리모델링 조합원 몫을 뺀 신축 66㎡의 일반분양가는 19억 7,400만원, 84㎡대는 25억~27억 원대였습니다. 그런데 경기도 성남시 분당구 정자동 느티마을(3단지)(공무원) 전용 58.71㎡(옛 24평형)가 2026년 7월 29일 22억원에 거래됐습니다. 66㎡보다는 높고 84㎡대보다는 낮은, 딱 그 사이 어디쯤입니다. 핵심은 이 22억이 '완공된 24평 아파트'의 가격이 아니라는 데 있습니다.
지금은 없는 집 — 정확히는 조합원 입주권입니다
사진: 국토교통부 · VWorld 항공영상 (공공데이터(이용허락범위 제한 없음))
느티마을(3단지)(공무원)은 1994년 11월 준공된 12개 동, 770세대 단지입니다(일부 자료는 준공을 1995년 7월로 기록하고 있어 정확한 연도는 소스마다 다소 차이가 있습니다). 주소는 경기도 성남시 분당구 정자동 88, 도로명으로는 느티로 70입니다.
이 단지는 2021년 리모델링 사업계획 승인을 받았고, 2023년 5월부터 8월까지 이주를 완료했습니다. 같은 해 12월 착공해 지금은 공사가 한창 진행 중인데요. 시공은 포스코이앤씨가 맡았고, 완공 후에는 '더샵 분당티에르원'이라는 이름으로 12개 동·지하 3층~지상 최고 28층·총 873세대(기존보다 103세대 증가) 규모로 다시 태어납니다. 입주는 2027년 하반기로 예정돼 있습니다.
그러니까 2026년 7월 29일 시점에는, 이 주소에 실제로 들어가 살 수 있는 24평 아파트는 존재하지 않습니다. '느티마을 24평 22억'이라는 이번 거래는 공사 중인 정비사업장의 조합원 지위 — 즉 2027년 하반기에 새 집을 받을 권리를 사고파는 거래로 봐야 앞뒤가 맞습니다. 옛 평형 구성을 보면 58.71㎡는 24평형(58A 타입, 방2+화1)에 해당하는데, 노후 24평 아파트 자체가 22억일 수는 없으니까요.
22억은 어디서 나온 숫자일까 — 분양가·재거래가로 가늠해보기
더샵 분당티에르원의 일반분양가는 66㎡ 19억 7,400만원, 84.95㎡ 26억 8,400만원까지 책정됐습니다. 평(3.3㎡)당 최소 7,006만원에서 최대 7,504만원으로, 판교를 포함한 분당 역대 최고 수준이라는 보도가 나올 정도였습니다. 분양 이후 84㎡대는 재거래 기준 최고 27억 4,900만원까지 찍혔다는 소식도 있었고요.
옛 24평형(58.71㎡) 소유자가 정확히 어느 신축 평형에 배정되는지를 보여주는 공식 자료는 이번 리서치에서 확보하지 못했습니다. 다만 가격 구간만 놓고 보면, 22억은 66㎡ 분양가보다는 확실히 높고 84㎡대보다는 낮은 자리에 있습니다. 신축 66㎡ 입주권에 시장 프리미엄이 붙은 가격이거나, 더 넓은 평형 배정에 분담금까지 포함된 가격일 가능성이 함께 있다는 뜻인데요. 이 부분은 '확인 불가'로 열어두는 게 정직한 답입니다.
참고할 만한 선행 사례도 있습니다. 같은 정자동의 한솔마을주공5단지는 2021년 리모델링 사업계획 승인 전 최고 12억원대였던 전용 74.16㎡가 승인 후 13억 5,000만원까지 올랐습니다. 사업계획 승인→이주→착공→일반분양, 각 단계를 지날 때마다 가격이 계단식으로 뛰는 패턴이 이 일대에서 반복되고 있는 셈입니다.
청약 열기와 고분양가 논란, 동시에 존재합니다
2025년 11월 진행된 1순위 청약에서는 일반분양 47세대 모집에 4,721명이 몰려 평균 경쟁률 100.4대 1을 기록했습니다. 84.69㎡형이 169대 1로 가장 높았고, 66㎡형도 125.2대 1이었는데요. 같은 해 12월 무순위 청약에서는 경쟁률이 351대 1까지 치솟았습니다.
숫자만 보면 흥행 대성공인데요. 그런데 같은 시기 다른 매체는 정반대로 읽었습니다. 평당 7,000만원대라는 고분양가, 분양가상한제 미적용, 리모델링 특유의 평면 설계 한계가 겹쳐 "현금부자만 몰린 완판"이라거나 "사실상 흥행 실패"라는 평가도 함께 나온 겁니다.
경쟁률과 시장의 질적 평가가 이렇게 엇갈린다는 사실 자체가 이번 22억 거래를 읽는 단서입니다. 대출이 제한된 규제지역에서 현금 동원력이 있는 좁은 수요층 안에서만 소화되는 시장이라는 뜻이고, 이번 24평 입주권 거래도 그 범위 안에서 이뤄졌을 가능성이 큽니다.
