[부동산] 성복자이1차 134㎡ 11.2억 — 신축 84㎡ 17억과 비교

2026년 7월 16일, 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%p 올렸습니다. 금통위원 7명 전원 찬성이었고 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이었는데요. 그로부터 21일 뒤인 8월 6일, 경기도 용인시 수지구 성복동 버들치마을성복자이1차 전용 134.86㎡(공급 175.11㎡ 기준 약 53평형, 자료에 따라 51~54평으로 표기)가 17층에서 11억 2,000만원에 매매 계약됐습니다.

금리가 방향을 튼 뒤에도 유지된 가격입니다. 다만 신고가는 아닙니다 — 두 달 전인 6월 14일에 이미 같은 11억 2,000만원(20층)이 체결됐고, 이 타입의 역대 최고가는 2021년 11월의 12억 5,000만원이니까 아직 그 아래입니다.

이 글이 따라갈 비교는 두 가지입니다. 이 11억 2,000만원이 '자기 단지의 과거' 안에서 어디쯤인지, 그리고 '같은 성복동의 신축' 옆에 놓았을 때 무엇이 보이는지입니다.

■ 이름이 겹치는 단지가 여럿입니다 — 여기부터 특정하겠습니다

성복동은 '버들치마을'이라는 이름을 여러 단지가 나눠 쓰고 있습니다. 성복자이 1·2차, 성복힐스테이트 1·2·3차, 경남아너스빌 1·2차가 반경 500m 안에 모여 있고, 특히 성복힐스테이트2차(성복1로164번길 13)와 이번 단지(성복1로164번길 20)는 같은 길에 붙어 있어 두 단지 거리가 95m밖에 안 됩니다.

그래서 시작부터 못을 박아 두겠습니다. 버들치마을성복자이1차는 힐스테이트 단지들과 이름만 비슷할 뿐 시공사도 준공도 세대수도 다른 별개 단지입니다.

사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))

숫자 중에 눈여겨볼 것은 건폐율 18%입니다. 719세대를 12개 동에 담으면서 대지의 82%를 비웠다는 뜻인데요. 후기에 "조용하고 점잖은 단지", "평지", "단지 내가 매우 조용하고 깨끗하다"는 말이 반복되는 물리적 근거가 여기 있습니다.

그리고 이번 거래 타입인 전용 134.86㎡는 357세대로 단지 전체 719세대의 49.7%를 차지합니다. 단지의 절반이 이 타입이라는 뜻이라, 여기서 나온 가격은 특수 타입의 예외적 거래가 아니라 이 단지를 대표하는 값으로 봐도 무리가 없습니다.

한 가지 주의할 표기가 있습니다. 같은 타입의 공급면적을 어떤 자료는 175.11㎡(53평형)로, 어떤 자료는 169㎡(51평형)로 적습니다. 전용면적(134.85~134.86㎡)만 모든 자료가 일치하는데요. 평당가를 인용할 때 이 차이가 값을 크게 바꾸므로, 이 글은 전용 134.86㎡를 기준값으로 쓰고 평당가는 어느 기준인지 매번 밝히겠습니다.

■ 11억 2,000만원, 신고가라고 쓰면 틀립니다

직전 거래는 7월 1일 6층 10억 5,000만원이었습니다. 이번 거래는 거기서 7,000만원(+6.7%) 위입니다. 1년 전인 2025년 8월 21일 7층 9억 7,500만원과 비교하면 1억 4,500만원(+14.9%) 올랐습니다.

여기까지만 보면 깔끔한 상승 곡선처럼 보이는데요. 실제 흐름은 그렇게 매끄럽지 않았습니다.

가장 극적인 구간은 5월과 6월 사이입니다. 5월 8일 20층이 9억 6,500만원, 6월 14일 20층이 11억 2,000만원. 같은 20층이 37일 만에 1억 5,500만원(+16.1%) 올랐습니다. 층과 향의 차이로는 설명할 수 없는 동일 조건 비교라, 이 시기에 이 타입의 호가 자체가 한 단계 올라섰다고 보는 편이 정확합니다.

그런데 바로 그다음이 중요합니다. 6월 20일 4층이 10억 8,000만원, 7월 1일 6층이 10억 5,000만원으로 저층 거래는 다시 10억 원대 중반으로 내려왔습니다.

즉 11억 2,000만원은 고층 가격입니다.

