광교더샵 전용 91.34㎡의 이번 분석 기준가는 13.80억입니다. 2026-06-14 리서치 기준으로 이 금액은 2026-06-03 공개 실거래 기반 데이터에서도 확인되는 가격인데요. 핵심은 이 가격이 최근 91㎡대 거래 흐름 안에서 얼마나 높은 위치에 있는지입니다.
결론부터 말씀드리면 — '상단부'는 맞습니다.
다만 혼자 튄 가격이라고 보기는 어렵습니다. 2026년 5월~6월 초 전용 91㎡대 거래들이 13억 후반에 여럿 형성되어 있었기 때문입니다.
먼저, 같은 이름의 다른 단지는 제외했습니다
이번 글에서 보는 대상은 경기도 수원시 영통구 원천동 604, 도로명주소 광교호수로 15의 '광교더샵' 아파트입니다. 이름이 비슷한 더샵광교레이크시티 오피스텔은 이번 가격 판단에서 제외했습니다.
이 부분은 생각보다 중요합니다.
단지명이 비슷하면 검색 결과가 섞이기 쉬운데요. 면적, 상품 성격, 가격대가 달라질 수 있기 때문에 처음부터 기준 단지를 분명히 잡아야 합니다. 리서치에서는 도로명주소, KB부동산 단지정보, 관리비 공개자료를 통해 같은 주소의 단지로 확인했습니다.
기본 정보만 간단히 정리하면 이렇습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지 | 광교더샵 |
| 위치 | 경기도 수원시 영통구 광교호수로 15 |
| 세대수 | 686세대 |
| 입주/사용승인 | 2018년 8월 1일 |
| 동수 | 5개동 |
| 최고층 | 35~49층 |
| 시공사 | 포스코건설 |
| 난방 | 지역난방 |
| 주차 | 총 909대, 세대당 1.32대 |
수치만 보면 아주 특이한 단지라기보다, 광교 안에서 일정 규모와 연식, 브랜드를 갖춘 주상복합 성격의 단지로 보는 편이 자연스럽습니다.
91.34㎡는 37평형군 안에서 봐야 합니다
사용자가 제시한 91.34㎡는 전용면적 기준으로 보는 것이 맞습니다. 집품 기준으로는 37평형이 공급 122.73~124.56㎡, 전용 91.28~91.58㎡로 묶이는데요. 따라서 이번 91.34㎡는 시장에서 흔히 말하는 37평형군 안에 들어갑니다.
여기서 조금 헷갈릴 수 있습니다.
전용면적 91.34㎡는 약 27.6평이지만, 거래 화면이나 부동산 서비스에서는 공급면적 기준으로 37평형처럼 보일 수 있습니다. 그래서 가격 비교를 할 때는 '전용 91㎡대'와 '37평형군'을 함께 맞춰 보는 편이 좋습니다.
딱 한 줄로 정리하면 이렇습니다.
'전용 91.34㎡ 13.80억'은 해당 37평형군의 최근 거래 흐름 안에서 해석해야 합니다.
13.80억은 실제 흐름에서 어느 위치인가
13.80억은 단순한 희망가로만 보기 어렵습니다. 돈보와 아파트봉의 공개 실거래 기반 데이터에서 2026-06-03, 34층, 전용 91.34㎡대 거래가 13억 8,000만원으로 확인되기 때문입니다.
같은 91.345㎡ 타입만 놓고 보면 흐름은 이렇게 이어집니다.
| 거래일 | 층 | 금액 |
|---|---|---|
| 2025-11-18 | 45층 | 12억 8,500만원 |
| 2026-04-09 | 6층 | 13억 4,000만원 |
| 2026-05-15 | 12층 | 13억 7,000만원 |
| 2026-06-03 | 34층 | 13억 8,000만원 |
흐름만 보면 2025년 11월 12.85억에서 2026년 4월 13.4억, 5월 13.7억, 6월 13.8억으로 올라온 모양입니다. 다만 층이 모두 다르기 때문에 이것을 단순한 상승률처럼 읽으면 무리가 있습니다.
그래도 가격대의 감은 잡힙니다.
더 넓게 전용 91㎡대 묶음으로 보면 2026년 5월에 13.84억, 13.9억, 14.42억 거래도 확인됩니다. 그래서 13.80억은 낮은 가격은 아니지만, 2026년 5월 확인 고점인 14.42억보다는 아래에 있습니다.
