2026년 8월 7일, 경기도 용인시 수지구 죽전동 도담마을한양수자인 전용 59.98㎡가 6억 9,000만원에 매매 계약됐습니다. 같은 단지의 KB부동산 최근 실거래 표기는 같은 날짜에 '2층 6억 8,800만원'인데요 — 200만원(0.29%) 차이라 두 값이 같은 건인지 별개 신고인지는 확인이 되지 않습니다. 그래서 이 글에서는 층수를 확정하지 않고, 두 금액을 그대로 병기해 두겠습니다.
1년 전 이 단지의 거래가는 5억 3,250만원이었습니다. 12개월 만에 22.37% 오른 자리에서 찍힌 값이 이번 6.9억입니다.
핵심은 이 가격을 감당하려면 실제로 무엇이 필요한가, 그리고 그 조건을 치를 만한 단지인가입니다.
■ 332세대가 전부 같은 25평형인 단지입니다
먼저 위치부터 정확히 맞추고 가겠습니다. 이 단지는 수지구 '죽전동' 1262(도로명 푸른솔로 76)에 있습니다. 같은 수지구라도 신분당선 동천역 축이 아니라 수인분당선 죽전역 생활권인데요. 행정동으로는 죽전3동이고, 도담마을·꽃메마을·성현마을 등 30개 넘는 단지가 모인 죽전지구 안쪽입니다.
이름이 비슷한 세종시 도램마을20단지 한양수자인, 남양주 도심역 한양수자인 리버파인과는 전혀 다른 단지입니다. 용인 수지구 안에 이 이름은 죽전동 1262 한 곳뿐입니다.
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
기본 스펙은 이렇습니다.
- 준공 2004년 12월, 2026년 기준 23년차
- 총 332세대, 지상 18~24층 계단식
- 동 수는 소스가 갈립니다 — KB·부동산뱅크는 '4개동', 집품은 '5개동'으로 적습니다
- 전용 59.98㎡(공급 83.07㎡ 기준 약 25평형), 방 3·욕실 2 단일 평형
- 전용률 72.19%, 용적률 169%·건폐율 12%, 지역난방
- 주차 336대 자주식(세대당 1.01대)
전용면적 표기도 소스마다 59.98㎡와 59.97㎡로 갈리는데요. 소수점 반올림 차이일 뿐 같은 타입입니다.
여기서 중요한 건 '단일 평형'이라는 사실입니다. 332세대 전부가 같은 타입이라, 이번 한 건의 거래가 곧 단지 전체의 가격 좌표가 됩니다. 수천 세대 대단지에서 특정 타입 한 건이 찍히는 것과는 대표성이 다릅니다.
건폐율 12%는 저밀 배치라는 뜻이고, 실제로 조용하고 관리가 잘된다는 후기가 많습니다. 다만 332세대라는 규모 자체가 작아서 단지 내 상가나 커뮤니티 시설은 기대하기 어렵습니다. 주차도 세대당 1.01대로 숫자는 무난하지만, 지하주차장이 동과 연결돼 있지 않습니다 — 대수는 여유롭되 동선이 불편한 쪽입니다.
■ 6.9억은 '떨어진 값'이 아니라 '흩어진 값'입니다
공개 실거래를 시간순으로 놓으면 이렇습니다.
| 계약일 | 금액 | 층 |
|---|---|---|
| 2026-08-07 | 6억 9,000만원 (KB 표기 6억 8,800만원) | 확인 불가 |
| 2026-07-23 | 7억 2,500만원 | 3층 |
| 2026-07-01 | 6억 9,800만원 | 12층 |
| 2026-06-20 | 6억 8,000만원 | 10층 |
| 2026-06-10 | 7억 2,700만원 | 19층 |
| 2026-06-05 | 7억 2,000만원 | 4층 |
| 2025-12-19 | 6억 2,000만원 | 확인 불가 |
| 2021-10-02 | 6억 4,700만원 | 13층 |
직전 최고가 7억 2,700만원과 비교하면 이번 거래는 3,700만원(-5.1%) 아래입니다. 그래서 '꺾였다'고 읽고 싶어지는데요.
그런데 6~8월 거래를 통째로 보면 6억 8,000만원부터 7억 2,700만원까지 4,700만원, 약 7% 폭 안에 흩어져 있습니다. 게다가 층 순서와 가격 순서가 맞아떨어지지도 않습니다.
