2025년 6월 5억 9,900만원, 2026년 7월 8억 5,000만원 — 같은 단지, 같은 전용면적, 13개월 사이의 가격입니다.
경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 있는 동부아파트(도로명 수지로 323, 건축물대장상 '1지구동부아파트') 전용 59.61㎡가 2026년 7월 31일 계약 기준 8억 5,000만원에 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고됐습니다. 이 단지 이 평형에서 확인된 범위의 신고가인데요. 핵심은 41.9%라는 상승 폭이 어떤 근거로 설명되는지입니다.
■ 단지 개요 — 이름이 세 개인 이유
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
동부아파트는 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 691번지, 도로명으로는 수지로 323에 자리합니다. 1995년 7월 준공된 612세대 단지로, 전 세대가 전용 59.61㎡(공급 78.61㎡) 단일 평형이라는 점이 특징인데요. 다평형 단지와 달리 이 단지는 거래 한 건이 곧 단지 전체의 시세를 대변합니다.
같은 단지를 부르는 이름이 소스마다 다릅니다. 국토교통부 실거래가는 '동부', 건축물대장은 '1지구동부아파트', 시세 플랫폼은 '풍덕천동 동부', 리모델링 조합은 '수지동부아파트'로 표기합니다. 매물이나 시세를 검색할 때는 이름보다 '풍덕천동 691 / 수지로 323 / 612세대 / 1995년 7월 준공' 네 지표를 기준으로 확인하는 편이 안전합니다.
주차는 306대로 세대당 0.5대에 그치고, 전부 지상 자주식이라 지하주차장이 없습니다. 리치고 실거주자 평점도 교통 4.3점, 건물 3.4점으로 갈립니다. 위치는 좋은데 건물은 낡았다는 뜻이고, 그래서 이 단지에 '리모델링'이 사실상 유일한 해법으로 받아들여지는 배경이 됩니다.
■ 실거래 흐름 — 13개월 사이 2억 5,000만 원 오른 기록
전용 59.61㎡ 매매 실거래를 계약일 순으로 보면 상승 곡선이 뚜렷합니다.
| 계약일 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 2025-06-27 | 5억 9,900만원 | 15층 |
| 2025-12-19 | 7억 1,000만원 | 14층 |
| 2026-05-20 | 8억 500만원 | 15층 |
| 2026-07-04 | 7억 4,000만원 | 1층(저층) |
| 2026-07-11 | 8억 4,000만원 | 13층 |
| 2026-07-31 | 8억 5,000만원 | 층 확인 불가 — 이번 분석 대상 |
리서치 시점(계약 4일 뒤) 기준 민간 시세 플랫폼에는 아직 이 건이 반영되지 않았고, 확인된 범위에서는 이번 8억 5,000만원이 이 평형의 신고가입니다.
주목할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 2026년 5~7월 석 달 동안만 매매가 18건 확인됩니다. 612세대 단일 평형 단지에서 분기 18건은 활발한 손바뀜인데요. 둘째, 같은 7월 안에서도 1층 7억 4,000만원과 13층 8억 4,000만원이 함께 거래돼 1억원(13.5%) 차이가 났습니다. 이번 8억 5,000만원도 중·고층 물건일 가능성이 높다는 뜻이고, 저층 매물을 같은 값에 접근하면 곧바로 손해 구간이라는 의미이기도 합니다. 층수를 확인하지 않고 신고가 숫자만 보는 것은 이 단지에서는 특히 위험합니다.
■ 왜 올랐나 — 리모델링 승인과 수지구 1위 상승률
수지동부아파트 리모델링은 '추진'이 아니라 '승인' 단계에 들어섰습니다. 용인시청 공개 자료에 따르면 조합설립인가(2021-03)를 거쳐 도시계획위원회 심의(2022-08), 공동위원회 심의(2023-06)를 지나 2024년 8월 30일 주택건설사업계획승인을 받았습니다. 기존 612세대에서 684세대로 늘어나는 구조이고, 시공사는 포스코이앤씨로 2021년에 단독 입찰로 확정됐습니다. 주택건설사업계획승인은 리모델링 인허가에서 사실상 마지막 관문인데요. 이 단지는 이미 그 선을 넘었습니다.
