같은 '버들치마을성복힐스테이트'라는 이름을 쓰지만, 1차와 2차는 세대수도 준공년도도 다른 별개의 단지입니다. 2026년 7월 28일, 경기도 용인시 수지구 성복동의 버들치마을성복힐스테이트1차 전용 134.86㎡(51평형)가 10억 8,000만원에 거래됐습니다. 그런데 이 가격을 평당가로 환산하면, 이틀 전 이웃 단지인 2차 46평이 찍은 신고가보다 오히려 낮습니다. 왜 더 큰 집이 더 낮은 평당가를 받았는지, 그 이유부터 짚어보겠습니다.
1차와 2차, 이름은 닮았지만 다른 단지입니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
버들치마을성복힐스테이트1차는 경기도 용인시 수지구 성복동 771(도로명 성복1로 91)에 자리합니다. 2011년 7월 입주해 2026년 기준 15년차이고, 12개 동 645세대에 최고 20층, 시공사는 현대건설입니다. 주차는 총 1,304대로 세대당 약 2.02대인데요. 39평부터 56평까지 전 타입이 중대형으로만 구성돼 있어, 처음부터 중대형 실거주 수요를 겨냥해 지어진 단지라는 걸 알 수 있습니다.
바로 옆 성복동 759에 있는 2차와는 '버들치마을성복힐스테이트'라는 브랜드만 같을 뿐입니다. 2차는 2010년 6월 입주, 689세대 10개 동, 주차 1,447대로 세대당 2.1대입니다. 준공 시기·세대수·동수가 전부 다른데요. 시공사가 같은 현대건설이고 중대형 위주라는 공통점 때문에 혼동하기 쉽지만, 이번 글의 모든 수치는 1차 기준입니다.
10억 8,000만원, 지난 거래와 비교하면
이번에 확인된 거래는 2026년 7월 28일 계약, 매매 10억 8,000만원(전용 134.86㎡)입니다. 같은 타입의 이전 확인 거래는 2024년 12월 18일 9억 6,000만원인데요. 약 19개월 사이 1억 2,000만원, 비율로는 약 12.5% 올랐습니다.
다만 그 사이 2025년의 개별 계약일별 실거래는 공개 자료로 특정되지 않았습니다. 참고할 만한 지점은 2025년 11월 6일 등록된 8층 남향 매물이 10억원에 호가로 나왔다는 것 정도인데요. 이건 체결된 거래가 아니라 매도 희망가라, 실제 거래 흐름과 섞어서 보면 안 됩니다. 다만 그 호가가 10억원 선이었다는 걸 감안하면, 이후 7월 거래는 호가보다도 한 단계 더 오른 결과로 볼 수 있습니다.
51평인데 왜 2차 46평보다 평당가가 낮을까
이 지점이 이번 거래에서 가장 흥미로운 부분입니다. 이틀 전인 2026년 7월 25일, 이웃한 2차 전용 126.49㎡(46평)가 10억 3,000만원에 거래됐습니다. 평당가로 환산하면 2차가 약 2,239만원, 이번 1차 거래는 약 2,071만원입니다.
'총액은 1차가 더 높지만, 면적당 가치로는 2차가 더 높게 평가받고 있다'는 뜻입니다.
큰 평형일수록 평당가가 낮아지는 건 부동산 시장에서 흔한 현상이지만, 그렇다고 "51평이 10억 8,000만원이니 46평보다 무조건 비싼 집"이라고 단순 비교하면 틀립니다. 세대수·주차대수·동 배치 같은 단지 특성이 조금씩 다르고, 매수자가 실제로 지불하는 건 면적이 아니라 '이 집'이라는 걸 이번 두 거래가 보여줍니다.
| 구분 | 1차 전용 134.86㎡ | 2차 전용 126.49㎡ |
|---|---|---|
| 계약일 | 2026-07-28 | 2026-07-25 |
| 거래가 | 10억 8,000만원 | 10억 3,000만원 |
| 평당가(약) | 2,071만원 | 2,239만원 |
| 준공 | 2011년 7월 | 2010년 6월 |
| 세대수 | 645세대 | 689세대 |
성복역까지 도보 14분 — 입지 체감
성복동은 신분당선 성복역과 롯데몰 수지점이 붙어 있어 강남 약 30분대, 판교 약 20분대 광역 접근성을 갖춘 지역으로 알려져 있습니다. 그런데 정작 이 단지 자체는 성복역과 가깝지 않은데요. 실거주 후기에는 "지하철까지 저희 동에서 14분 정도 걸리더라구요"라는 코멘트가 있고, 버스 배차 간격이 길다는 지적도 반복됩니다.