즉 6.9억은 방향이 아니라 '레인지 하단'에 가깝습니다. KB가 이 건을 2층으로 적어둔 것도 이 해석과 어긋나지 않습니다.
KB 기준으로 이 단지 매매 일반평균가는 7억 2,000만원(상위 7억 4,000만원 / 하위 6억 8,000만원)입니다. 이번 6.9억은 하위평균 바로 위, 일반평균 아래에 놓인 값인데요. 매물 평균 호가 7억 2,667만원과는 3,700만원이 벌어져 있습니다 — 파는 쪽이 부르는 값과 실제 도장 찍히는 값 사이에 아직 간격이 있다는 뜻입니다.
거래 회전도 짚어둘 만합니다. 최근 1년(2025년 7월~2026년 7월) 신고된 계약이 83건입니다. 332세대짜리 단지에서 1년에 83건이면 넉 집 중 한 집이 손바뀜한 셈입니다. 거래가 말라붙은 국면이 아니었다는 얘기입니다.
전세는 KB 일반평균 4억 9,500만원, 전세가율로는 68.8%입니다. 다만 실거래 전세는 3억 450만원부터 5억 2,000만원까지 갈립니다. 갱신계약과 신규계약이 섞인 결과로, 신규는 5억 안팎·갱신은 3억~4억대로 이중화돼 있는데요. 갱신 만기가 돌아오는 세대는 인상 압력을 그대로 마주하게 됩니다.
■ 역까지는 평가가 갈리고, 학교까지는 5분입니다
이 단지 교통은 소스마다 서술이 정반대라 양쪽을 다 적어두겠습니다.
- 집품은 "지하철 근처 역 없음, 정자역까지 약 23분"으로 표기합니다. 리치고 거주점수도 교통 44점으로, 생활 87·교육 87·환경 84에 비해 눈에 띄게 낮습니다.
- 반면 호갱노노 계열 정보와 실거주 후기는 수인분당선 죽전역까지 도보 10~15분이라고 말합니다.
두 서술의 교집합은 '역세권은 아니지만 도보권 경계'입니다. 실제 후기에서도 "지하철과 거리가 좀 멀어 자전거를 타야 금방 간다", "죽전역에서 도보 15분인데 경사가 있어 유모차로 탄천 나가긴 어렵다"는 말이 반복됩니다.
대신 단지 앞 '한양수자인' 버스정류소가 도보 2분입니다. 광역버스 102·1303번, 공항버스 8165·8852·5200번이 죽전 일대를 지납니다. 주민들이 말하는 체감 소요는 판교 약 17분, 강남 약 29분 수준입니다.
학군은 이 단지의 가장 선명한 강점입니다.
용인대일초등학교가 도보 5분(약 572m), 현암중학교 도보 9분, 대지고등학교 도보 5분. 초·중·고가 전부 도보 10분 안에 들어옵니다. 리치고 집계로 용인대일초는 경기 상위 6% 수준입니다.
솔직히 말씀드리면, 여기서 한 가지는 눌러 둬야 합니다. 대지고는 경기 상위 34% 수준입니다. '무난한 학군'이지 특출난 학군은 아닙니다 — 대치·분당급 학군 프리미엄을 기대할 근거는 이번 자료에서 확인되지 않았습니다.
생활 인프라는 다른 얘기입니다. 죽전역을 감싸듯 신세계 사우스시티와 스타필드 마켓 죽전(2024년 8월 29일 리뉴얼 오픈)이 붙어 있고, 단국대 죽전캠퍼스도 같은 죽전3동입니다.
정리하면 이 단지가 파는 것은 역세권 프리미엄이 아니라 '생활 인프라 프리미엄'입니다. 리치고 점수 분포(생활 87 / 교육 87 / 교통 44)가 이 성격을 그대로 보여줍니다.
참고로 죽전 일대에는 경부고속도로 지하화 추진, 수지IC 신설 검토, 죽전3동 신청사 2028년 완공 같은 얘기가 돌지만 — 각 사업의 확정 단계와 예산은 확인되지 않습니다. 호재로 계산에 넣지 않는 편이 안전합니다.
