14%·서울 0.21%로 상승폭이 축소됐습니다. 이번 거래(8월 11일)는 수도권 상승폭이 0.17%에서 0.14%로 줄어든 바로 그 주에 나왔습니다.

시장 전체는 속도를 늦추는데, 이 단지는 신고가를 썼습니다.

여기에 토지거래허가구역 지정이 2026년 12월 31일 만료 예정이라는 변수가 남아 있습니다. 해제되면 실거주 의무가 풀려 갭 수요가 돌아오고, 연장되면 지금의 현금 요건이 유지됩니다. 어느 쪽이든 2027년 초에 수요 구조가 한 번 바뀝니다.

■ 종합 판단 — 이 값을 만든 건 건물이 아닙니다

수요자별로 갈라 보면 이렇습니다.

• 무주택 실거주 매수자: 자기자본 7억 4,400만원 이상, 2년 실거주 의무. 대가로 정평초 배정권과 신분당선 도보권을 얻고, 27년차 건물의 소음·단열을 감수합니다.
• 매도자: 1월 9억 9,000만원에서 8월 12억 4,000만원까지 이어진 구간의 최상단에서 팔았습니다. 다만 조정대상지역·투기과열지구에서는 보유·거주 요건에 따라 양도세 부담이 달라집니다.
• 전세 세입자: 전세 5억 8,800만원, 전세가율 47.4%로 매매 상승분을 전세가 따라가지 못해 당장의 부담은 덜합니다. 다만 신규 매수자가 실거주해야 하므로 매매 전환 물건이 늘수록 전세 물건은 줄어드는 구조입니다.
• 유주택자·투자자: LTV 0%에 실거주 의무까지, 사실상 진입 경로가 없습니다.
• 인근 9단지 리모델링 조합원: 6단지 시세가 12억대를 굳히면 리모델링 후 기대가격의 기준선이 함께 올라갑니다.

배경 지표도 한 줄로 정리해 두겠습니다. 수지구는 2025년 1~10월 아파트 매매거래량 6,966건으로 경기도 내 구(區) 기준 1위였고, 전년 동기 4,659건 대비 약 50% 늘었습니다. 같은 해 매매가격지수 상승률은 5.29%로 경기 평균 0.62%의 8배를 넘었습니다. 규제지역으로 묶이기 전부터 이미 경기도에서 가장 뜨거운 곳이었다는 뜻이죠.

3중 규제를 맞고도 8월에 신고가가 나온다는 것은, 규제가 수요를 없앤 게 아니라 수요의 '종류'를 실거주로 걸러냈다는 의미에 가깝습니다. 현장에서도 "신축 공급이 거의 없는 상황에서 입지가 검증된 단지로 실수요자 문의가 꾸준하다"는 이야기가 나옵니다.

그래서 제 판단은 이렇습니다.

이 12억 4,000만원은 건물값이 아닙니다.

리모델링 기대도, 초역세권 프리미엄도, 갭투자 수요도 붙지 않은 값입니다. 정평초 배정권과 신분당선 도보 8~10분, 그리고 3년간 873가구뿐인 공급 절벽 — 이 세 가지가 27년 된 443세대를 12억대로 밀어올렸습니다. 앞으로 더 오를지 아닐지를 판단하려면, 결국 이 세 가지가 계속 유지되는지를 봐야 합니다.

앞으로 지켜볼 것도 그래서 분명합니다. 12월 31일에 만료되는 토지거래허가구역이 연장될지 해제될지, 7월에 방향을 튼 기준금리가 한 번 더 오를지, 그리고 8월 들어 꺾인 수도권 주간 상승폭이 추세로 굳어질지.

세 변수 중 어느 하나만 움직여도 이 단지의 다음 거래가는 지금과 다른 자리에 찍힐 겁니다. 12억이 천장에서 바닥이 되는 데 33일밖에 걸리지 않은 곳이니까요.

#신정마을우성6단지 #신정마을우성실거래 #풍덕천동아파트 #용인수지구아파트 #수지구청역아파트 #정평초등학교 #풍덕천동34평 #수지구토지거래허가구역