솔직히 말씀드리면 이 가격은 '싸다'고 말하기는 어렵습니다.
그렇다고 최근 흐름과 동떨어진 가격이라고 단정하기도 어렵습니다. 최근 체결군이 이미 13억 후반대에 걸쳐 있었기 때문입니다.
KB와 Richgo 시세로 보면 상단부에 가깝습니다
시세 자료를 함께 보면 위치가 조금 더 선명해집니다.
KB부동산은 2026-06-05 기준 37평형 매매 일반가를 13억 4,500만원, 상위평균가를 13억 9,000만원, 하위평균가를 12억 8,000만원으로 표시했습니다. Richgo는 2026-06-14 기준 37평형 매매 시세를 13.7억으로 표시했습니다.
이 기준에서 13.80억을 놓으면 이렇습니다.
| 비교 기준 | 금액 | 13.80억과의 차이 |
|---|---|---|
| KB 하위평균가 | 12억 8,000만원 | +1억 |
| KB 일반가 | 13억 4,500만원 | +3,500만원 |
| Richgo 시세 | 13억 7,000만원 | +1,000만원 |
| KB 상위평균가 | 13억 9,000만원 | -1,000만원 |
| KB 최근 실거래 2026-05-28 | 13억 8,400만원 | -400만원 |
이 표에서 중요한 건 한 가지입니다.
13.80억은 KB 일반가보다 높고, KB 상위평균가보다는 조금 낮습니다. Richgo 시세보다도 1,000만원 높습니다. 그래서 '평균보다 편한 가격'이라기보다는, 상단부에 들어간 가격으로 보는 쪽이 더 조심스럽습니다.
하지만 KB가 표시한 2026-05-28 최근 실거래 13억 8,400만원보다는 400만원 낮습니다. 이 지점 때문에 단순히 비싸다고만 말하기는 애매한데요. 최근 체결가와 시세 상단 사이에 놓인 가격이라고 보는 편이 더 정확합니다.
전세가율은 약 53.6%, 무리하게 높지는 않습니다
전세 기준도 같이 보겠습니다. KB는 2026-06-05 기준 37평형 전세 일반가를 7.4억, 상위 7.8억, 하위 6.9억으로 표시했습니다. Richgo도 2026-06-14 기준 전세 시세를 7.4억으로 표시했습니다.
13.80억을 매매 기준으로 두고 전세 7.4억을 대입하면 전세가율은 약 53.6%입니다. KB 전세 하위 6.9억~상위 7.8억을 적용하면 약 50.0%~56.5% 범위가 됩니다.
이 숫자는 매수 판단에서 꽤 중요합니다.
전세가가 매매가를 얼마나 받쳐주는지 보는 기준이기 때문인데요. 다만 여기서도 너무 단순하게 보면 안 됩니다. 전세가율 하나만으로 매수 적정성을 판단할 수는 없습니다. 층처럼 리서치에서 확인되는 조건과 실제 매물별 세부 조건은 별도로 나눠 봐야 합니다.
리서치 안에서 확인 가능한 범위만 놓고 말하면, 13.80억은 전세 일반가 대비 약 53.6% 수준의 가격입니다.
생활권은 호수공원과 학군, 교통 개발을 함께 봅니다
광교 생활권을 볼 때 빠지지 않는 요소가 광교호수공원입니다. 수원시 공식 관광 정보는 광교호수공원을 원천호수 3km, 신대호수 3.5km 순환보행로가 있는 수변 공간으로 설명합니다. 광교놀이마당, 다목적체험장, 스포츠클라이밍장, 반려견놀이터 등도 함께 언급되어 있습니다.
글로 쓰면 조금 식상하게 들리실 수도 있습니다.
하지만 이런 생활권 요소는 매일 사는 입장에서는 꽤 큽니다. 단지 안 스펙보다, 집 밖으로 나갔을 때 반복해서 쓰는 공간이 더 오래 남는 경우가 많으니까요.
학군은 Richgo와 집품에서 매원초등학교, 광교호수중학교가 반복 확인됩니다. Richgo는 매원고등학교도 인근 학군으로 표시했습니다.