수지동부 혼자만의 흐름은 아닙니다. 수지구에서만 13개 단지가 리모델링 조합설립인가를 받았고, 이 중 6개 단지가 사업계획승인까지 마쳤습니다. 수지구 전체 거래량의 약 18%가 리모델링 추진 단지에서 나올 정도로 매수세가 몰려 있는데요.
여기에 지역 전체의 흐름도 겹쳤습니다. 2025년 11월~2026년 1월 누적 아파트값 상승률에서 용인 수지구가 4.25%로 전국 1위를 기록했고, 2026년 1분기 수도권 상승률에서도 6.44%로 재차 1위였습니다. 조정대상지역·투기과열지구로 규제받은 직후 전국 1위로 올라섰다는 점이 역설적입니다. 규제가 가격을 잡지 못한 것이면서, 동시에 시장이 수지를 '규제받을 만큼 오르는 지역'으로 공인한 신호로 받아들여졌습니다.
■ 입지·학군·전세 시장
가장 가까운 역은 신분당선 수지구청역으로, 도보 약 10분·실측 약 800m 거리입니다. 통상 역세권 기준이 500m 이내인 것을 감안하면 초역세권은 아니고 경계선상인데요. 다만 신분당선은 강남역까지 직결돼 광역 접근성 자체는 강한 편입니다.
인근 학교는 토월초·문정중·수지고이며, 학업성취도 등급이 토월초 1.4등급(전국 상위 12%), 문정중 1.5등급(전국 상위 14%)으로 높게 확인됩니다. 59.61㎡라는 소형 평형에 학군 수요까지 붙는다는 점이 이 단지 수요층의 특징입니다. 넓은 집이 아니라 학군에 진입하기 위한 최소 단위 주택으로도 소비되고 있다는 뜻입니다.
전세 시장은 별도로 짚어야 합니다. 2026년 2월 초입마을(1,620세대) 이주가 시작되면서 풍덕천동 일대 전세난이 현실화됐고, 수지구 전세 매물은 1년 전보다 60% 이상 급감했습니다. 이 단지 전용 59.61㎡ 전세 시세는 3.3억~3.7억 수준으로, 매매 8억 5,000만원 대비 전세가율이 39~44%에 그칩니다. 낮은 전세가율은 이 가격에 거주 가치만이 아니라 리모델링 기대감이 상당 부분 얹혀 있다는 사실을 그대로 보여줍니다. 2026년 말까지 인근 3개 단지 약 2,800세대 이주가 예정돼 있어 전세난은 당분간 이어질 가능성이 있습니다.
■ 비교 단지 — 풍덕천동 리모델링 벨트
동부아파트는 홀로 떨어진 단지가 아니라, 풍덕천동에 연속으로 자리한 리모델링 벨트의 일부입니다.
| 단지 | 준공 | 세대(기존→계획) | 진행 단계 | 59㎡대 확인 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 동부(수지동부) | 1995-07 | 612 → 684 | 사업계획승인 2024-08 | 8.5억(2026-07) |
| 수지보원 | 1994-12 | 619 → 698 | 사업계획승인 2024-08, 2026년 이주·착공 예정 | 8.8억(2026년 초) |
| 초입마을 | 1994-12 | 1,620 → 1,713 | 2026-02~06 이주 중 | 4.8억(2025-09) |
바로 옆 692번지 수지보원과 비교하면 흥미로운 대목이 있습니다. 준공 시기·세대수·사업계획승인 시점이 거의 같은데도, 보원은 2026년 초 8억 8,000만원까지 올랐습니다. 동부(8.5억)와의 차이 3,000만원은 이주·착공 일정이 확정됐는지 여부로 설명됩니다. 시장은 '언제 새 집이 되는가'를 이미 가격에 반영하고 있는 셈입니다.