같은 타입 안에서도 층에 따라 7,000만원 안팎의 차이가 실재한다는 뜻이라, "이 평형 시세는 11억 2,000만원"이라고 뭉뚱그리면 저층 매물을 볼 때 계산이 어긋납니다. 2월에 13층이 10억 7,500만원이었다가 5월에 9억 6,500만~9억 7,000만원까지 밀렸던 구간도 있었으니, 상반기는 일방적 상승이 아니라 한 번 눌렸다 되올라온 흐름이었습니다.

전세도 같은 방향입니다. 4월 18일 19층 7억 3,500만원이던 전세가 8월 7일 17층에서 8억 5,000만원까지 올라왔는데요. 4개월 만에 1억 1,500만원(+15.6%), 이번 매매가 대비 전세가율은 약 75.9%입니다. 매매만 오른 게 아니라 전세가 거의 같은 속도로 따라 올라왔다는 것 — 실거주 수요가 가격을 밀고 있다는 근거로 읽을 수 있는 대목입니다.

참고로 8월 6일 매매(17층)와 8월 7일 전세(17층)가 하루 차이로 신고돼 있지만, 공개 자료는 동·호수를 밝히지 않으므로 두 건이 같은 세대인지는 확인되지 않습니다. 12개 동에 17층 세대는 여러 곳 있으니까요.

■ 5년 전 가격을 아직 못 넘었습니다

이 타입의 2019년 5월 이후 매매 122건을 훑으면 이번 가격의 위치가 분명해집니다.

역대 최고가는 2021년 11월 2일 16층 12억 5,000만원입니다. 2021년에는 12억대 거래가 여러 건이었고 2022년 1월에도 12억 1,000만원이 체결됐습니다. 이번 11억 2,000만원은 그 고점보다 1억 3,000만원, -10.4% 낮습니다. 회복률로 치면 89.6% 수준입니다.

그사이가 더 인상적인데요. 2022년 1월 24일 이후 2023년 3월 4일까지 약 13개월간 이 타입의 매매가 한 건도 없었습니다. 거래 재개 이후에도 2025년 말까지는 대부분 9억~9억 9,000만원대에 머물렀고, 최근 3년 최저가는 2024년 12월 19일 4층 8억 8,000만원이었습니다.

그러니까 2026년의 이 상승은 새 고점을 뚫은 사건이 아니라 9억대 박스권에서 빠져나와 5년 전 값을 되찾아 가는 회복 국면입니다. 뒤집으면 2021년 하반기에 이 평형을 산 분은 5년째 원금 근처에 머물러 있다는 뜻이기도 합니다.

평당가 위치도 오해하기 쉬운 지표입니다.

두 줄이 정반대로 보이시죠. 50평 이상 세그먼트에서는 이 단지가 성복동 평균보다 16.4% 비싸고, 전 평형 평균으로 보면 성복동 평균보다 15.9% 쌉니다.

모순이 아니라 기준의 차이입니다. 이 단지는 세대의 절반 이상이 대형 평형인데, 대형일수록 평당가는 낮게 잡히니까 전 평형 평균이 끌려 내려갑니다. "평당가가 동네 평균보다 낮으니 저평가"라는 해석을 이 단지에 쓰면 틀립니다 — 같은 대형끼리 비교하면 오히려 동네 최상단입니다.

■ 같은 동네에서 35평이 16억인데, 53평이 11억입니다

성복역롯데캐슬골드타운은 2019년 6월 입주한 2,356세대 단지입니다. 2026년 6월 9일 전용 85㎡ 14층이 17억 원에 거래됐고, 최근 6개월 평균 실거래가도 전용 84㎡ 15억 6,454만원, 85㎡ 16억 1,535만원 선입니다.

한쪽은 2010년식 전용 134.86㎡가 11억 2,000만원, 다른 쪽은 2019년식 전용 85㎡가 16억~17억 원. 전용면적이 60% 더 넓은데 가격은 3분의 2 수준입니다.

이 시장이 지불하는 프리미엄이 '면적'이 아니라 '연식과 역세권'이라는 사실이 이 두 숫자에 압축돼 있습니다.

성복동 구축 대형 평형끼리 놓아 보면 더 선명합니다.

45평이든 65평이든 10억~11억 원 구간에 몰려 있습니다. 12평이 더 넓어도 가격이 같거나 오히려 낮습니다 — 이 구간에서는 면적이 가격을 거의 못 움직이고, 관리 상태와 학교 동선과 층이 더 크게 작용한다는 뜻입니다.

