이 가격이 지금 사도 되는 수준인지 궁금해서 검색해 오셨다면, 먼저 숫자부터 보여드리겠습니다. 경기도 성남시 분당구 수내동 양지마을(2단지)(청구) 전용 134.80㎡가 2026년 8월 1일 9층에서 26억 5,000만원에 매매 계약됐습니다. 직전 거래는 7월 20일 7층 26억, 그 앞은 7월 10일 11층 27억 5,000만원이었습니다.
핵심은 이 26.5억이 최근 두 달의 가격 흐름 안에서 어디쯤 위치하는지, 그리고 그 흐름을 만든 배경이 무엇인지입니다.
■ 34년차 단지, 그런데 왜 26억대일까
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터, 이용허락범위 제한 없음)
양지마을(2단지)(청구)는 경기도 성남시 분당구 수내동 36(도로명 내정로 185)에 있습니다. 1992년 10월 16일 준공됐으니 2026년 기준 34년차 단지인데요. 시공은 (주)청구가 맡았고, 세대수는 부동산 정보 플랫폼 기준 768세대입니다.
'인데요' 뒤에 바로 짚어야 할 게 있습니다. 세대수 표기가 소스마다 다릅니다. 통합재건축 세대 배분을 다룬 한 기사는 이 단지를 896세대로 적었는데, 이 숫자는 금호1(1,076)·금호3(414)·한양1(1,010)·한양2(996)단지 수치와 더하면 통합재건축 전체 4,392가구와 정확히 맞아떨어집니다. 반면 개별 단지 정보 페이지에는 768세대로 나옵니다. 어느 쪽이 '현재 등기 세대수'인지는 확인하지 못했고, 두 수치 모두 기록해 둡니다.
평형 표기에도 비슷한 문제가 있습니다. 이번 거래 대상인 전용 134.80㎡는 단지 평형 목록(16·19·31·32·48·62·70평형)의 어느 것과도 정확히 맞지 않습니다. 전용·공급 비율로 역산하면 공급 약 178㎡, 즉 54평형에 가까운데, 실제 목록에는 '48평형(404세대)'만 있습니다. 1992년 준공 단지에서는 분양 당시 관행적 평형 이름과 이후 역산된 평형이 어긋나는 경우가 있어서, 이 글에서는 확인된 숫자인 전용 134.80㎡만 확정값으로 쓰고 정확한 평형 이름은 단정하지 않겠습니다.
■ 6월 말부터 8월 초까지, 가격은 어떻게 움직였나
같은 전용 134.80㎡ 기준으로 최근 두 달의 매매 실거래를 나열하면 이렇습니다.
| 계약일 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|
| 2026-08-01 | 9층 | 26억 5,000만원 |
| 2026-07-20 | 7층 | 26억원 |
| 2026-07-10 | 11층 | 27억 5,000만원 |
| 2026-06-23 | 7층 | 25억 2,000만원 |
| 2026-06-20 | 2층 | 25억 5,000만원 |
6월 하순 25억대에서 7월 10일 27억 5,000만원까지 올랐다가, 이후 26억대로 다시 내려온 흐름입니다. 이번 8월 1일 거래(26.5억, 9층)는 직전 거래(7월 20일, 26억, 7층)보다 5,000만원 높지만, 7월 10일 고점(27.5억, 11층)보다는 1억 낮습니다. 층 차이를 감안하면 큰 추세를 벗어난 이상 거래로 보이지는 않는데요.
한 가지 더 짚을 부분이 있습니다. 2026년 1월경 전용 134㎡대에서 27억원에 거래돼 당시 신고가로 보도된 적이 있습니다. 정확한 계약일까지는 확인하지 못했지만, 27억대 거래 자체는 이번이 처음이 아니라는 점만 참고로 남깁니다.