'성복동'이라는 지명과 '신분당선 초역세권'을 곧바로 동일시하면 안 된다는 뜻입니다. 이 단지의 강점은 역세권보다는 조용하고 안정적인 정주 여건 쪽에 있습니다.
학군과 실거주 후기 — 가족 단위 만족도가 높은 이유
인근 성복중학교까지는 도보 약 13분(약 822m) 거리이고, 실거주 커뮤니티에는 초등 1학년부터 다니면 성복중 배정 가능성이 높은지 묻는 글이 올라올 만큼 배정 학군에 대한 관심이 꾸준합니다. 다만 1차 단지의 확정 초등학교 배정 정보는 이번 확인으로는 특정하지 못했습니다 — 배정은 매년 학교군·거리 기준이 달라지므로 계약 전 학구도안내서비스나 교육지원청으로 직접 확인이 필요합니다.
집품(zippoom) 기준 실거주 평점은 4.5점으로 성복동 내 3위 수준입니다. 긍정 후기로는 "가족단위가 많이 살아서 분위기가 좋고, 인근에 중학교·고등학교도 있다", 대형마트 접근성, 반려동물 키우기 좋은 환경이 꼽힙니다. 반면 엘리베이터가 동마다 1대뿐이라 출퇴근 시간 대기가 길다는 불만도 있는데요. 만족도의 핵심이 '가족 친화적 분위기·주차·교육시설 근접'이고, 불만의 핵심이 '역세권 아님·수직 동선 불편'이라는 점은 2차 후기에서 나온 결론과도 겹칩니다. 이 단지군의 가치는 교통 프리미엄이 아니라 정주 여건에서 나온다는 뜻입니다.
3중 규제 속에서 매수한다면
용인시 수지구는 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역·투기과열지구로 신규 지정됐고, 10월 16일부터 효력이 발생했습니다. 토지거래허가구역도 같은 범위로 함께 지정됐는데요. 이번 거래(2026-07-28)는 규제 발효 이후 약 9개월 시점입니다.
적용되는 대출 규제는 무주택자 기준 LTV 70%에서 40%로 축소, DTI 40%입니다. 규제지역 주담대 한도는 15억 이하 구간에서 6억 원인데요.
10억 8,000만원 주택을 LTV 40%로 매수하면 대출 가능액은 최대 약 4억 3,200만원입니다. 한도 규정(6억)에는 걸리지 않아 LTV 비율 자체가 실질 상한이 되는데요. 계산해보면 '약 6억 5,000만원 이상의 자기자본'이 필요하다는 뜻입니다. 대출 의존도가 낮은 자기자본 중심 매수층이 아니면 접근이 쉽지 않은 가격대라는 게, 규제 발효 9개월이 지난 지금도 그대로 확인됩니다.
종합 판단 — 이 가격, 납득 가능한가
성남 분당·용인 수지를 합쳐 2028년까지 예정된 신규 입주 물량은 873가구뿐이고, 이마저 대부분 리모델링 몫입니다. 경기 전체 입주 예정 물량 대비 비중은 0.41%에 불과한데, 분당·수지 인구는 경기도 전체의 16.26%를 차지합니다. 새 아파트 공급이 사실상 끊긴 구조가 2011년식인 이 단지 같은 구축 중대형에도 대체재 부족의 반사 수요로 이어지고 있습니다.
같은 성복동 안에서도 준공년도별로 가격이 갈리는 그림은 뚜렷합니다. 2002년 준공 성동마을엘지빌리지3차 52평은 최근 1개월 평균 9억 500만원, 2011년 준공인 이 단지는 이번 거래 기준 10억 8,000만원, 2019년 준공 성복역롯데캐슬골드타운은 35평이 16억 9,000만원·41평이 18억원입니다. 신축일수록, 신분당선 접근성이 좋을수록 가격이 뛰는 구조가 뚜렷하고, 이 단지는 그 사이 중간 지점에 있습니다.
'51평 10억 8,000만원'이라는 숫자만 보면 커 보일 수 있지만, 2차와의 평당가 역전이 보여주듯 면적이 크다고 무조건 비싼 게 아니고, 롯데캐슬골드타운 같은 준신축과 비교하면 여전히 격차가 큽니다. 이 가격은 '역세권 프리미엄'이 아니라 '정주 여건과 공급 부족'이 떠받치고 있는 값이라고 보는 편이 실태에 가깝습니다.
수지구 거래량과 가격지수가 경기도 전체를 웃도는 흐름이 앞으로도 이어질지, 아니면 규제 효과가 뒤늦게 나타날지는 다음 분기 거래 데이터가 말해줄 변수로 남아 있으니까요.