같은 전용면적으로 붙여 보면 더 재밌는데요. 성복힐스테이트1차의 전용 134.86㎡가 7월 28일 10억 8,000만원, 버들치마을성복자이1차가 8월 6일 11억 2,000만원. 9일 간격으로 4,000만원(+3.7%) 차이입니다. 준공은 이 단지가 1년 이른데도 가격은 더 높고, 세대당 주차는 힐스테이트1차(약 2.02대)가 오히려 넉넉합니다. 남는 변수는 아래에서 볼 학교 동선입니다.

같은 단지 안에서는 전용 157.12㎡가 8월 1일 11억 8,500만원에 거래됐습니다. 이 단지에서 한 단계 위 평형으로 올라가는 비용이 6,500만원 선이라는 이야기입니다.

■ 학교까지 212m, 역까지 도보 21분

먼저 좋은 쪽입니다.

효자초등학교가 단지에서 212m, 도보 4~5분이고 횡단보도를 건너지 않습니다. 성서중학교는 단지 바로 앞 길 건너에 있고, 2021년 10월 개관한 성복도서관은 아예 같은 골목에 접해 있습니다. 성복근린공원은 150m, 성복천 산책로도 붙어 있습니다.

후기에서 "아이 초품아 찾아서 광교에서 이사왔다", "초등 길 안 건너고 도보 5분"이라는 말이 반복되는 이유가 이 배치입니다. 성복동 안에서도 이만한 교육 동선 밀도는 드뭅니다.

그런데 이 학군에는 그림자도 같이 붙어 있습니다.

효자초는 학생 924명에 37학급, 학급당 25명입니다. 경기 평균 21.2명, 수지구 평균 23명보다 많습니다. 성서중은 950명에 31학급, 학급당 30.6명으로 경기 평균 26.9명을 크게 웃돕니다. 선호 학군이라 사람이 몰린 결과지만, 뒤집으면 과밀 학급이라는 뜻이기도 합니다. (두 학교의 학업성취도 같은 정량 지표는 공개 자료로 확인되지 않아 이 글에서는 다루지 않습니다.)

교통은 더 솔직하게 짚어야 합니다.

신분당선 성복역까지 1.4km, 도보 약 21분입니다. 이건 역세권 프리미엄으로 설명할 수 있는 거리가 아닌데요. 단지 앞 버스 정류소가 54m(도보 1분)이고 광역버스 1570번이 서긴 하지만, 지하철을 매일 타야 하는 가구라면 환승 한 번을 계산에 넣어야 합니다.

재밌는 건 실거주 평점에서 교통 항목이 4.6점으로 이 단지 최고점이라는 점입니다. 동시에 대표 단점으로 꼽히는 것도 "대중교통이 잘 갖춰지지 않은 점"입니다. 서수지IC가 가깝고 평지에 주차가 넉넉한 자차 이용자의 만족과, 대중교통에 기대는 가구의 불만이 한 단지 안에 공존하는 겁니다.

중·고등 학원은 수지구청 학원가를 이용해야 한다는 후기도 함께 있습니다. 초등까지는 완벽에 가깝고, 그 이후는 이동이 필요한 구조라고 정리하는 편이 정확하겠습니다.

동백신봉선 성복역이 1.4km 지점에 계획돼 있긴 한데요. 착공·개통 일정이 공개 자료로 확인되지 않아, 지금 가격을 설명하는 근거로 삼기는 이릅니다.

■ 현금 6억 8,000만원과 월 50만원

용인 수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역과 투기과열지구에 함께 지정됐습니다. 같은 범위의 아파트가 토지거래허가구역으로도 묶여 10월 20일부터 효력이 발생했는데요. 이번 계약(8월 6일)은 계약 전에 허가를 받아야 하는 거래입니다.

여기서 나오는 결론이 하나 있습니다. 전세를 끼고 사는 방식이 불가능하다는 것입니다. 실거주가 전제되니까요.

자금 구조를 보면 문턱이 더 분명해집니다. 11억 2,000만원은 시가 15억 원 이하 구간이라 주담대 한도(6억 원) 규정에는 걸리지 않지만, 실질 상한은 LTV입니다. 대출계산 기준으로 대출 4억 4,000만원(전체의 39%), 자기자본 6억 8,000만원, 20년 원금균등 상환 시 월 257만원(금리 4.04% 기준)이 나옵니다.