■ 사업시행자가 지정된 지 닷새 만의 계약
이 거래를 이해하려면 재건축 진행 상황을 먼저 알아야 합니다. 성남시는 2026년 7월 27일, 대신자산신탁을 양지마을 통합재건축 사업시행자로 지정·고시했습니다. 금호1·3, 한양1·2, 청구2 등 6개 단지·상가연합, 총 4,392가구가 함께 추진하는 사업이고, 주민 동의율은 78%였습니다. 재건축이 끝나면 최고 37층, 6,839가구 규모로 바뀔 예정인데요. 1기 신도시 재건축 선도지구 중 최대 규모입니다.
여기서 이번 거래의 시점이 중요해집니다. 분당구는 투기과열지구라, 사업시행자 지정 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 예외는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우 등으로 좁습니다. 이번 8월 1일 계약은 지정 고시로부터 닷새 뒤에 체결됐는데요. 매도인이 이 예외 요건을 채운 1주택자였는지, 매수인이 조합원 지위를 승계하지 못하는 조건을 감수했는지는 개별 등기·계약 정보 없이는 알 수 없어 확인 불가로 남깁니다. 다만 '어느 쪽이든 이 거래가 누구나 조건 없이 살 수 있는 매물은 아니었다'는 점은 분명합니다.
통합재건축 내부에도 갈등이 있었습니다. 2026년 3월경 대지 지분 차이와 수내역 역세권·학군 조건 차이를 두고 단지 간 입장이 갈렸고, 특별정비구역 지정 취소 소송이 제기되기도 했습니다. 신탁사 선정 과정에서 '모기업 총자산 규모에 가점을 주는 평가 기준이 불공정하다'는 논란도 있었는데요. 다만 8월 기준 전자투표에서는 금호청구연합이 58.28% 참여에 99.6% 찬성률을 기록해, 청구2단지가 금호1·3단지와 한 축을 이루고 있는 것으로 보입니다.
분담금 규모도 살펴볼 필요가 있습니다. 2024년 12월 발표된 추정 분담금 자료에 따르면, 기존 48평형 소유자가 새 단지 54평형을 배정받을 경우 용적률 400% 적용 시 약 7억 100만원, 350% 적용 시 약 7억 5,500만원의 추가 분담금이 든다고 안내됐습니다. 이 수치는 2024년 말 기준이라 2026년 7월 사업시행자 지정 이후 갱신된 공식 금액은 아직 확인하지 못했습니다. 26.5억이라는 매매가만 보고 판단하기 전에, 이 분담금 변수를 따로 계산해 둬야 하는 이유입니다.
■ 수내역과 학군은 여전히 강점이지만
같은 양지마을 생활권의 한양5단지·금호1단지 기준으로는 수인분당선 수내역까지 도보 약 6분으로 안내됩니다. 청구2단지만의 개별 도보 시간은 따로 확인하지 못했지만, 같은 생활권이라 크게 다르지 않을 것으로 봅니다.
학군 쪽은 초림초등학교 통학구역으로 안내되고, 중학교는 동에 따라 내정중학교로 배정되거나 수내중학교와 선택 배정되는 경우가 있다는 안내가 있습니다. 정확한 동별 배정은 학구도안내서비스 등 공식 채널에서 다시 확인하시는 게 안전합니다.
실사용자 후기는 평균 4.4점으로 나쁘지 않은 편입니다. '동네가 조용하다'는 평가가 많은데요. 다만 층간소음, 단열 부족, 배관 동결 문제처럼 구축 아파트 특유의 단점도 함께 언급됩니다. 82cook 같은 커뮤니티에서도 "수내역과 가깝고 학군·상권이 좋아 살기 편하다"는 의견과, 구축 특유의 층간소음 우려가 함께 나옵니다. 칭찬 일색은 아니고, 입지·학군은 만족하되 건물 노후화는 감수해야 한다는 톤에 가깝습니다.