교통 개발은 인덕원~동탄 복선전철을 확인해야 합니다. 국가철도공단 주요사업현황 기준으로 2026년 3월 현재 이 사업은 38.3km 복선전철 신설 사업이며, 사업기간은 2015~2028년, 총사업비는 4조 5,924억원, 공정률은 17.2%로 표시되어 있습니다.
여기서는 기대감을 너무 앞당겨 계산하지 않는 게 좋습니다.
노반 분야 공사가 계속 중인 사업이고, 리서치 기준 공정률도 17.2%로 제시되어 있기 때문입니다. 개발 호재는 가격에 영향을 줄 수 있지만, 매수 판단에서는 현재 이용 가능한 생활권과 미래 변수를 나눠서 보는 편이 낫습니다.
관리비는 출처별 기준 차이를 봐야 합니다
관리비는 숫자만 보고 바로 판단하기 어렵습니다. 출처별 기준이 다르기 때문입니다.
KB부동산 타입 표에서는 124D㎡와 124E㎡가 각각 연 평균 관리비 298,063원으로 표시됩니다. 반면 KoreaCharts는 2025년 12월 관리비 자료에서 전용 85~135㎡ 이하 474세대 그룹의 평균 관리비를 651,154원으로 표시했습니다.
두 숫자의 차이가 꽤 큽니다.
다만 KoreaCharts 수치는 135㎡ 기준으로 집계된 면적그룹 자료라서 전용 91.34㎡ 개별 세대의 실제 청구액과 같다고 보기는 어렵습니다. 그래서 관리비는 매수 전 실제 해당 세대의 최근 고지서를 확인하는 편이 가장 현실적입니다.
이 부분은 소소해 보이지만, 실제 거주비에서는 꽤 중요합니다.
그래서 13.80억은 어떤 가격인가
정리해보겠습니다.
광교더샵 전용 91.34㎡ 13.80억은 2026-06-03 공개 실거래 기반 데이터에서 확인되는 가격입니다. 2026년 5월 전용 91㎡대 거래가 13.7억~14.42억에 분포한 점을 함께 보면, 이 가격은 최근 체결군 안에 있습니다.
하지만 KB 일반가 13.45억보다 3,500만원 높고, Richgo 시세 13.7억보다 1,000만원 높습니다. 그래서 매수자 입장에서는 여유 있게 낮은 가격이라기보다, 시세 상단부를 받아들이는 판단에 가깝습니다.
제가 이 가격을 본다면 확인 순서는 이렇게 가져갈 것 같습니다.
- 2026-06-03 거래가 실제 계약 유지 상태인지 재확인합니다.
- 같은 37평형군 안에서 층, 향, 동 차이를 분리해 봅니다.
- KB 상위평균가 13.9억과 최근 실거래 13.84억 사이에서 가격 협상 여지를 봅니다.
- 전세 7.4억 기준 전세가율 약 53.6%를 자금 계획에 넣어 봅니다.
- 관리비는 평균 자료가 아니라 해당 세대 고지서 기준으로 다시 확인합니다.
단점도 분명히 있습니다.
가격이 이미 낮은 구간은 아닙니다. 그리고 인덕원~동탄 복선전철 같은 교통 개발은 진행 중인 변수이지, 지금 바로 체감되는 완성 요소는 아닙니다. 관리비 역시 출처별 수치 차이가 커서 확인을 건너뛰면 안 됩니다.
그럼에도 이 단지는 2018년 사용승인, 686세대, 포스코건설 시공, 광교호수공원 생활권, 매원초·광교호수중 학군, 최근 91㎡대 13억 후반 거래 흐름이라는 재료를 갖고 있습니다.
한 줄로 정리하면 이렇습니다.
'싸게 잡은 가격'은 아니지만, 최근 실거래와 시세표 안에서 설명 가능한 상단부 가격입니다.
매수 판단은 결국 숫자 하나가 아니라 맥락을 보는 일입니다. 13.80억이라는 금액도 단독으로 보면 부담스럽지만, 최근 체결 흐름과 생활권, 전세 기준, 관리비 확인까지 같이 놓으면 훨씬 차분하게 판단할 수 있습니다.
부동산은 늘 마지막 한 번의 확인이 중요합니다.
공개 실거래 데이터는 등록이나 해제 시점에 따라 달라질 수 있으니까요.