■ 규제와 분담금 — 이 가격의 실제 리스크
수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구로 신규 지정됐고, 토지거래허가구역에도 포함됐습니다. 2026년 7월 31일 계약인 이번 거래도 토지거래허가 대상입니다. 매수자는 허가를 받아야 하고 2년 실거주 의무를 지는데요. 전세를 끼는 매수는 애초에 불가능하다는 뜻입니다.
금융 규제도 함께 조여졌습니다. LTV는 70%에서 40%로, DTI는 40%로 축소됐습니다. 8억 5,000만원 × LTV 40%를 계산하면 대출 한도는 최대 3억 4,000만원이고, 나머지 5억 1,000만원 이상은 자기자본이어야 합니다. 실거주 의무로 전세보증금 활용도 막혀 있으니, 이번 거래는 현금 5억원 이상을 동원할 수 있는 실수요자의 매수로 읽힙니다.
여기에 진짜 승부처가 남아 있습니다. 분담금입니다. 같은 벨트의 초입마을 조합원 분담금은 약 3억 5,000만원으로 확정됐고, 업계는 후발 단지일수록 공사비 인플레이션으로 4억~5억원까지 오를 것으로 봅니다. 동부는 초입마을보다 조합설립 시점이 늦은 후발 단지라, 분담금이 3.5억보다 낮게 나올 근거는 없습니다. KB부동산도 이 단지 계열 리모델링의 위험 요소로 추가 분담금 부담과 사업 지연 가능성을 명시했습니다. 사업성 구조도 열위인데요. 612세대에서 늘어나는 72세대가 일반분양의 전부라, 조합원 분담금 의존도가 구조적으로 높습니다.
커뮤니티 반응도 이 지점에서 갈립니다. "요즘 공사비 대비 싼 것 같다"는 현실론이 있는가 하면, "결국 분담금 5억 본다", "지금 매도하고 빠지는 게 낫다"는 우려도 반복됩니다. 가격에는 긍정적이되 분담금에는 부정적인, 매수자와 기존 조합원의 이해가 정확히 엇갈리는 구도입니다.
2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올린 점도 변수입니다. 3년 6개월 만의 인상이었고, 이번 거래는 그 발표 15일 뒤에 체결됐습니다. 금리 인상 국면은 분담금 조달 비용에도 그대로 영향을 미칩니다.
■ 종합 판단
숫자를 정리하면 이렇습니다. 매매가 8억 5,000만원에 예상 분담금 4억원을 더하면 실질 취득원가는 약 12억 5,000만원 선까지 올라갈 수 있습니다. 이 숫자가 수지 신축 시세와 비교해 납득 가능한지가 이 거래의 실제 손익을 결정합니다.
실거주 매수자라면 2년 거주 의무와 세대당 0.5대 주차, 지하주차장 없는 낡은 건물을 리모델링 완공 전까지 감내해야 합니다. 대신 토월초 1.4등급 학군과 강남 직결 신분당선을 지금 가격에 확보하는 셈입니다. 반대로 인근 전세 수요자라면 2,800세대 순차 이주로 이어지는 전세난의 직접적인 영향권에 있습니다. 실거주 목적이라면 분담금 규모가 확정되는 시점까지 자금 계획을 다시 점검할 필요가 있고, 전세로 접근하는 입장이라면 이주 일정이 겹치지 않는 인근 단지를 함께 비교해보는 편이 안전할 것 같습니다.
같은 단지, 같은 평형에서 13개월 만에 42% 오른 숫자는 분명 인상적입니다. 다만 그 숫자 안에는 아직 확정되지 않은 분담금과 이주 일정이라는 변수가 함께 들어 있으니까요.