■ 3중 규제 아래서 이 가격을 감당하려면
분당구는 2025년 10월 15일 조정대상지역·투기과열지구로 추가 지정돼, 기존 토지거래허가구역까지 포함하면 3중 규제 지역입니다. 투기과열지구 LTV는 40%로 강화되고, DTI도 40%가 적용됩니다. 2026년 현재는 스트레스 DSR 3단계까지 전면 시행 중이라, 연소득 1억원 기준으로 이전보다 대출 가능액이 1억원 넘게 줄었다는 분석도 있습니다.
26.5억에 LTV 40%를 단순 적용하면 담보 대출 한도는 최대 약 10억 6,000만원 수준인데, DTI와 스트레스 DSR까지 함께 걸리면 실제로 받을 수 있는 금액은 이보다 더 낮아질 가능성이 큽니다. 이 정도 가격대 거래는 자기자본 비중이 높은 매수층 위주로 이뤄지고 있다고 볼 수 있는데요. 물론 개별 대출 실행 내역까지는 확인할 방법이 없습니다.
한편 분당·수지 권역은 2028년까지 신규 입주 물량이 837~873세대 수준에 그친다는 보도가 있습니다. 2027년 예정된 '더샵 분당티에르원' 873세대 외에는 뚜렷한 신규 공급이 보이지 않는 상황인데요. 신규 공급이 사실상 없는 지역에서는 노후 대단지의 재건축 기대감이 가격을 지지하는 요인이 될 수 있습니다.
■ 반대로 보면 — 이 가격이 부담스러운 이유
균형을 맞추기 위해 반대쪽 시각도 짚어보겠습니다.
첫째, 26.5억은 인근 파크타운(전용 134.41㎡)의 2025년 12월 거래가 24억 9,500만원보다 높습니다. 8개월가량의 시차와 사업시행자 지정이라는 이벤트가 차이를 일부 설명하지만, 개별 단지의 대지지분·동 위치 차이도 있어 단순 비교에는 한계가 있습니다.
둘째, 정식 분담금이 아직 확정되지 않았습니다. 2024년 말 안내된 7억원대 추정치가 그대로 유지될지, 사업시행자 지정 이후 변경될지는 지켜봐야 합니다. 매매가 26.5억에 분담금까지 더한 총 부담을 기준으로 보면 체감 가격은 달라질 수 있습니다.
셋째, 통합재건축 내부의 단지 간 입장 차이와 소송 이력은 사업 일정이 예상보다 늦어질 가능성을 배제할 수 없게 만듭니다. '사업시행자 지정'은 여러 단계 중 하나일 뿐, 착공·입주까지는 아직 갈 길이 남아 있습니다.
넷째, 같은 통합재건축에 속한 양지마을(금호1) 전용 84.90㎡가 8월 3일 24억에 거래된 것과 비교하면, 이번 청구2단지 134.80㎡ 26.5억은 면적당 가격에서 더 유리한 조건은 아닙니다. 두 단지가 완전히 같은 조건은 아니지만, 참고할 만한 격차입니다.
■ 종합 판단
지금까지 본 내용을 정리하면, 26.5억은 최근 두 달 흐름(25.2억~27.5억) 안에서 중간 이하에 위치한 가격입니다. 다만 이 가격표 하나만으로는 이 거래의 성격을 다 설명할 수 없습니다.
'사업시행자 지정 닷새 뒤 체결된 계약'이라는 시점, '아직 확정되지 않은 분담금', '단지 내부 갈등이 남아 있는 통합재건축'이라는 세 가지 변수를 함께 놓고 봐야 이 26.5억의 진짜 의미가 보입니다. 실거주 목적이라면 학군·역세권이라는 확인된 강점에, 투자 관점이라면 규제와 분담금 불확실성에 더 무게를 두고 판단하시는 게 맞습니다.
앞으로 지켜봐야 할 변수는 두 가지입니다. 정식 분담금이 언제, 얼마로 확정되는지, 그리고 3중 규제 아래서 조합원 지위 양도 제한이 실제 거래량에 어떤 영향을 미치는지입니다. 이 두 변수가 정리돼야 지금 가격의 위치도 더 선명해질 테니까요.