■ 도담마을 안에서는 중간값, 동네 평균보다는 9% 위
같은 죽전동 도담마을 안에서 비교하면 위치가 분명해집니다.
| 단지 | 준공 | 세대수 | 대표 시세 |
|---|---|---|---|
| 도담마을한양수자인 | 2004.12 | 332 | 전용 59.97㎡ KB 7.2억 / 실거래 6.9억(2026-08-07) |
| 도담마을죽전파크빌(대진1차) | 1997.06 | 561 | 전용 59.7㎡ 실거래 7.5억(2026-07) |
| 도담마을아이파크 | 1998.12 | 360 | 23평 6.3억 / 32평 7.2억(2026-08) |
눈에 걸리는 대목이 있습니다. 연식이 가장 새것인 한양수자인이 7년 더 오래된 죽전파크빌보다 6,000만원 쌉니다.
세대수 차이(332 vs 561)에서 오는 유동성, 죽전역까지의 거리 차이가 후보로 떠오르지만 — 정확한 원인은 확인되지 않았습니다. 반대로 도담마을아이파크 23평보다는 6,000만원 비쌉니다. 결국 도담마을 안에서 이 단지 25평은 딱 중간에 놓여 있습니다.
평당가로 뒤집어보면, 6.9억 ÷ 25.1평은 3.3㎡당 약 2,747만원입니다. 죽전동 평균 2,514만원(2026년 7월 5주 기준)보다 9.3% 높습니다. 구축이지만 동네 평균 이상을 받고 있다는 뜻입니다.
그리고 이 가격을 떠받치는 가장 단순한 변수가 공급입니다.
2026~2028년 성남 분당구와 용인 수지구의 신규 입주 예정 물량은 2027년 '더샵 분당티에르원' 873가구가 사실상 전부입니다. 같은 기간 경기도 전체 입주 예정이 21만 3,520가구이니 비중으로는 0.41%인데요. 두 지역 인구는 경기도의 16.26%를 차지합니다.
약 40배의 불균형입니다.
대출을 조여 수요를 눌러도 대체할 새 아파트가 3년간 없으면, 그 수요는 결국 기존 구축이 받아냅니다. 2004년식 332세대 단지가 1년에 22% 오른 배경이 여기 있습니다.
거시 쪽도 같이 봐야 합니다. 2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올렸는데요. 이번 거래는 그로부터 22일 뒤에 체결됐습니다. 금리가 방향을 튼 뒤에도 6.8억~7.2억 레인지가 유지된 셈입니다. 10·15 대책 이후 수지구 아파트 매매가격 누적 상승률은 4.25%로 전국 1위였고, 2026년 1~7월 20일 누적으로도 11.24%(전국 3위)였습니다. 같은 기간 수지 매물은 5,639건에서 2,983건으로 반토막 났습니다.
■ 진짜 문턱은 6.9억이 아니라 현금 4억과 2년입니다
용인시 수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구에 신규 지정됐고, 토지거래허가구역으로도 묶였습니다. 효력은 2025년 10월 20일 계약분부터입니다. 2022년 3월 해제 이후 3년 7개월 만의 재지정입니다.
즉 이번 8월 7일 거래는 지자체 허가를 받아야 성립하는 거래였고, 산 사람에게는 2년 실거주 의무가 붙습니다.
숫자로 옮기면 이렇습니다. LTV가 70%에서 40%로 줄었으니 6.9억 기준 주담대 상한은 산술적으로 2억 7,600만원입니다. 나머지 약 4억 1,400만원은 자기자본이어야 합니다. 여기에 DTI 40%와 스트레스 금리 3.0%가 겹치면 실제 승인 한도는 더 줄어들 수 있는데요 — 은행별 DSR 적용 결과까지는 확인이 어렵습니다.
이 가격대는 대출로 메우는 구간이 아니라 현금 4억을 들고 오는 구간이라는 뜻입니다.
입장별로 나눠보면 이렇게 갈립니다.
- 실거주 매수 검토자: 현금 약 4억이 필요합니다. 대신 초·중·고 도보권, 죽전역 상권, 3년간 사실상 공급 없음이라는 조건을 함께 가져갑니다.
- 전세 낀 매수 검토자: 접근 자체가 막혀 있습니다. 전세가율 68.8%라는 숫자가 있어도 실거주 의무 때문에 쓸 방법이 없습니다.
- 기존 보유자: 1년 새 22.37% 오른 데다 매물이 절반으로 줄어 협상력이 있습니다. 다만 호가 평균 7.27억과 실체결 6.9억의 간격은, 희망가를 그대로 관철하기는 쉽지 않다는 신호입니다.
- 전세 임차인: 갱신 만기가 돌아오면 신규 시세와의 격차를 감당해야 할 수 있습니다.