그래서 2026년 5~6월의 가격 점프는 투자 수요가 만든 게 아닙니다. 현금 6억~7억 원을 직접 넣고 들어와 살 수 있는 갈아타기 실수요가 움직인 결과로 읽는 편이 맞습니다. 이 단지 719세대 중 임대사업자 등록이 3세대(0.4%)뿐이라는 점도 같은 방향을 가리킵니다.

들어간 뒤의 비용도 계산에 넣으셔야 합니다. 이 평형 관리비는 평균 월 51만원, 겨울 61만원 수준입니다. 실거주자 후기는 "겨울 32만원"부터 "겨울 70만~80만원"까지 편차가 큰데, 사용 습관과 확장 여부 차이입니다. 지역난방이라 같은 면적 개별난방 단지보다는 겨울 부담이 완만한 편입니다.

거시 조건은 우호적이지 않습니다.

기준금리는 2.75%로 올라섰고 한국은행은 추가 인상 가능성을 열어 뒀습니다. 2026년 8월 수도권 아파트 분양전망지수는 88.5로 전월(102.5) 대비 14.0p 급락해 기준선 100을 크게 밑돌았고, 지방(94.2)에 2년 6개월 만에 역전당했습니다. 이 단지가 2022년 금리 급등기에 13개월간 거래가 멈췄던 이력을 떠올리면, 거래량 위축은 가정이 아니라 겪어 본 시나리오입니다.

특히 이런 대형 평형은 절대 금액이 커서, 금리가 오르면 매수 대기자 수가 소형·중형보다 더 빨리 줄어듭니다.

반대편에는 공급이 있습니다. 2026~2028년 분당·수지의 신규 입주 예정 물량은 2027년 873가구가 사실상 전부이고, 이는 같은 기간 경기도 전체 물량의 0.41%입니다. 두 지역 인구 비중이 16.26%인 것과 비교하면 40배 격차입니다. 다만 이 공급 절벽은 2025년 말부터 알려진 조건이라, 이미 값에 반영됐다고 보는 편이 안전합니다. 새 변수가 아니니까요.

■ 종합 판단 — 세 문장으로 줄이면

첫째, 이 11억 2,000만원은 신고가가 아니라 확인가입니다. 6월에 만들어진 가격을 두 달 뒤 고층 거래가 한 번 더 확인했고, 그것도 기준금리 인상 3주 뒤에 확인했습니다. 가격이 굳고 있다는 신호로는 충분하지만, 새 고점을 뚫었다는 서술은 사실과 다릅니다.

둘째, 이 가격은 2021년 고점의 89.6% 지점입니다. 저평가 구간이라고 말하기에는 같은 대형끼리 비교했을 때 이미 성복동 최상단이고, 고평가라고 말하기에는 5년 전 값보다 1억 3,000만원 낮습니다. 어느 쪽으로도 단정하기 어려운 자리입니다.

셋째, 버들치마을성복자이1차의 가격을 만드는 것은 역세권이 아니라 학교 동선과 정주 여건입니다. 도보 21분 거리의 역, 벽간 소음 지적, 겨울 60만원대 관리비를 감수하고도 사람들이 들어오는 이유는 횡단보도를 건너지 않는 212m 초등학교와 길 건너 중학교, 그리고 건폐율 18%가 만든 조용함이었습니다. 방음 문제는 5.0점을 준 만족 거주자도 함께 지적하는 항목이라, 사전에 알고 들어가는 편이 낫습니다.

그래서 이 단지를 실제로 보실 계획이라면, 이어서 확인하실 항목은 세 가지로 좁혀집니다.

하나, 매물의 층입니다. 고층과 저층 사이에 7,000만원 안팎의 차이가 실재하니, 11억 2,000만원을 기준으로 저층 매물을 보면 협상 여지가 다르게 보입니다.

둘, 토지거래허가 절차와 실거주 계획입니다. 계약 전 허가가 전제라 일정이 통상 거래와 다르고, 자기자본 6억 8,000만원의 조달 시점도 여기에 맞춰야 합니다.

셋, 방음입니다. 임장 때 가능하면 이웃 세대의 생활 소음이 어느 정도 넘어오는지 직접 확인해 보시길 권해 드립니다.

숫자는 이미 다 나와 있습니다. 나머지는 이 집에서 겨울을 몇 번 보낼 사람이 직접 서서 판단할 몫이니까요.

#버들치마을성복자이1차 #성복자이1차실거래 #성복동아파트 #용인수지구아파트 #효자초등학교초품아 #성복동53평 #수지구토지거래허가구역 #성복역롯데캐슬골드타운시세