정자역 더블 역세권, 그리고 배정 학군
느티마을(3단지)은 신분당선·수인분당선 정자역까지 도보 약 5분 거리입니다. 신분당선을 타면 강남역까지 20분 내로 닿는데요. 정자동 일대는 판교테크노밸리와 함께 수도권 동남부 핵심 업무지구로, 반경 2km 안에 SK하이닉스·HD현대·네이버·두산 같은 대기업 사업장이 몰려 있습니다.
학군은 성남정자초등학교(2004년 개교)가 인근 배정 초등학교로 확인되고, 상급 학교는 정자중학교·백현중학교로 나뉩니다. 정자중학교는 학업성취도 기준 전국 상위 22%, 경기도 상위 19% 수준으로 소개되는데요. 다만 리모델링에 따른 이주 기간 동안 인근 학교 재학생 수가 줄었다는 언급도 있었습니다. 공사 기간의 일시적인 공동화 현상은 리모델링 단지가 공통적으로 겪는 대목이니까요.
정자동 리모델링 단지 비교
정자동·구미동 일대에서는 느티마을 3·4단지, 한솔마을 5단지, 무지개마을4단지까지 1기 신도시 리모델링이 동시에 진행 중입니다.
| 단지 | 위치 | 현재 단계 | 참고 가격 |
|---|---|---|---|
| 느티마을(4단지)(공무원) → 더샵 분당하이스트 | 정자동 | 이주 완료, 일반분양(143세대) 청약 2026년 5월 4일 예정 | 3단지와 거의 같은 공정 |
| 무지개마을4단지주공 → 더샵 분당센트로 | 구미동 | 2025년 11월 분양, 입주 2027년 4월 예정 | 국평(84㎡) 분양가 21억원 돌파 |
| 한솔마을(5단지)(주공) | 정자동 | 2021년 사업계획 승인, 리모델링 진행 중 | 승인 전 12억대 → 승인 후 74.16㎡ 13.5억 |
| 한솔마을LG2단지 | 정자동 | 리모델링 미적용 기존 아파트 | 전용 101.84㎡ 17.9억(2026.6.11) |
같은 정자동 안에서도 리모델링 여부에 따라 가격 서사가 완전히 갈립니다. 무지개마을4단지의 국평 21억대와 비교하면, 더블 역세권인 느티마을3단지의 국평(84㎡대) 25억~27억대는 입지 프리미엄이 얹힌 상단 가격으로 볼 수 있습니다.
삼중 규제 지역, 대출은 기대하기 어렵습니다
성남시 분당구는 2026년 2월 기준 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 동시에 적용되는 삼중 규제 지역입니다. 조정대상지역 LTV는 40~50%로 제한되고, DSR 40% 규제도 함께 적용됩니다. 더샵 분당티에르원은 2025년 10·15 대책 발표 직전 분양해 이 규제를 일부 비켜간 '막차' 단지로 소개되기도 했는데요.
반대로 말하면, 이번 22억 거래를 포함해 이 단지의 매수는 대출에 크게 기댈 수 있는 구조가 아닙니다. 3.3㎡당 7,000만원대라는 분당 역대 최고 수준 분양가에, 시공사와 조합 사이 공사비 20% 증액 갈등까지 있었던 이력(2025년에 원만히 합의)을 더하면, 이 가격이 부담스럽다고 보는 시각도 충분히 근거가 있습니다.
정자동 전체로 보면 2025년 평당가가 7,835만원으로 전년 대비 10.9% 올랐고, 거래량도 소폭 늘어난 상태입니다. 리모델링 이슈가 없는 일반 아파트도 꾸준히 오르는 흐름이라, 이번 거래의 가격 상승을 리모델링 재료 하나만으로 설명할 필요는 없습니다. 다만 국토교통부는 분당의 공급 물량이 2028년 8,600세대에서 2029년 3만 5,900세대로 급증할 것으로 추산하고 있어, 2026년 대규모 이주 여파와 일시적 공급 부족이 2028~2029년 수급 불균형으로 이어질 수 있다는 전망도 함께 나옵니다.
종합 판단 — 누구에게 어떤 의미인지
이번 거래를 한 줄로 정리하면 이렇습니다. '완공된 24평 아파트'가 아니라 '2027년 하반기 입주 예정 신축 세대에 대한 조합원 입주권'이 22억에 거래됐고, 이 가격은 신축 66㎡ 분양가(19.74억)보다 높고 84㎡대(25억~27.5억)보다는 낮은 자리에 있습니다.
입주까지 기다릴 수 있는 실거주 목적이라면, 정자역 더블 역세권이라는 확정된 입지 위에 신축 프리미엄이 얹히는 구조입니다. 다만 분담금·중도금 등 추가 자금 계획과, 삼중 규제지역이라 대출 의존도가 낮아야 한다는 점을 먼저 계산해봐야 합니다.
조합원 지위를 승계해 매수하려는 경우라면, 옛 24평형 소유권이 아니라 신축 세대에 대한 권리를 사는 구조라는 점을 정확히 이해해야 합니다. 배정 평형과 분담금이 계약서에 명확히 확정돼 있는지부터 확인하는 게 우선이니까요.
100대 1에서 351대 1로 이어진 청약 열기와, 동시에 나온 "고분양가 흥행 실패"라는 평가가 함께 존재하는 한 — 이 22억이 적정한 값인지에 대한 결론은 다음 거래, 다음 입주권 시세가 마저 채워줄 것 같으니까요.