한 가지 더. 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 31일까지 한시입니다. 연장인지 해제인지에 따라 2027년 초 거래 환경이 크게 달라지는데요 — 현재(2026년 8월) 시점에서 연장 여부는 발표되지 않았습니다.
■ 이 값이 부담스러운 이유는 후기가 먼저 말해줍니다
집품에 등록된 이 단지 실거주 후기는 13개입니다. 읽어보면 칭찬과 불만이 아주 깔끔하게 갈립니다.
긍정은 전부 조용함·관리·주차·학교에 몰려 있고, 부정은 전부 연식·교통·상가에 몰려 있습니다. 성격이 아주 뚜렷한 단지입니다 — 차 있는 학령기 자녀 가구에는 잘 맞고, 대중교통 출퇴근자나 신축 선호층에는 안 맞습니다.
연식은 관리비 숫자로도 드러납니다. 연평균 27.7만원인데 여름 22.1만원, 겨울 36.7만원입니다. 겨울이 여름의 1.66배인데요. 지역난방 단지인데도 "추워서 창문을 바꾸든지 뽁뽁이를 붙이면 지낼 만하다"는 후기가 나오는 것과 같은 현상입니다.
그래서 실용적인 결론이 하나 나옵니다 — 매수를 검토한다면 창호 교체 비용을 별도 예산으로 잡아두시는 편이 맞습니다.
더 큰 질문은 이겁니다. 1년 22% 상승이 이 단지가 좋아져서 생긴 일이냐는 것입니다.
솔직히 아닙니다. 이 기간에 단지 자체가 달라진 건 없습니다. 리모델링이나 재건축 추진이 확인된 바도 없습니다(2004년 준공이라 재건축 연한 30년까지 8년 남았습니다). 상승의 동력은 수지구 전체의 공급 절벽과 규제 풍선효과라는 외부 요인 쪽입니다.
외부 요인이 밀어 올린 값은, 외부 요인이 꺾일 때 같이 움직입니다.
국토연구원도 상승기 수도권에는 대출규제·금리 관리만이 아니라 충분하고 예측 가능한 장기 공급계획이 함께 가야 한다고 지적했습니다. 실제로 수지구는 3중 규제 이후 오히려 전국 1위로 올랐습니다. 다만 같은 논리는 반대로도 작동합니다 — 규제로 눌린 게 아니라 매물 잠김으로 유지되는 시장은, 잠김이 풀릴 때 방향이 빠르게 바뀔 수 있습니다.
매물 반토막도 양면입니다. 강세 신호로 읽히지만 동시에 표본이 얇다는 뜻이기도 한데요. 6~7월 다섯 건이 4,700만원 폭으로 흩어진 것이 그 증거입니다. 소수의 거래로 만들어진 시세는 흔들리기 쉽습니다.
■ 그래서 6.9억을 어떻게 읽어야 할까요
정리하면 이번 6억 9,000만원은 하락 전환의 신호라기보다, 6.8억~7.27억으로 벌어진 레인지의 아래쪽에서 체결된 값입니다. KB 하위평균 바로 위, 호가 평균보다 3,700만원 아래 — 위치는 그 정도입니다.
매수를 검토한다면 확인해야 할 것은 세 가지로 좁혀집니다.
첫째, 자금 구조입니다. 6.9억 자체보다 현금 약 4억 1,400만원과 2년 실거주 의무를 감당할 수 있는지가 먼저입니다. 이 조건을 못 맞추면 나머지 장점은 의미가 없습니다.
둘째, 이 단지의 약점을 감수할 수 있는지입니다. 2004년식 단열, 연결되지 않은 지하주차장, 도보 10~15분에 경사가 낀 역까지의 거리, 단지 내 상가 부재. 창호 예산까지 포함해서 계산해야 맞습니다.
셋째, 연말 변수입니다. 토지거래허가구역이 2026년 12월 31일에 만료되고, 기준금리는 7월에 방향을 틀었습니다. 두 변수 모두 이 단지가 아니라 시장 전체를 움직이는 쪽입니다.
반대로 이 세 가지가 정리된 실거주 가족이라면, 초등 도보 5분과 3년치 공급 873가구라는 조건은 숫자로 설명되는 근거입니다.
한 줄로 줄이면 — 이 값은 단지가 좋아져서 만들어진 값이 아니라, 새 아파트가 없어서 유지되는 값입니다. 그 차이를 알고 들어가는 것과 모르고 들어가는 것은 2년 뒤에 전혀 다른 얘기가 되니까요.